Assemblée générale en visioconférence uniquement 2024

Nihilscio,

Citation :
Lesquels ? Il y en a fort peu. Les travaux d’entretien se votent à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance ; les travaux d’amélioration se votent à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires ou dans les conditions de l’article 25-1 ainsi que les autorisations de travaux données à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes.

Il y en a pas mal, déjà notre accueil qui était destiné à une résidence de tourisme plus la salle petit déjeuner sera transformée en habitation, ils veulent changer le mode de chauffe, ils veulent construire sur le terrain attenant, toutes les parties communes a refaire etc...

Citation :
La résolution adoptée en assemblée comprendra la cession du droit de surélever, l’autorisation de construire et l’autorisation d’entreprendre les travaux d’adaptation nécessaires. Elle sera votée selon les modalités du deuxième alinéa de l’article 35 :
La décision d'aliéner le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.

Je parlais de toucher aux fondations (qui sont considérés comme parties communes) pour faire un sondage, pas de la surélévation.

Citation:
Vente en lot partielle ? Cela ne correspond à aucune qualification juridique. Si comité de pilotage il y a, il résulte d’une initiative personnelle du promoteur et ce comité ne peut strictement rien imposer à personne ni se substituer au conseil syndical. Les ventes ne sont d’ailleurs pas, je le répète, soumises à un contrôle quelconque du syndicat des copropriétaires.

Non les ventes ne sont soumise en rien au syndicat des copropriétaires. C'est moi qui est rajouté "partielle" pour une meilleure compréhension peut être maladroitement, pour dire qu'il y a quelques copropriétaires qui n'ont pas adhéré au cabinet d'avocat qui a proposé la vente en lots, mais il en résulte quand même qu'il y a un comité de pilotage, une vente en lot concernant en gros 230 copropriétaires sur 240, et puis une dizaine qui ont où sont en train de négocier directement.
Les ventes ne sont soumises en rien a une juridiction, mais je le redis, lors de la phase de vente, il y a les membre du CS avec des avocats réunis en un comité de pilotage, qui faisaient comprendre des lors avec mails a l'appui que si les copropriétaires ne signaient pas ils devraient payer instantanément des dizaines de milliers d'euros de réparation, en rajout d'une impossibilité d'exploiter, "l'exploitant principal" étant parti.

re,

Pardonnez-moi, mais j'ai l'impression que l'on s'égare un peu.
Si le promoteur achète tous les lots via un groupe de vendeurs plus quelques indépendants, il n'aura AUCUN besoin de demander une autorisation de surélever ou quoi que ce soit à une copropriété qui aura disparu !

Le seul problème que vous pouvez avoir est si le promoteur demande (exige) de la copropriété, tant qu'elle existe, de l'autoriser à quelques travaux de vérification pour voir si, techniquement, son plan tient la route.

et si, comme vous avez dit, l'opération doit se conclure avant la fin d'année 2024, oubliez toute contestation, ce serait traité hors délai. A toutes fins utiles, vous pouvez vous renseigner pour savoir si le tribunal dont vous dépendez est engorgé ou pas, mais obtenir un décision d'annulation totale ou partielle d'AG en moins de 9 mois me semble relever de l'utopie.

Si les quelques travaux préalables ont été décidés par l'AG que vous contesteriez, il faut voir s'ils ont été voté sous article 25 ou plus. Ce sont les seuls travaux qui peuvent être bloqués par une assignation de contestation.

Dans tous les cas, il me semble trop tard pour faire quoi que ce soit. Il est compréhensible qu'en ayant eu des précisions sur l'opération vous souhaiteriez améliorer votre marge, mais comme vous avez signé, rien ne me semble possible. Tout le reste, votre participation au CS inaccessible, en tant que moyen d'obtenir plus de précisions, ne sert à rien. Comme dit la loi, tout conseiller syndical peut se saisir d'un sujet pour l'étudier. Mais comme le 'pouvoir' s'arrête là, vous ne feriez rien de cette connaissance. En plus, il pourrait y avoir une bagarre d'arguments avec le CS actuel, et tout seul, vous ne gagnerez pas.

