Rachat syndic, mandat expiré, nouveau syndic

Méfiez vous aussi des autres copropriétaires votant dans le sens de la plus grande pente ...
Ce que je souligne c'est que au moment de l'AG, les votes vont dans le sens du plus "simple" qui ici consiste à nommer ce syndic "absorbeur".

Comme les autres, je pense qu'en tentant d'aller contre le vent vous allez vous retrouver seul dans votre démarche "légaliste", et aussi devoir avancer les frais de procédure pour annuler l'AG, des frais conséquents (comptez quelques milliers d'euros) et un délai important avant un retour à une gestion "normale".

Dans la foulée, vous allez vous faire pas mal d'ennemis qui se feront un plaisir de ne plus voter "comme vous" car vous aurez cette image d'emm...

Désolée pour la psychologie de comptoir, mais j'ai un peu d'ancienneté dans la mentalité des copropriétés...

Soit vous arrivez à réunir une coalition vraiment fiable avec vous pour vous confronter avec ce syndic à court terme, soit vous suivez une démarche pragmatique qui vous permettra de le remplacer avec une bonne préparation à une prochaine AG.

Votre erreur fut de laisser passer la fin du mandat sans provoquer une AG en temps utile.

Bonsoir Lolo,

N'oubliez pas une chose.
L'AG "appartient" au Syndicat.
Le Syndicat doit élire un président de séance. Dans une AG en présentiel, le candidat se déclare au début de l'AG et le président de séance est élu lors de la 1ère résolution.
C'est ensuite lui qui prend le contrôle de l'AG alors que le Syndic, dans un premier temps, n'est rien.
A ce moment, donc à la fin du vote de la Résolution UN, supposons que VOUS avez été candidat et que VOUS avez été élu.
Vous demandez au Syndic présent comment il a été possible de convoquer l'AG des copropriétaires alors que son contrat était expiré (on considère que c'est le même Syndic), ce qui est interdit par la loi.

Et vous annoncez Tranquillement :

Mesdames, messieurs, cette Assemblée ne peut délibérer normalement, conformément à l'article x de la loi 65-557 (ou du décret de 1967, à ajuster), n'ayant pas été convoquée par un Syndic en exercice.
La séance est donc close.
Nous vous informerons de la suite incessamment.

Notez bien que le Syndic n'a PAS ENCORE été élu secrétaire.
Il est possible qu'il quitte la séance. Vous serez alors entre vous pour discuter de la suite, de la convocation que vous allez émettre, de la mise en concurrence d'une paire d'autres syndics, etc.
Vous pouvez éventuellement nommer un autre copropriétaire comme secrétaire et il rédigera le PV, fort court, de la réunion. Attention à garder la feuille de présence signée.

Dernier point.
Dans certains situations de copropriété, par exemple si une action risque de vous mettre dans une situation judiciaire, il faut bien se poser la question de savoir ce que ça coûtera. Il n'est pas toujours utile de jouer les Zorro si ça coûte trop cher. La loi et les tribunaux ont plus tendance à considérer que quand un syndic ne vous convient pas, il suffit d'en changer, et il est donc difficile de trouver comment "punir" un syndic qui fait n'importe quoi ou juste le faire travailler correctement !

Bonsoir Lolo,



Le premier choix pour la question 1 et NON à la 2.
Cependant, s'il est établi que la faute sanctionnée provient du Syndic, le Syndicat peut, dans un deuxième temps, se retourner contre le Syndic.
Cette possibilité reste très théorique !
Pour beaucoup de sujet, la plupart des copropriétaires ne réalisent pas qu'en votant POUR une résolution bancale, erronée ou illégale proposée par le Syndic, ils dégagent ainsi la responsabilité dudit.
Et aussi, un Président de Séance qui signe un PV d'AG complètement pourri et non conforme à ce qui s'est passé pendant l'AG, transfère la responsabilité des erreurs sur le Syndicat puisqu'il agit en son nom.

Quand un copropriétaire veut faire annuler une assemblée, son action vise en premier lieu le syndicat. Il peut aussi en même temps mettre en cause le syndic sur un fondement extracontractuel. Le syndicat peut aussi exercer ensuite une action indemnitaire contre le syndic. Si l’on veut jouer un remake des Plaideurs de Racine, il y a de quoi s’amuser.

