Mise en pot commun d'une vente en démembrement

Bonjour à tous,

Un questionnement sur les droits des membres d'une indivision/démembrement après une vente d'un bien immobilier et de l'entretien d'une autre propriété.

Répartition (du bien vendu et celui actuel) :
- Père veuf 50% nu-prop. + Usufruit à 30%
- 3 enfants majeurs 16.67% nu-prop. chacun

Répartition vente : 30% pour l'usufruitier, 70% pour les nu-propriétaire selon la répartition (50 % / 16.67 % / 16.67 % / 16.67 % )

Donc :
Père = 30 + 35 = 65 %
Enfants = 35 % (11.67 % x 3)

Un des enfants ayant une gestion catastrophique de son argent, il est décidé de mettre en commun l'argent de la vente sur un compte créé par le père, pour les achats de matériels et travaux extérieurs d'une propriété où ils vivent tous (maisons et terrain/forêt, tout mal entretenu). Tous acceptent sur le principe, mais pas de détail sur combien €€ ni conditions ...

Le notaire est au courant, fait un papier :
"Donne ordre irrévocable à Maitre XXX [...] afin que (m)a quote-part [...] me revenant [...] soit reversée à mon père par virement [...]"
mais la raison (travaux) de cette démarche n'apparait pas.
Pas d'autres papiers signés (Pas de "quasi-usufruit")

Le père a reçu l'intégralité des fonds (de la somme nette).
Il a ensuite créé le compte bancaire "commun". C'est là que les désaccords commencent :
- Compte créé à son nom
- Il nous dit qu'il reversera les 3 parts des enfants, plus une 4ème à même hauteur (11.67%) représentant sa part, alors qu'étant nu-proprio à 50% - 3 fois plus que les enfants - il "devrait" verser 35% de ce qu'il a reçu.
- Finalement, "Grand prince" (sic), il reverse l'usufruit sur le compte à la place de sa "petite part". Soit 30% de la vente (toujours moins que les 35% ...)


1.a L'ordre signé pour le notaire faisant uniquement part d'un reversement sur compte du père, l'argent appartient-il bien à chacune des parties, et chacun serait libre de récupérer à son bon vouloir sans accord des autres ?
1.b L'argent étant sur un compte uniquement mis au nom du père, peut-il faire et acheter "ce qu'il veut" avec ?

2. La raison initiale (mise en commun pour travaux) n'étant pas officielle (puisque pas d'écrit, juste le notaire qui "sait") et aucun accord sur les conditions d'utilisations, il y a (forcément) beaucoup de désaccord sur qui paye quoi et quand payer avec ce compte commun.
Le père, qui n'a jamais fait aucun travaux ou entretien, en 10 ans, sur cette propriété léguée par ses parents, veut utiliser cet argent pour la rénovation d'entretien (renouvellement des drains, remise en état des chauffages, entretien de la charpente, entretien des ), alors que les dépenses lié au maintien en bon état de la propriété rentre dans les obligations de l'usufruitier. Les enfants pensaient que cet argent servirait à d'autres choses.

Y a t-il une obligation légale sur le montant que chacun devait mettre sur le compte ? (Ou en tout cas une obligation sur le ratio "€ à sortir" / quote-part)
Y a t-il un cadre légal sur l'utilisation de ce compte ou est-ce que l'accord (verbal) ne vaut rien ?

Merci.

Bonjour.

En cas de vente d'un bien démembré (et même s'il était en indivision sur la pleine propriété), le prix de vente doit être partagé au prorata des droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix (donc quasi-usufruit), ou plus généralement, pour faire autrement, comme l'emploi des sommes pour l'acquisition d'un nouveau bien.

La gestion catastrophique par l'un ne doit pas empêcher chacun de recevoir sa part du prix.

Comme toute autre solution que le partage du prix ressort de la volonté des parties, aucune loi ne gère cette autre solution. La loi est celle des parties, donc celle du contrat entre elles. Un contrat peut être résolu si une partie ne respecte pas ses engagements. Il est certain qu'il n'aurait pas fallu se préoccuper de la mauvaise gestion d'un ayant-droit : c'était son problème. Ou alors le mettre sur curatelle pour qu'un curateur, éventuellement familial, gère sa part du prix.

