Occupation du bien indivis

Bonjour,
Nous sommes en indivision sur un bien familial. L'indivision se compose de 5 parts : 50% pour une et les 50% restants sont divisés par 4. Un des indivis (sa part :1/4 des 50%) occupe le bien depuis 1 an et demi sans versement d'indemnités d'occupation. Il a changé la serrure de la porte d'entrée, nous empêchant l'accès. Il réalise de simples travaux par lui-même sans utilisation d'un artisan.
Il bloque la vente du bien en surestimant le bien.
Questions :
1/ comment faire pour débloquer la vente ?
2/ comment faire pour l'expulser sachant que la mise en place d'une demande d'indemnités est inutile car non solvable ?
3/ il va intervenir sur une partie de la toiture en raison de fuite : travaux qu'il ferait par lui même. Peut-il nous demander une indemnité sans justificatif de factures ?
4/ s'il entreprend la réfection totale de la toiture par lui même, peut-il nous demander une indemnité ? Ces travaux viendraient réévaluer la valeur du bien. Travaux sans accord des indivisaires. Quel serait le cadre qui s'applique à ce cas ?
En vous remerciant de toutes vos informations.
Bien cordialement.
M. Pereira

Bonjour
Pour forcer la vente il faut demander au tribunal une licitation judiciaire, après une tentative amiable sans succès :proposant un rachat de parts entre indivisaires ou encore une mise en vente à un tiers.
Mais le résultat sera une vente aux enchères à bas prix. Tout le monde y perd sauf l'acquéreur qui fait une bonne affaire.

Pour expulser l'occupant : c'est impossible sans décision de justice. Pour commencer il faudrait lui demander officiellement une indemnité d'occupation.

Il est couvreur de métier ? S'il fait des travaux sur la toiture sans souscrire une garantie décennale, ces travaux ne valent pas grand chose en cas de vente : la garantie sera à la charge des indivisaires, une très mauvaise idée en cas de malfaçons.

Par contre si le bien prend de la valeur suite à ses travaux, il lui en sera tenu compte lors du partage du prix de vente.

Plus d'infos dans les articles du code civil concernant l'indivision :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006136538


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Bien sûr que si, c'est utile et il est solvable.
L'indemnité est due à l'indivision, et est sera portée à l'actif de l'indivision dans les opérations de partage.

Sur le prix de vente du bien, il obtiendra donc moins que la moitié dans les calculs du partage (toutes choses égales par ailleurs).

Il faut juste faire en sorte qu'elle ne se prescrive pas. Si au moment du partage, il est toujours occupant privatif, de toute façon, elle sera due pour les 5 dernières années. Ce sont les années antérieures qui seront prescrites.

Bonjour,


Citation ya pasdesuoi:
ar contre si le bien prend de la valeur suite à ses travaux, il lui en sera tenu compte lors du partage du prix de vente.

Pas certain a son entier avantage.
Cela dépend de beaucoup de détails:le bien greve d’usufruit ?
Les travaux connus des autres indivisaires ?
? ont ils accepté? ne s’y sont-ils pas opposés?

Les travaux faits par un indivisaire peuvent etre au profit de toute l’indivision.
Tout dépend a quel titre il les fait...
Sujet complexe, jurisprudence fluctuante

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Quelques articles importants :

Article 815-9
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Article 815-13
Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

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Si l’indivisaire a les 2/3 il peut gerer, en bon père de famille bien sur mais ici ça ne semble pas le cas.
De plus il semble qu’il y ait opposition des autres indivisaires aux agissements de celui qui occupe les lieux de façon privatif puisque empêche l’accès aux autres ( ildoit évidemment une indemnité d’occupation a l’indivision si pas d’usufruitier )
Donc pour l’art 815-13 voici la jurisprudence de 2022 mais je ne sais plus si c’est la derniere, elle a viré de bord plusieurs fois je crois)

L’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à conserver ou à améliorer le bien ne peut être assimilée à une dépense dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 du Code civil et que la plus-value de l’immeuble accroît à l’indivision, l’indivisaire pouvant seulement prétendre à une rémunération de son activité conformément à l’article 815-12 du même code.

Cass. 1re civ., 15 sept. 2021, no 19-24014, F–D

Mais pour prétendre a l’art 815-12 il faut etre mandaté pour gestion de l’indivision

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Pour les travaux, 2 catégories
Conservation et
Amélioration.
Article 815-2
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.

A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires

Mais l’art 815-3 ( je ne le mets pas sinon message trop long) dit quil faut les 2/3 pour faire actes administration et les travaux dont des actes d’administration ?
Le 815-3 dit aussi que ce qui est fait par un qui n’a pas les 2/3 n’est pas opposable aux autres.
Mais il rajoute qu'il peut y avoir accord tacite si personne s’est opposé a ce que faisait un indivisaire sans en avoir le droit puisque n’avait pas la majorité ..

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Tous ces articles sont intéressants à connaitre, mais dans la sitaution présentée ici par Pereira, un recours au tribunal semble inévitable.

Consultez un avocat pour définir la meilleure stratégie et surtout soyez patient car un tel litige peut nécessiter plusieurs années de procédure.

