Droit de passage

Bonjour,
J'habite une maison à la campagne, desservie par un chemin privé qui m'appartient. La maison mitoyenne est inoccupée depuis des années. Elle a récemment changé de propriétaire.
Les anciens propriétaires bénéficiaient d'un droit de passage sur mon chemin, bien qu'il ne figure sur aucun acte ni aucun document. Je n'ai plus de voiture depuis des années, si bien que ce chemin est devenu purement piétonnier (envahi par les herbes, etc.) Le nouveau propriétaire réclame un droit de passage en voiture. Il a une centaine de mètres à parcourir pour accéder à son habitation.
Suis-je obligé de lui accorder ce droit de passage en voiture? Si oui, à qui incomberaient les frais de remise en état pour pouvoir y faire passer facilement un véhicule ?

Bonjour, si le terrain mitoyen est enclavé, il a droit à cette servitude de passage.

L'accès à la voie publique doit être suffisant, c'est à dire permettre une utilisation normale du fonds.

L'accès en voiture est considéré comme une utilisation normale : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007030450

Il va donc vous falloir dégager l'allée pour la rendre carrossable, mais pas plus.

En contrepartie de cette servitude vous êtes fondé à demander une indemnité pour les inconvénients subis du fait du passage, et notamment les frais d'entretien réguliers par exemple.

Bonjour,

Les anciens propriétaires bénéficiaient d'un droit de passage sur mon chemin, bien qu'il ne figure sur aucun acte ni aucun document.
Donc ils ne bénéficiaient PAS d'un droit de passage, qui ne peut être acquis que par titre. Ils bénéficiaient d'une aimable tolérance du propriétaire dudit chemin.

Suis-je obligé de lui accorder ce droit de passage en voiture?
Si la parcelle est enclavée (au sens juridique : si le terrain nu est inaccessible depuis la voie publique) ils peuvent avoir droit à une servitude légale, dont l'assiette peut être fixée d'un commun accord (par acte notarié).

Un terrain dont l'accès à la voie publique est bloqué par une construction n'est pas enclavé.

Si oui, à qui incomberaient les frais de remise en état pour pouvoir y faire passer facilement un véhicule ?
En l'absence de convention contraire : au bénéficiaire de la servitude. Pour éviter tout litige ultérieur, mieux vaut éclaircir ce point dans l'acte notarié.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430451

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Modératrice

Merci pour vos réponses rapides.
En réponse à Isadore: les anciens propriétaires avaient bien un droit de passage, puisque la propriété est enclavée.
Si je comprends bien, l'accès par voiture ne pourra pas être refusé aux nouveaux propriétaires. Mais vous n'êtes pas d'accord tous les deux sur la personne qui devra payer les frais pour que le chemin redevienne carrossable.

Isadore était plutôt partie par défaut sur une servitude conventionnelle -> dans ce cas, c'est plutôt le bénéficiaire de la servitude qui doit payer (sachant que le bénéfice d'une allée de passage n'est pas exclusif au bénéficiaire généralement, le propriétaire du fonds servant l'utilise aussi).

J'étais plutôt parti sur la servitude légale d'enclavement. Vous devrez fournir le passage, mais vous avez droit à une indemnité d'usage. Donc vous devrez payer les frais de remise en état, mais ils devront vous indemniser ... Il faut vous entendre avec eux, si aucun accord n'est trouvé, ce sera judiciaire.

En réponse à Isadore: les anciens propriétaires avaient bien un droit de passage, puisque la propriété est enclavée.
Dans ce cas, oui, ils peuvent réclamer une servitude légale, mais sans jugement ou convention la servitude n'est pas n'existe pas. La loi dit clairement que le propriétaire du fonds enclavé "est fondé à réclamer" une servitude. Et comme l'a dit Urbicande75, c'est en échange d'une indemnité.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430276

L'assiette de la servitude sera à fixer d'un commun accord par acte notarié ou par jugement, pareil pour l'indemnité.

Mais vous n'êtes pas d'accord tous les deux sur la personne qui devra payer les frais pour que le chemin redevienne carrossable.
J'ai cité le texte de loi : sauf convention contraire, tout aménagement nécessaire à l'exercice d'une servitude est à la charge des propriétaires du fond servant.

Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.

S'ils sont bien enclavés, il n'est pas utile de leur refuser un droit de passage d'une largeur suffisante pour un véhicule. Je suppose que la solution la moins malcommode sera de leur accorder le droit de passage sur le chemin existant. Reste à négocier l'indemnité et d'éventuelles conditions.

Une fois la servitude accordée, ils se débrouilleront pour remettre le chemin en état.

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Modératrice

bonjour,

l'article 682 indique:

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

l'article 683 précise :

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.


salutations

il me semble que cela n'a pas été mentionné, une servitude de droit de passage ne peut s'établir que par un titre.
Ah pardon Isernon, je proteste !

Première phrase de mon premier message ^^

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Modératrice

Finalement je pense qu'Isadore a raison sur les frais, j'ai été perturbé trop vite par la jurisprudence servitude pietons/voiture et le caractère suffisant pour un usage normal.

Mais cela ne concerne que l'assiette. C'est a dire que vous devrez laisser une largeur suffisante pour un véhicule mais le caractère carrossable est pour eux (vous ne l'utiliserez pas du tout ? Même si c'est restauré ?)

Discutez avec eux sur la base de ces éléments. Vous verrez bien. Parfois il vaut mieux partager le désherbage que se retrouver en procedure.

Et une fois un accord trouvé, faites le acter par notaire évidemment.

Hello !

Lisa vous répétez "les anciens propriétaires avaient bien un droit de passage, puisque la propriété est enclavée". Ce "puisque" est faux !

Une parcelle a juridiquement un "droit de passage" sur une parcelle voisine "si et seulement si" cette servitude est actée. Que vos anciens voisins soient simplement passés des années par votre chemin n'a jamais acté le moindre droit de passage (judiciaire ou conventionnel) au bénéfice de leur parcelle.

Par contre si leur parcelle est réellement enclavée (?) alors ils sont en droit de saisir la justice pour obtenir* un droit de passage acté. A moins qu'ils conviennent avec un voisin d'acter la servitude à l'amiable devant notaire.

* Si le voisin saisit la justice il est probable que le tribunal mandate un géomètre expert pour proposer une assiette de passage la plus pertinente / droits d'un fond dominant et d'un fond susceptible d'être le fond servant. Ce sera peut-être votre chemin ou un autre tracé.

J'ai plusieurs curiosités :
- Votre chemin est-il manifestement le tracé d'accès le plus pertinent à la parcelle de vos voisins ? Ou y-a-t-il un éventuel cheminement plus court notamment, quitte à passer par une autre parcelle que la vôtre même s'il faut le créer ?
- Outre les herbes ayant envahi votre chemin celui-ci est-il "carrossable" (même non goudronné par exemple) ?
- Enfin actuellement vos nouveaux voisins passent-ils par votre chemin ? En voiture ? A pied ? Sinon par où passent-ils ?

A+

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"Nul n'est censé ignorer la loi" n'induit pas qu'on doive connaître la loi, mais qu'elle s'impose même si on l'ignore... ça dit aussi que personne n'est au-dessus de la loi.

bonjour Isadore,

j'ai supprimé la première phrase de mon message.

avec mes excuses.

Ce n'est pas grave Isernon, ça m'arrive aussi de lire trop vite (trop souvent à mon goût d'ailleurs)

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Modératrice

Nous avons vendu un terrain, enclavé hérité de ma mère, voilà ce que le notaire a mis dans l’acte de vente , l acte daté de mars 2026.

« Accès – Il résulte des plans ci-annexés qu’il n’y a aucun accès matérialisé
depuis la voie publique à la parcelle présentement vendue.
Le notaire soussigné informe les parties et plus particulièrement
l’ACQUEREUR que toute parcelle enclavée bénéficie d’un droit de passage sur les
parcelles limitrophes (le moins dommageable) pour rejoindre la voie publique, et le
tout ainsi qu’il résulte notamment des articles 682 et 683 du code civil, ci-après
retranscrits par extrait :
Article 682
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique
aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle
ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction
ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage
suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité
proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »
Article 683
« Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court
du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le
fonds duquel il est accordé. »
L’ACQUEREUR, coindivisaire, reconnaît avoir reçu toutes informations et
conseils du notaire soussigné relativement à cette situation, déclare en faire son

Hello !

