Cave de la voisine sous ma maison

Bonjour,

J'ai acquis fin 2023 une maison de ville mitoyenne
Le litige porte sur l'usage de ma cave dont j'ai la jouissance d'une moitié. Je pensais que l'autre partie était soit remblayée ou correspondait à un vide sanitaire (j'en ai un autre de l'autre côté de la maison).
J’ai pu voir que l’autre partie de ma cave était occupée par le voisin (un mur ancien ayant été construit m’empêchant d’avoir accès à cette partie de la cave).
Le mur de séparation des deux caves et des 2 maisons d’origine avait disparu au profit de la maison du voisin.

Le notaire de la vente m’informe qu’il n’avait pas connaissance de la situation, aucun acte n’ayant été fait en ce sens. L'acte du voisin mentionne qu’il a fait l’acquisition d’une maison avec une cave se situant en partie sous le numéro 74 (numérotation de ma maison).

Dans l’acte du voisin, Au paragraphe "à la charge de l’acquéreur" il était mentionné "concernant la situation de la cave, l’acquéreur à savoir le voisin renonce à exiger une division en copropriété ou en volume, déclarant se satisfaire de la phrase mentionnée plus haut.

A noter que c'est le même notaire dans les différentes ventes (2001 et 2006 pour la maison voisine et pour l'achat de la mienne).

Une division d’un grand ensemble aurait été effectuée il y a longtemps entraînant probablement des erreurs ou des zones d'ombre.

J’ai réclamé les copies d’acte de la maison voisine auprès de la publicité foncière. Dans l’acte que j’ai reçu de la publicité foncière il s’agit du numéro 76 à la place du 74A ce qui changerait la donne car ma maison n’a jamais porté le numéro 76.

La publicité foncière m'informe que l'acte d'achat de la maison voisine a fait l'objet d'un rectificatif dernièrement par le notaire. Cette rectification n'ira pas dans mon sens puisque il entérine le fait que ce soit le numéro 74 qui soit concerné.

La protection juridique de mon assurance me suit sur le plan juridique, le voisin ne voulant pas me restituer la partie de cave à l'amiable. La restitution de cette partie de cave me semble compromise.
Je souhaite que cette situation que le problème trouve une issue en phase avec la loi (mise en copropriété ou division en volume) même si cette situation déprécie mon bien et qu'en toute connaissance de cause, je n'aurais jamais acheté ce bien.
Actuellement, je ne peux pas accéder à cette partie de cave pour vérifier l'état du plancher de mon séjour et un doute persiste sur la responsabilité en cas de sinistre.

Que feriez-vous à ma place ?

J'espère avoir été clair et concis dans mes explications car la situation est très complexe.

Merci pour votre aide

Bonjour,

J'ai le souvenir d'avoir vu cette question il y a quelques mois.

A votre place, je ne ferais rien.
La restitution de cette partie de cave me semble compromise parce que son occupant me paraît en situation de vous opposer la prescription acquisitive.

Pour vérifier l’état de votre plancher et y faire faire des travaux d’entretien, il vous faudrait simplement demander l’autorisation au voisin. Celui-ci pourrait éventuellement être contraint judiciairement de vous donner accès dans la mesure où ce serait nécessaire.

Je ne vois guère l’intérêt de mobiliser avocat, géomètre et notaire, à vos frais, pour le seul plaisir d’être en phase avec la loi.

Merci Nihilscio pour ce retour.

Selon vous le notaire est-il attaquable ?

Sur les deux avocats spécialisés consultés, le 1er me dit que le notaire est difficilement attaquable même si l’acte original de la voisine soit différent de celui de la publicité foncière. Selon lui, ce motif ne tient pas car cela concerne pas mon acte mais celui de la voisine (je suis que "victime indirecte").

Le 2ème me dit que la responsabilité du notaire est engagée car celui-ci était aussi un des notaires lors de l’achat de la voisine et lors de l’achat encore d'avant en 2001. Selon lui même si rien n’est inscrit dans l’historique de ma maison, il ne pouvait méconnaitre cette situation (bien que ce soit 20 ans après l’achat de la voisine et qu’aucun division en volume ou copro existe). Il y voit un défaut de conseil.
De plus, le notaire vient de procéder à acte rectificatif ce qui selon cet avocat prouve d'autant plus sa responsabilité.