(Notez enfin que le barème fiscal de l'usufruit n'a pas valeur légale en matière civile de partage d'un prix. Il peut êtte utilisé juste par commodité des calculs. En cas de désaccord sur l'usage du barème fiscal, c'est le barème économique (plus précis) qui doit être utilisé.)

Merci pour votre réponse (fort rapide) !

Je vais tentez de reformuler vos points pour que vous me confirmiez ma bonne (ou pas) compréhension.



Droits définis par l'utilisation du barème fiscal (décidé par le notaire, non débatu ou expliqué) et concordant avec mon calcul ? Il aurait pu être demandé un calcul par le barème économique (et cela aurait été plus avantageux pour les enfants puisque le père est plutôt agé ?).
La vente ayant été faite, le débat est clos je suppose.

La personne a une dépendance aux jeu d'argent, et c'était la seule solution trouvée. Nous avions pensé à la curatelle mais cela paraissait compliqué sans le bon-vouloir de la personne de se faire "diagnostiquer".
Et oui, tout le monde se retrouve lésé par la non-disponibilité des liquidités et cela n'arrangeait personne mais s'est fait "pour le bien de" ...

Pouvez-vous me confirmer que votre conclusion est :
- que le contrat oral, stipulant la mise en commun pour l'utilisation d'investissement sur la propriété, reste un contrat valable et engageant.
- L'argent, même mis en commun, reste à chacun ...
- ... mais que personne ne peut récupérer sa "part" à moins de casser ce contrat, avec une raison valable (les cas d'utilisation n'ayant pas été détaillés, les raisons valables sont floues) ?

Ma question la plus importante reste : Le père peut-il faire ce qu'il veut avec l'argent qui est sur SON compte, suivant l'ordre irrévocable signé par les parties ?

bonjour,

avis personnel, dans cette situation, un contrat oral ne vaut rien.

dès l'instant ou l'argent est sur compte, son titulaire oeut en disposer. L'argent étant une chose fongible, il est difficile de déterminer sa provenance.

salutations

Le barème fiscal fonctionne par tranches de 10% et par tranches de 10 ans, sans égard au sexe. Il y a un gros effet cliquet.

Le barème économique fonctionne avec des % précis liés à l'âge précis (usage de tables de mortalité dépendant du sexe). Il est aussi plus technique à manier parce qu'il faut évaluer le taux de rendement du bien (valeur locative par rapport à la valeur du bien). Parce que la valeur de l'usufruit, c'est l'espérance des revenus futurs du bien pendant le restant de vie de l'usufruitier. L'espérance de vie peut même être modulée par l'état de santé de l'usufruitier, par rapport à la statistique des tables de mortalité.

Il est donc difficile d'affirmer que le barème économique vous aurait été favorable.

Mais c'était pour information, puisque vous avez choisi le barème fiscal, cela semble difficile de revenir dessus.


En fait, il n'y avait pas à "trouver" une solution, sauf si votre frère était demandeur d'une solution. Au pire, c'était le blocage de sa seule part du prix, provisoire le cas échéant.

Vous parlez de contrat oral, mais aussi d'ordre irrévocable donné au notaire, donc d'un document écrit signé. Le contenu de ce document est essentiel.

On peut se demander si la solution choisie peut-être regardée comme un report de l'usufruit sur le prix, usufruit exercé sous la forme du quasi-usufruit, mais sans convention formelle. A moins que le document écrit au notaire exclut qu'il s'agisse d'un quasi-usufruit.

Dans ce cas, il est normal que l'argent soit déposé sur un compte à son seul nom. Et il le dépense comme il veut, charge à le rendre à son décès. Le problème est que ce rendu se fait en portant au passif de la succession de l'usufruitier la dette de restitution, ce qui n'est fiscalement accepté qu'en présence d'une preuve écrite telle une convention de quasi-usufruit.

Sinon, votre père aurait pu récupérer à son nom 50% du prix (sa part de propriété), et vous auriez déposé les autres 50% sur un compte démembré, en indivision entre les enfants. Cela aurait été plus propre.

