Revenus fonciers ou SCI ??

Bonjour !
propriétaires d'un appartement en fin de financement (donc bientôt plus d’intérêts d'emprunt à payer, ni à déduire) et en cours de (long) crédit pour notre maison principale, nous nous posions la question de savoir s'il fallait - ou non - envisager une SCI familiale ?
Nos "motivations" de base sont :
-le retrait des loyers de notre revenu (baisse d'IR) ;
- la transmission de nos biens en cas de décès à nos enfants, histoire de ne pas leur faire payer de droits de succession prohibitifs en les faisant rentrer comme actionnaires ;
- la possibilité de "refinancer" par crédit par la SCI, la mettant en déficit (donc, en théorie, pas assommée de taxes) et nous donnant, à nous, un capital financier.
Cependant, ça parait trop beau pour être vrai : s'il n'y avait pas de pièges, tout le monde le ferait !!!!
Merci de bien vouloir nous briefer sur les éléments qu'il faudra prendre en compte pour choisir l'une ou l'autre des solutions. A noter que nous ne pouvons pas vendre l'appartement en location : on le loue à mes beaux-parents âgés qui s'y trouvent trop bien !!!
Merci d'avance de vos retours d'avis ou d'expérience.