Maison en demembrement, 1 seul heritier 3/4 nue propriete

Bonjour,

En 2022 apres le deces de ma mere , mon pere a choisi de faire une succession en demembrement avec 3/4 de nue propriete en ma faveur. Je suis unique heritiere.

Il a aussi opte de garder 3/4 en usufruit avec un quart en proprite.
En fevrier 2024 il a quitter cette maison pour vivre en ehpad.
En mai 2024 il m'a demande de vivre dans la maison sans payer de loyer , mais en payant les factures courantes.
il ne souhaitait ni vendre , ni louer la maison a des inconnus.
j'habites donc cette maison depuis mai 2024. Malheureusement depuis que j'ai demenage il a des changements d'humeur et devient tres difficile a prevoir. Il a ecrit au notaire lui demandant de vendre la maison, sans rien me dire et sans mentionner que j'y habiter. Je suis en contact avec le juge de proterction des majeurs a qui il a aussi demander de vendre cette maison. Le notaire m'assure que la maison ne peut pas etre vendue sans mon accord et que je ne peux pas etre expulsee puisqu'il s'agit de ma residence. Mon pere aura 92 ans resolu en decemdre 2025. Est t'il possible de signer un bail et de payer un loyer afin de securiser mes droits d'habitation? si la maison est vendue avant le deces de mon pere quel serait ma part et quel cout devrais je payer? la maison etait estimee a 350k euros au moment du demembrement. Je suis revenue en France apres 40 ans a l'etranger pour habiter dans cette maison et je suis de plus en plus confuse sur mes droits. merci pour vos reponses.

Bonjour,

Déjà je confirme, la maison ne peut être vendue sans votre accord, sauf au terme d'une procédure judiciaire assez longue. Votre père ne peut que vendre son usufruit. Il ne peut pas disposer de vos droits de propriété sur le bien.

Est t'il possible de signer un bail et de payer un loyer afin de securiser mes droits d'habitation?
Oui, avec l'accord de votre père... ou du juge des tutelles et de la personne chargée de gérer ses intérêts s'il est sous protection. Je crois deviner qu'une demande de protection est en cours ? Si oui, est-ce une tutelle, une curatelle, une habilitation familiale ?

Il faudra aligner le loyer sur les prix du marché. Vous pouvez aussi envisager de racheter l'usufruit de votre père.

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Modératrice

Hello !

Frogdandy, votre père ne peut vendre de cette maison que ce qu'il en possède, c'est à dire un quart de nue-propreté et son usufruit...

Vos 3/4 de nue-propriété ne peuvent pas être vendus que si vous le vouliez bien !

A+

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"Nul n'est censé ignorer la loi" n'induit pas qu'on doive connaître la loi, mais qu'elle s'impose même si on l'ignore... ça dit aussi que personne n'est au-dessus de la loi.

Bonjour.


Votre père était aussi héritier de votre mère.

Notez que les proportions données sont celles de la succession.
Vous ne précisez pas que ce bien fut un propre de votre mère.

Si le bien était commun au couple, votre père en est propriétaire pour moitié, et les proportions indiquées s'appliquent à la moitié dont votre mère était propriétaire.

Dans ce cas, votre père est propriétaire des 5/8 de la maison, et usufruitier du reste, et vous êtes nue-propriétaire de 3/8 de la maison.

Si votre père ne peut pas vendre seul la maison, votre père, propriétaire d'une fraction, peut vous assigner en partage de l'indivision sur la nue-propriété, et, en cas de licitation ordonnée par le juge, il pourra demander que la licitation se fasse en pleine propriété.

Cela n'a pas trop de sens de signer un bail locatif, vu que vous êtes propriétaire indivis (ce serait vous louer à vous-même). L'occupation d'une indivision se gère par une indemnité d'occupation due à l'indivision.

Bonjour,

Oui une procedure de protection est en cours mais je ne suis pas sure de la nature. Je pense qu'il s'agit d'une curatelle mais je n'ai que peu de details.
Je suspecte que le probleme vient du fait que mon pere a sur estime ses ressources et qu'il doit etre presque a la limite pour regler les frais de l'ehpad et payer le reste des charges qui lui reste (mutuelle personelle, impots eventuels et assurance pou la maison). Comme il a toujours ete tres opaque sur ses finances et n'a pas signe de procurations je suis dans le noir complet. Je pense que c'est pour cela que la juge de tutelle m'a contacte et suggere une sorte de loyer.

J'ai oublie de mentionner que la maison fut achetee par mon pere et ma mere sous le regime de la communaute et avec la clause 'dernier vivant.'

Donc vous n'êtes nue-propriétaire que de 3/8 du bien, pas des 3/4.
Votre père est propriétaire de 5/8 du bien, et usufruitier du reste (3/8).
Seule une moitié du bien a dépendu de la succession de votre mère, et c'est sur cette moitié que s'appliquent les proportions successorales.

Donc si je suis forcee de vente avec lui je ne recois que 3/8eme. Quelle est l'utilite de mentionner que j'ai 3/4 de la maison en nue propriete sur le document si cela ne s'applique pas en pratique?

Sur quel document ? Pouvez-vous citer la phrase ?

A priori, vous n'avez pas 3/4 de la maison, vous avez 3/4 des biens dépendant de la succession.
Seule une moitié de maison dépend a priori de la succession.
L'autre moitié appartient déjà à votre père, hors succession.

Tout ceci s'il est bien avéré que la maison était un bien commun au couple, ce qui devrait être le cas si la maison est acquise en communauté.