De ce que je comprends dans vos propos, si jamais demain je revends on ne pourra m'obliger à faire une copro ou division en volume à mes frais ?
Et pour avoir accès à mon plancher en cas de refus, j'en déduis qu'il faille aller en procès ?

Bonjour.

Vous dites que l'acte de vente où votre voisin est acquéreur désigne son bien comme comportant une cave qui est partiellement sous la maison voisine (votre maison).

C'est donc lui le propriétaire de cette cave en entier selon cet acte antérieur au vôtre. Soyez heureux qu'il l'ait matériellement divisée en deux pour qu'il n'occupe plus la partie sous votre maison, et se contente de la partie sous sa maison.

A moins de trouver des actes encore antérieurs montrant l'erreur de l'acte du voisin, et que la prescription n'a pas joué.

Merci Rambotte pour votre message.
Il est écrit la mention "Cave se trouvant sous partie de la maison voisine portant le numéro 76" dans l'acte de la publicité foncière.

Elle ne peut accéder à ma moitié de cave car il y a mur qui sépare.

Si je ne m'abuse outre la partie sous ma maison, elle ne détient à mon avis pas de cave sous sa maison.

Notaire attaquable, peut-être. Deux avocats différents vous ont donné deux avis différents. Vous pouvez trouver des arguments pour attaquer le notaire et le notaire en trouvera pour se défendre. Ce sera tranché par le juge. En attendant vous aurez payé les honoraires de votre avocat, augmentés d’une indemnisation à verser au notaire si c’est lui qui a gain de cause.

Vous pouvez aussi attaquer votre vendeur pour manquement à son obligation de délivrance. C’est aussi aléatoire que l’action contre le notaire.

Si demain vous revendez, soit l’acquéreur accepte la situation comme elle est, soit il refuse d’acheter.


Elle n’a pas de titre de propriété qui vous soit opposable. Vous pouvez revendiquer la propriété de toute la cave mais, comme déjà dit, cette revendication risque fort de se heurter à la prescription acquisitive.

Reste à savoir si 76 est une erreur matérielle dans l'acte du voisin (cela semble justement être un acte rectificatif d'erreur matérielle). La maison voisine est-elle identifiée autrement (parcelle cadastrale) ? Des plans sont-ils annexés ?
Si une autre maison 76 existe, qu'en est-il de l'existence d'une cave allant sous cette maison ?
Que disent les actes antérieurs ?

Une maison existe au 76 mais situé à 50 m dans la rue de la maison voisine donc peu probable. Je pense plus à une erreur matérielle et les notaires n’ont fait que copie collé lors de chaque vente.

J’ai saisi le médiateur du barreau de ma ville pour qu’il fasse une demande d’état descriptif de division ou une division par volumes ce qui sera certainement refusé par la voisine et le notaire.
Et je n’irai probablement pas au delà.

Bonjour

Petite mise à jour:

Le notaire responsable de l’achat de ma maison est OK pour prendre en charge la division en volumes et ses frais.

Pensez-vous que je devrais accepter ?
Vaut-il mieux cette division plutôt que j’envisage de revendre dans quelques années en mettant dans l’acte « maison élevé sur cave avec partie appartenant à la maison voisine ».

En tant qu’acquéreur, qu’est-ce qui vous effraie le moins ?
Le notaire adverse quand je revendrai optera pour quelle situation ?

Merci d’avance pour votre aide

Bonjour,

Donc le voisin possède un titre qui dit qu'il est propriétaire de la partie de la cave qui est sous votre maison... ce que confirmerait la Cour de cassation (13 mai 2015, pourvoi n° 13-27.342 - 14-15.678) :

Le titre suffit pas besoin de faire une division en volume.
BC.

Merci Jet pour votre retour.
J'en déduis que vous ne profiteriez pas du fait que le notaire prend en charge la division en volumes ? ma crainte est que lors de la revente de mon bien le notaire de l'acquéreur me demande cette fameuse division...

Autre possibilité, cela devrait-il selon vous figurer sur l'acte lors de la revente étant donné que je suis au courant, je ne peux le cacher désormais ?

