VALEUR VENALE biens locatifs

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Posté le Le 05/11/2020 à 09:52
Bonjour.
Devant le TGI pour effectuer le partage de l'indivision . Nous sommes deux indivisaires ( 50/50 ) . Je rencontre un problème concernant ce dernier .
Nous possédons des biens immobiliers locatifs . Mon frère a bloqué toute possibilité de louer les biens locatif, interdisant de relouer .
Résultat, après expertise des biens en question, je demande deux nouvelles expertises concernant les deux biens principaux . L'expert judiciaire ayant commis de très nombreuses erreurs, confirmées par deux experts immobiliers mandatés par mes soins . Ces erreurs ayant pour effet de minorer la valeur d'un bien de plus de 34 %, il s'en suit une constitution de lots complètement irrationnelle, qui va obligatoirement lors du tirage au sort, avantager l'indivisaire à qui sera attribué ce lot, d'environ 200 000 € de plus !.
Qui plus est !, il s'avère que ce lot spécifique en sus du différentiel de valeur de 200 000 €, va permettre à l'indivisaire de percevoir un revenu mensuel de 4350 € HT , pendant que l'autre indivisaire ne percevra que 540 € HT .
L'interdiction de relouer imposée par mon frère, nous a amenés à devoir payer la " taxe pour logements vacants ", soit l'équivalent d'une taxe d'habitation. Je dois donc en payer 50 % , ce qui me semble totalement anormal !.
J'ai donc spécifié tout ceci à mon avocate et lui ai également mentionné le différentiel important de rapport financier entre les deux immeubles .
Elle émet une fin de non recevoir et me spécifie qu'elle ne peut demander au Juge de faire en sorte au moment du partage, de permettre à l'indivisaire qui se verra par tirage au sort bénéficier du lot d'un rapport de 540 €, de continuer à percevoir la moitié des revenus de l'indivision, jusqu'à ce que ce dernier ait pu , parce qu'il y a des travaux à réaliser , les faire réaliser et relouer la majeure partie des locatifs, dont le rapport maximum est de 3800 € .
Je ne sais qui bénéficiera de ce lot, mais il me semble impératif et peu importe que ce ne soit pas moi, de respecter l'équité entre les indivisaires . Le partage est un fait, mais il ne me semble pas être dans ce cas précis équitable .
En conséquence je tente de faire en sorte qu'il le soit. Malheureusement pour l'instant je n'ai pas de solutions proposées par mon avocate .
Ce n'est pas nouveau la concernant je dois le dire. Pour l'heure sur 3 affaires distinctes, dont deux se sont réglées par mon intermédiaire et selon mes conditions, je n'ai constaté chez elle que de partielles et je pèse mes mots, capacités en tant que juriste .
Je ne l'ai jamais vue faire son métier d'avocat, chaque tractation a été mise en place par mes soins et non par ses interventions auprès des parties adverses .
En conséquence, je voudrais savoir s'il existe une possibilité de faire valoir ce que j'estime être un droit . S'il peut être pris en compte dans la valeur vénale d'un bien le différentiel de rapport locatif effectif au moment de l'évaluation et si tel est le cas , comment peut-on procéder .
J'espère avoir été suffisamment clair, si ce n'est pas le cas, je me tiens à votre disposition pour répondre à vos questions .
Par avance merci pour votre aide . Cordialement .

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Posté le Le 05/11/2020 à 10:54
cf code de déontologie des avocats

quelles sont les motivations de votre avocate ? est-elle impartiale ?

