Montant de la soulte

Bonjour,

Ayant un bien en commun avec la mère de mes enfants, nous ne nous entendons plus du tout. Reste la sortie d'indivision a gèrer.

Elle ne souhaite pas conserver le bien, moi si.

Nous n'arrivons pas a nous mettre d'accord sur le prix de la maison pour les calculs de la soulte.

j'ai fais faire 3 estimations :

Une par le notaire de la ville ( maison comprise entre 195 000 et 205 000)
Une par l'agence immobilière principale de le ville ( maison comprise en 195 000 et 205 000)
une troisieme estimation ( maison comprise entre 185 000 et 190 000 euros)

Madame a fais faire deux estimations

la premiere comprise entre 200 000 et 210 000 euros
la deuxieme entre 220 000 et 220 000.


Je suis allé dans l’agence ayant surestimé la maison afin de la faire estimé par un second agent et celui-ci l’a estimé comme les autres dans une fourchette comprise entre 200 et 210 k

Pourriez vous m’aider à calculer le montant de la soulte avec les éléments suivant si nous partons sur le prix de la maison à 205 000 euros

Valeur estimée de la maison : 205 000 euros
Apport de ma part : 30 000 euros
Facture terrasse payé entièrement par mes soins : 2398 euros
Crédit maison restant : 155 852 euros

Quote part : moi : 56.98 % et madame 43.02 %

Madame ne paye plus rien depuis son départ le 1er Janvier 2025, elle est partie sans m’avertir, en conservant les clés + le badge de la maison.
Je paye donc seul : Crédit mensuel : 730 euros – Taxe foncière mensualisée : 95 euros – Assurance habitation : 56 euros – sa part de l’assurance emprunteur : une 20 aine d’euros


Merci par avance

bonjour,
comme vous avez un crédit en cours, vous devez obtenir l'accord de votre banque pour que votre compagne puisse vous vendre ses droits indivis sur ce bien, et surtout que votre compagne soit désolidarisée du remboursement du prêt en cours.

salutations

Bonjour

Etes vous mariés ?

Pour le reste un notaire fera le calcul avec ll'acte d'achat et l'échéancier du prêt le cas échéant du montant de la soulte + des frais de notaire inhérent .

Le bon prix c'est celui sur lequel vous vous mettez d'accord puisque Madame peut préférer vendre à un tiers pour espérer avoir le prix qu'elle en veut ...

Le prix des travaux étant inclus dans la valeur du bien actuel, c'est un non sens d'en parler .

Si la différence de % de part s'explique par l'apport on ne va pas le compter deux fois .

Enfin en ce qui concerne les créances il y a effectivement que vous payez sa part de crédit, sa part de taxe foncière, depuis qu'elle est partie : avant c'est juste une participation aux charge du foyer .

Il y a aussi les indemnités d'occupation qui sont dû si l'
un habite privativement le bien depuis la séparation , c'est à dire que l'autre ne pas y accéder quand il le veut ( ma fille a ls clés de chez moi : elle ne peut pas y accéder quand elle le souhaite)

Voyez un notaire pour la soulte et les créances .
Si votre ex et vous même ne vous mettez pas d'accord, il faudra faire une procédure de partage judiciaire longue et couteuse pour avoir, dans quelques années, le bien partir aux enchères.

Nous étions pacsé mais ce n'est plus le cas.

J'ai utilisé le conditionnel en parlant du prix de 205 000 euros, c'est sur cette base que j'aimerai avoir votre aide pour le calcul.

Merci

Et je vous ai dit que seul le notaire vous donnera un montant précis avec ses frais qui sont non négligeables une fois le prix fixé entre vous, pour aller à la banque faire étudier la possibilité ( ou pas) d'acheter la part de votre ex .
Faire des calculs sans accord sur la valeur et les créance n'a pas de sens ...

Si c'est pour avoir une idée " vite fait" de la soulte vous prenez 205 000 vous enlevez le capital restant et vous appliquez les % = 21143 .
Les frais de notaire implique des frais de partage plus élevé puisque vous n'êtes plus pacsés : ils ne sont pas que sur le montant de la soulte !

Bonjour.

On imagine que les quotités de propriété, compte tenu de votre apport, ont été calculées sur la base d'un capital emprunté dont vous avez décidé que vous y engagiez selon les proportions 50/50 (pour la banque, il n'y a que de la solidarité, elle ne connaît pas vos engagements respectifs dans cette dette).

(Et donc a priori, vous n'aviez pas soumis votre pacs au régime dit de l'indivision, sinon le bien serait 50/50 peu importe le financement, à moins que ce soient des fonds détenus avec le pacs ou reçus par donation ou succession.)

Dans ce cas, l'actif, le bien 205000, doit être partagé selon les quotités de propriété (57/43).
Et le passif, 155850, doit être partagé 50/50.
On arrive alors à 10224.

Cela, si toutes les charges de propriété avaient été partagées selon les quotités de propriété, et si toutes les échéances avaient été partagées selon l'engagement 50/50 dans l'emprunt.

