Apport bien immobilier

Bonjour,

. Historique matrimonial et immobilier :

· 1973 : Mariage de mes parents sous le régime de la séparation de biens (acte du 23 août 1973 reçu par Maître L).
· 1977 : Acquisition par mon père seul de la maison située au 397 Chemin des Aunets à Tour-en-Sologne (acte du 30 mars 1977 reçu par Maître M). Ce bien est donc un bien propre de mon père.
· 2023 : Changement de régime matrimonial par acte du 20 mars 2023 reçu par Maître B, adoptant la communauté universelle avec attribution intégrale au survivant.

2. Le problème fondamental : l'absence de publicité foncière

· Le changement de régime matrimonial de 2023 n'a jamais été publié au Service de la Publicité Foncière de Blois.
· Preuve : Le certificat officiel du SPF de Blois en date du 17 septembre 2025 atteste qu'aucune formalité concernant cet acte n'a été enregistrée (pièce jointe).
· Conséquence : Le changement de régime est inopposable aux tiers (héritiers, créanciers) en application de l'article 1300-3 du Code de procédure civile.

3. La dissolution de la communauté et l'acte irrégulier

· La communauté s'est dissoute au décès de mon père le 19 mai 2025 (article 1441 du Code civil).
· Malgré cela, Maître B a fait signer le 10 juillet 2025 un acte d'"apport à la communauté" de la maison, acte juridiquement irrecevable puisqu'intervenu après dissolution de la communauté.

4. La situation actuelle selon la loi

· Faute de publicité foncière, le régime applicable reste la séparation de biens.
· La maison de Tour-en-Sologne reste donc un bien propre de mon père dans sa succession.
· La succession n'est pas liquidée et je suis héritier de mon père.


L'apport post mortem étant impossible puisque d'après l'article 1441la communauté universelle est dissoute au premier décès, l'apport de la maison aurait obligatoirement dû être fait du vivant de mon papa pour figurer dans la communauté universelle?

Merci

Bonjour,

Les héritiers ne sont pas des tiers, ce sont des ayant-droit à titre universel. Les actes accomplis par le défunt dont ils héritent leur sont opposables même s'ils n'ont pas été publiés.

Pouvez vous développer votre propos en sachant qu'il y a un cadre légal pour faire entrer un bien immobilier qui était un bien propre dans une communauté universelle.

Bonjour Dianetilt,

Juste pour ne pas enfreindre la loi ( je sais que vous ne faites rien de mal) mais il vous faut cacher les noms des personnes intervenant dans votre historique.
Laisser seulement les initiales ou les désigner par A ou B ou C...

Avez vous ete averti de la demande de changement de régime matrimonial de votre pere en 2023 ?

Bonjour.

Mon analyse, qui vaut ce qu'elle vaut.

Comme vous le dites, la publicité foncière sert à rendre opposable aux tiers la propriété des biens. Mais le contrat de mariage a bel et bien opéré un changement de propriété. Les biens sont réellement devenus communs, en vertu de la communauté universelle. Le contrat de mariage n'est pas frappé de nullité par défaut de publication de la modification de propriété.

Dès lors, le notaire serait fondé de faire publier une attestation immobilière après décès indiquant :
1° que le bien est devenu commun au couple par suite du changement de régime matrimonial en communauté universelle,
2° que le bien est ensuite devenu propriété de la veuve en vertu de la clause d'attribution intégrale de cette communauté universelle.

Des analyses d'autres intervenants ?

Et effectivement, vous n'êtes plus un tiers, et tout vous est opposable.

Le cadre légal, cela me semble être le contrat de mariage en communauté universelle qui a eu pour effet que, par définition de cette communauté, tous les biens, sauf ceux qui sont propres par nature, sont rentrés dans la communauté.

Ce n'est pas le fond du pbm ce que je demande c'est juste concernant l'apport de la maison qui doit être réalisé ante mortem et pas post mortem.

L'apport est bien fait antérieurement, puisque c'est le contrat de mariage en communauté universelle qui a effectué l'apport (par définition de la communauté universelles, tous les biens propres sont apportés).

L'acte qu'il s'agit de publier aujourd'hui n'est que le constat que cet apport a existé et a conduit à une mutation de propriété au jour du contrat. Ce constat peut avoir lieu après décès.