Il est aujourd'hui difficile de dire juridiquement si vous êtes liés par la décision prise. Une cause de nullité d'un contrat est l'erreur, source de vice de consentement.

Il pourrait être utile de consulter un avocat, qui, sans aller en justice, pourrait faire une lettre d'avocat, qui pourrait être plus convaincante que votre propre demande de restitution de votre part dans le prix. Il analyserait bien votre situation et votre engagement résultant du document signé.

Merci pour les précisions.
(ma petite précision : je n'ai aucun lien de parenté ni directement concerné mais conjoint d'une des parties)

Vous avez raison sur le fait que le seul document faisant foi de cette histoire est la lettre signée par les 3 enfants. Mais elle donne uniquement consigne et acceptation de reversement de part, pour regroupement. Je dirais qu'il ne s'agit pas d'un quasi-usufruit :
« Donne ordre irrévocable à Maitre XXX [...] afin que (m)a quote-part [...] me revenant [...] soit reversée à mon père par virement [...] », mais cela dépend de la définition juridique d'un "reversement" ?!
Si le cas où cela ne peut PAS être vu comme un quasi-usufruit, Isernon a-t-il raison de dire que l'argent appartient à celui qui le détient (sur son compte) ?
Si cela est vu comme un quasi-usufruit, cela veut dire que le père devra avoir valeur équivalente à léguer à la succession ? Sauf si, je suppose, il est admis que le contrat passé oralement donne droit au père de dépenser cet argent pour la propriété ?! Mais, dans ce cas, quid des devoirs de chacun (nu-propriétaire vs usufruit) de payer les charges selon le type de travaux ?! Nous avions même proposé un Excel montrant quelles dépenses nous acceptions de passer avec ce compte, mais il veut passer absolument tous les travaux (même ceux fait avant la vente, en se remboursant ...)
Par exemple, le père veut acheter un tracteur à son amie avec ce compte commun et les enfants ont dit non, mais il s'en fout. (Utilité nulle puisque déjà en possession d'un)



Je suppose que peu importe le fait que le bien n'était pas loué et ne l'aurait jamais été, ne servant que de logement pour la famille ?
Le père ayant vu le notaire plusieurs fois avant les différentes signature, je le soupçonne d'avoir validé l'utilisation du barème fiscal par intérêt (les enfants n'ayant pas eu vent des différentes possibilités existantes).

Pour le coup, le notaire a fait le virement, et a bien défini la valeur de la part de chacun, selon la quote-part. Le virement complet de la somme étant officiel, je suppose que peu importe sur quel compte cela se trouve, il n'est pas compliqué de définir qui détient l'argent et qui le possède réellement (hors cas quasi-usufruit ...) ?!

Pour moi, il n'y a pas de souci pour savoir qui a reçu l'argent pour le compte (hors quasi-usufruit) de l'ensemble des vendeurs.

Savoir si cet argent est toujours détenu pour tout ou partie est une autre affaire, mais c'est moins important.

Vous voulez dire que, pour vous, cet ordre irrévocable n'est pas assez explicite pour déterminer s'il y a eu quasi-usufruit et savoir à qui appartient l'argent ?

Il n'y a rien d'évident à ce qu'il y ait un consentement au quasi-usufruit en tant que tel, puisque l'opération avait un objectif de protection d'un enfant, pas un objectif direct de laisser la jouissance de cet argent au père.

Il faut voir avec un avocat si la situation et son contexte de mise en place, voire les manœuvres de mise en place, permet aujourd'hui à chacun de récupérer sa part.


Pour un nu-propriétaire héritier de l'usufruitier, il n'y a rien à récupérer physiquement, puisqu'il détient une créance de quasi-usufruit qui s'anihile avec la dette de quasi-usufruit du défunt dont il hérite. Il récupère simplement les biens du défunt, peu importe leur origine.

La seule "récupération" est au niveau fiscal en portant au passif de la succession la dette de quasi-usufruit (pour payer moins de droits de succession), mais le fisc exige une preuve écrite pour accepter l'existence de la dette, cette preuve étant la convention de quasi-usufruit. Et si la succession n'est pas taxable, y déduire un passif n'a aucune utilité.

Il me semble que le nouvel article du CGI ne change pas la donne.