Avis de mutation si absence de syndic

Bonjour
L'article 20 de la loi 1965 stipule que le notaire doit envoyer un avis de mutation au syndic.
Or, si la copropriété est sans syndic, est ce que le notaire peut envoyer l'avis de mutation aux autres copropriétaires et bloquer le versement des fonds si l'un d'entre eux forme opposition?

Bonjour,
Non : s'il n'y a pas de syndic, il n'y en a pas ! et personne ne peut jouer ce rôle à sa place.
Dépêchez vous de faire désigner un syndic ...

merci de votre réponse
En fait, je dois vendre un petit appartement dans une copropriété qui comprends 3 copropriétaires. Je vend à l'un d'entre eux qui s'est porté acquéreur. Il n'y a pas de syndic et aucun des deux autres copropriétaires ne veut de syndic. Donc même pas l'acheteur
Pour pallier à l'absence de syndic vis à vis de l'article 20, le notaire qui rédige le compromis veut absolument envoyer l'avis de mutation au 3° copropriétaire. Ce qui donne à cette personne le pouvoir de syndic et donc de bloquer le versement du prix de vente si ça lui chante.
Je peux bien entendu passer par voie judiciaire pour faire nomme un administrateur provisoire. Mais là, l'acheteur ne va pas aimer.

Je préfère que le notaire abandonne l'idée d'envoyer l'avis au 3° copro en lui donnant le pouvoir de former opposition tel un syndic.

bonjour,

un copropriétaire peut être choisi comme syndic par votre A.G. de 3 copropriétaires.

il y a bien une personne qui s'occupe de la gestion, de l'entretien et des frais de votre copropriété comme par exemple l'assurance de vos parties communes.

salutations

il y a des tensions entre les deux et aucun ne voudra que l'autre soit syndic bénévole. Pour la gestion, c;'est basique. chacun paie directement sa part de chaque dépense au prestataire (EDF par exemple).

Si le notaire donne le pouvoir d'opposition au 3°, je pense qu'il va chercher à en abuser.

J'ai argué avec le notaire que l'article 20 exige l'envoi de l'avis de mutation au syndic. Il n'y a pas syndic, donc il ne peut pas envoyer l'avis. Point à la ligne. En l'envoyant à un autre que le syndic, c'est comme si il modifiait la loi.

Est-ce que quelqu'un a rencontré ce genre de problème ou connais une jurisprudence sur la question?

Bonjour,

Même si le notaire veut notifier au 3eme (pourquoi pas, on a le droit d'informer), en quoi cela lui donnerait un pouvoir d'opposition ?

Le syndic ne peut se faire substituer. Il n'y en a pas, il n'y en a pas.

L'article 20 mentionne un droit d'opposition du syndic, je ne vois pas sur quelle base un coproprietaire non syndic pourrait bénéficier de ce droit à sa place.

Qu'il fasse l'information (faut pas appeler ça "avis de mutation"), je ne vois pas en quoi ça ouvrirait un droit quelconque à l'autre. Le notaire doit en avoir conscience.

Le notaire l'a inscrit très clairement dans le projet de compromis que si le 3° copro forme opposition, il bloquera la totalité de l'argent jusqu'à résolution du contentieux.
On voit clairement qu'il lui donne les pouvoirs d'un syndic par rapport à l'article 20

Bonjour,

C’est une information que vous n’aviez pas donnée. Vous êtes donc tenu contractuellement, par les termes du compromis auxquels vous avez consenti, à laisser un droit d’opposition au troisième copropriétaire.

Il ne faut pas dramatiser.

Le notaire va notifier un avis de mutation à ce copropriétaire. Ce dernier aura quinze jours pour former opposition par acte d’huissier au versement du prix de vente dans la limite du montant de votre dette envers le syndicat, montant qui doit être mentionné dans l’acte d’opposition. Les effets de l'opposition sont limités au montant énoncé.

Le compromis n'est pas encore signé.
j'essaie de faire enlever cette clause du compromis.

Vous touchez un point important : vous dites que le montant bloqué sera limité au montant déclaré dans l'opposition.

Or le notaire a écrit qu'en cas d'opposition, il va bloquer la totalité du montant de la vente !!
Vous êtes certain de ce que vous avancez?

Le 3ème copro ne peut pas être considéré comme syndic et ce n'est pas une opposition article 20.
Si le compromis lui donne un droit de blocage, il faut aussi y préciser le montant de ce blocage.
Car c'est une convention entre les signataires, pas un article de loi.

