Révision du loyer qui semble abusive

Bonsoir,

Locataires depuis 2007 (location vide, soumis à la loi du 06 Juillet 1989, une agence-mandataire était en charge de la gestion jusqu'en Octobre 2022, dernière révision du loyer faite par leurs soins.
Notre bailleur a repris la gestion, et n'a pas procédé à la révision du loyer ni au 1er Octobre 2023, ni au 1er Octobre 2024.
Notre bail a bien une clause de révision annuelle du loyer au 1er Octobre, avec IRL au 1er trimestre.

Nous recevons ce 11 Décembre 2025, un mail de notre bailleur pour la révision du loyer, calculée ainsi :
Loyer d'Octobre 2007 (1096 Eur HT) X IRL du 1er trimestre 2025 / IRL du 1er trimestre 2007.
Le loyer actuel étant de 1298,07 Eur HT
Ce qui fait une augmentation subite mensuelle de 182,84 Eur, soit 14,08%.
De plus il nous réclame le complément de loyers dû pour Octobre et Novembre 2025 (précision nous avions déjà payé Décembre 2025 avant la réception de son mail)

D'après nos recherches, la révision devrait porter sur l'IRL de l'année en cours (1er trimestre 2025)divisé par celui de l'année précédente (1er trimestre 2024)sur la base du loyer actuel, soit une augmentation de 1,4%
Et il ne pourrait prétendre rattraper 3 mois perdus.

Nous préférons demander conseil à des spécialistes en droit, plus habilités à analyser la jurisprudence sur ce sujet, d'où notre question sur votre forum.

Merci d'avance

Bonjour,
Votre bailleur a tout faux.

Lire ce lien qui indique en bas de page les articles 7-1 et 17-1 de la loi 89-42 en référence :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1311#0

extraits :

"A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer."

La dernière variation de l'IRL du 1erT est de 1.40% applicable uniquement à partir de la date de la demande.
Si vous avez déjà payé décembre, c'est applicable en janvier.

Contestez par courrier RAR.
Si vous refusez de payer plus que 1.40% à compter de janvier 2026, le bailleur pourrait saisir le tribunal ... et se prendre une belle claque.

J'espère pour vous que vous payez par virement et non par prélèvement automatique...

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Bonsoir,
et avant tout merci pour votre réponse rapide et précise,

Nous avons découvert que certaines décisions de jutice, qui font partiellement jurisprudence à ce jour, optent pour la prise en compte de l'index de la dernière augmentation en lieu et place de l'IRL de l'année précédente, en fonction de situations particulières, exemple dans ce lien :
https://juricaf.org/arret/FRANCE-COURDAPPELDAMIENS-20230216-2104626
(partie concernant l'indexation du loyer)

Notre cas pourrait-il être concerné par une "situation particulière" ?

Nous avons toujours échangé par mail avec le mandataire comme avec le bailleur, nous nous apprêtions à lui répondre demain par courriel en citant le calcul légal (1,40%) et en lui demandant de nous adresser un appel de loyer révisé en ce sens pour Janvier ou faut-il absolument le faire par lettre RAR plutôt que par mail ?

Nous réglons par virement bancaire, et pour Janvier 2026 ce sera par le même mode avec loyer révisé selon la loi (+1,40%) même sans son mail d'accord ?

Encore merci à vous

Je ne vois pas de situation particulière qui empêcherait d'appliquer la loi.

Si vous n'y croyez pas, vous pouvez aussi demander confirmation à votre ADIL.

Le courrier RAR permet de formaliser votre contestation. Le bailleur peut toujours objecter de n'avoir pas reçu un mail.

Mais faites votre propre calcul, et le virement de janvier en conséquence. Laissez ensuite le bailleur saisir la justice et se prendre un râteau.

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Mais nous y croyons.

C'est justement notre ADIL qui a soulevé la question de la jurisprudence défavorable d'où notre souhait d'approfondir auprès de votre forum.

Nous allons suivre vos conseils, et reviendrons vers vous quand il y aura du nouveau.

Nous vous remercions pour vos réponses et votre aide,

Bonne fin de soirée à vous

Bonjour,

Cette jurisprudence est intéressante en effet :



Elle est contraire à tout ce qui a été dit depuis la loi ALUR. Le bailleur, qui n'a pas manifesté sa volonté d'indexer le loyer une année ne perdrait donc pas le bénéfice des indexations oubliées, seul le rattrapage des sommes perdues lui serait interdit, mais le calcul du nouveau loyer devrait être fait comme si toutes les indexations avaient bien été faites. A noter que c'est ce qui se faisait avant la loi ALUR, sauf qu'à cette époque, les arriérés générés étaient dus au bailleur.

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Superviseur

Bonjour,

@janus2 merci pour votre intervention,


Y a-t-il un nombre important de décisions qui vont dans ce sens ?
Est-ce qu'il y avait des circonstances particulières qui les ont permises ? Notre cas pourrait-il être concerné ?

Selon votre dernière phrase, quel serait donc le calcul de la révision de notre loyer ?

