Donation et rachat de part

Bonjour
Ma mère 76 ans possède un appartement de 288000€. Nous sommes deux enfants et ma mère souhaite faire une donation en nu propriété (70%) avec rachat de part
Ma soeur souhaite me racheter ma part donc a 100800€
Est-il possible de fixer cette soulte a 120000€ pour compenser ma perte d'usufruit futur (15%de 288000€) qui ne rentrera pas dans la succession Merci bien

Joel

Bonjour,

Votre soeur peut vous verser une soulte un peu plus élevée si elle le souhaite, la valeur d'un bien immobilier étant toujours estimée dans une fourchette.

Mais juridiquement "compenser votre perte d'usufruit futur" n'a aucun sens. La soulte est destinée à compenser le prix de votre part au moment de la cession. Il n'y a aucune raison que votre soeur vous paie de la nue-propriété au prix de la pleine-propriété. Rien ne garantit que vous survivrez à votre mère.

Si votre mère donne le bien à votre soeur à charge de vous verser une soulte, c'est votre mère qui fixe le montant. Vous pouvez refuser de percevoir la soulte (auquel cas votre soeur deviendra quand même propriétaire du bien, et vous ferez vos comptes lors du dècès).

Si votre mère vous donne le bien à tous les deux, c'est vous qui fixez votre prix. S'il est trop élevé votre soeur aura le droit de demander la sortie de l'indivision en faisant vendre la nue-propriété aux enchères judiciaires... où elle pourra tenter sa chance.

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Modératrice

Bonjour.

Oui, tout est possible avec un accord des parties, mais non, ce serait un peu inéquitable.

En effet, si la nue-propriété vaut 70% de la pleine propriété, c'est parce qu'il faut attendre le décès.
Le fait que la soulte fasse 100800 au lieu de 144000, c'est le prix à payer pour ne pas attendre (application concrète du dicton "le temps, c'est de l'argent").
Vous pourriez très bien attendre de décès pour le rachat de part, et alors vous recevrez la valeur en pleine propriété.
Il faut choisir entre avoir moins tout de suite, ou avoir plus mais plus tard.
Après, je vois que vous choisissez une valeur intermédiaire 120000.

Si en matière de droits fiscaux d'enregistrement, le barème fiscal (usufruit 30%) sera d'application obligatoire, pour la valeur civile de la soulte, vous devriez pouvoir utiliser le barème économique, beaucoup plus fin (% précis, au lieu de multiples de 10%, en fonction de l'âge précis, au lieu de tranches de 10 ans, et même du sexe, puisque l'espérance de vie en dépend).
L'application de ce barème est plus délicat parce qu'il faut évaluer un taux de rendement du bien. Mais peut-être qu'avec ce barème économique, on arriverait à 24%. Ou peut-être 32%. Il faudrait demander une simulation.