Je pensais que vous en étiez déjà à la signature de l’acte authentique.

Le notaire fait du zèle. Il craint peut-être une action du troisième copropriétaire à son encontre pour un défaut de conseil qui pourrait porter préjudice au syndicat.

Qu’en pense l’acheteur ?
Il est concerné à un double titre, comme membre du syndicat potentiellement créditeur d’une part mais aussi comme potentiel débiteur du syndicat d’autre part : voir de lI de l’article 20. Il est interdit de vendre un lot de copropriété à une personne déjà copropriétaire qui ne serait pas à jour du paiement de ses charges.

Le notaire a un devoir de probité et de conseil mais il n'est pas chargé de défendre les intérêts du syndicat. A mon sens devrait suffire un courrier du notaire demandant au troisième copropriétaire de faire savoir dans le délai d’un mois si les deux parties à la vente ont une dette envers le syndicat et l’invitant à faire le nécessaire pour que soit désigné un syndic afin que le syndicat puisse exercer ses prérogatives inscrites à l’article 20.

Lire l’article 20 sous le lien : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/?isSuggest=true Je confirme : Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

C'est quoi ce notaire ? ... en plus le 3eme copro ne sera pas partie à l'acte, ou il viendra signer aussi ?

C’est un notaire scrupuleux. Il en fait peut-être trop mais il se pourrait que son intransigeance s’explique par des détails qui ne nous ont pas été donnés. L’inconvénient d’un forum est que nous ne recevons qu’une version des faits. Il serait intéressant de connaître la version du notaire et celle des deux autres copropriétaires.

Des recommandations ont peut-être été émises par l’ordre des notaires ou un CRIDON pour les cas de vente dans une copropriété sans syndic.

Est ce que cette phrase "Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé" doit se comprendre que le notaire ne peut bloquer que le montant mentionné dans l'opposition et peut me virer le reste?

Le notaire l'a inscrit très clairement

Jusqu'ici vous n'avez pas recopié la clause en entier. On ne pourra pas vous aider avec des bribes de phrases et des "il a dit que ..."

Merci de recopier la clause (sans les noms propres) en entier.

En effet, une vente dans un copro sans syndic a l'air d'être complexe pour les notaires et de poser des difficultés.

Voici une page de la chambre des notaires de Seine et Marne : https://chambre-seineetmarne.notaires.fr/fr/copro-sans-syndic-chambre77

Le certificat de l'article 20 n'ayant pu être obtenu, votre notaire semble vouloir prévenir le risque contentieux de cette manière.

Mais l'acquéreur appartenant déjà à la copro, peut-il avancer qu'il ne connait pas les montants ? peut-être qu'une clause dans laquelle l'acquéreur assume et accepte d'être tenu des charges serait préférable.

La Chambre recommande "une condition suspensive de la nomination d’un syndic par une assemblée générale convoquée par un copropriétaire, ou éventuellement sur saisine du président du Tribunal pourrait être prévue dans l’avant-contrat." ... ce qui ne semble pas possible vu les relations entre copro que vous évoquez, donc l'acquéreur renonce et assume de supporter le du ...

Sinon effectivement, vu le contexte, conférer un droit d'opposition limité à 15 jours et à un montant dûment justifié semble finalement pas trop mal : le risque est cadré dans le temps et dans le montant.

Bonjour,
C'est récent alors, parce que j'ai vendu, il y a une dizaine d'années, un appartement dans une copro de 3 copropriétaires sans syndic, sans aucune difficulté.

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Superviseur

la page date de septembre 2024, ça doit dépendre des diligences du notaire et de sa sensibilité s'il a déjà été confronté à des difficultés ou non.

Entre la loi Alur et la réforme des obligations avec le devoir d'information pré-contractuel renforcé, ils doivent faire plus attention probablement.

Apparemment, certains notaires refuseraient même d'acter des ventes sans syndic (et appliqueraient strictement la clause suspensive recommandée par la chambre). Ce notaire a peut-être été confronté à des difficultés dans des dossiers précédents, il a peut-être accepté d'acter la vente car l'acquéreur était déjà copropriétaire et essaye de "jongler" avec cette notification au 3ème ...

Finalement, peut-être que ano11000 doit déjà être content que le notaire ne refuse pas d'acter.

Pourtant votre lien indique clairement :

"L’absence de syndic n’empêche pas les parties de conclure une vente"

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Superviseur