Posté le Le 05/11/2020 à 11:34
Bonjour .
Je ne sais pas, mais il est évident pour moi qu'elle n'agit qu'en tant que juriste et pas en tant qu'avocate .
Je l'ai choisi parce qu'elle avait durant une année suivi des cours pour être plus performante durant les tractations et autres négociations .
Or, je suis toujours entrain de proposer, de donner une direction à nos échanges. J'attends toujours qu'elle fasse cette démarche, mais ne vois rien venir !. Dans ces 3 affaires, les parties adverses ont toujours pris la main. Jamais elle ne l'a fait et je n'ai fait que répondre à leurs conclusions . A chaque fois je me suis retrouvé dans la situation de celui qui est acculé et qui doit se défendre . Concernant la première affaire j'ai gagné, mais un âne l'aurait fait !. Dans la seconde, j'ai trouvé un compromis ( divorce ) , elle n'a RIEN proposé et je me suis retrouvé comme l'on dit à courir après le score . J'en ai eu assez et j'ai pris les choses en main et suis parvenu à un compromis qui ne m'arrangeait pas, mais qui permettait de passer à autre chose . Elle en était ravie, un référé déposé par mon ex pour mon expulsion de la maison familiale et gagné par mes soins . Mon ex étant déboutée de toutes ses demandes . 1900 € pour un référé et un divorce réglé par convention en 7 mois , coût + de 7000 € et elle ne fout rien , c'est le cas de le dire !.
Pour ces deux affaires son constat est ' inutile de perdre du temps , pour la 1ere mon frère est obtus et pour la seconde c'était ma femme ........... Un peu facile, alors qu'elle n'a jamais fait la moindre proposition ou bien sorti de son chapeau un moyen de pression et pourtant pour l'affaire de l'indivision j'ai un nombre de preuves incalculable de l'incompétence de l'expert . Deux experts immobiliers et le Président d'un syndicat d'experts , qui confirment les éléments trouvés par mes soins .
Le pompon dans cette affaire, nous recevons le premier rapport de l'expert, accompagné d'un courrier . Elle me contacte pour prendre rdvous . J'y vais, elle me dit qu'elle ne comprend pas que l'expert nous ait fait parvenir un rapport en lieu et place d'un pré-rapport . Elle me dit qu'elle doit lui faire un courrier . Elle le prépare devant moi et le tape . J'interviens car son courrier ne correspond pas . Du coup elle tape ce que je lui dicte et le fait parvenir à l'expert, qui ne prendra même pas la peine de répondre. Sur ce fait elle part en vacances 2 semaines. Ayant demandé à l'expert de respecter le principe du Pré-rapport, j'attends la réponse de ce dernier , il se passe 3 semaines et toujours rien !. Je la contacte à son retour, j'ai étudié le rapport et ai trouvé de nombreuses incohérences , j'ai donc préparé un dossier , mais n'ai pas approfondi mes recherches, pensant que n'étant pas un pré-rapport, le délai pour remettre nos réponses à l'expert sur ce dernier sera reporté . Elle m'informe qu'elle n'a pas reçu de réponse de l'expert . Je m'en inquiète . De fait et en réalité je n'ai jamais lu le courrier accompagnant le rapport. Je le recherche, le trouve et constate qu'en fait, l'expert a bien mentionné qu'il s'agissait d'un pré-rapport dans son courrier, mais pas sur son rapport ou il est bien mentionné ' rapport ' . En fait elle n'a pas davantage lu le courrier et s'est contenté de regarder l'intitulé du rapport . Il me reste donc 3 jours pour remettre nos conclusions sur l'expertise quand je m'en aperçois . Je n'ai d'autre choix que de lui transmettre ce que j'ai préparé et n'ai donc pas étudié sur le fond l'expertise, ce que je ferai par la suite .
Voilà le genre d'erreurs qu'elle commet avec 30 années de pratique derrière elle . Catastrophique !.

Ceci dit, il est trop tard maintenant pour changer d'avocat, car le partage devrait se réaliser en 2021 . J'aimerai en conséquence avoir un avis précis sur ma demande initiale, j'espère qu'une personne pourra m'aider à y voir clair et savoir si elle a raison ou bien s'il existe une possibilité de demander à ce que l'équité soit respectée .
Par avance merci pour votre aide .....

Posté le Le 05/11/2020 à 11:38
Pardon !. J'ajoute que malgré deux experts immobiliers et un Président d'un groupement d'experts abondant dans mon sens, elle me dit je préfère vous dire qu'il n'est pas certain du tout que le Juge demande une nouvelle expertise, ????? .
Incompréhensible !. Elle me fait comprendre qu'ils peuvent survoler et ne pas s'embêter et donc ne pas tenir compte des éléments , Sidérant !!!.

Posté le Le 05/11/2020 à 13:43
soit elle est motivée de ne pas vous assister comme elle a obligation de le faire ou elle veut que vous perdiez vos procès pour que vous perdiez un maximum d'argent par simple vengeance

soit elle a décidé de pactiser avec la partie adverse pour les mêmes raisons.

Posté le Le 05/11/2020 à 14:11
Merci !.
Non je ne pense pas que ce soit cela !. Elle se facilite le travail et attend systématiquement que son client lui définisse l'action ou bien la direction à prendre . Cela lui rend le travail bien plus simple , puisqu'elle n'a pas à approfondir le dossier et se trouve excusée s'il s'avère que cela se passe mal, puisque les choix sont faits par son client .
En fait elle ne fait pas son travail d'avocat, mais se contente uniquement du travail de juriste, comme me l'a dit un avocat à qui j'expliquais ce qui se passait et mon ressenti .....

Mais en finalité peu importe, j'ai plutôt besoin d'une réponse à la question que j'ai posé dans mon premier message, si vous pouviez y répondre ou bien si une personne pouvait le faire, cela m'enlèverait une belle épine du pied ........

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