Pour être cohérent de bout en bout.

Après, comme des charges ont été assumées par vous seul depuis la séparation, elles devraient donner lieu à créances.

PS N'auriez-vous pas déjà posé vos questions sur ce forum par le passé. L'histoire de la facture de la terrasse me dit quelque chose, ainsi que les proportions 57/43.

Bonjour,

Si Madame n'est pas libre de jouir à sa guise du bien, elle peut vous réclamer une indemnité d'occupation. La libre jouissance signifie qu'elle peut à tout moment et sans prévenir revenir habiter le bien, seule ou avec un compagnon, mais aussi y venir à l'improviste avec des amis.

Le fait qu'elle ait les clefs ne suffit pas, car ce bien est votre domicile et y entrer sans votre permission est par défaut un délit. Si vous êtes prêt à lui reconnaître le droit de jouir librement du bien, le mieux est de lever l'ambiguïté en le lui signalant par un courrier recommandé. Mais il faut en mesurer les conséquences.

Pour le reste, sans accord entre vous il ne sera pas possible de contraindre Madame à céder sa part à un prix qui ne lui convient pas. La seule chose à tenter sera le partage judiciaire avec vente du bien aux enchères publiques, et de le racheter... si vous en avez les moyens.

Sinon vous resterez en indivision jusqu'à ce que l'un de vous cède, ou décède.

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Modératrice

Effectivement madame est partie de son plein gré et avec les clés + badges. Je n'ai pas changé les serrures et ne lui ai jamais signifié qu'elle n'avait plus le droit de venir. Il est vrai aussi que je ne lui ai pas envoyé de courrier pour le lui dire.

Oui j'ai bien compris quand sans accord de Mme cela risque d'être compliqué..... La banque me suit pour un rachat de part mais faut-il que madame arrête de vouloir me détruire par égo.

Elle ne souhaite pas la maison mais elle veut la soulte la plus importante possible ...

Avez-vous demandé à votre notaire de vous aider à calculer cette soulte ?
Vous pouvez aussi solliciter une conciliation.
MAis si vous ne trouvez pas d'accord amiable sur ce montant avec Madame, il faudra passer par une décision du tribunal.

Notez que le tribunal, a priori, ne déterminera pas une soulte, et ne forcera pas la vente de part à un prix déterminé.

A moins qu'il y ait d'autres voies judiciaires que celle de l'assignation en partage. Mais il ne me semble pas qu'il y ait des assignations en détermination de la soulte, avec un juge qui ordonne le rachat de part pour telle soulte.

Mais l'assignation en partage conduit, soit à un partage par composition de lots, si le bien est commodément partageable, soit à la licitation du bien (le prix de vente aux enchères étant ensuite partagé en tenant compte des autres demandes, indemnité d'occupation, créances entre indivisaires…).

Sauf si vous avez les capacités financières pour racheter le bien aux enchères lors de la licitation ordonnée par le juge (amener la totalité du prix, qui sera ensuite repartagé), il est peut-être préférable de racheter le bien avec une soulte plus élevée qu'escompté, mais sans procès et frais d'avocat.

Une conciliation peut être l'occasion de présenter à Madame les conséquences d'une demande trop gourmande (vente aux enchères à bas prix) ... et la ramener à des prétentions plus raisonnables.

Merci beaucoup pour vos précieuses réponses.

Vraiment pas simple lorsqu'on arrive dans ce genre de situations ( personne avec un fort égo et qui a un seul but, détruire l'autre).

Lâcher du lest pour pouvoir tourner la page est souvent la solution la plus rapide.

Je sais bien....

Cependant cette maison est importante sentimentalement pour moi et mes deux enfants en bas Age. Vu les taux actuels, racheter un bien seul va être compliqué et surtout un bien tél que celui-ci. De plus la traite mensuelle actuel est dérisoire pour une maison, un loyer pour un appartement sera plus onéreux.

J'aviserai en fonction des demandes finales de madame.

Merci

Avez-vous vérifié avec votre banque que la désolidarisation du crédit est acceptée ?
sinon, ce n'est plus la peine de continuer à négocier une soulte.

Oui, ils me suivent a 100%

Ouf, c'est donc un bon début.
MAintenant si vous dites que cette maison a de la valeur "sentimentale", ceci se paye. Si vous y tenez vraiment (et que ce n'est pas seulement parce que le crédit est à un taux très bas), vous devriez être prêt à (un peu) surévaluer la soulte.
C'est ce qu'on appelle "le prix de la tranquillité".
Une séparation est souvent synonyme de perte financière.

J’ai une petite question.

Est ce que le temps joue pour elle ou pour moi ?

Elle ne paye plus rien, sa dette augmente donc envers moi n’est ce pas?

Ou au pire les choses s’annulent avec l’indemnitée d’occupation ?

On ne peut pas répondre sans connaitre les montants exacts.
Mais si cette maison a bien une valeur sentimentale, pourquoi trainez-vous ? Savez-vous évaluer cette "valeur" sentimentale ?