Une SAS peut-elle exiger une caution physique pour un bail d’habi

Bonjour,

Je cherche à vérifier un point juridique précis concernant un cautionnement solidaire signé dans le cadre d’un bail d’habitation vide soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur est une SAS, donc une personne morale.

Or, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique ceci :

« Lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il ne peut exiger la caution d’un tiers que si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. »

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670657/

Oups version courte

Une SAS a exigé une caution physique pour un locataire non étudiant ni apprenti dans un bail d’habitation.

Or, l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 semble interdire ça pour les personnes morales autres que SCI familiales.

Bonjour,
Le cautionnement est par conséquent nul et le bailleur ne peut pas solliciter la caution en cas d'impayé.
Avez-vous posé la question à votre ADIL ?

Merci pour votre réponse

Les juristes de l’ADIL ne sont pas sûrs mais disent que oui.

Si personne n'est sûr, il faut demander au tribunal en cas de litige.

Bonjour,

Le texte est clair : une Société par Actions Simplifiées est une forme de société commerciale, c'est donc une personne morale qui n'est pas une société civile.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222344

Elle ne peut donc pas exiger de caution sauf pour un étudiant ou un apprenti. Je m'étonne que l'ADIL hésite sur la question, je ne vois pas où est l'ambiguïté.

La caution demandée par la SAS est nulle.

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Modératrice

Bonjour,
Votre citation tronque l'article 22-1 qui est en réalité :



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Superviseur

intéressant mais inutile :

"Une SAS a exigé une caution physique "

Vous trouvez inutile de corriger la citation fausse d'un article de la loi 89-462 ? Etrange tout de même pour un forum juridique...

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Superviseur

?
L'article 22-1 est bien plus long et le lien a été fourni.
Et aucun texte n'est écrit en gras dans ledit article.

MAis pour la bonne cause juridique, le voici en entier :

Article 22-1
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2022
Modifié par Ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 - art. 35
Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.


Conformément au I de l'article 37 de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2022.

Désolé, je n’arrivais pas à faire un long poste.

Je suis étonné qu’aucune jurisprudence ou que personne n’en parle sur les forums.
Je suis donc le seul humain de France à qui une SAS demande les impayés illégalement ? Haha

C'est vous la caution ?
Il suffit de répondre à cette SAS que vous n'êtes pas concerné et que l'acte de cautionnement n'a aucune valeur selon l'article 22-1.

Bonjour,

Quelle est votre situation précise ?
- le locataire a un défaut de paiement et le bailleur SAS a cherché à activer la caution
- recherche d'appartement et le bailleur SAS exige une caution physique pour signer le bail ?

Dans le 1er cas, la caution répond que le cautionnement est non valable
Dans le deuxième cas, il peut etre préférable d'accepter pour avoir l'appartement et dénoncer la caution plus tard en cas de besoin, mais cela pourrait être perçu comme fraude si le locataire était au courant (mais ça marche bien pour les loyers excessifs que les locataires contestent apres avoir pris le bail)

Bonjour,

Vous n'êtes pas la seule personne qui a affaire à un bailleur qui ne connaît pas bien la loi... ou qui a décidé de s'asseoir dessus.

En général ce sont plutôt des sociétés civiles qui pratiquent la location sous la loi de 1989. Vous ne devez donc pas avoir pléthore de locataires dont le bailleur est spécifiquement une SAS, qui a demandé comme caution une personne physique, et qui sont allés soit se plaindre sur un forum soit ont pris un avocat pour intenter une action en justice.

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Modératrice

Ma situation est la suivante :
Je suis garant et le locataire pour qui je me suis porté garant ne paie plus. J’ai donc reçu de la part des huissiers un commandement de payer de la part du bailleur SAS.
Je lui ai fait un recommandé avve cette loi mais lui m’a confirmé qu’il me
Poursuivra quand même

Alors vous ferez valoir au tribunal que vous n'êtes pas caution selon l'article 22-1.
Mais vous devriez quand même consulter un avocat pour avoir confirmation....
il y a peut être une faille (par exemple la SAS est-elle vraiment le bailleur ou un mandataire du propriétaire ?)

Oui, consultez quand même un avocat.

Le cas échéant, faites lui faire un "courrier d'avocat" au bailleur. Ca a toujours plus de poids que sa propre affirmation.

La SAS est-elle vraiment propriétaire du logement ?
Cette SAS est-elle une agence immobilière ?

Ma situation est la suivante :
Je suis garant et le locataire pour qui je me suis porté garant ne paie plus. J’ai donc reçu de la part des huissiers un commandement de payer de la part du bailleur SAS.
Je lui ai fait un recommandé avve cette loi mais lui m’a confirmé qu’il me
Poursuivra quand même

Je pense que le SAS est une entreprise du propriétaire. Le nom de sa SAS sont ses initiales.

Quand je cherche sur société.com, j’ai ces infos

Sa forme juridique est SAS, société par actions simplifiée. Son domaine d’activité est : hébergement touristique et autre hébergement de courte durée. En 2022, elle était catégorisée Petite ou Moyenne Entreprise. Elle possédait 1 ou 2 salariés.

Cette structure possède 2 établissements dont 2 sont en activité. Cliquez sur un n° SIRET pour obtenir plus d’information :

2 établissements de xxxxxx

Etablissements en activité :

SIRET : xxxxx
Activité (NAF/APE) : Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée (55.20Z)
Détails (nom, enseigne, adresse) : cxxxx
Création : 16/12/2020
État : EN ACTIVITÉ

SIRET : xxxxxx
Activité (NAF/APE) : Location de logements (68.20A)
Détails (nom, enseigne, adresse) : xxxxx
Création : 01/07/2024
État : EN ACTIVITÉ