Se faire élire président d’une assemblée dont on conteste la régularité, ce n’est pas cohérent. Se faire élire président est admettre implicitement la régularité de l’assemblée. Le président n’a pas le pouvoir de clore l’assemblée sans traiter l’ordre du jour.

Et convoquer une AG quand on n'est plus Syndic, du fait du mandat expiré, c'est cohérent, sans doute !

Quant au déroulement de l'AG, le Président de CS va prendre les résolutions proposées et les éliminer une à une car elles n'ont pas été émises par un Syndic en poste.
Il aura donc ainsi traité l'ordre du jour.

Pour ma part, je recommanderais :

1. Adresser une LRAR au soi-disant Syndic en notant bien que son contrat étant expiré, il n'est plus autorisé à convoquer une AG.
2. Le CS se démène, trouve des candidats et met en place une autre AG dès que possible (ce qui prendra tout de même sans doute vers 1 mois 1/2 minimum), après, la vie normale pourra reprendre.


Sur un autre aspect, je le demande comment considérer un Syndic en poste (le tricheur) qui ne se représente pas en tant que SIRET1 connu et propose la candidature d'un SIRET2, ... sans que le premier n'ait respecté les trois mois de préavis obligatoire ?
N'oublions pas que ces trois mois ont pour objectif essentiel de donner le temps, par exemple au CS, pour mettre en place la mise en concurrence.

Bonsoir à tous,

Waouh vos dernières réponses m'ont vraiment donné à réflechir !! Vraiment merci !

Alors pour répondre dans l'odre :

@Yapasdequoi Alors il faut savoir que je bénéficie d'une assez bonne image au sein de la copropriété dans la mesure où avant que je ne reprenne les choses en mains, il n'y avait absolument rien de fait. La copro était laissé à l'abandon et au bon vouloir du syndic. Je me suis appliqué à rendre mon action publique par la transmission d'un rapport présentant tous les manquements passés afin de faire prendre conscience de la situation aux copropriétaires ainsi que par la transmission d'un rapport annuel pré AG afin d'expliquer tout ce qui s'était passé durant l'année pour que tout le monde soit au courant de ce qui se passe. Ayant défendu à plusieurs reprises les intérêts de la copropriété, de nombreux copropriétaires m'écouteront attentivement, à défaut de m'accorder une confiance aveugle.

Cependant, je sais très bien malgré ma maigre expérience en tant que conseil syndical (3ans et demi maintenant) qu'il ne faut pas prendre le risque de faire cavalier seul, aussi je mesure chacune des actions à réaliser et dans tous les cas je rentrerais en contact avec chaque copropriétaire en amont pour lui expliquer la situation. Le fait de pouvoir compter sur 2 soutiens au sein du conseil syndical qui ont leurs propres affinités avec d'autres copropriétaires permettra de renforcer encore plus notre message. Les gens, lorsqu'on leur présente l'information de manière objective et argumenté de référence juridique savent très bien faire la part des choses, tous sont au courant des manquements du précédents syndic et des répercussions financières que cela a eu dans leurs porte-monnaies. Certain souhaite depuis longtemps que nous nous passions de syndic professionnel, ce sera donc vu comme une certaine aubaine pour eux.

@AGeorges Compte tenu de mon rôle au sein de la copro lors des deux dernières années je suis élu président de l'AG. Il y a de forte chance que ce soit de nouveau le cas cette année puisque personne n'ambitionne ce rôle, bien au contraire.

Du coup effectivement, je m'interroge si, le cas échéant, je dois accepter de tenir ce rôle afin de mener les débats ou si je dois le refuser pour ne pas me rendre "complice" de ce que je dénonce. Je pense effectivement que stratégiquement, occuper le poste de président de l'AG peut être une bonne chose. Par contre je ne vous cache pas que je viens de découvrir durant ces journées de recherches intensives en quoi consistait le role de président d'une AG. Il faut savoir que lors des deux dernière AG (3 en réalité mais je ne compte pas l'AG ayant eu lieu durant le COVID dans la mesure où nous étions 2 copropriétaires en visio seulement et que nous avons plus commenté les votes par correspondance qui suffisaient soit à valider soit à invalider les différentes résolutions) le role réel de président a été tenu par le Syndic lui même.. Lors de ma première AG en tant que copropriétaire (7 jours après la signature de l'acte notarié) j'ai assisté à l'AG et le président élu n'avait pas mené les débats, je pensais donc qu'il était normal que ce soit le syndic qui le fasse. Cependant le rôle prend une tout autre dimension si c'est le président qui parle et non le syndic :D

