Dépenses d'audit

Bonjour,
L’année dernière, une AG a été organisée en juin, à laquelle je n’ai pas pu assister pour la 1ere fois. J'ai voté par correspondance au vu de l'ordre du jour.
48h avant l'AG, j’ai eu connaissance d’un rapport d’expertise sur la toiture de notre immeuble .Il est à noter que l’expert était également présent cette AG.
En amont, aucune information n'avait été communiquée sur cette expertise.
Par ailleurs, ce diagnostic n’a pas été demandé en raison d’une situation d’urgence ou de péril.
Dans ses conclusion, l’expert précise : « Cette couverture, dans l’ensemble est plutôt en bon état. Les matériaux constituant cette couverture pourraient assurer leur rôle pendant plusieurs années ».
Nous venons de recevoir notre ordre du jour pour la prochaine AG 2026.
Dans cet ordre du jour, des estimatifs travaux exorbitants sont repris pour refaire la toiture en zinc à neuf ainsi que 3 devis de bureaux d'étude. Il semblerait que lors de la dernière AG2025 de fortes orientations ont été prises sans que ce soit mentionné dans le compte rendu 2025.
Autre point qui attire mon attention et sauf erreur de ma part, le diagnostic réalisé en juin de l'année dernière aurait coûté 3 960€.
La limite de travaux sans AG est de 3000€ (mise en concurrence >2000€).
En outre,il ne s'agit pas de travaux mais d'un audit.
Pour moi, cette dépense d'audit est une dépense exceptionnelle qui aurait du nécessité un vote en AG.
Depuis cet audit, il y a un an, rien n’a été fait au niveau de la toiture de la copropriété. Aucun travaux n'a été votés en urgence.
Je me demande dans quelle mesure le syndic pouvait passer cette dépense sans qu'elle ne soit votée au préalable en AG?
Merci pour vos réponses.

Bonjour,

Article 21 de la loi 65-557
"L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire."

Une "mise en concurrence" n'implique pas un vote en AG. Par contre toute dépense autre que de "gestion courante" (= inclus dans le budget prévisionnel) doit être votée sur la base de devis joint(s) à la convocation.
Sauf urgence, un devis doit être approuvé avant la commande d'une prestation.

A défaut, l'AG peut refuser de ratifier la dépense lors de l'approbation des comptes.

de fortes orientations ont été prises
Il n'est pas interdit de discuter en AG, d'envisager des études pour le futur, mais les décisions ne peuvent porter que sur des résolutions de l'ordre du jour.

QUE FAIT LE CONSEIL SYNDICAL ?

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Bonjour YAPASDEQUOI,

Merci beaucoup pour votre réponse.

Quand l'an dernier, j'ai interrogé le syndic sur la façon dont les choses se déroulaient.
Il m'a été répondu que le conseil syndical avait tout à fait le droit d'engager ce genre de dépenses pour la copropriété. Je suis faite remettre à ma place.
J'ai compris que c'était le conseil syndical qui avait œuvré. Ses membres sont nouveaux et certains habitent au dernier étage. Ils se sont présentés au CS en 2024 car ils veulent refaire faire la toiture, notamment pour des questions d'isolation thermique.
Nous sommes une petite copropriété (9) et 4 des copropriétaires vivent au dernier étage et disposent de la quasi majorité des voix...
Les autres copropriétaires ne s'impliquent pas pour différentes raisons, malheureusement.

Donc vous êtes à leur merci si les autres votants ne participent pas et que le conseil syndical en tant que tel ne contrôle pas le syndic.

En copropriété, ce n'est pas comme conseil syndical qu'ils auront ce droit de décision, mais comme votants majoritaires.

Pas d'autre solution que de contester les décisions de l'AG au tribunal, via l'article 42 et AVEC un avocat obligatoire.
Mais vous aurez du mal à convaincre qu'il s'agit d'un abus de majorité ou encore qu'il s'agit de dépenses disproportionnées.

Renseignez vous plutôt sur les aides Maprimrenov/copropriété. Vous perdrez moins de temps et d'argent.

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C'est fou que des personnes malhonnêtes puissent faire ce qu'ils veulent au sein d'un copropriété.
On pense être protégé par un syndic, un conseil syndical et un cadre juridique et en fait, non.
C'est tellement injuste.


Merci encore pour ces précisions.

Bon week-end à vous.

Euh... vous faites erreur.

Ce personnes ne sont pas "malhonnêtes", elles agissent dans leur intérêt qui n'est pas celui des autres.
Toutefois une meilleure isolation améliorera le DPE de l'immeuble et c'est une plus-value aussi pour vous.

La loi vous protège en imposant une majorité pour prendre des décisions en copropriété, avec des voies de recours, mais il faut que ce soit suffisamment sérieux pour payer un avocat.

Le syndic n'a pas pour rôle de vous protéger (de quoi ?) il est intéressé par des travaux puisqu'il touchera tout à fait légalement un pourcentage.
Le conseil syndical contrôle le syndic et n'a pas plus de poids sur les décisions que les tantièmes de ses membres.