Sauf si vous trouvez un vice de forme dans votre promesse, l'opération est terminée pour vous. A moins que vous ayez le temps et l'argent pour faire du donquichottisme.

En tous cas, merci pour avoir ouvert ce sujet intéressant.
AGeorges.

Bonjour,
Merci a vous pour toutes ces réponses intéressantes.
En effet je sais pas si c'est parce que je suis concerné au premier plan ou si c'est parce que l'opération est une opération d'envergure mais le sujet m'intéresse au plus haut point.
Bonne journée à tous!

Ce sont des travaux qui entrent dans le champ du b) de l’article25.


Je commence à comprendre. Votre copropriété est une résidence-services dont le principal fournisseur a cessé d’opérer. N’aurait-il pas été également locataire de tous les lots de copropriété sous le régime des baux commerciaux ? Quoiqu’il en soit, l’immeuble ne peut plus être exploité comme résidence touristique sauf à engager des frais très lourds ce à quoi une majorité de copropriétaires n’est pas prête. L'alternative est alors soit de vendre à ce promoteur soit de se retrouver avec un logement devenu en pratique inexploitable.

Les travaux que vous mentionnez sont liés à la cessation de services et se décident à la majorité de l’article 26 comme prévu à l’article 41-1.

Bonjour Nihilscio,

Citation :
Ce sont des travaux qui entrent dans le champ du b) de l’article25.

Super je peux donc les "bloquer" en annulant l'AG et ainsi annuler mon compromis si la date de signature de l'acte est dépassée !

Citation :
Je commence à comprendre. Votre copropriété est une résidence-services dont le principal fournisseur a cessé d’opérer. N’aurait-il pas été également locataire de tous les lots de copropriété sous le régime des baux commerciaux ? Quoiqu’il en soit, l’immeuble ne peut plus être exploité comme résidence touristique sauf à engager des frais très lourds ce à quoi une majorité de copropriétaires n’est pas prête. L'alternative est alors soit de vendre à ce promoteur soit de se retrouver avec un logement devenu en pratique inexploitable.

Oui effectivement le gérant ou principal fournisseur est un grand groupe d'apparthotels, locataire de "presque" tous les lots de copropriété sous le régime des baux commerciaux, qui a fait défaut en devant faire des coupes budgétaires et qui a donc abandonné le navire si j'ose dire.
Pour la petite histoire parfois ce genre de gérance n'est pas exclusivement en bail, je pense que c'est assez obscur de ce côté mais un petit pourcentage peut être libre de tout bail dès le départ, et il peut se rajouter à ça des copropriétaires qui mettent fin à leurs bail en payant des indemnités d'éviction. Je crois que j'étais d'ailleurs a l'époque le seul dans cette situation.
Mais vous avez bien résumé. Par contre l'immeuble peut toujours être exploité en résidence touristique sans frais, les frais très lourd ça c'est ce que le CS nous fait croire.
Bonne journée

Je ne suis pas sûr que votre demande d’annulation de l’assemblée puisse bloquer longtemps le promoteur. Le syndic pourra convoquer immédiatement une nouvelle assemblée. Vous n’aurez retardé le processus que de deux à trois mois. Il se peut même que le syndic autorise le promoteur à sonder les fondations à ses frais, ces sondages n’étant pas destructifs.

L’ancien gérant intervenait à deux titres. Il était d’une part exploitant de la plupart des parties privatives sous le régime de baux commerciaux conclus avec la plupart des copropriétaires à titre individuel et d’autre part titulaire de contrats de prestations de services avec le syndicat. Il appartient maintenant au syndicat de décider de mettre fin à ces prestations ou de contracter avec un ou plusieurs autres autres prestataires. Cela se décide en assemblée générale.

Il est possible que l’immeuble puisse continuer à être exploité comme résidence touristique sans grands frais contrairement à ce que prétend le conseil syndical. Ce serait à étudier.