Il faut savoir que notre copropriété dispose d'une assurance juridique, (j'en dispose d'une également à titre privé), mais du coup si je ou nous (si plusieurs copropriétaires sont d'accord avec moi) décidons de faire valoir les droits de notre copropriété, pourrons-nous bénéficier de cette assurance sachant que nous avons une garantie couvrant les frais jusqu'à 18 000€ par affaire et sans franchise. Ou est-ce que l'action étant dirigée contre le Syndicat des copropriétaires alors je me retrouverais face à cette assurance (ce serait vraiment paradoxale que l'assurance qui défends les intérêts de la copro défendent les copropriétaires qui vont à l'encontre des intérêts de la copropriété contre ceux qui veulent défendre ses intérêts).

Merci pour vos précisions, ainsi qu'@Nihilscio, pour les explications du cas de figure du copropriétaire qui veut faire annuler une AG, mais mon statut de Conseil Syndical ne peut-il pas primer? Car bon, je suis dans une démarche cohérente avec le role et la fonction que j'occupe, si je ferme les yeux, j'ai l'impression de ne pas respecter la fonction et de trahir les personnes qui me font confiance.

Quant à votre dernier message @AGeorges, il me fait beaucoup cogiter. En effet, le syndic siret1 (l'ancien) ne se représente pas, il est donc comme démissionnaire et aurait dû nous prévenir en respectant le délais de 3 mois. Il y a ici un argument de plus à la défaveur de ce "nouveau" syndic siret2. Mais je m'interroge du coup si le fait que dans la résolution portée à l'ordre du jour le fait qu'il est écrit le nom de l'ancien syndic tandis que sur le contrat il est écrit le nom du nouveau syndic, ne soit pas une manière pour eux d'avoir une porte de sortie en invoquant par exemple la transmission d'un contrat erroné.. Comme cela si ça passe c'est tout bénéf pour eux, si il y a contestation, hop ils ont encore une fois une bonne excuse, non? D'autant que lorsque j'ai signalé que nous n'avions pas le contrat qui serait proposé en AG, il m'a été envoyé le 24 janvier par mail, le même jour de la réception de la convocation d'AG avec en mot d'accompagnement, si vous avez la moindre interrogation sur notre contrat, n'hésitez pas à revenir vers moi (signé la fameuse gestionnaire de copro du syndic siret2).. Bref j'ai l'impression d'avoir à faire à de véritable requin qui savent parfaitement ce qu'ils font et qui se laisse en permanence des portes de sorties.

Pour finir, dans un certain sens j'agirais comme vous le dites mais pour cela je dois être sûre d'avoir une majorité de copropriétaires qui joueront le jeux, sinon le risque est de faire une démarche qui, arrivant chronologiquement après, verra un contrat de syndic qui aura déjà était validé en AG (aussi illégale soit-elle) et de devoir tout de même aller en procédure.

Si je suis présent à l'AG et d'autant plus si je suis élu président de séances, je dispose peut être de moyens plus percutant d'autant si la sensibilisation des copropriétaires en amont a été performante.. Qu'en pensez-vous?

En tout cas mille merci à vous tous, c'est vraiment super de recevoir autant de réponses pertinentes qui me font réflechir un max^^

Bonne nuit à tous :)

Vous avez une assistance juridique : faies les travailler !
Et évitez de vous lancer dans une procédure à l'issue incertaine ne serait-ce que pour éviter des frais conséquents et aussi de vous mettre à dos les autres copropriétaires.
Faites vous des alliés avant de vous lancer seule comme Don Quichotte...on sait comment il finit.

