Modification d'un libellé

Bonjour,
Je viens de m'apercevoir que notre syndic a modifié le libellé d'une écriture pour le mettre en attente dans un compte 47.
Véritable écriture : au crédit du cpte 46200 mise au crédit du compte 470 : assurance D.O

C'est faux....il ne s'agit pas d'une assurance

Est-ce normal?

Merci

Bonjour,
Vous avez eu des réponses sur tous les autres forums où vous avez posé la même question.
Maintenant il va falloir passer à plus sérieux = consulter un avocat !

"C'est faux....il ne s'agit pas d'une assurance"
et de quoi s'agit-il donc ? avez-vous consulté la pièce comptable qui correspond à cette écriture ?

Bonjour, je vous parle d'un compte 462 cad "créances sur cession d'immobilisation", non pas une assurance D.O. Rien à voir, dans le même style,il y a copros créditeurs ou débiteurs.....allez-vous mettre leurs écritures dans un compte 47? Je ne pense pas.Et modifier l'intitulé du compte, c'est normal ça?

Si vous, vous en avez assez de me répondre 2 fois à mon problème, ne répondez pas. Nous sommes sur un forum de discussion, vous demandez de la politesse, de la courtoisie.....c'est pour tout le monde pareil....si on vient se renseigner ici, c'est afin de pouvoir comprendre certaine chose....Vous, vous ne savez pas, il y aura peut-être quelqu'un d'autre qui saura.....Pourtant, je trouve que vous avez parfois de bons arguments....et parfois , ça déraille un peu......ça doit dépendre du sens du vent????ou bien du résultat des élections.....que sais-je?

Bonne soirée.

Bonjour,

Le compte 462 s'appelle : "Créditeurs divers" et non pas "créances sur cession d'immobilisation".

Voir la liste des comptes :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000042413155/2020-12-31/

Bien à vous.

Je passe sur vos humeurs.
Je comprends votre agacement, comprenez le mien ...
On vous indique quelques pistes mais vous n'en faites rien.
Vous reposez juste la même question.
Alors qu'espérez vous ?

Bonjour Guill,

Tout le monde sachant ce qu'est la DO, vous avez bien sûr moyen de savoir si vous avez eu chez vous des travaux qui l'ont générée.
D'après l'ARC, il est classique que les gestionnaires se trompent en enregistrant cette DO en créance sur cession d'immobilisation.
Il y a eu des instructions sur la façon dont il fallait traiter le coût de cette DO.

1. C'est une charge. Il faut donc l'enregistrer au compte 616.
2. Cependant, elle court sur 10 ans. Donc au lieu d'enregistrer toute la dépense sur la première année, on n'enregistre que le 1/10ème. Le reste est imputé au compte 486, charges payées d'avance.
Et tous les ans, on fera une écriture pour un nouveau dixième.

Cette technique permet de lisser les dépenses et de les présenter correctement pour établir le budget.

Donc, si votre Syndic n'a pas fait comme ça, à votre place, je détaillerais le processus au comptable. Une correction est toujours possible, via des écritures inverses, non ?

Bonjour,

Il faut éviter autant que possible d’utiliser le compte 47 et, si on le fait, il faut en donner en annexe la raison.
Si une somme doit être portée au crédit de quelqu’un, c’est que la copropriété doit cette somme à ce quelqu’un. Savez-vous qui est ce créditeur divers et pourquoi on lui doit la somme en question ?

Si le syndic a porté la somme sur un compte 47, c’est qu’il n’est pas sûr que la copropriété doive cette somme à la personne en question. Il y a doute ou litige. C’est une affaire à éclaircir.

Le coût d’une assurance DO fait partie du coût global de gros travaux. Il est payé en une fois avant l’ouverture du chantier. Il correspond à l’achat d’une garantie pour dix ans, ce n’est pas une charge qui s’étale sur dix ans.
Le compte « charge payée d’avance » s’emploie pour répartir sur deux exercices une dépense qui s’étale sur deux exercices. C’est typiquement le cas d’un contrat d’assurance pour une période d’un an du 1er juillet au 30 juin alors que l’exercice de la copropriété est du 1er janvier au 31 décembre. On comptera alors la moitié de la somme payée en charge pour l’exercice en cours et l’autre moitié en charge pour l’exercice suivant.
La méthode comptable indiquée par Ageorges est erronée. C’est une manière détournée de comptabiliser un amortissement. Or dans le plan comptable des copropriétés il n’y a pas de comptes de classe 2 et il n’y a pas d’amortissement. Cette méthode pose d’ailleurs un problème de trésorerie. Supposons une assurance DO d’un coût de 5 000 €. En employant la méthode de lissage – 500 € de charges pour le premier exercice et 4 500 € payées d’avance pour les neuf exercices suivants – on ne fait payer aux copropriétaires que 500 € la première année. La copropriété a néanmoins payé 5 000 € à l’assurance. Il y aura donc un trou de trésorerie de 4 500 € la première année qu’il faudra compenser par une avance de trésorerie d’égal montant et qui sera remboursée à raison de 500 € par an. C’est compliqué et pour les copropriétaires cela ne changera strictement rien. C’est à proscrire. Le législateur a voulu qu’on fasse simple, faisons simple.

