Vente maison qui fait long feu

Bonjour,

Suite au décès de ma grand-mère, ma mère et mes oncles se sont retrouvés indivisaires d'une maison.

Bien que tout le monde était d'accord pour la vendre l'affaire traîne depuis plus de 13 ans.

De facto l'un de mes oncles a pris la main dessus, il a notamment l'essentiel des papiers et reste le contact privilégié de nombreux tiers (syndic, assureurs...).
Il a même habité cette maison pendant quelques années avant de retourner chez lui.
Cependant il n'a jamais fait de démarches significatives pouvant mener à la vente.
C'est avec d'autres petits enfants et des proches que le schmilblick a pu avancer : débarras de la maison pour la préparer à la vente, mise sur le coup d'une agence, et nous avons même trouvé un acheteur il y a quelques mois, ne restait qu'à signer.
Mais cet oncle n'a pas voulu et à vraisemblablement voulu doubler l'agence, en nous disant vouloir contacter directement l'acheteur.
Sur le principe ce n'est pas absurde car, bien que l'agence nous a été un contact très utile sur place, plus aucun membre de la famille n'étant dans la région, elle n'a fait aucun travail commercial, et veut néanmoins une commission complète.
Cependant l'acheteur avait accepté un prix incluant ces frais d'agence, donc ça ne nous coûtait rien !

Pour pimenter encore plus le tout cet oncle a coupé tous les ponts avec la famille, il n'accepte d'échanger qu'avec l'un de ses neveux, et très sporadiquement, ce neveu n'a d'ailleurs plus de nouvelles depuis des semaines.
Nous ne pensons pas qu'il s'agisse d'une volonté délibérée, mais d'une combinaison de plusieurs facteurs comme la distraction d'autres soucis avec son propre logement, de problèmes de santé, ou d'autres choses.

La maison se dégrade, les frais courent, notamment les impôts, et la charge mentale augmente.

Nous cherchons une issue, notamment une procédure judiciaire nous permettant de vendre sans l'intervention de mon oncle.
En principe cela devrait être possible car 2 des 3 indivisaires restants sont d'accord.
Mais nous avons peur que mon oncle ne se braque et fasse durer la procédure ce qui serait contre-productif si sa volonté de vendre est réelle, même si pas suivie d'actes, car nous pensons toujours qu'il est sincère mais simplement plus en capacité de gérer cette affaire, même si depuis tant d'années nous ne savons plus quoi penser, d'autant plus qu'il refuse d'échanger avec nous, et ne répond même pas à nos vœux, et que ses initiatives se sont montrées jusqu'à maintenant contre-productives.

Dans cette situation quelles sont nos options ?
Existe-t-il une procédure rapide que ne pourra pas refuser ou laisser traîner mon oncle ?
Idéalement nous aimerions régler ça en douceur avec un simple papier signé par mon oncle où il nous passerait la main.

Je vous remercie par avance

Bonjour,

Existe-t-il une procédure rapide que ne pourra pas refuser ou laisser traîner mon oncle ?
Non, toute procédure sans la coopération de votre oncle sera longue.

Mais cet oncle n'a pas voulu et à vraisemblablement voulu doubler l'agence, en nous disant vouloir contacter directement l'acheteur.
Sur le principe ce n'est pas absurde car, bien que l'agence nous a été un contact très utile sur place, plus aucun membre de la famille n'étant dans la région, elle n'a fait aucun travail commercial, et veut néanmoins une commission complète.
Si l'agence vous a mis en relation avec l'acheteur, elle a droit à sa commission conformément au contrat, peu importe que vous traitiez en direct par la suite.

Idéalement nous aimerions régler ça en douceur avec un simple papier signé par mon oncle où il nous passerait la main.
Pour ce qui est de "passer la main" pour la gestion du bien, il n'y a pas franchement besoin de l'accord de votre oncle. Chaque indivisaire a les mêmes droits. Vous pouvez prendre le relai en contactant le syndic, les assureurs...

Pour la vente, chacun est aussi libre de cherche des acheteurs, mais la signature des actes exigera l'accord de tous, soit directement soit avec une procuration notariée.

En principe cela devrait être possible car 2 des 3 indivisaires restants sont d'accord.
Est-ce que ces indivisaires détiennent 2/3 des parts ?

Pour la vente de la maison, la voie judiciaire ne permet que la vente forcée aux enchères. Les indivisaires peuvent participer. Le bien part souvent à un prix inférieur au marché. C'est donc souvent une mauvaise affaire pour les vendeurs. Aucune procédure ne vous permettra de vendre de gré à gré sans l'accord de votre oncle.

Votre oncle pourrait-il être atteint de problèmes de santé l'empêchant de vous répondre, voire altérant son discernement ?

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Modératrice

Bonjour.
Il y a deux voies judiciaires :
- celle de l'autorisation judiciaire de vente, demandée à la majorité des deux tiers des droits indivis ;
- celle de l'assignation en partage judiciaire de l'indivision, sans majorité requise (dans un contexte où on ne peut pas constituer matériellement des lots).
Les deux voies conduisent à la licitation (vente aux enchères) du bien.

Bonjour,

Merci à vous deux pour vos réponses.

Je n'arrive pas à mettre ma réponse, peut-être trop longue, je vais réessayer plus tard en coupant.

Non, toute procédure sans la coopération de votre oncle sera longue.
De toute façon j'espère bien que nous n'en arriverons pas là, personne ne le souhaite.

Si l'agence vous a mis en relation avec l'acheteur, elle a droit à sa commission conformément au contrat, peu importe que vous traitiez en direct par la suite.
Justement non, c'est nous qui avons trouvé les acheteurs potentiels.

Pour ce qui est de "passer la main" pour la gestion du bien, il n'y a pas franchement besoin de l'accord de votre oncle. Chaque indivisaire a les mêmes droits. Vous pouvez prendre le relai en contactant le syndic, les assureurs...
Pour la vente, chacun est aussi libre de cherche des acheteurs
C'était surtout concernant la vente.
Sur le reste nous avions eu des inquiétudes concernant l'assurance surtout mais elle est toujours active.

Est-ce que ces indivisaires détiennent 2/3 des parts ?
Oui.

Pour la vente de la maison, la voie judiciaire ne permet que la vente forcée aux enchères. Les indivisaires peuvent participer. Le bien part souvent à un prix inférieur au marché. C'est donc souvent une mauvaise affaire pour les vendeurs. Aucune procédure ne vous permettra de vendre de gré à gré sans l'accord de votre oncle.
Oulà surtout pas alors, c'est vraiment dommage car l'acheteur nous en offrait un bon prix car il a des projets.

Votre oncle pourrait-il être atteint de problèmes de santé l'empêchant de vous répondre, voire altérant son discernement ?
Jusqu'en 2020 nous nous voyions et échangions régulièrement, mais pendant le covid il s'est "cloîtré" avec sa femme et des derniers échanges que j'ai eu avec lui il était très hypocondriaque.
Je suis passé peu après mais il a refusé de m'ouvrir, et l'une de ses nièces est également allé sur place quelques temps plus tard et inquiète sans réponse de leur part a appelé les pompiers qui ont constaté qu'ils ne voulaient simplement voir personne, de même je suis repassé avec mes parents mais toujours silence radio par deux fois alors que les fenêtres ouvertes semblaient indiquer leur présence.
Donc oui malheureusement il y a de toute évidence des soucis psychologiques.
Et nous avons aussi eu écho par le neveu qu'ils ont eu des pépins de santé.
Et pour couronner le tout ils ont des problèmes de copropriété avec leur propre appartement.

Il y a deux voies judiciaires :
- celle de l'autorisation judiciaire de vente, demandée à la majorité des deux tiers des droits indivis ;
- celle de l'assignation en partage judiciaire de l'indivision, sans majorité requise (dans un contexte où on ne peut pas constituer matériellement des lots).
Les deux voies conduisent à la licitation (vente aux enchères) du bien.
Dans ce cas nous allons éviter car une vente aux enchères est trop risquée, à moins peut-être se s'arranger avec l'acheteur pour que le prix de réserve corresponde peu ou prou au prix qu'il nous proposait.
Qu'en pensez-vous ?

Nous espérions qu'il y avait possibilité de conclure la vente sans lui car par exemple, si j'ai bien compris, sa signature est nécessaire pour le mandat de l'agence.

Donc en l'état nous sommes bloqués tant qu'il ne fait rien.

la signature des actes exigera l'accord de tous, soit directement soit avec une procuration notariée.
C'est donc notre seule piste qu'il fasse procuration à un membre de la famille, par exemple le neveu qui est le dernier lien qu'il maintient.

Encore merci pour vos éclaircissements.

Bonjour,

Malheureusement plus de 6 mois plus tard les choses n'ont pas bougé, malgré les efforts déployés par le reste de l'indivision : à l'occasion d'un séjour dans le Sud mes parents, mon frère, et moi-même, nous sommes rendus sur place à deux reprises mais avons trouvé porte de bois, et les multiples tentatives de contact habituelles par téléphone, SMS, et emails, des uns et des autres, sont restées sans réponse.

Nous avons demandé à l'agence d'établir un projet de mandat en espérant que notre oncle le signe, car il avait précédemment laissé entendre qu'il ne bloquerait pas la vente le cas échéant, mais 2 semaines après toujours aucune réponse, et personne n'a de nouvelles.

De plus mauvaise nouvelle : le syndic de l'une des maisons a mis à l'ordre du jour le rafraichissement de la toiture, il y en aurait pour plusieurs 10aines de milliers d'euros au total !
Et le toit de l'autre maison ne doit pas être en bien meilleur état.
C'est une charge financière que ne peuvent pas assumer en l'état les autres membres de l'indivision, l'une des raisons principales de la volonté de vendre ces biens.

Du coup ça ne nous laisse pas le choix : il va falloir lancer une procédure judiciaire pour se sortir de ce bourbier dans lequel notre oncle a mis la famille.

Au vu de tous ces éléments :
1. Quelle est la procédure à suivre ?
2. Qui devons-nous contacter ?
3. Faut-il mandater un avocat ?
4. Quelles sont les choses à savoir ?

Je vous remercie de nouveau par avance pour vos lumières

Bonjour,
Vu que vos tentatives d'amiable n'ont rien donné, il va falloir saisir la justice.
Consultez un avocat et donnez lui toutes les informations dont vous disposez.
Mais il y a peu de chance d'échapper à la vente aux enchères.

En attendant, vous pouvez mandater l'un de vous pour vous représenter à l'AG de copropriété et voter contre tous les travaux.

Puisque les indivisaires souhaitant vendre ont la majorité des 2/3 des droits indivis, l'autorisation de vente judiciaire (mais quand même sous forme de licitation) est peut-être plus économique puisqu'elle ne relève pas de l'assignation avec avocat.
D'après le 815-5-1, cela se fait avec le notaire.

Il est aussi possible d'envisager une vente de gré à gré avec autorisation judiciaire puisqu'il y a une grosse somme en jeu (mise en péril de l'intérêt commun). Je pense que ça vaut la peine de soumettre le dossier à un avocat vu l'enjeu.

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Modératrice

Merci à vous trois pour vos réponses.

Concernant l'assistance d'un conseil nous n'allons pas y couper, il faut ce qu'il faut.
En fait je suis déjà en contact avec une étude notariale, dans la ville où j'habite, qui avait géré un échange de parts avec un autre oncle qui lui avait permis de sortir de l'indivision (il avait eu le nez creux), mais c'est la croix et la bannière pour obtenir des réponses et documents, il faut relancer et rien n'avance si on ne le fait plus.
Donc peut-être voir avec un notaire pas loin des biens.
Et/ou un avocat, je vois que ce site permet d'obtenir des devis, j'en ai contacté d'autres, nous verrons bien.
Il faut compter minimum 150€/h, cette situation est vraiment folle.

Quant à l'AG de copropriété nous n'avons pas envie de causer du tort aux autres copropriétaires qui n'ont rien à voir dans l'histoire, surtout que ces travaux sont importants pour préserver la bâtisse, on ne va pas faire à autrui ce qu'on subit.
Et même si nous le voulions il y a 3 copropriétaires avec a priori des tantièmes équivalents donc nous serions en minorité.

Pour la vente, étant donné que nous avons des acheteurs, ça serait vraiment embêtant de brader aux enchères.
De gré à gré si j'ai bien compris ça serait l'idéal, puisqu'on a un acheteur pour la totalité.

Pour l'avocat voyez si l'un de vous a une protection juridique qui accepte de le conseiller gratuitement. Il faudra sans doute en rémunérer un si vous lancez une procédure, mais tentez d'avoir un avis à moindre frais.

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Modératrice

Merci, effectivement j'ai moi-même a priori plusieurs contrats de protection juridique, car ça fait partie de ces trucs que nous vendent les assureurs et les banques et qu'on oublie.
Je peux tenter de présenter l'affaire à tous, et on croisera leur réponse.

Bonjour à tous,

Suite du feuilleton : j'avais contacté une avocate pour commencer à mettre en branle la procédure judiciaire, elle devait d'abord envoyer un courrier d'avocat avant de vraiment rentrer dans le dur, mais finalement coïncidence in extremis l'oncle récalcitrant a rappelé mon frère, ce qui nous a redonné espoir, et nous avons mis en suspens la démarche.

Mais ce n'était qu'un écran de fumée de plus, et il a continué à temporiser, à refuser de signer les documents qui auraient fait avancer la vente, et n'a jamais appelé l'acheteur potentiel avec qui il prétendait vouloir négocier un prix, et confronté au fait il a botté en touche.

Pire : les intempéries de l'automne/hiver ont encore plus fragilisé la maison, les infiltrations touchent désormais les maisons voisines, nous avons fait intervenir en urgence un couvreur pour 1600€, sans compter l'agence qui nous facture son intermédiation, ça devient très compliqué financièrement.

Désormais au moins toute la famille est raccord, plus aucun espoir que les choses s'arrangent, la seule sortie possible est judiciaire.

Seule éclaircie dans ce ciel morose cette proposition de loi : PROPOSITION DE LOI visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale

Du coup on se demande si ça vaut le coup d'attendre le passage de cette loi qui permettrait de débloquer la vente plus rapidement, à supposer déjà que notre situation entre bien dans son cadre, et sachant que la date de vote est incertaine, et qu'il faudra sans doute un peu de temps pour la mettre en œuvre.
Ou bien reprendre la procédure classique sachant que c'est de plus longue haleine, mais au moins on peut commencer tout de suite.

Qu'en pensez-vous ?

Merci pour toute bille

Bonjour,
Ne comptez pas sur une hypothétique nouvelle loi, qui pourrait bien (comme un certain nombre d'autres faux espoirs) se terminer par un coup de pub...
Engagez au plus tôt votre procédure de sortie de l'indivision, il y en a pour plusieurs années de toute façon.
Bon courage.

Honnêtement, puisque le bien se dégrade, je déconseille d'attendre. Si la loi entre en vigueur d'ici la fin de la procédure il sera toujours temps d'aviser.

Outre les dates de vote et de promulgation qui sont incertaines, elle pourrait bien être amendée, surtout que par les temps qui courent ce n'est pas la priorité politique.

Si votre avocat valide, un référé avec une demande de permission de vendre de gré à gré dans l'intérêt commun me semble être la meilleure solution. Cela permettrait une vente rapide au prix du marché. Ce serait dans l'intérêt de tout le monde, y compris du tonton râleur.

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Modératrice

Merci à vous deux pour vos réponses.

Du coup je vais reprendre contact avec l'avocate, et lui demander ce qu'elle pense de la procédure de référé que vous évoquez.

Des articles du code civil.

Article 815-5
Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 () JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.
()

Article 815-5-1
Modifié par Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)
Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836, l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.

Dans le délai d'un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à l'aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l'aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s'effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.

L'aliénation effectuée dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa.

Merci beaucoup pour ces détails.

Par contre j'avais souvenir que l'avocate demandait 600€ pour la lettre d'avocat, ce sont les tarifs ?
Après au point où on en est, on n'est plus à ça près, et on soldera les comptes au sein de la famille une fois la vente effectuée.

Par contre j'avais souvenir que l'avocate demandait 600€ pour la lettre d'avocat, ce sont les tarifs ?
Ce n'est pas anormal, les tarifs sont libres.

Demandez systématiquement un devis ou un projet de convention d'honoraires (aucun avocat sérieux ne s'en offusquera), et vous pouvez demander des devis à plusieurs avocats.

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Modératrice