Bonjour,

Il va de soit que, hormis la difficulté qui se présentera à poursuivre ma mission de conseil syndical, si le choix des copropriétaires se porte sur la poursuite avec ce syndic, je n'irais pas à l'encontre de leurs volonté. Dans ce cas là je quitterai simplement le conseil syndical, car un compte est faire une grosse partie à la place d'un syndic par manque de moyen/de professionnalisme comme cela a été le cas ces dernières années. Un autre compte serait de poursuivre dans les mêmes conditions avec un syndic qui avant même sa prise de fonction officiel, manipule et ne respecte pas le conseil syndical.

Je m'efforce de voir le coté pragmatique dans tout cela, nous sommes une copropriété qui va devoir faire face à de nombreux frais de travaux dans les années à venir à cause du manque de suivi, de conseil et d'entretien des 25 dernières années (façade et balcons en très mauvais état coté interne, toiture terrasse jamais entretenue depuis plus de 30 ans et qui présente des problèmes d'étanchéité, electricité en partie commune très vetuste, réglement de copropriété ayant subis de nombreuses modifications sans qu'elles ne soient publiées, etc..). Avec l'arrivée de l'obligation du PPT, nous devrons réaliser le DTG qui mettra en évidence tous ces points et les gens seront confrontés à la réalité.

Notre copro est composée de personnes n'ayant pas forcément les moyens de faire face à de telles dépenses, d'autant si elle ne sont pas anticipées (c'est pour cela que j'avais demandé à ce que soit porté une résolution sur l'augmentation du % du fond travaux, résolution qui a été "oubliée" dans l'odj. Si nous payons des honoraires de syndic, cela ne doit pas être une double peine pour notre copro. Là par exemple, la seule résolution émanant d'un copropriétaire est une demande qui viole notre réglement de copropriété, je m'interroge donc sur la pertinence des dépenses d'honoraires syndic (qui représentent la plus grosse part du budget de notre copropriété) si leur action participe à la délabration de notre immeuble et à proposer au vote des résolutions contraire à notre RC.

Je n'ambitionne pas de devenir syndic bénévole, (trop de responsabilité et j'y passe déjà trop de temps), par contre avec l'essor des syndics en ligne, et vu que dans les faits nous fonctionnons déjà comme en syndic coopératif puisque ces 3 dernières années c'est clairement l'action du conseil syndical qui est à l'origine de tout. Le syndic tenant uniquement un role de comptable et l'organisation des AG.

Je me dis que le passage à un autre mode de gestion serait bénéfique à notre copro pour son entretien et sa mise en valeur dans le respect du budget de chacun (en gros, les économies réalisées pourraient servir aux travaux d'entretien au lieu que ce soit un budget supplémentaire à sortir).

Si il n'y avait pas cette situation, je ne m'embêterai certainement pas, je suis le premier qui serait satisfait à avoir juste un syndic qui fait bien son travail.. mais comme ce n'est pas le cas et vu comment se sont déroulés les derniers mois ça ne se présente certainement pas comme pouvant aller mieux à l'avenir alors autant profiter de la situation actuelle pour partir sur de nouvelles bases.

En ce sens je souhaite présenter l'information de manière objective et offrir le choix d'une route alternative dans l'intérêt de tous. Si maintenant la majorité des copropriétaires ne le souhaitent pas, je ne vais certainement pas me battre seul contre tous et me mettre tout le monde à dos. Par contre il est certain que je ne me verrais absolument pas continuer ma mission de conseil syndical dans ces conditions. Peut être même que j'envisagerai de vendre mon appartement tant la sensation d'être pris en otage par l'inertie des uns et la malhonnêté des autres est présente.

Le principe démocratique est très important et c'est pour cela que je n'ai pas voulu devenir "président" du conseil syndical, car cela n'a pas de sens, il faut être capable de respecter la volonté de la majorité même si cela va contre toute logique ou contre ses convictions personnelles et si cela devient vraiment trop pesant alors on part voir si l'herbe est plus verte ailleurs.

J'espère que vous comprendrez, avec ces explications, le sens de ma démarche actuelle et j'ai espoir à ce jour que ce sera la même chose au niveau de l'ensemble de la copropriété (comme je vous ai dis, je ne suis pas seul puisque nous sommes 3 sur 5 au sein du conseil syndical à être d'accord pour un changement de cap et nous représentons à nous 3 déjà 25% des millièmes de la copro, il me semble que c'est une bonne base qui justifie d'aller jusqu'au bout).