Re,
Comme un notaire a l'obligation de se tenir au courant de l'évolution de la loi, dont la jurisprudence est un élément primordial, surtout si elle a été publié (Légifrance, site de la Cour de cassation, etc...) l'arrêt que je vous ai donnée en lien est largement suffisant puisqu'il s'impose à tout notaire.
La division en volume est une pratique récente pour ce que l'on appelle les ensembles immobiliers complexes (https://www.cheuvreux.fr/actualites/division-en-volumes-et-ensemble-immobilier-complexe/).
Vos immeubles (maisons) étant à usage d'habitation ne peuvent pas faire l'objet d'une division en volume, contrairement à l'EIC, qu'est le centre Mériadeck à Bordeaux, qui est composé en sous-sol d'un parking public, au niveau 1 d'un centre commercial et au niveaux supérieurs d'une copropriété (habitation).
Si vous avez bien consulté l'arrêt que je vous ai donné en lien (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000030600875?isSuggest=true) et si vous allez à dans « Textes appliqués » dans « Analyse » vous verrez que la jurisprudence s'appuie sur l'article 552 du Code civil :

... qui est une présomption pouvant être combattue par un titre.
À aucun moment il n'est fait référence à une division en volume.

Ah d’accord merci pour ces informations.
Je vais donc la refuser c’est étonnant qu’il me propose ce type de méthode, faite pour des ensembles complexes, ce qui n’est pas adapté à la situation.

On peut toujours sortir des jurisprudences pour tout et n’importe quoi, c’est la manie de Jet, alias Beatles sur le forum legavox mais encore faut-il avoir compris le problème.

Le problème, vous le posez en ces termes : « ma crainte est que lors de la revente de mon bien le notaire de l'acquéreur me demande cette fameuse division... ».

Il y a effectivement absence de titre sur la propriété de la cave. L’acte de vente à votre voisin dit seulement que la propriété de la partie de cave qui vous crée un souci est litigieuse, que ce voisin en fait son affaire personnelle et qu’il renonce à intenter un recours contre son vendeur. Ce n’est pas un titre transmettant explicitement la propriété d’une partie de la cave. Si vous vous en tenez aux seuls titres conservés par le service de la publicité foncière, vous êtes propriétaire du volume en question. Mais si vous revendiquez cette propriété, vous risquez fort de vous heurter à une prescription acquisitive revendiquée par le propriétaire de l’immeuble contigu. C’est pourquoi je vous disais le 8 juin : A votre place, je ne ferais rien.

Reprenons.

Vous acheté une maison. Le vendeur vous a seulement dit que la cave ne s’étendait pas sur toute la surface de l’emprise de la maison. Vous en avez logiquement déduit que c’était une cave partielle mais que vous étiez tout de même propriétaire de tout le volume. Ce n’est qu’ultérieurement que vous avez découvert qu’une partie de ce volume était en fait occupé par le voisin.

Vous êtes dans la situation de prendre l’une des trois décisions suivantes 
1. Revendiquer la propriété du volume litigieux,
2. Ne rien faire,
3. Accepter la proposition du notaire d’acter une division en volume.

La première solution est assez risquée parce que, dans l’hypothèse probable où le voisin est capable de prouver la prescription acquisitive, vous courrez à l’échec.

La seconde solution revient à transmettre la situation de fait qui vous préoccupe à votre successeur.

La troisième n’a objectivement pas d’intérêt puisqu’elle revient à renoncer à une petite chance de reprendre possession d’une partie de cave. L’intérêt est en fait surtout psychologique : les gens n’aiment pas l’incertitude, ils préfèrent souvent une situation bien définie à une situation imprécise quitte à accepter la perte d’une petite chance. Vous posiez la question : « si jamais demain je revends on ne pourra m'obliger à faire une copro ou division en volume à mes frais ? » C‘est possible. L’état actuel de discordance entre les actes et la situation de fait risque d’inquiéter un éventuel acquéreur et de vous conduire à clarifier à vos frais la situation de droit en procédant à une division en volume grâce aux soins d’un géomètre-expert.