@Nihilscio

Y a-t-il une raison pour qu'une Copropriété 'privée' ait des règles comptables différentes des bailleurs sociaux comme les OPH ?

Extrait du site OPH :

L'assurance dommage ouvrage est souvent enregistrée par les bailleurs sociaux dans le coût de production des immobilisations : c'est une erreur !
Il s'agit d'une charge qui peut faire l'objet d'un étalement.
L'article parle même de l'étalement sur 10 ans, et dit :

C'est également l'avis des rédacteurs du mémento comptable Francis Lefebvre (cf. § 832 de l'édition 2015).

Bien sûr, votre remarque sur la trésorerie est évidente, comme elle l'est pour tout ce qui est payé d'avance. Mais les Syndics ont inventé une parade, il parlent d'une avance PERMANENTE de trésorerie (le mot permanente n'est pas dans les textes de loi), et ils présentent même la limite des 1/6 fixée par la loi comme étant un dû.
A ma dernière AG, une résolution disait :
"L'avance permanente de trésorerie est de 15000, mais les copropriétaires devraient verser 45000 qui sont les 1/6 du budget voté" (sic et re-sic)

Bonjour,

Le terme "avance permanente de trésorerie" a existé, et a été remplacé par "avance constituant la réserve", lequel a été lui aussi remplacé par le "fonds de travaux".

Les syndicats peuvent toujours constituer des réserves de trésorerie, en dehors du fonds de travaux, les sommes étant versées sur le compte "1031 Avance de trésorerie", dernier en date en intitulé comptable.

Bien à vous.

Exact, et elle est bien limitée à 1/6 du BP (article 35 du décret)

Mais on sort du sujet initial, c'est pas très sympa pour Guil.

Lequel répète toujours la même question sans lire les réponses... ceci explique peut-être celà ?

Y a-t-il une raison pour qu'une Copropriété 'privée' ait des règles comptables différentes des bailleurs sociaux comme les OPH ?

Oui parce qu’il n’y a rien à voir entre une copropriété et un bailleur social.
Une copropriété est d’abord un régime de propriété combinant pleine propriété sur les parties privatives et indivision forcée sur les parties communes. Les syndicats de copropriété ont la particularité d’être des personnes morales dépourvues de patrimoine : pas de patrimoine => pas d’immobilisation => pas d’amortissement. Les OPH et autres bailleurs sociaux sont des entités beaucoup plus classiques qui suivent le plan comptable général (règlement de l’ANC 2014/03 du 5 juin 2014) alors que les syndicats de copropriétés y dérogent en vertu du décret 2005-240 du 14 mars 2005 qui est d’ordre public.

Une assurance dommages-ouvrages d’un montant M payé à la date t est une charge de copropriété d’un montant M de l’exercice qui couvre la date t. Il n’y a aucune possibilité de faire autrement.

L’avance permanente de trésorerie ou réserve est ce qu’on appelle couramment le « fonds de roulement ». Cela a toujours existé. Elle est prévue au 1° de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1965 et n’a pas été remplacée par le fonds de travaux qui est tout autre chose.

Le fonds de travaux est mentionné au 5° de l’article 35 du décret. Il a succédé à la provision pour travaux mentionnée anciennement à l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1967.

Si, cela changera le fait que le Syndic n'inclura pas dans les budgets futurs la somme correspondant à la totalité du montant de la DO. Et, dans la méthode proposée, il y a juste étalement de la dépense, aucun compte d'amortissement n'est utilisé, et le compte "charges payées d'avance" existe bien dans la nomenclature comptable spécifique d'une copropriété. Dans le textes, rien ne dit que la méthode proposée est erronée ou invalide.

Par ailleurs je rappelle qu'une lecture attentive de l'article 35 du décret de 1967 montre que :
- il n'utilise pas le mot "permanente" qui me semble une tromperie,
- le 1° de cet article n'est applicable que SI le RdC prévoit cette avance (par exemple, ce n'est pas mon cas, mais le Syndic a tout de même inclus une résolution d'AG basée sur les normes de ce 1°)
- le 7° prévoit, lui, une avance TEMPORAIRE. Pour la maintenir, le Syndic doit donc PROUVER que des difficultés sont attendues ou existantes. Dans les autres cas, cette avance temporaire doit être remboursée. La part de CHAQUE copropriétaire lui appartient d'ailleurs en propre, ce qui prouve, par ailleurs qu'il n'y a pas à mélanger le Fonds Travaux avec cette avance de trésorerie (comme cela a été fait dans les changements de noms).

@Yapasdequoi
C'est vrai que l'on diverge bien, mais comme Guill ne répond pas aux questions, on en profite pour discuter.

Quand une théorie tirée par les cheveux s’écarte du bon sens, c’est très probablement qu’elle est erronée.

Quand vous faites des gros travaux, vous devez souscrire une assurance Do que vous devez payer en une fois et ce paiement est un préalable indispensable à la garantie apportée par cette assurance. Cela entre dans les coûts de ces gros travaux comme accessoires de même que la rémunération du maître d’oeuvre s’il y en a un ou les honoraires du syndic.

aucun compte d'amortissement n'est utilisé : évidemment puisque cela n’existe pas en copropriété. Mais ce que vous proposez est une façon détournée d’amortir une dépense instantanée sur plusieurs années.

Le paiement de l’assurance DO est une dépense. Une dépense n’est pas forcément une charge en comptabilité générale mais c’en est forcément une dans le régime de la copropriété dont les principes de gestion sont très simplifiés par rapport aux principes généraux de la gestion des entreprises. Comment faites-vous pour étaler une dépense sur plusieurs années en copropriété ? Quand vous sortez 5 000 € pour payer l’assurance DO et que vous n’inscrivez en charges de copropriété que 500 €, vous ne faites payer que 500 € aux copropriétaires. D’où viendront les 4 500 € déjà dépensés ? Ils ne tomberont pas du ciel. Ils devront forcément sortir immédiatement de la poche des copropriétaires d’une façon ou d’une autre et non progressivement sur dix ans quels que soient les artifices comptables utilisés. Une comptabilité doit être sincère et correspondre à la réalité ce qui condamne votre système qui ne présente aucun intérêt pratique.

J’ai expliqué à quoi servait le compte « charges payées d’avance ». La plupart des syndic ne s’en servent d’ailleurs pas parce que l’utiliser n’est la plupart du temps que faire preuve de perfectionnisme et l’ignorer n’a qu’une incidence très minime.

Réserve, avance permanente ou fonds de roulement, appelez cela comme vous voulez. Peu importe. Il n’y a pas de tromperie. En principe, le fonds de roulement doit être prévu dans le règlement de copropriété. S’il n’y est pas et qu’il est nécessaire, il est toujours possible de modifier le règlement de copropriété. De toute façon, si ce que propose le syndic n’est pas nécessaire, c’est très simple, il suffit à l’assemblée générale de rejeter la proposition du syndic. C’est l’esprit pratique qui doit commander : le syndicat dispose-t-il en permanence des fonds permettant de payer en temps voulu ? Si oui, inutile de constituer un fonds de roulement, si non, il en faut un.

Le 7° de l’article 35 du décret est encore autre chose. Ne mélangeons pas tout.

L'avance de trésorerie est au maximum de 1/6. L'AG peut aussi décider de la diminuer ou de la supprimer.

Toutefois, il faut que la trésorerie permette au syndic de faire face aux factures courantes qui se présentent alors que les copropriétaires ne payent que par trimestre (d'où le 1/6 = 2 mois)
Si le budget est correctement préparé et qu'il n'y a pas d'impayé, l'avance de trésorerie peut être minime.
Lorsque le syndic ne peut pas payer une facture, il y a des pénalités de retard et éventuellement interruption des services impayés (si c'est la maintenance de l'ascenseur, il y a un GROS problème...)

A savoir cf article 18
"A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires."

La DO apporte une garantie pour une période de 10 ans. Si on la prend en 2022, elle portera effet jusqu'en 2031. Tous les autres contrats d'assurance, la plupart des contrats de maintenance donnent lieu à un règlement annuel pour une durée d'UN an, le plus souvent renouvelables par tacite reconduction. Il est donc normal que ces autres dépenses figurent, en une seule fois, en charges, dans l'exercice concerné.