Je vais me rapprocher de notre assistance juridique dans la matinée et je vous tiendrai informé ^^

Excellente journée à tous.

Bonjour Lolo,

Quelques éléments complémentaires après avoir lu vos interventions.

1. Sans rapport avec la moindre ambition personnelle, il faut mieux, sauf à partir, être au minimum membre du Conseil Syndical. La loi vous donne des pouvoirs spécifiques. Le rôle du Président, avec un Syndic Pro est d'abord de communiquer avec le Syndic. Le côté manipulateur de ces derniers ne vous permet pas de mettre un fantoche comme Président du CS. Ce dernier doit être aussi compétent que possible et avoir une bonne connaissance de tous les dossiers pour ne pas se faire rouler par les affirmations péremptoires du Syndic. Un bon Président du CS va travailler sur les dossiers, distribuer le boulot entre les conseillers et ensuite (et pas juste une fois par an avant l'AG) être en contact régulier avec le Syndic. D'ailleurs, la loi prévoit bien que le CS "suit l'exécution du budget" en plus d'avoir participé à son élaboration ...

2. Toujours dans ce mode Syndic Pro, vous devez être attentif au contenu de l'extranet du Syndic, et réclamer tout document utile à votre mission de contrôle s'il n'est pas disponible. Depuis mai 2019, il est recommandé d'agir comme suit :
- demander le document absent par LRAR au Syndic, pour faire date. Le Syndic a alors UN mois pour vous communiquer la pièce. A partir d'un mois de retard, il y a une astreinte de 15€ de retard par JOUR. Les sommes accumulées doivent être retirées du forfait du Syndic en fin d'exercice. Pour les comptes bancaires, le Syndic a l'obligation de vous rendre disponibles les relevés dès disponibilité. Une LRAR n'est pas nécessaire dans ce cas pour faire partir le délai d'astreinte.
3. Pour revenir sur certaines de vos descriptions, dans le mode Syndic Pro, le responsable, le décideur et le proposeur, c'est le Syndic. C'est lui qui gère tout et est responsable de sa gestion. Vous pouvez comprendre pourquoi certains Syndic prennent la fuite quand ils ont accumulé les erreurs, les illégalités et les absences de gestion.
La base de gestion du Syndic Pro, ce sont les décisions de l'AG. On accumule les contrats de maintenance qui constituent le budget ordinaire. Tout le reste, diagnostics, améliorations, nouveautés doit faire l'objet de résolutions et c'est l'AG qui décide. Le mode idéal est d'avoir un Syndic qui a son réseau de professionnels, un conseil Syndical qui étudie les dossiers (avec des aides extérieures si nécessaire), cette somme de travail aboutit à des résolutions et l'AG décide. Le Syndic est ensuite responsable et est contrôlé par le CS. La non-exécution d'une décision de l'AG par le Syndic est une faute professionnelle et un motif de rupture de contrat.
Une technique classique des Syndics est d'intégrer le maximum de travaux dans le budget d'entretien, ce qui leur permet de se passer de toute autorisation AG. Il faut donc aller à la chasse de tout cela.
Mais n'oubliez pas, dans ce mode de Syndic Pro, le Conseil Syndical n'est décideur de rien, et le Syndic non plus.

à suivre ...

Bonjour AGeorges,

1. Oui effectivement, avec l'ancien syndic c'est bien ce qui se passait, nous travaillions ensemble durant toute l'année ce qui, malgré l'investissement personnel en terme de temps, à porté à des résultats concret.

2. Ici également, les contrôles ont été fait et ce qui a été signalé comme manquant ou incorrecte a vite été corrigé, sauf que depuis 2 mois et demi nous n'avons plus aucun extranet d'accessible (Ah oui,j'avais oublié ce point dans les éléments caractérisant le changement de syndic déguisé).