Puisque le notaire vous propose de prendre cette opération à ses frais, c’est intéressant dans la mesure où vous avez décidé de renoncer à une revendication de propriété dont l’issue serait incertaine. Au moins la situation sera clarifiée et elle le sera gratuitement. A vous de voir. Quoi qu’il en soit, refuser la proposition du notaire au motif que le voisin a un titre serait inepte. Le voisin n’a pas de titre de propriété sur la cave qu’il occupe. Il n’a que la déclaration unilatérale de son vendeur disant en substance qu’il occupe la cave à titre de propriétaire sans toutefois pouvoir produire aucun titre.

En fait, ce que vous propose le notaire est un arpentage en trois dimensions. Il sera évidemment moins compliqué que pour un ensemble immobilier complexe. Il vous fournira un descriptif précis définissant les volumes appartenant respectivement au voisin et à vous. C’est comparable à la différence qu’il y a entre entre un terrain non borné et un terrain borné. Le notaire prend à sa charge l’équivalant en trois dimensions de ce qu’est un bornage en deux dimensions. Pourquoi refuser ?

Merci Nihilscio pour vos messages.

Je ne comprends pas tout de vos messages.

La propriété n'est pas forcèment litigieuse.
En fin de compte, je ne suis pas certain d'en être propriétaire et je pense même que j'aurai peu de de chances en contentieux de récupérer cette partie (la mention "cave sous partie de la maison voisine" figure dans les actes successifs depuis plus de 30 ans d'une part et puis elle peut comme vous le dites invoquer la prescription trentenaire.
Lors de mon achat le vendeur ne m'a rien dit (c'était des héritiers), je me suis rendu compte que ma partie ne couvrait pas tout mon séjour mais je pensais à l'époque à un vide sanitaire ou une partie remblayée.

Je veux en fin de compte choisir la solution qui frenera la moins possible l'acheteur et son notaire.
Après vous pouvez toujours me dire que cela dépend comment je présente les choses afin de ne pas me mettre une balle dans le pied et que divison en volumes ou non ça ne changera rien...
Un ami m'a suggère de lui racheter sinon mais j'ai peur qu'il faille passer par une division en volumes...après ça vient tout juste de changer de propriétaire (à croire que la voisine n'a pas été embêté pour vendre...).

La propriété n’est pas forcément litigieuse mais je n’ai fait que reprendre vos propres dires : « Le litige porte sur l'usage de ma cave. »

L’article 552 du code civil est tout simple : La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il faut y comprendre que sauf, acte contraire, lorsqu’on est propriétaire du sol, on est aussi propriétaire du sous-sol et de tout ce qui est situé au-dessus à la verticale du sol.

On ne peut vendre que ce dont on est propriétaire. L’acte par lequel on vend la chose d’autrui est nul.
Les modes d’acquisition ordinaires sont la succession, la donation et l’achat. S’y ajoute le mode extraordinaire d’acquisition par prescription.

Lorsqu’on vend un immeuble, on doit apporter au notaire la preuve qu’on est propriétaire de cet immeuble. Pour prouver que l’on est propriétaire, il faut aussi prouver que le prédécesseur était déjà propriétaire et ainsi de suite. C’est ce qu’on appelle la preuve diabolique. Heureusement, on n’est pas obligé de prouver une chaîne ininterrompue de propriété jusqu’à Adam et Eve, on peut se limiter à une antériorité de trente ans parce que, de toute façon, une possession interrompue à titre de propriétaire rend propriétaire ; c’est la prescription acquisitive.

Je ne doute pas que la chaîne de propriété de la maison voisine, hors la cave, depuis plus de trente ans soit attestée par des actes portant sur des successions, des donations ou des achats. Mais en ce qui concerne la partie de cave située à l’intérieur de votre maison, il est quasiment certain qu’à un certain moment le propriétaire de la maison voisine s’en soit accaparé indûment. Quoiqu’il en soit, vous n’avez pas vu d’acte attestant que cette partie de cave a été cédée par un de vos prédécesseurs à un prédécesseur du voisin. Selon les actes et la présomption établie par l’article 552 du code civil vous êtes propriétaire de toute la cave.

Toutefois, selon les actes de ventes successifs de vos voisins, il apparaît que la situation actuelle est ancienne de plus de trente ans et donc que si vous revendiquiez la propriété de la partie de cave occupée par les voisins, ceux-ci ne manqueraient pas de revendiquer avec succès la prescription acquisitive.