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Oui bien sur qui dit situation compliqué dit difficile de trouver une solution a l’amiable.
Je conseillerai a Péreira, dans un premier temps,de bien exprimer son non accord ou même son opposition a tout travaux dont il n’aurait pas enconnaissance dans leurs details et travaux devant etre voté a la majorité des 2/3

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Bonjour,
Tout d'abord, je souhaite remercier toutes les personnes qui ont répondues.
Par rapport aux éléments apportés, j'ai des questions :
1/ nous sommes 3 indivisaires opposés au déclenchement de travaux. Nous détenons les 2/3 des parts.
De ce fait, comment spécifier à l'autre indivisaire notre opposition au déclenchement de travaux ? Par lettre recommandée ? Par avocat ?
2/ pour apporter la preuve de l'impossibilité d'accéder au bien, devons-nous faire intervenir un huissier ?
3/ pour lancer la demande d'indemnités d'occupation, doit-elle être faite par lettre recommandée, avocat ou notaire ?
4/ pour les demandes d'action listées ci-dessus, devons-nous informer tous les indivisaires par lettre recommandée ?
J'espère avoir été claire.
Merci par avance de vos conseils et informations.
Bonne soirée.
Pereira

1/ un courrier RAR devrait suffire. Mais rédigé par un avocat il aura plus de poids.
D'autant plus si ces travaux engagent une responsabilité décennale (toiture) vous risquez en cas de vente de devoir répondre d'éventuelles malfaçons.
2/ un constat d'huissier reste une preuve utile.
3/ un courrier RAR également rédigé par avocat sera utile, le notaire ne peut rien faire en la matière.
Si le courrier ne suffit pas il faudra saisir la justice.
4/ Les autres indivisaires peuvent recevoir une copie par courrier simple.

Je vous recommande fortement de consulter un avocat pour vous accompagner dans ces démarches, car votre situation ne se résoudra sans doute pas à l'amiable ni certainement pas rapidement.
Prévoyez plusieurs années et quelques milliers d'euros pour les frais à avancer.

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Tant que vous n'avez pas atteint 5 ans d'occupation privative, pas besoin de procédure spécifique pour l'IO. Lors des conclusions de votre avocat dans la procédure de partage judiciaire, il sera demandé au juge d'ordonner qu'une indemnité d'occupation soit due à l'indivision. Elle pourra être ordonnée jusqu'à 5 ans en arrière.

Notez qu'avec la majorité des 2/3 des droits indivis (donc vous avez 3/4), il existe une autre procédure que le partage judiciaire, à savoir l'autorisation de vente judiciaire du bien, régie par le 815-5-1. Mais attention, une telle vente se fait aussi par voie de licitation, comme lors du partage judiciaire.

Bonjour,
Rambotte:Notez qu'avec la majorité des 2/3 des droits indivis (donc vous avez 3/4), il existe une autre procédure que le partage judiciaire, à savoir l'autorisation de vente judiciaire du bien, régie par le 815-5-1. Mais attention, une telle vente se fait aussi par voie de licitation, comme lors du partage judiciaire.

C’est la récente loi qui avait pour but de faciliter les sorties d’indivision ?
Si c’est aussi pour finir aux enchères, je ne vois pas l’intérêt !
A moins que ce ne soit pas une véritable licitation

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Je crois avoir saisi l’intérêt du 815 5 1 CC pour vendre un bien en indivision.
Dans le cas du 815 5 1 , ce n’est pas une vente judiciaire forcée qui est l’aboutissement d’une procédure de partage judiciaire ( procédure longue et couteuse)
815 5 1 : les 2/3 minimum de l’indivision signifie a un notaire qu’ils veulent vendre le bien.
Le notaire fait comme dit dans l’article.
Après les délais respectés et les réponses ou non réponses des autres co indivisaires, si pas d’accord entre tous les indivisaires pour vendre, le notaire demande au juge son accord pour mettre en vente le bien aux enchères notariale ( gérées par les notaires)
Procédure probablement moins longue et moins défavorable pour les vendeurs qu’un partage judiciaire..


Ce doit être après la vente du bien en indivision par ce biais que seulement le partage est discuté ( encore p.e à l’amiable)et à faire ( en considérant les histoires de travaux faits par les uns, l’occupation privative et autres détails comme parfois certains ont payé la taxe foncière pour d’autres...) ?
C’est une question. C’est une question : le partage doit etre fait avant ou apres la vente ?

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Et pour la procédure du 815-5-1, avocat peut être pas obligatoire ?

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Le partage du prix ne peut pas être fait avant la vente.
La procédure sera forcément longue et je ne crois pas qu'elle soit possible sans avocat.
Un notaire n'interroge pas un juge, ce sont les vendeurs via leur avocat.
Ensuite lorsque la vente est réalisée, soit aux enchères, (les enchères notariales c'est pareil) soit à un tiers identifié par les 2/3 vendeurs, le prix est remis au notaire.

Puis le partage du prix de vente peut avoir lieu. C'est là qu'un nouvel accord amiable entre indivisaires est nécessaires car chaque part peut être amputée de frais dûs à l'indivision (indemité d'occupation notamment) ou augmentée si travaux d'amélioration réalisés par un seul au profit de l'indivision.
Mais en général, à cette étape aussi il faut avoir recours au juge pour déterminer la part de chacun et les retenues/remboursements légitimes ou pas.

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