3. C'est peu ou prou ce qui s'est passé pour notre "ancien" syndic et c'est je pense ce qui l'a motivé à vendre. Je ne peux pas donner le nom du syndic mais les commentaires négatifs sur son profil google se sont accumulés ainsi que les accusions à son encontre... Notre copropriété elle-même lui a demandé des comptes sur plusieurs sujets, nous attendons encore à ce jour les réponses. Maintenant comme la situation convenait à la majorité (car même avant mon arrivée, d'autre copropriétaires se sont ruinés la santé à essayer de faire bouger les choses sans succès), je ne me sentais pas d'engager une action au nom d'une majorité qui ne le souhaitait pas :/ C'est peut être un tord, mais du moment que l'information est transmises, que des actions sont proposées, si personnes ne suit ou très peu, je ne vais pas faire cavalier seul au risque de me retrouver avec tout le monde à dos comme certain d'entre vous l'ont fort justement dit pour le sujet en cours.

Bonjour à tous,

Juste pour vous tenir informé, je n'ai pas encore pris attache avec notre service assurance juridique car je suis en train de lister l'ensemble des problèmes pour disposer d'un dossier complet et nous avons eu la surprise de découvrir en début de semaine que l'ancienne gestion à souscrit à notre insu un contrat d'entretien non obligatoire sans vote en AG ce qui m'a occupé de nouveau.

C'est chouette, chaque jour il y a quelque chose de nouveau. La prochaine AG va être folklorique !^^!

Par ailleurs, nous avons aussi un dossier concernant un copropriétaire qui, suite à la réalisation de travaux non conformes dans son appartement, fait une demande de travaux en partie commune. Le syndic a été mis plusieurs fois au courant de la situation et n'a rien fait pour protéger le syndicat des copropriétaires. Je sais qu'une résolution demandée par un copropriétaire doit être soumise au vote en AG sans avoir son mot à dire.

Ce qui m'etonne c'est que malgré la connaissance du dossier, le syndic a soutenu la démarche de ce copropriétaire et lui ont fait réaliser un diagnostic inutile (qui devait être facturé à l'ensemble des copropriétaires mais heureusement nous avons réussi à ce que ce ne soit pas le cas). Aussi je m'interroge sur les obligations du syndic, si leur responsabilité peut être mise en cause dans la mesure où ils ont mal conseillé ce copropriétaire (qui se retrouve pour le coup lui également victime, car évidemment il préfère à se fier à un interlocuteur qui va dans son sens, et a dû supporter des frais). Le plus abbérants dans cette histoire c'est que le copropriétaire en question est resté hermétique à une solution intermédiaire (autorisation des travaux sur partie commune mais uniquement à sa charge ou au moins 50% à sa charge) mais qu'il en est à plus de la moitié du montant des travaux qu'il demande en frais de diagnostic et travaux inutiles divers que les différents intervenants lui ont fait réalisés... Alors même que nous avons eu la même situation quelques années auparavant et que nous savions exactement de quoi il en retourne et comment remédier à son problème. (pour situer le contexte, il s'agit d'un remplacement de chaudière non conforme d'un point de vue légal, non conforme vis à vis des règles de l'art que l'installateur devait respecter et contraire à notre réglement de copropriété qui stipule que les travaux doivent être compatible techniquement avec l'existant).

En prévision de l'AG, si nous souhaitons enregistrer les débats, doit-on en informer les participants au début de la réunion ou est-ce possible de le faire de manière libre ? Evidemment mon soucis est que si je préviens que j'enregistre, le syndic fera bien plus attention à ce qu'il dit (ce qui peut également être un moyen d'empêcher qu'il dise n'importe quoi durant l'AG).

Quant au sujet initial, je vous tiens informé dès qu'il y a du nouveau ! Je vous remercie encore tous pour vos précieux conseils et points de vues et vous souhaite une excellente et agréable journée :)

Bonjour,
Pour procéder à un enregistrement, il faut que tous les participants soient informés, que vous en gardiez la preuve et qu'ils soient tous d'accord.
De plus cet enregistrement ne pourra pas servir en justice (sauf si c'est un procès au pénal). Bref vous vous dispersez inutilement !

Ce copropriétaire lésé doit LUI MEME engager une procédure. Le syndicAT n'a pas d'intérêt à agir et serait débouté.

De plus, le syndicat ne peut pas assigner son syndic qui est son représentant. Il faut d'abord le remplacer...

Puisqu'on vous dit de prendre un avocat !