Quand vous faites une AVANCE sur un service qui n'est pas applicable sur l'exercice, le compte 486 doit être utilisé,
et quand vous n'avez pas reçu une facture dans l'exercice, vous utilisez le compte 408. La comptabilité d'engagement d'une copropriété permet donc bien ce qui est report d'un exercice au(x) suivant(s), et, à ma connaissance, rien ne limite cette possibilité (du pluriel) dans la loi.
Il est donc possible de dire le contraire, mais ce n'est qu'une opinion, pas une obligation démontrée.

Par ailleurs, je ne peux pas émettre de théorie tirée par les cheveux puisque je suis chauve.

Quand au 7° de l'article 35, ce n'est pas autre chose, c'est juste la possibilité de disposer d'une réserve de trésorerie quand cela N'A PAS été prévu au RdC. C'est temporaire.

Petites questions ou remarques.

La limite des 1/6 ne s'applique que pour l'avance prévue par le RdC. Le 7° du même article 35 du décret prévoit, quant à lui, une avance temporaire qui n'est pas contrainte par cette limite (le texte de loi ne dit rien).

Modifier ou supprimer l'avance du 1° ou celle du 7° relève-t-il de la même majorité ??
Car, pour le 1°, il s'agit de modifier le RdC alors que pour le 7%, il s'agit d'annuler l'effet d'une décision précédente, sans rapport avec le RdC.

Merci

Il est donc possible de dire le contraire, mais ce n'est qu'une opinion, pas une obligation démontrée.

Ce qui n'est pas une opinion mais un fait que l'assurance est payée en une fois et que le montant global doit, de toute façon, sortir immédiatement de la poche des copropriétaire. Vous pouvez vous amuser à faire payer 10% en charges de copropriété et 90% en avance, concrètement, l'effet est exactement le même. Donc, la première année, les copropriétaires auront payé 100 % de la somme. Les années suivante, ils supporteront 10% de la somme en charge et seront remboursés de 10% de leur avance initiale. Bilan nul, sans intérêt.

Ajouter à cela un éventuel problème en cas de mutation. Les avances sont remboursables. L'avance restante sera remboursée au vendeur et appelée à l'acheteur. L'acheteur risque de ne pas être d'accord et de refuser de verser l'avance au motif que celle-ci correspond en réalité à une dépense, donc à une charge de copropriété, imputable au vendeur. A moins de connaitre une jurisprudence validant votre système, il vaudrait ne pas s'y risquer et de considérer que le montant de l'assurance DO est une charge de copropriété intégralement supportée par les copropriétaire au moment où elle est payée à l'assureur.

Et cette charge pourra, pendant toute la période restant, bénéficier au nouvel acquéreur si jamais un problème couvert par cette assurance se manifeste.
Si je vends au bout de deux ans, pourquoi devrais-je avoir supporté des frais qui bénéficieront à mon acheteur pendant 8 longues années ? Cela est différent pour les travaux, puisqu'il est normal de considérer qu'il y a eu une plus-value (ou pas de moins-value) du fait de leur réalisation.

Dans votre affirmation, vous oubliez que le groupe couvert par le vocable "Les copropriétaires" n'est pas fixe. Il y a des ventes/achats, le groupe change. Pourquoi donc ne pas faire payer une charge à ceux qui en bénéficieront, ici les NOUVEAUX copropriétaires ?

Pour que votre théorie un peu tirée par les cheveux soit valide, il faudrait que la DO soit enregistrée dans le même compte que les travaux, ce qui n'est pas le cas. Le compte 616 est dédié aux assurances.

NB. Nous discutons, n'est-ce pas Nihilscio, pas d'agressivité, juste un débat d'idées sur lesquelles nos opinions respectives sont différentes, pour l'instant, car si nous nous donnons le bon argument, l'un peut se ranger à l'avis de l'autre. Voyez-vous, je n'aime pas les déclarations du genre "c'est comme ça qu'on fait". En plus, même si l'on discute en termes plus ou moins généraux, il est utile de finir par se raccrocher (comme le rappelle ESP de temps à autre) à des références juridiques précises. Ce que nous n'avons fait ni l'un ni l'autre pour l'instant (Il faudrait que je consulte le mémento Lefèvre ...).

Je remercie AGeorges, Nihilscio et Coproleclos pour leurs réponses constructives.

Il y a eu 2 comptes: (extraits d'un GL de 2013):un 46200: (créditeurs divers) :2192,12, le second : 46201; "vente parties communes": 4620,64.

En 2017, la somme de 4620,64, est passée au crédit d'un compte d'attente.et c'est un peu là que je m'interroge.

Depuis, elle bouge, tantôt 1 euro et quelques de plus, tantôt, 1 euro et quelques de moins......Le compte 46200, lui aussi commence à bouger un peu......car depuis 2013 le 46200 est toujours là.....

A nouveau merci.

Cdt