Bail restrictif - nouvelles charges?

Bonjour,

Je cherche à éclaircir une situation un peu délicate.
Je suis locataire d'un appartement dans une monopropriété (mais considéré comme copropriété sur le bail..).
L'immeuble contient 5 appartements appartenant à un seul propriétaire (une SCI).
Les propriétaires ont déménagé et ont donc léguer la gestion des locations à une agence.
Celle-ci vient de me faire parvenir un AR :

"Nous vous informons qu’à compter du 1er septembre 2025, des provisions mensuelles sur charges de copropriété seront ajoutées à votre loyer. Ces provisions couvrent notamment :
* L’entretien des espaces verts de la résidence,
* La taxe d’enlèvement des ordures ménagères."

Sachant que dans mon bail, il est stipulé :

– Le cas échéant, Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location :
– Loyer (hors charges) : 850€ CHAUFFAGE INCLUS
– Charges récupérables : 50€ EAU ELECTRICITE DOMESTIQUE SS COMPTEUR INDIVIDUEL

De ce que j'ai compris, l'agence ne peut pas m'obliger à payer mensuellement des charges supplémentaires sans avenant, mais si elles font parties de la liste des charges récupérables que fixe le Décret n°87-713 du 26 août 1987, ils devront me facturer cette somme à la régularisation annuelle des charges en justifiant de celles-ci.
Mais le décret s’applique uniquement si le bail le prévoit ou si le bail est formulé de manière générale en incluant « toutes charges récupérables ».

Donc si le bail prévoit explicitement seulement « eau + électricité », le locataire n’est pas tenu de payer d’autres charges, même si elles sont normalement récupérables par le décret, tant qu’il n’y a pas d’avenant si je ne me trompe pas.

Donc la question finale est, est-ce que je peux refuser à l'agence de payer les nouvelles charges d'entretien des espaces verts et de TOM dans ce cas précis?

Bonjour,
Votre bail est-il soumis à la loi 89-462 ?
Est-ce une location vide ou meublée ?

Il n'y a que dans une location meublée que vos charges peuvent être au choix du bailleur récupérées soit par provisions avec régularisation annuelle (article 23) , soit par un forfait (article 25-10).

Commencez par donner ces précisions essentielles sans lesquelles on ne peut pas vous répondre sérieusement.

"Nous vous informons qu’à compter du 1er septembre 2025, des provisions mensuelles sur charges de copropriété seront ajoutées à votre loyer."


Bonjour,
Un locataire ne paie pas de charges de copropriété, ceci n'a pas de sens !

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Superviseur

Bonsoir j'allais le dire !! Janus a tout à fait raison les charges de copropriété n'ont pas à être payées par le locataire!!! donc sans tarder vous faites un RAR à l'agence et vous les informez que ces charges ne sont pas dues par le locataire et que vous transmettez leur courrier à votre protection juridique. Dans un premier temps ça va éviter qu'ils considèrent que vous n'avez pas payé votre loyer et fassent une procédure pour vous virer et dans un deuxième temps ils vont comprendre que vous n'allez pas payer des charges qui ne vous sont pas dues.

D'autant plus que l'immeuble n'est pas une copropriété...

Répondez déjà aux questions avant de lancer des contestations dans tous les sens.

Bonjour yapasdequoi,

D'après mes recherches, oui mon bail est soumis à la loi 89-462. C'est un logement d'habitation principale vide.

Je peux vous fournir le bail avec les mentions confidentiels cachés si vous avez besoin d'avoir encore plus de précisions.

Merci pour votre réponse.

Bonjour janus2,

Pourtant, la loi dit que les charges récupérables qui font parties de la liste du décret n°87-713 du 26 août 1987 (TOM, entretien des espaces verts, etc...) peuvent être récupérés sur le locataire qu'elles soient en copropriété ou monopropriété, cela va juste changé d'un point de vue administratif.

Je ne comprends pas ce que vous essayez d'avancer, car officiellement l'agence à le droit de faire payer les charges de TOM et l'entretien des espaces verts car elles profitent aux parties communes de l'immeuble.

On vous demande de payer des charges de copropriété. Or, seuls les copropriétaires paient des charges de copropriété, pas les locataires qui paient des charges locatives.

Certes certaines charges de copropriété sont récupérables, mais les termes sont importants, surtout venant de professionnels de l'immobilier.

Le copropriétaire bailleur paie ses charges de copropriété et il récupère ensuite sur son locataire certaines de ces charges dites récupérables (charges locatives définies par le décret 87-713).

Qu'une agence, donc un professionnel, demande à un locataire de payer des charges de copropriété m'étonne au plus haut point, est-ce seulement de l'incompétence ?

De plus, vous dites que votre logement est dans une monopropriété ! Tout cela est étrange...

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Superviseur

Oui je comprends ce que voulez dire.
Un locataire ne paie pas directement les charges de copropriété : en effet, c’est toujours le bailleur (propriétaire) qui reçoit les appels de charges du syndic.