@Yapasdequoi Vous vous êtes levé du mauvais pied aujourd'hui? Vous n'êtes pas obligé de répondre si c'est pour exprimer aussi peu de cordialité.

La question de l'enregistrement est relatif au fait que des propos ont été tenus lors de la dernière AG (sur le montant des honoraires) et qu'à reception de l'arrêté des comptes, cela n'a pas été pris en compte, comme il s'agit de propos oraux c'est notre parole contre la leur donc aucun recours. Ce n'est pas non plus la première fois que des propos sont tenus en AG et qu'ils ne sont pas suivi d'action ensuite. Voilà tout.

Bien évidemment que le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre le Syndic professionnel qui lui créait un préjudice... Que la démarche nécessite une procédure amiable préalable ou qu'elle soit longue et couteuse ne signifie pas que cela soit impossible.

Merci pour votre conseil de prendre un avocat, cependant nous n'en sommes pas encore à ce stade.

Merci tout de même pour votre réponse bien qu'elle paraisse peu cordiale (c'est peut être uniquement une impression, mais bon.. )

Bonne journée!

Ma réponse vous déplait, j'en suis navrée, mais le but n'est pas ici de se congratuler.
C'est mon rôle de vous indiquer si vous faites fausse route. Un enregistrement ne servira pas à obtenir le respect d'un engagement oral, surtout si votre syndic est de mauvaise foi.
En droit seul l'écrit compte.
De plus certains copropriétaires pourraient s'y opposer.

Mais vous faites comme vous voulez après tout.
Ne lâchez pas la proie pour l'ombre comme disait La Fontaine.

Bonne journée et bon courage pour la suite.

Bonjour Lolo,

La règle pour les interventions en AG est la suivante :
(article 17 du décret du 17 MARS 1967 alinéa 4 à lire attentivement)

Pour tout opposant (vote CONTRE) qui a formulé des remarques pendant l'AG, le rédacteur du PV a obligation de rapporter lesdites remarques. Cela permet d'en informer les absents ou représentés, souvent nombreux.
Evidemment, le Syndic ne va probablement pas tenir compte de cette obligation si elle lui est défavorable. Le 'truc' serait donc de préparer vos remarques et d'en remettre une copie papier au Syndic pour incorporation au PV. Au vu et au su de tous les participants.

Le Syndic n'a aucune obligation de faire figurer au PV les discussions à bâton rompus (sur son dos) ou les simples remarques non identifiées, non plus que les critiques faites par des copropriétaires qui n'ont pas voté CONTRE la résolution en débat.

Bonjour Yapasdequoi,

Votre réponse ne me déplait pas du tout, seul la forme me déplaisait.

Je suis toujours reconnaissant à toute personne qui perd de son temps pour répondre gratuitement sur un forum car c'est un effort fortement appréciable :)

D'ailleurs je vous remercie de vos précision sur les enregistrements et j'en prends bonne note comme solution inutile dans le cas présent ;)

Le copropriétaire en question est une personne agée (86ans) qui sait "tout" mieux que tout le monde et suit uniquement les avis qui vont dans son sens. Etant donné l'age de ce copropriétaire, le conseil syndical se retrouve dans une position morale très difficile car faire valoir les droits du syndicat de copropriétaire dans ces conditions nous déplait fortement. Nous devons maintenant exposé à l'ensemble de la copropriété ce dossier et c'est absolument contre les principes que nous cherchons à mettre en place au sein de la copropriété (dialogue, soutien, bienveillance).

En ce sens, le syndic a ignoré toute nos demande d'explication car la société qui effectue le ramonage des conduits devait par l'objet même de ce contrat signalé ces anomlies au syndic. Hors le syndic a refusé de demander des comptes à cette société et à ce jour ne nous a pas répondu à la question de savoir si le syndic avait été prévenu. Nous lui avons également demandé à ce que le rapport de diagnostic, compte tenu de cette situation, ne soit pas facturé puisque la société a manquait à l'objet de son contrat. Que le syndic ne fasse pas correctement son travail lorsqu'il n'est pas au courant est un compte, mais quand le conseil syndical lui mâche le travail, lui transmets toutes les références juridiques nécessaires etc... et qu'il ignore tout cela, est-ce normal? Et est-ce normal que malgré toutes ces informations ils poussent le copropriétaire en question a persévérer dans une démarche vaine de sens? Il ne me semble pas.