Nihilscio,
J'ai reçu la convocation à l'AG extraordinaire qui aura lieu fin avril pour le sondage.
Ils marquent "autorisation donnée pour sondages des sols dans les parties communes" et en dessous "majorité simple (art 24)"
"Lesdites interventions consisteront en:
-Des percées de dalle 60x60 pour passage de matériel de prospection géotechnique
-Un curage des éléments type cloison, gaine, revêtement en tout genre
-Des percements, carottages des structures
-Un dépose des revêtements pour passage d'un Feroscan, ou analyse matérialité
-Des prélèvement si nécessaire"

L'AG est toujours en "Visioconférence uniquement"

Puis-je faire annuler cette AG et suspendre ces travaux?
Pour cause d'AG en visio uniquement.
Un mois devrait suffire pour dépasser la date de signature de l'acte.

Merci a vous et bon weekend

Pour annuler l'AG, il faut une décision du tribunal que vous n'aurez pas avant de nombreux mois.
Pour suspendre les travaux, il suffit de déposer ce recours en justice.

Avez-vous bien noté que l'avocat est obligatoire pour ce recours ?

Bonjour,
Oui c'est bien noté.
Cependant j'ai cru comprendre que seulement les travaux a partir de l'article 25 peuvent être suspendus.
Et je me demande si ses travaux sont bien soumis à l'article 24 et pas 25.
Je le contacte lundi et je vous tiens au courant.
Bonne journée

L'article 42 limite cette suspension aux travaux articles 25 et 26. Apparemment, les travaux concernés ici sont sous article 24.
Donc, même si une assignation est émise dans les délais, le syndic pourra faire procéder aux travaux et notre correspondant aura fait tout ça pour rien.

Quant à obtenir l'annulation d'une résolution sous article 24 dans les délais présents (avant la fin de l'année), tous ceux qui ont expérimenté cela savent que c'est impossible. Il vaut mieux compter une paire d'année qu'une petite dizaine de mois. Agir en référé ne semble même pas possible.

Ils m'ont bien eu !
En plus, des trous partout dans le hall c'est moyen pour mes voyageurs Airbnb, je crains de ne plus pouvoir exploiter.

Bonjour RT&M,

Le fait de faire des sondages, pour diverses raisons, dans une copropriété, n'est pas exceptionnel. C'est notamment le cas quand il y a recherche de plomb ou d'amiante.
En général, l'entreprise qui réalise ces travaux vient avec deux équipes. Une qui fait les trous et une autre qui les rebouche.
Comme il semble trop tard pour vous permettre de faire tout arrêter, il peut être plus judicieux d'intervenir pour vérifier que les conditions de réalisation ne seront pas trop pénalisantes, voire le cas échéant, vous orienter vers une action en trouble de jouissance.

Bonjour AGeorges,
Merci a vous, je suis rassuré.

Cependant, la perte financière dû a la difficulté d'exploiter est un sujet supplémentaire, mais ce n'est pas le sujet principal. Je peux passer à côté de plusieurs réservations, et en soi le sondage ne me dérange pas plus que ça.
L'essentiel du sujet est de savoir si ses travaux rentrent dans le cadre de l'article 24 ou 25 pour retarder légèrement le promoteur ou non. J'ai lu les deux articles et je suis encore incertain a ce sujet, le sondage des fondations n'y étant pas réellement stipulé.
Par contre le 25 a) semble convenir, car dans mon projet de résolutions d'assemblée générale, a la section "autorisation donnée pour sondages des sols dans les parties communes"
il est stipulé :"l'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions [...] décide de déléguer au syndic le pouvoir pour la signature du protocole d'accord"
Or l'article 25 a) concerne:
"Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;"

Re,


C'est effectivement un imbroglio.
Disons que les travaux seraient décidés par l'AG, avec un montant maximal connu. Dans ce cas, c'est bien le rôle du Syndic d'agir dans le sens de cette décision qui a bien été prise par le Syndicat, prix inclus, sous article 24.

Quand le coût des travaux n'est pas connu, il est possible, par une AUTRE résolution, de donner un mandat. ET, dans ce cas, cela relève de l'Article 25a, comme vous avez dit.

La loi impose donc une majorité plus importante quand le Syndicat n'a pas connaissance du coût réel d'une opération. Ce qui paraît bien normal.