Bazille, que voulez-vous apporter comme réponse dans la discussion en cours avec cette citation (formulation introductive assez fausse de ce notaire) ?

A+

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"Nul n'est censé ignorer la loi" n'induit pas qu'on doive connaître la loi, mais qu'elle s'impose même si on l'ignore... ça dit aussi que personne n'est au-dessus de la loi.

Henri,
Juste montrer ce qu il est noté dans un acte de vente, concernant un terrain enclavé, alors que nous ne savions pas ce qu il en était de cette servitude. Le notaire a mentionné la loi qui régit celle ci dans un tel cas.

(suite)

Ok, mais en fait la formulation (maladroite) de ce notaire ne répond pas à la problématique en cours.

A+

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"Nul n'est censé ignorer la loi" n'induit pas qu'on doive connaître la loi, mais qu'elle s'impose même si on l'ignore... ça dit aussi que personne n'est au-dessus de la loi.

Henri
En quoi cette formulation est maladroite? Avez vous une équivalence égale à la pratique de ce notaire pour pouvoir juger ses écrits…..qu auriez vous mis à sa place ?
En tous les cas c est ce qui est inscrit dans l acte de vente.
La problématique est quand même le droit de passage de propriété enclavée , avec inscription ou pas .
Ce cas précis , démontre ce qui est fait sans inscription de droit de passage dans une propriété enclavée, quels sont les droits de chacun.

la réponse est dans l'article 682 du code civil déjà cité, qui indique bien " est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner " .

la servitude n'est donc pas automatique, le propriétaire du fonds enclavé doit la demander.

Hello !

Bazille, si vous avez correctement cité votre acte de vente ("Le notaire soussigné informe les parties et plus particulièrement l’ACQUEREUR que toute parcelle enclavée bénéficie d’un droit de passage sur les sur les parcelles limitrophes...") ceci est plus que maladroit (j'ai été modéré dans mon propos) car c'est même faux et ça peut avoir un peu trompé votre ACQUEREUR.

Le notaire n'a pas le pouvoir d'affirmer ainsi un doit de passage, il ne peut que le confirmer dans l'acte SI votre parcelle bénéficiait déjà d'un tel droit acté. Sinon votre acquéreur va devoir engager une démarche pour l'obtenir de manière conventionnelle ou judiciaire. A moins que vos ex-voisins continuent (?) de laisser passer votre acquéreur chez eux comme ils laissaient passer votre mère (je suppose).

Pour répondre à votre question Bazille, le notaire aurait pu par exemple mentionner "Le notaire soussigné informe les parties et plus particulièrement l’ACQUEREUR que la parcelle vendue ne bénéficie d'aucun droit de passage sur les parcelles limitrophes mais que l"ACQUEREUR pourra en obtenir un de manière judiciaire en vertu des articles 682 et suivant du code civil ou de manière conventionnelle..." Il aurait pu aussi s'abstenir d'évoquer la notion de droit de passage puisque la parcelle que vous vendiez n'en bénéficiait pas.

A+

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"Nul n'est censé ignorer la loi" n'induit pas qu'on doive connaître la loi, mais qu'elle s'impose même si on l'ignore... ça dit aussi que personne n'est au-dessus de la loi.

Henri…
Merci pour cette précision , c est un terrain qu on récupère au fil des générations , il est en zone protégé , au lieu que l on appelle «  la Crau «  Il est enclavé au milieu d un champ d oliviers. on l a retrouvé en visualisant la parcelle sur Google . en l occurence c est une de mes sœurs qui l a acheté. Personne n y va , ma mère ne savait pas où il était , a l époque mon grand père dans les année 1930 , y allait a la chasse à l affût.
Perso, je voulais le céder au francs symbolique a la commune, oú au proprio , du champs d oliviers , ma soeur l a racheté une misère par sentimentalisme. Sa fille en héritera et on continuera ….
En tous les cas merci de l explication, cela confirme l avis que j avais sur le notaire qui a géré la succession.