Cependant, compte tenu que l'objet de la discussion n'est pas ce sujet, je ne l'aborderai plus afin de laisser le fil propre et constructif.

Je vous remercie et vous souhaite une excellente journée.

En résumé, vous avez accumulé un certains nombre de reproches envers ce syndic (qui ne l'est d'ailleurs pas légalement) et donc votre objectif est de le remplacer dès que possible en limitant les frais mais aussi les frictions inutiles.

Vous avez les informations juridiques en main. A vous de jouer.

Etre présent à l’AG et se présenter à la présidence, c’est reconnaître implicitement la validité de la tenue de l’assemblée. Si vous envisagez une procédure en annulation, c’est à éviter. Le fait de vous être porté candidat et d’avoir été élu rendrait votre demande d'annulation de l’assemblée irrecevable.

L’assurance juridique du syndicat des copropriétaires ne répondra qu’au représentant du syndicat, c’est à dire le syndic. Elle ne répondra pas à une autre personne, fût-elle le président du conseil syndical, qui se mettrait en situation conflictuelle envers le syndicat. N’oubliez pas que votre action en annulation serait dirigée d’abord contre le syndicat. Le conseil syndical peut solliciter des conseils auprès de techniciens ou d’experts mais c’est autre chose.

Si vous voulez enregistrer les débats de l’assemblée dans le but de constituer une preuve, il faut l‘annoncer avant que les débats de commencent et le faire inscrire au procès-verbal. Dans une procédure civile, un enregistrement à l’insu des intéressés serait considéré comme déloyal vis à vis de ceux-ci et ce moyen de preuve serait rejeté.

Si le syndic a mal conseillé un copropriétaire, c’est une affaire entre eux deux. Cela ne concerne pas le syndicat.

Votre premier objectif est le changement de syndic. Comme cela a déjà été dit, cet objectif serait atteint de la manière la plus simple, rapide et à moindres frais dans les conditions suivantes :
- l’assemblée convoquée se tient et rejette la candidature proposée,
- dès le lendemain vous convoquez une nouvelle assemblée qui désignera le syndic sur une ou plusieurs propositions inscrites à l’ordre du jour.

Ces deux assemblées seraient susceptibles d'être contestées en justice mais le risque est faible et acceptable.

La désignation du nouveau syndic deviendra incontestable une fois passé le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Bonjour Lolo,


C'est vrai, le Syndic est légalement obligé de soumettre une résolution demandée par un copropriétaire, il est même obligé d'informer que ce droit existe, mais il y a des conditions.
- Le délai doit être cohérent par rapport à la préparation de la convocation. On parle d'1,5 mois AVANT l'AG
- La demande doit être complète et bien formulée de façon à pouvoir être soumise en l'état. Il arrive tout de même que le Syndic insère des résolutions incomplètes et mal rédigées pour montrer que certains copropriétaires sont incompétents alors que lui est obéissant.
Par contre, rien n'oblige un Syndic à mettre une telle résolution à un endroit particulier de l'ordre du jour, sauf pour les votes des acteurs. Une résolution placée en 72ème rang sera donc soumise à des participants fatigués, SAUF SI c'est vraiment le Président de séance qui déroule l'ordre du jour et qu'il change l'ordre "proposé" par le Syndic.

Si vous réussissez à rejeter le Syndic auto-désigné et à mettre en place votre AG, vous devrez d'abord nommer un copropriétaire comme secrétaire et, après l'élection du Syndic, voir si le nouvel élu accepte de prendre en charge la suite du secrétariat. Il y a normalement 1 jour franc de délai AVANT la prise de fonction du nouveau Syndic, mais puisque vous n'en avez plus, ce peut être différent.
Voyez aussi que l'absence de Syndic, initialement dans votre seconde AG, vous oblige à gérer la fonction de scrutateur au niveau des contrôles initiaux, liste de présence, pouvoirs, votes par correspondance puis comptage des votes. Vous ne disposerez pas du logiciel d'un Syndic pour traiter tout ça.
Cette seconde AG devra donc être minimale.