Par ailleurs, c'est usuellement le Syndic qui rédige les résolutions, et sa tendance naturelle est de se faire accorder des pouvoirs au-delà du normal. Dans une AG bien gérée, avec un Président de séance qui veille à l'intérêt du Syndicat, le plus souvent, ce type de résolution est modifié, par exemple en ajoutant l'approbation écrite obligatoire du Conseil Syndical.
Notez bien que, dans une certaine mesure, une AG ne peut pas accorder un blanc-seing au Syndic pour faire ce qu'il veut. C'est principalement ce que dit la loi. Malheureusement, s'il le fait quand même, les moyens d'action pour revenir en arrière sont très complexes.

Dans votre cas, la solution pourrait être de vous faire nommer Président de séance lors de l'AG concernée et de modifier le texte de la résolution appropriée, sachant que, sauf à la dénaturer, tout est possible à ce niveau, et ce n'est pas le Syndic qui décide. Vous pouvez exposer le problème si vous en avez localisé un d'ordre général, proposer à l'AG de modifier le texte comme ci ou comme ça et ensuite faire voter. Le Syndic ne pourra qu'enregistrer la modification (à titre de secrétaire).

Evidemment, ce sera plus délicat si votre motivation est de faire "sauter" la promesse de vente que vous avez signée ...

Re,
C'est le promoteur qui réalise les travaux a ses frais.
J'en déduis donc que mon analyse est mauvaise et que ses travaux sont bien soumis à l'article 24, et que je ne pourrai pas demander au syndic de changer la convocation d'AG.
Les membres du CS sont intelligents et bien renseignés, peut être même que certains lisent ces lignes.
Jamais je ne serai élu président de séance.
Merci a vous pour toutes ses précisions.

Pas sûr.
Le fait que des travaux coûtent plus ou moins au Syndicat (dans votre cas 0) n'a pas à voir avec la nature desdits travaux.
Il me semble bien que faire du carottage n'est PAS qualifiable de travaux d'entretien !
En fait, il s'agit de DIAGNOSTIC.

Et, sauf erreur, les diagnostics relèvent bien de l'article 25, il me semble qu'il y a un alinéa spécial pour ça.

Que l’assemblée soit convoquée en visioconférence seulement la rend annulable.
Si vous n’y participez pas ou si vous voter contre toutes les résolutions, vous avez une action en annulation.
Une action en référé pour suspendre les travaux votés au cours de cette assemblée, peu importent les conditions de majorité, jusqu’à la tenue d’une autre assemblée régulièrement tenue est envisageable.
Que ce soit de votre intérêt est une autre question sur laquelle je n’ai pas d’opinion.

Nihilscio,
Je crois comprendre qu'on m'a signalé que via l'article 42, seulement les travaux de l'article 25 au minimum pouvaient être suspendus par l'annulation d'une AG.
Quand a mon intérêt, si je décale légèrement les travaux je peux renégocier avec le promoteur qui fait une marge a 8 chiffres...

AGeorges,
Je vois uniquement un alinéa sur les diagnostics figurant dans l'article 24.

24g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation

oui, mais vous n'êtes pas dans ce cas-là.

Pour autant, il n'y a rien de direct sauf peut-être le 25b, encore que le promoteur ne peut pas vraiment être considéré déjà comme un copropriétaire ? Mais sans dire "diagnostic" ... c'était un reste de mémoire apparemment erroné.

De façon générale, l'abaissement des majorités sert à permettre aux copropriétés d'être entretenues et remise en état plus facilement. Les manipulations de votre promoteur qui veut savoir si son investissement est rentable ne me paraissent pas entrer dans cette catégorie de travaux.

Logiquement, on est proche du cadre du 25b, avec un 'éventuel' futur copropriétaire qui veut faire des travaux, quelle qu'en soit la nature, et demande l'autorisation.
L'article 25 me semble donc idoine.

Mais, comme a dit Nihilscio, le simple fait que la convocation en visio soit illégale peut vous suffire à lancer une procédure. Pour le référé, j'ai eu, de mon côté, des retours négatifs. si les travaux sont votés en étant présentés sous article 24, il faudrait faire d'abord décider que ce n'est pas légal avant de les faire suspendre. Il y aurait là un mélange de fond et de forme pas forcément clair pour un tribunal (en tous cas pour moi !).

Un avocat devrait pouvoir répondre à ce type de situation.