Mais si la maison fut acquise uniquement grâce à l'emploi de fonds propres de votre mère, alors votre mère fut l'unique propriétaire de la maison, malgré la communauté. Dans ce cas, la maison dépend entièrement de la succession de votre mère.

Bref, ce dont il faut avoir la certitude, c'est la réponse à la question "qui était propriétaire de la maison du vivant de vos deux parents ?". Tout en découle.

Rebonjour et merci pour vos precisions, cela devient un peu plus clair.
Le document en question est l'attestation de propriete que j'ai recu du notaire.
la mention qui m'a porte a confusion est la suivante

les biens et droits immobiliers dont la désignation précède se sont trouvés transmis aux ayants droit en
leur qualité ci-dessus exprimée, de la manière suivante :
Monsieur ....recueille un quart (1/4) en pleine propriété et trois
quarts (3/4) en usufruit ;
Madame .... recueille trois quarts (3/4) en nue-propriété.

Mon inquietude est desormais d'avoir signe un accord auquel je ne comprenais rien.
Bonne journee et encore merci

Bonjour,
Quelle que soit votre quote part de propriété dans l’indivision, pour vendre la maison en indivision, il faut soit votre accord soit un juge qui demande la vente ( et donc vente sans votre accord).

Actuellement votre pere ( usufruitier) met gracieusement a disposition le bien dont il a le fructus , c’est tout a fait légal.
Moi plutôt que de passer par un bail locatif qui fait que votre pere devient bailleur ( bon, si il est sous curatelle, c’est le curateur qui fera le travail mais) étre bailleur demande au minimum du temps pour gérer et les loyers sont a déclarer fiscalement, j’opterais dans un premier tps pour une indemnité d’occupation due a l’indivision pour voir ...

La base est de savoir ce dont votre mère était propriétaire : était-elle propriétaire de toute la maison, ou était-elle propriétaire de la moitié de maison (voire de toute autre fraction) ?
Votre proportion 3/4 en nue-propriété s'applique à la fraction dont elle était propriétaire.

Et donc quels sont "les droits immobiliers dont la désignation précède" ? C'est ce paragraphe qu'il faut lire en détail.

Il ne s'agit pas vraiment d'un accord. Il s'agit document qui explique la transmission de propriété selon la donation entre époux, donc selon la volonté de votre mère, sachant que cette volonté est conforme à la loi.

Bonjour CLipper,

Est ce que l'indemnite d'occupation me donne un droit de securite dans la maison de la meme facon qu'un bail?
Je vous explique: Mon pere n'est plus mobile mais il a des 'espions' qui lui rapportent mes mouvements et qui entrent dans la maison quand je m'absente avec des doubles de cles. Je suis partie en vacances cet hiver et quand je suis rentree, mon courrier avait disparu, tous les appareils electriques avaient ete debranches (congelateur, refrigerateur et chaufferie inclus). Des objets avaient disparus dans la cave, la maison et le garage sans avoir verifie si ils appartenaient amon pere ou a moi. Le notaire et le juge me disent de changer les serrures, mais je suis pas sure que cela soit si simple. Mon pere en tant qu'usufruitier proprietaire pourra demander une copie des cles et les donner a qui bon lui semble et nous serons de retour a catch 22?

Pour les impôts locaux de la maison en indivision, le foncier est admis a la charge de l’usufruitier mais à vérifier si il peut être à charge partagée négociée entre usufruitier et nu propriétaire..

Frogdandy,
L’indemnité d’occupation se définit comme l’indemnité dont est redevable l’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise. Autrement dit, l’occupant des lieux devra une certaine somme à l’indivision pour l’occupation du bien.

Autrement dit, si vous payez une indemnité d’occupation a l’indivision et que vous vous apercevez que l’autre indivisaire peut venir chez vous et le fait sans que vous ne l’ayiez invité, vous changez les serrures.
C’est la solution la plus rapide, sinon c’est poursuivrepour violation de domicile ..

Ajout: pour l’instant, vous pouvez pas le faire ( interdire l’accès a votre père) car votre pere vous a simplement permis d’user du bien gracieusement..
Ajout2: on est bien d’accord que l’indivision d’ici s’entend sur de la propriété et uneindivision n’existe pas entre un usufruitier et un nu propriétaire.

Il s'agit bien entendu de l'indivision sur la nue-propriété.

Bonjour Rambotte,
Oui bien sur
et c’est la que j’ai un doute par rapport a l’indemnisation d’occupation entre indivisaires NP, l’usufruitier ( NP par ailleurs) conserve ses droits d’usufruitier et du coup, l’indivisaire NP qui occupe le bien ne peut pas l’occuper a privativement ??

En gros, si indemnité d’occupation entre nu proprio, occupation privative du bien possible ( sachant due l’usufruitier est dans l’indivision de NP ?

Bonjour,
Il serait préférable de mettre par écrit cet accord d'occupation par exemple par un commodat.
Si payer un loyer (ou une indemnité) vous amènera une certaine tranquillité, ce logement deviendra ainsi officiellement votre domicile et l'intrusion d'un tiers sera une violation de domicile sanctionnée pénalement.
En attendant vous pouvez installer une télésurveillance. Une alarme bien sonore et une caméra filmant les intrus sera peut être assez dissuasive.

Oui mais un commodat ne va rien rapporter au père
qui semble avoir des difficultés a
supporter les charges
de ce logement.

Si le père a accepté le principe de l'occupation gratuite avec paiement des charges, il est recommandé de le formaliser par écrit.
Si c'est un autre accord, comme un bail avec loyer ou une indemnité d'occupation, de même il est recommandé de le porter par écrit.
Un accord écrit permet d'éviter un changement d'avis tous les matins et de vouloir le beurre et l'argent du beurre.