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Quelle serait la majorité pour la réfection d'une toiture (changement complet: rehausse de la charpente et changement du revêtement pour du Zinc)?
Ce n'est pas une simple réfection en l'état.

N'oubliez pas la composante isolation thermique !
L'AG devra voter selon l'article 25 f), avec éventuellement la passerelle 25-1.
cf extraits ci-dessous

"Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. "

"Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24."

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J'ajoute que le changement de revêtement nécessitera au préalable une autorisation d'urbanisme.

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Encore merci pour ces précisions..

Bonjour,

Concernant les dépenses, il existe fondamentalement 2 catégories :

Article 44 décret 1967 : Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

Article 45 décret 1967 : Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Les travaux dits "de maintenance" ne nécessitent pas de vote en AG et relèvent du budget courant (à condition que le budget courant soit suffisant, si le syndic dépasse, il s'expose à un rejet). Les autres dépenses nécessitent un vote en AG.

Votre audit pourrait relever de l'article 44, 4°) et aurait donc du nécessiter un vote.

Toutefois, l'article 42 précise "Le syndic et le conseil syndical peuvent se faire assister par tout technicien de leur choix dans les conditions prévues à l'article 27 ci-dessus."

On pourrait donc aussi éventuellement placer cet audit dans ce cadre. Cette assistance ne nécessite pas de vote en AG (la dépense devant être raisonnable j'imagine, je n'ai pas cherché de jurisprudence).

A la prochaine AG, pointez le fait que le rapport d'audit concluait à la bonne qualité de la toiture et que vous ne voyez pas pourquoi elle serait à refaire. Après, c'est le vote.

Merci beaucoup Urbicande75.

Je rechercherai les conditions prévues à l'article 27 du décret.

Bon samedi.

Article 27 :

"Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."

C'est juste que les dépenses du CS sont du budget courant.

Merci Urbicande75.
La réfection d'une toiture est une dépense conséquente et engageante. Mais l'audit demandé en vue de cette dépense par le syndic et le CS est une dépense courante?

Le fait que certains copropriétaires n'ont été mis au courant que 48h avant l'AG n'est pas questionnant ?
Ce n'était même pas dans l'ordre du jour en questions diverses.

Nouvel événement, j'ai questionné le CS il y a qq jours et voilà ce qui m'a été répondu en fin de journée :"Concernant le point n°1 :
"Le conseil syndical nous a confirmé sa volonté d’avancer sur une réfection intégrale de la toiture, la question à présent est justement de savoir si le remplacement par une toiture zinc est bien réalisable."
On a vraiment l'impression que le CS est tout puissant et à d'ores et déjà décidé. D'ailleurs l'ordre du jour reçu est clairement orienté.

C'est la majorité qui décidera....

L'AG aurait pu aussi refuser de ratifier la facture de la prestation litigieuse, lors de l'approbation des comptes, mais ce n'est pas ce qui s'est passé, et il est maintenant trop tard pour contester.
On ne refait pas le passé.

L'attitude laxiste des absents laisse imaginer que ces travaux passeront à la prochaine AG, ou au pire à la suivante que la convocation soit "orientée" ou pas.

Votre seul recours comme déjà dit est la contestation via l'article 42. Mais il faudra plus d'arguments que ceux que vous avez énumérés ici.

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Bonjour,

En raison de sa nature et de son montant, l’audit n’est pas une dépense courante.

On peut reprocher au syndic et au conseil syndical une certaine propension à la rétention d’informations mais elle est difficile à caractériser en droit et plus encore à sanctionner.

L’approbation des comptes vaut ratification de la décision d’engager les dépenses aussi bien ordinaires qu’extraordinaires.

Le syndic s’est soumis à la demande du conseil syndical parce qu’il était certain de l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

Il est certain que le CS a un grand pouvoir d'orientation. Il co-construit l'ordre du jour, peut facilement solliciter le syndic et des entreprises par son intermédiaire.

Un copro qui veut suggérer des travaux va soit trouver appui auprès du CS soit devra se débrouiller seul.

Si le CS est contre un projet, il lui "suffit" de ne pas présenter la résolution correspondante. Le Copro qui soutient le projet devra alors faire les démarches pour présenter lui-meme la résolution.

C'est malheureusement comme ça, mais c'est le rôle du CS.

La meilleure chose est d'aller au CS :-)

Merci pour vos réponses.

Les comptes n'ont pas encore été approuvés. Ils le seront à la prochaine AG en juin.
Peut-être y a t il qq chose à faire ?

Cette facture qui date de plus d'un an n'a pas fait partie de l'exercice précédent ? C'est surprenant.

Vous pouvez toujours tenter de la faire rejeter lors du vote pour l'approbation des comptes... Mais vu ce que vous dites des tantièmes des membres du CS, ce sera probablement en vain et il ne vous restera que l'article 42.
Consultez un avocat si vous voulez creuser le sujet.

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Merci. Bonne soirée