Merci d'avance

En fait cette jurisprudence est intéressante et inquiétante car elle va à l'encontre des textes de loi en vigueur.
Est-elle réelle ? (les IAs génèrent des JP à tour de bras et dans tous les sens)
N'a-t-elle pas été cassée ultérieurement ?
Est-elle applicable à votre cas ?

Vous pouvez continuez vos investigations en consultant un avocat (mais ce ne sera pas gratuit) ou bien comme conseillé persister dans votre application de la loi telle que décrite dans les textes et laisser au bailleur le soin de lancer une éventuelle procédure.

Maintenant vous avez le choix :
- ne rien faire et payer sans rien dire
- contester et ne pas payer avec le risque que le bailleur fasse appel à la justice.

Vous pouvez aussi consulter un avocat pour vous aider à prendre la décision.

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Bonjour,

Initialement j’avais lu l’alinéa de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée comme l’a fait la cour d’appel d’Amiens dans son arrêt du 16 février 2023 mais, comme je lisais des interprétations différentes partout ailleurs, je m’étais rallié au consensus.

Selon cet arrêt, si le bailleur a renoncé une année, cela n’implique pas qu’il ait renoncé définitivement et il devrait les années suivantes pouvoir calculer le loyer révisé à partir du loyer initial, de l’indice initial et du dernier indice publié comme dit dans l’arrêt relevé par l’ADIL.

Cet arrêt se trouve sur le site de la cour de cassation : https://www.courdecassation.fr/citation]decision/63ef2b310b119f05de484e72. Ce n’est pas le produit d’une intelligence artificielle hallucinée et, comme il n’a pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation, c’est un précédent dont les bailleurs concernés peuvent essayer de se servir. Je n’ai pas trouvé de jurisprudence de la cour de cassation.

Il serait souhaitable que les parlementaires adoptent des formulations dénuées d'ambiguïté.

Il y a aussi le 7-1 sur la prescription !
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Donc ce serait prescrit une année et pas l'année suivante ? Très surprenant ....

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Bonjour Miya,


Mon point de vue:
est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Ne veut pas dit qu’il est repute avoir renoncé a l’indexation ...

Si derniere indexation applisuée 2022, faut partir loyer actuel pas indéxé depuis 2022 et irl 2022
( et non 2007 l’erreur du bailleur je pense)

Bonne journée

La jurisprudence ne fait pas la loi. Et cet arrêt ne tient pas compte de la prescription. L'avocat n'a pas soulevé cet aspect ou alors il y a d'autres arguments.

Refusez ce calcul qui n'est pas conforme à la loi :
"La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers."
En l'occurrence la demande du bailleur excède ce plafond.

Il ne faut pas baisser les bras. Au pire le bailleur fera une demande d'augmentation selon l'article 17-2... mais ceci est une autre histoire.

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Ou alors, cette jurisprudence s'applique bien, puisque même l'ADIL le pense.

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Superviseur

L'ADIL n'est pas un tribunal ....
L'avis d'un avocat serait utile.

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Le calcul avec 2022 tient compte de la prescription puisque le bailleur ne récupère pas le beneficiaire pour 2023, 24 et 25

Mais la Cour d'appel d'Amiens me semble en être un...

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Superviseur

Bonjour à tous,

Pouvez-vous vérifier dans cette décision, svp, si la loi ALUR s'appliquait bien au bail en question ?

Merci

Il suffit de lire cette jurisprudence :

Conformément aux dispositions prévues par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi Alur,...

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Superviseur

Les juges ne font pas la loi mais disent comment il faut la lire dans l’affaire qu’ils ont à juger.

L’ADIL a une fonction d’information. Elle informe qu’une cour d’appel a donné une interprétation de la loi différente de celle qui était généralement admise jusqu’alors.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 réduit à un an le délai de prescription de l’action en révision du loyer. Les modalités de la révision sont indiquées à l’article 17-1.

Il est intéressant de comparer les dispositions qui portent sur les baux d’habitation avec celles qui portent sur loyers commerciaux.

Le code de commerce indique sans ambiguïté que
- la variation du loyer depuis le début du bail jusqu’à son renouvellement ne peut excéder la variation de l’indice au cours de la même période,
- la variation du loyer entre deux révisions triennales ne peut excéder la variation de l’indice au cours de la même période.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique que la révision du loyer est annuelle et que la variation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice. Il n’y est pas précisé sur quelle période porte la variation maximale du loyer résultant de la révision. Est-ce depuis la dernière révision ou est-ce depuis un an seulement ? On peut comprendre de la phrase le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée que la variation considérée est la variation depuis un an mais ce n’est pas évident. Un raisonnement pas l’absurde conduit néanmoins à privilégier cette interprétation. Car si l’on admet que la durée à considérer est celle qui s’étend depuis la dernière révision, alors cette phrase n’apporte rien, elle est simplement redondante avec la disposition de l’article 7-1. Or il faut rejeter l’idée que le législateur s’exprime pour ne rien dire. Donc l’interprétation à retenir est plutôt l’interprétation traditionnelle que celle donnée par la cour d’appel d’Amiens dans son arrêt du 16 février 2023.

@janus2,

Merci, c'était une confusion de notre part.