Le locataire ne peut donc pas être tenu de régler « les charges de copropriété » en tant que telles.

La terminologie du courrier que j'ai reçu (« provisions mensuelles sur charges de copropriété ») est donc maladroite, parce qu’un locataire ne doit jamais d’argent au syndic.

Ces charges récupérables correspondent en pratique à une partie des « charges de copropriété » (si copropriété) ou des charges d’entretien (si monopropriété).

Le bailleur peut donc légitimement réclamer au locataire ces charges, mais uniquement celles de la liste légale du décret du 26 août 1987 (TEOM, ascenseur, espaces verts, ménage parties communes, eau, etc.).

Donc dans mon cas, le problème n'est pas forcément ici, mais plus dans la rédaction du bail qui indique une liste de charges exhaustives vus qu'elles indiquent précisément eau+électricité et rien de plus.
Le point décisif est le bail qui est rédigé à mon avantage, si ce que j'avance est vraie.
C'est ce quoi qu'il en soit, l'agence ne peut m'ajouter des charges locatives autres que celles indiquées dans le bail.

Vous dites avoir un bail "vide". Il y a donc un souci avec la rédaction de votre bail. D'après ce que vous recopiez, il semblerait qu'il soit prévu un forfait de charges (50€) pour l'eau et l'électricité. Ceci est interdit pour une location vide, autorisé seulement en meublé.
En vide, vous êtes obligatoirement au réel et l'électricité ne peut pas vous être facturé (ce n'est pas une charge récupérable).

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Superviseur

Le bail soumis à la loi 89-462 doit respecter le modèle type défini par décret.
La mention dans le bail "eau+électricité" est non conforme.
Le montant de charges indiqué sur votre bail est obligatoirement une PROVISION avec régularisation annuelle selon l'article 23 de cette même loi.
Lire ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041587263

Le décret 87-713 s'applique à votre location et les charges locatives telles que définies dans ce décret sont bien toutes récupérables.
Selon l'article 23 de la loi 89-462 vous pouvez exiger une régularisation annuelle et la justification des montants qui vous seront imputés.

L'eau consommée privativement doit vous être refacturée selon le compteur individuel d'eau.
L'électricité consommée privativement n'est en aucun cas récupérable directement par le bailleur (ou l'agence) de cette manière, vous devez souscrire votre propre abonnement : Faites le rapidement pour éviter tout litige ultérieur.

En effet, je viens de regarder ça et ce n'est pas légal..
Ce qui était prévus avec les propriétaires au moment du bail, c'est que je paye un forfait de 50e de charges mensuels pour l'eau et l'électricité, qui est régularisé semestriellement avec les compteurs.
Mais vous avez raison sur ce point que je ne savais pas.

J'ai pris contact avec ma protection juridique lié à mon assurance, les avocats devraient me contacter lundi pour éclaircir toutes cette histoire.
Je n'ai pas de réelles connaissances juridique pour gérer ce litige moi même, je ne fais que me renseigner sur internet, d'où mon message sur ce forum.
Merci pour vos précisions en tous cas!

Votre ADIL peut aussi vous conseiller gratuitement.

Si vous payez un forfait de charges, il ne peut pas être régularisé... que d'étrangetés !

J'ai juste l'impression que ce bail a été rédigé en dépit du bon sens !

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Cordialement,
Val

La clause concernant les charges est simplement illégale.

Bonjours,
Les 50€ ce n est pas un forfait, c est une provision sur charges d un montant fixe de 50€ ( eau et électricité ) qui peut être régularisée chaque trimestre sur relevé des compteurs individuels.
C est une mono propriété , il y a un compteur général pour l eau et l électricité , avec des sous compteurs . Le propriétaire paye la facture générale , dans ce cas pour l électricité ce n’est pas une “charge récupérable” classique au sens du décret de 1987, mais une refacturation de fourniture au réel (puisque chaque locataire consomme et que la consommation est justifiée par le sous-compteur). Jusque là rien d anormal pour une location vide.
Le propriétaire peut demander aussi une provisions mensuelles sur charges récupérables avec régularisation annuelle, conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables. Ça évite à avoir une trop grosse somme à verser en 1 fois , Les OM sont souvent importantes.
Après il faut voir comment le bail est rédigé. Vous parlez de forfait mais le mot est il employé? chaque mot ont un sens.

Bah si, c'est non seulement anormal mais illégal.
Le bailleur n'a pas compétence à facturer une consommation d'électricité (il faut être concessionnaire pour cela) et l'électricité n'est pas une charge récupérable.
De plus, le locataire doit avoir le choix du fournisseur d'électricité.
En vide, le logement doit avoir son propre compteur et c'est le locataire qui prend son abonnement chez le fournisseur de son choix.

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Superviseur

Janus , le bailleur facture au vu de la consommation réelle, puisque chacun a un compteur individuel.
Dans le cas d une mono propriété , le fait peut être toléré.