J’adhère pleinement à l’analyse de Rambotte. L’apport de la maison a été réalisé ante mortem par le changement de régime matrimonial qui est bien antérieur au décès. Que le constat du changement de régime soit tardif n’a pas de conséquence sur sa validité. Il pourrait avoir des conséquences sur les droits des tiers pour qui un changement de régime matrimonial aurait nui à leurs intérêts.

Intrinsèquement l'apport d'un bien immobilier propre est légalement impossible post mortem, il suffit de regarder les textes de loi, au pire allé il eut fallu que la maison apparaisse nominativement dans la liquidation de régime ve qui n'a pas été fait du tout non plus.

Ce ne sont pas les participants au forum qu’il faut convaincre mais votre mère avec qui vous allez entrer en conflit. Qu’en pense votre avocat ?

C'est le contrat de mariage qui a réalisé l'apport. L'apport est ante mortem.
L'acte dont vous parlez ne réalise pas l'apport, il en fait la publicité. La publicité tardive post mortem est possible.

Je relis votre premier message qui en fait ne comporte aucune question, sinon une validation de votre analyse, que vous estimez en fait non contestable.

Prenez un avocat et exposez-lui votre théorie. De toute façon, un tel litige ne peut se résoudre qu'en assignant votre mère au tribunal, avec représentation par avocat obligatoire.

Mais peut-être en avez-vous déjà vu un, et son analyse peu optimiste vous amène à chercher des confirmations sur des forums.

Juste pour le principe pour montrer à quel point il est simple de méconnaître les textes et doctrine.....
•" Dès lors, aucun apport ne
peut être valablement
réalisé postérieurement
au décès, puisque la
communauté n'existe plus
juridiquement;
• Un bien resté propre au
moment du décès entre
dans la succession du
défunt et ne peut plus être
transféré dans un
patrimoine commun
inexistant."

4. Conséquence juridique
Tout apport post-mortem
présumé ou non formalisé :
• Est juridiquement nul ou
inopposable à la
succession;
• Ne produit aucun effet
légal à l'égard des
héritiers, du notaire
liquidateur ou des tiers;

Sur le fondement de l'article
1441 du Code civil, l'apport
d'un bien immobilier propre
dans la communauté
universelle doit
impérativement être réalisé
du vivant des deux époux,
dans un acte notarié
expressément spécifié, et
publié auprès du service de
publicité foncière.
En l'absence de ces
formalités avant le décès, le
bien demeure propre et entre
dans la succession du
défunt. Aucun apport
postérieur n'est
juridiquement valable.


Voilà voilà

Quel est le but de votre premier message, puisque vous êtes sûr de vous ? Qu'attendez-vous d'un forum ?

PS J'ai tenté une recherche dans un moteur (google) sur l'expression exacte "l'apport d'un bien immobilier propre dans la communauté universelle".
Aucun résultat trouvé.

De même pour l'expression "Aucun apport postérieur n'est juridiquement valable". Et deux autres encore.

D'où sort votre texte ? Qui ne semble pas référencé (bientôt, la présente discussion sur le forum sera référencée).

Bonjour,

Donc vous avez déjà un avocat.
Si vous avez la certitude avec vous, ce qu’il faudrait c’est convaincre Maitre B qu’il a tort mais vu que, d’après ce que vous dites, il fait un truc pas réglo aujourd’hui pour cacher son truc pas réglo d’il y a 2 ans donc ça va pas etre facile de lui faire changer d’avis sans passer par la justice.

( au moment de la demande de changement de contrat, vous aviez accepté ?)

Je viens de voir qu’une histoire de changement en universelle est allée jusqu’a une question au conseil constitutionnel par la cour de cassation !

Rambotte , il faut ggle contentieux changement communauté universelle.
Ça va jusqu’au conseil constitutionnel parce que ça touche a la constitution...

Ajout : vous avez vu le 1441 Cc ?
Ah oui, c’est vrai ya l’intégrale au survivant. Désolé.

Cherchez l'article 1441 c'est tout simple, tout est dit

Dianetilt,

pourriez vous répondre a ma question ?
Vous etes vous opposé au changement en 2023 ?

La communauté universelle de vos parents est avec une clause d’attribution intégrale au survivant ( du premier defunt et donc apres le deces).

Faut peut etre chercher ailleurs la " solution" d’ou ma question.