Il n’existe pas de loi qui vous empêcherait de vendre la maison avec une partie de la cave occupée par le voisin. Si vous le faites il faudra prendre la précaution d’en informer l’acheteur et de faire inscrire dans l’acte de vente une clause selon laquelle l’acheteur renonce à la garantie d’éviction que lui devez sur la partie de la cave inaccessible et vous exonère de votre obligation de lui délivrer de cette partie de cave. Ce n’est pas le notaire qui risque de faire barrage, c’est plutôt l’acheteur qui risquerait d’être rebuté pour des raisons essentiellement psychologiques. Une division en volume établie dans les règles de l’art vous éviterait d’avoir à convaincre un acheteur méfiant ou procédurier.
Je ne sais pas si ce serait véritablement utile mais si vous dites au notaire que vous ne voulez d’un acte de vente boiteux, il ne peut que vous proposer une division en volume établie dans les règles de l’art.
Dire à l’acheteur : « je ne peux pas vous délivrer une partie de la cave parce que le voisin s’en est accaparé » est légal mais c’est boiteux tandis qu’une division en volume définie précisément par un géomètre-expert a le mérite d’être intellectuellement satisfaisante bien qu'elle ne changerait rien en pratique.

Re,
Je n'ai toujours pas compris le besoin que l'on peut avoir d'embrouiller, avec une argumentation sans fin et sans fondement, une situation simple et courante pour des constructions anciennes dont une jurisprudence décrit un cas similaire, surtout si l'on se réfère à l'intervention contradictoire du 08/05/2024 à 10:51.
J'ai cherché sur la toile le pourquoi de la jurisprudence et j'ai été orienté sur l'article 4 du Code civil :

La loi (Code civil) oblige donc le juge à compléter une loi si cette dernière est « incomplète », si ce n'est « obscure », ce qui est le cas de l'article 552 du Code civil, qui n'émet que présomption et qui est « insuffisant » concernant le « titre » :

La jurisprudence a donc complété par ce que peut être un titre :

« Mart14000 » en plus de la prescription acquisitive le titre est celui de votre voisin bénéficiaire.
Généralement, et votre cas le confirme, la preuve, prescription acquisitive et propriété de la cave, émane du titre de celui qui bénéficie et non pas de celui qui subit ; donc ce serait plutôt au bénéficiaire de faire établir, à ses frais, une prescription acquisitive, après une décision de justice, ou une inutile division en volume qui doit obligatoirement faire l'objet, comme pour le Centre Mériadeck de Bordeaux, d'un état descriptif de division en volume (EDDV) établi par un géomètre, sur une même unité foncière en indivision ou appartenant à un seul propriétaire ; ce qui n'est pas le cas pour vous puisque cela concerne deux parcelles distinctes appartenant à deux propriétaires différents propriétaires de deux « sols » différents ; de plus une division en volume doit être établie lorsqu'il existe plusieurs entités homogènes autonomes, comme pour le Centre Mériadeck à Bordeaux où il e existe trois (parking, centre commercial et copropriété) sur, au dessous et au dessus du même sol.

Merci Jet pour votre réponse.

De ce je comprends c’est à la propriétaire voisine d’apporter la preuve de la propriété de cette partie de cave ce qui à mon sens et sauf erreur de ma part peut être aisément combattue par une prescription ou bien les actes successifs.
Pas évident de s’y retrouver tant les avis divergent sur le sujet bien que ce conscient que ce n’est pas noir ou blanc…

Quoi qu’il arrive je vais prendre le temps de la réflexion avant d’accepter la division en volumes proposée par le notaire..

Re,
Et n'oubliez pas de lui opposer la jurisprudence qui prouve que le voisin peut évoquer la prescription acquisitive dite trentenaire et la propriété de la cave au vu de son titre et de ceux des acquéreurs précédents.
Donc si une utile prescription acquisitive peut être établie, à ses frais, par une décision de justice, il ne peut qu'en être de même pour une inutile division en volume.
Au vu de la position de votre notaire, qui est aussi celui du voisin, et de ce qui précède il apparait qu'il favoriserait, contre toute logique au vu de la jurisprudence et des titres existants, ce dernier à votre détriment ; ce qui est un manquement de neutralité que lui interdit l'article 3 du décret n° 2023-1297 de 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires.