Vote pour réélire un syndic 3 mois après l'avoir élu

Bonjour à tous,

Je reviens vers vous pour une nouvelle question sur une situation assez troublante.

Il y a trois mois de cela, en mars 2026, l'assemblée générale a décidé de voter pour élire un nouveau syndic pour une durée de deux ans.

Trois mois plus tard, devant le risque d'annulation de cette AG par un copropriétaire, une assemblée extraordinaire a été convoquée (par le conseil syndical ou bien le syndic lui-même, même si je penche plus pour le conseil syndical bien que je ne sache pas sur quelle base juridique il s'appuierait).

Dans l'ordre du jour de cette assemblée générale extraordinaire, il y a une résolution visant à élire le syndic actuel pour une durée de 2 ans à compter de l'AG extraordinaire alors même qu'il est déjà en place.

Ma question est : peut-on élire à nouveau un syndic qui est déjà en poste avant la période de 3 mois précédent la fin de son mandat et lui donner un nouveau contrat alors que son contrat initial est toujours en cours ?

Merci à tous pour vos réponses.

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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.

Bonjour,
Du grand n'importe quoi !
La contestation de l'AG de mars (ou de ses décisions) n'est plus possible au delà de 2 mois de la notification du PV.
Pour convoquer une nouvelle AG, il faut respecter le délai de 21 jours.
Quand elle se tiendra, le risque sera devenu nul.
Quel gâchis ! (et le syndic se goinfre en plus des honoraires pour l'AG supplémentaire....)

J'espère pour vous que cette nouvelle AG n'a pas que ce sujet dans l'ordre du jour et se justifie pour d'autres raisons ?

Votre conseil syndical a l'air totalement dépassé ou interprète la loi à son idée. A moins de manipulations occultes, il n'y avait pas de raison de remettre le contrat au vote.

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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Et je ne comprend pas pourquoi vous ouvrez un nouveau sujet ?
C'est une autre copropriété ?
Sinon c'est totalement incohérent.

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Toutes mes excuses, j'ai oublié de préciser que c'était une copropriété différente de celle de l'autre fil (je suis copropriétaire dans deux résidences différentes).

Un copropriétaire a fait une demande d'annulation de l'AG de mars dans les 2 mois impartis d'où la précipitation pour cette convocation à une AG exceptionnelle. Il n'y a qu'une seule résolution à l'ordre du jour (en plus de l'élection du bureau) à savoir élire à nouveau ce syndic qui est déjà en place depuis 3 mois d'où ma question de savoir si on peut réélire un syndic déjà en place

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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.

ok.
Cette AG "exceptionnelle" n'a aucune caractéristique qui permet de déroger au délai des 21 jours : est-ce bien respecté ?
Pourquoi une telle précipitation ?
Sauf à vouloir vraiment payer des honoraires supplémentaires au syndic fraichement élu ?

et vous devez savoir QUI a convoqué. Ce n'est certainement pas le "conseil syndical" qui n'a pas ce pouvoir. C'est éventuellement le Président du CS ? Dans des conditions précises... ou encore le syndic.

Mais le fait de relancer une AG est quasiment un aveu que la demande d'annulation est fondée ...
Et il reste le risque que le même copropriétaire conteste aussi cette AG !

Quels sont ses arguments pour vouloir annuler l'élection du syndic ?

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Bonjour,

La désignation du syndic risquant d’être invalidée, la convocation de l’assemblée pour le réélire est une bonne solution afin que la copropriété ne se retrouve pas sans syndic. Reste tout de même peut-être le risque d’une deuxième annulation si la convocation émane du syndic qui n’aurait pas un mandat valide et n’aurait donc pas qualité à convoquer l’assemblée.

En revanche une convocation par un copropriétaire quelconque serait valable si la nomination contestée du syndic était invalidée par le tribunal. C’est en effet prévu à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 : Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.

On ne peut pas nommer le syndic rétroactivement. La jurisprudence est bien établie. La nomination ne pourra prendre effet que le jour de la réunion.

Bonjour à tous,

Merci yapasdequoi et Nihilscio pour vos réponses.

@yapasdequoi
Il me semble que le délai a été respecté. Je n'ai aucune idée de pourquoi cette précipitation. La peur de ne plus avoir de syndic, peut-être.
Comment puis-je savoir qui a convoqué cette AG ? Cela doit-il être écrit quelque part sur la convocation ? (car je ne vois rien).
Le copropriétaire souhaite annuler l'AG pour un problème de non respect des tantièmes, il me semble.


@Nihilscio
Merci pour votre réponse. Je ne sais justement pas de qui émane cette convocation et je ne sais pas comment le savoir.


Dernière question : si le syndic est réélu et que, par conséquent, deux contrats courent en même temps, le syndic serait-il en droit de prélever deux fois des honoraires pendant la durée où les dates des contrats se chevauchent ?

Merci à tous.

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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.

Euh ? Il serait drôlement gonflé de se faire payer 2 fois !
Non le nouveau contrat annulera le précédent.

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Effectivement, si l'AG initiale est annulée, le syndic n'a pas été désigné. Il n'y a pas de syndic, et il n'a donc pas pu convoquer une nouvelle AG, laquelle serait alors elle aussi entachée de nullité.

D'où l'importance de savoir qui a convoqué la nouvelle AG.

Si le conseil syndical en tant que tel, qui n'a pas la personnalité morale, ne peut pas convoquer une AG, un membre du conseil syndical peut, en tant que copropriétaire, la convoquer.

Mais peut-il la convoquer tant que le syndic est réputé exister ?

La convocation de l’assemblée a pour but de donner un mandat valide au syndic désigné par l’assemblée.

Qui a convoqué l’assemblée ?
C’est celui qui a signé la lettre de convocation.

Hypothèse 1 : l’actuel mandat du syndic est jugé nul par le tribunal

Hypothèse 1.1 : la nouvelle assemblée a été convoquée par le syndic dont la régularité du mandat est contestée

En ce cas le mandat donné par la nouvelle assemblée est nul mais cette nullité doit être prononcée par décision de justice. Si la régularité de l’assemblée n’est pas contestée, au-delà du délai de contestation de deux mois, la contestation deviendra irrecevable.
Si la régularité de l’assemblée est contestée, on retourne à la situation actuelle. Le jeu peut durer longtemps.
Si la régularité de l’assemblée n’est pas contestée dans le délai, une contestation n’étant plus recevable, la validité du mandat du syndic nommé au cours de cette assemblée n’est plus contestable. Ce mandat est de ce fait valide.

Hypothèse 1.2 : la nouvelle assemblée a été convoquée par un copropriétaire
L’assemblée a été régulièrement convoquée et le nouveau mandat est valide. Il se substitue alors au premier mandat dont la régularité est contestée.

Hypothèse 2 : l’actuel mandat du syndic est jugé valide par le tribunal

Hypothèse 2.1 : la nouvelle assemblée a été convoquée par le syndic dont la régularité du mandat est contestée

La convocation de la nouvelle assemblée est régulière. Le mandat donné au syndic désigné par cette assemblée est valide. Il se substitue au mandat donné par l’assemblée précédente.

Hypothèse 2.2 : la nouvelle assemblée a été convoquée par un copropriétaire

La convocation est irrégulière. Le nouveau mandat est invalide mais le premier restant valide, le syndic en place a un mandat valide.

Conclusion

Dans tous les cas où l’assemblée qui a nommé un syndic est contestée, la solution pour faire échec à la contestation est une nouvelle convocation de l’assemblée par un copropriétaire quelconque. Les conditions matérielles de la convocation n’importent pas. Ce qui importe est la lettre de convocation et l’identité de celui qui l’a signée.

ce cas m' amuse terriblement , car le syndic , ou le Conseil syndical (??) croient avoir trouvé la parade astucieuse et diabolique pour que le recours en justice ne serve à rien !

je suppose que le copropriétaire qui a introduit une requete en annulation d' AG , et qui semble l' avoir fait parfaitement dans le délai de 2 mois après réception du PV, dispose d'un très bon avocat , et d'arguments juridiques très solides.
je suppose que cette demande est soit une demande globale , soit une demande incluant l' annulation de la résolution qui a désigné le syndic.

La réaction , convocation d'une AGE , montre que le syndic est certain de la faute commise, et certain que le Tribunal donnera raison au plaignant.

D'ou, en se faisant renommer 3 mois après , il croit échapper à la sanction.
ERREUR ! dans un tel cas, une décision de justice est RETROACTIVE , et j'en parle en ayant eu le cas en réel ..
Si la résolution ayant nommé ZZZZ comme syndic à l' AG du 15 MARS est annulée (même si la justice est très lente) , alors ZZZ N'EST PLUS SYNDIC DEPUIS LE 15 MARS.
Et donc il n'a plus le droit de convoquer une AG , même une AGE. Donc la convocation est illégale , etc ...
Dites bien au plaignant de faire rajouter par l' avocat, dans ses demandes, l'annulation de cette AGE.
mais attention , si la convocation émane du PRESIDENT du CONSEIL SYNDICAL , alors c'est différent, faites vérifier par l' avocat la régularité de cette convocation d' AGE.
A supposer que le PR du CS ait fait une convocation parfaitement régulière, une conséquence subtile sera que le SYNDIC ne redeviendra syndic qu'à partir de la date de cette AGE (et jamais avant) , et donc que du 15 MARS au 1er JUILLET il devra restituer les honoraires induemment percus.

Et j'ajoute : une erreur de tantiemes ne provoque jamais l' annulation totale d'une AG , uniquement les résolutions ou cette erreur ferait basculer la décision en sens contraire.
le seul cas connu et parfait (jurisprudence de la CC) est celui d'un copropriétaire ABSENT et qui n'a pas recu la convocation dans les délais de 21 jours (un seul jour en moins , et hop ! c'est le couperet ! )

Bonjour à tous et merci à tous pour vos réponses qui sont très éclairantes.

@Rambotte
Après lecture plus attentive de la convocation, celle-ci est signée par des membres du conseil syndical dont le président. J'ai donc l'impression que cette convocation a été envoyée, non pas par le syndic, mais par des copropriétaires.

@Nihilscio
Merci pour ce résumé très clair des différentes hypothèses. Comme je disais, a priori, la convocation émane de copropriétaires dont le président du conseil syndical. Il semblerait alors que nous soyons dans les hypothèses 1.2 ou 2.2. Dans le cas 1.2, pourquoi ne peut-on pas dire que cette convocation n'est pas valable puisqu'au moment où les copropriétaires ont envoyé la convocation, il y avait un syndic en place et que, même si le mandat du syndic est annulé a posteriori, c'était à ce moment-là uniquement au syndic qu'il appartenait de convoquer les AG (article 7 du décret du 17 mars 1967 sauf cas particuliers) ?

@zouriteman
Effectivement, la situation est un peu ubuesque. Le copropriétaire qui a demandé l'annulation a de très fortes chances d'obtenir cette nullité. Il semble que la convocation vienne de copropriétaires et non du syndic (mais je pense que c'est le syndic qui a suggéré aux copropriétaires de le faire). Dans ce cas, cette nouvelle AG est-elle valable ou bien le copropriétaire qui a demandé l'annulation de l'AG précédente peut-il aussi demander l'annulation de celle-ci ?

Encore merci à tous pour vos réponses.

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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.

Nous ne connaissons pas le contexte et il faut éviter de porter des jugements a priori ce que fait malheureusement Zouiteman. Il est possible que les membres du conseil syndical et le syndic soient animés d’intentions condamnables et que le contestataire soit une pauvre victime qui a bien raison de défendre ses droits. Mais il est possible aussi que le conseil syndical et le syndic soient de bonne foi et réagissent de la manière qui leur semble la plus adaptée face à l’action d’un maniaque de la procédure qui porte tort à tout le monde même s’il est juridiquement fondé à contester. Nous n’en savons rien. Cherchons seulement à analyser quel est le but de cette convocation de l’assemblée générale et ce qu’il pourrait se passer prochainement.


C’est cela en effet. Je dirais de façon plus neutre que le syndic et le conseil syndical ont réagi dans le but de rendre sans effet une éventuelle annulation de l’assemblée générale précédente. Cela n’a rien de diabolique. Je ne sais si c’est astucieux mais c’est sensé.

Il ne faut pas perdre de vue qu’un syndic est nécessaire et que l’intérêt de la copropriété dans un ensemble est d’être gérée par un syndic librement choisi par les copropriétaires et de préférence détenteur d’un mandat valide. L’idée de la convocation de cette nouvelle assemblée est de régulariser la situation en supprimant le vice dont elle est entachée.

La réception hors délai de la convocation est une cause d’annulation, c’est exact, mais ce n’est pas le seul, la présidence de l’assemblée par une personne qui n’est pas propriétaire en est par exemple un autre.

L’annulation de l’assemblée sera rétroactive certes et je pense que ni le syndic ni le conseil ne l’ignorent. Mais au moins cette assemblée aura permis de limiter le temps pendant lequel le syndic sera resté sans mandat et de consolider tous les actes qu’il aura accomplis à compter de sa nouvelle élection.

Ben oui, et alors ? Mais cela montre aussi que le syndic est confiant : il pense que les copropriétaires confirmeront leur choix et c’est le but recherché.


En cette hypothèse, les honoraires seront en toute rigueur indus mais le syndic aura tout de même géré la copropriété et, s’ils sont cohérents, les mêmes copropriétaires qui auront réélus le syndic accepteront de rémunérer le syndic pour sa gestion. S’il y a controverse à ce sujet, ils le feront soit par une décision spécifique prise ultérieurement par l’assemblée soit tout simplement par l’approbation des comptes. Il est très probable que le syndic n’ait jamais à restituer ces honoraires.

L’assemblée a été convoquée par des copropriétaires.
Donc deux hypothèses.
1. l’assemblée contestée est jugée valide.
Ce qu’elle a décidé est confirmé dont la désignation du syndic.
La nouvelle assemblée n’aura servi à rien. Elle aura été convoquée irrégulièrement mais c’est sans importance, c’était une précaution.
2. l’assemblée contestée est annulée.
La nouvelle assemblée aura été convoquée régulièrement et produit ces effets ce qui était le but recherché.

Il y a un paramètre qui n'a pas été évoqué, la date de fin du précédent contrat de syndic, celui en cours au moment de la première AG.

Supposons la première AG annulée. On se retrouve dans la situation antérieure. Il y a un syndic si le contrat antérieur n'a pas encore expiré, quand bien même le syndic n'a pas été (re)désigné du fait de l'annulation.

Et donc l'AG appelée par des copropriétaires n'est-elle pas irrégulière si elle est convoquée alors que l'ancien contrat n'a pas encore expiré ?

Notons que certains contrats ont aujourd'hui des dates de fin assez lointaines pour avoir de la marge en cas de retard à convoquer une AG.

Clair de Lune , bonjour ;
Il est capital que vous nous transmettiez le texte intégral de la convocation , éventuellement annonymisée ( ou en message privé à xcha59@gmx.fr ) , afin de pouvoir identifier exactement :
a) QUI envoie la convocation ?
b) en référence à quel article de loi ?
c) date précise de la précédente AG , date l'envoi du PV , date de Réception de ce PV par vous , date de réception de la nouvelel convoc.

Il est super important de savoir si c'est le PRESIDENT du C.S. qui convoque , ou si c'est un Copropriétaire ordinaire (ou plusieurs ensemble)

et pour un peu mieux apprécier la situation : nombre de propriétaires ? y a t il beaucoup de propriétaires bailleurs (donc de locataires) ? vous connaissez tous ? quel a été le résultat du vote de reconduction de ce syndic (XXX tantiemes en votes POUR sur zzz au total)

car les explications que vous donne un autre Forumeur peuvent être plus ou moins réalistes ;
par exemple, dans une copro avec 50 propriétaires, un seul Copro qui convoquerait lui-même une AG , cela signifie : qu'il dispose de la liste complète et ACTUALISéE , qu'il duplique en 50 exemplaires la convocation, la met sous plis , rédige les 50 A.R. , l'expédie en Recommandé, et PAYE de sa poche environ 50 fois 8 € (sans aucune certitude de remboursement)

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lire la loi de 1965, dont ses articles 17 et +
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.
--
Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

pour RAMBOTTE : j'ai 4 contrats de syndic en vigueur, et tous fixent une date de fin du style : "jusqu'à la prochaine AG, et au plus tard au xx/xx/xxxx" , en se donnant une marge d'"environ 6 mois supplémentaires par rapport à la date maximum théorique de la prochaine AG. meme si le syndic dispose de cette marge, la simple tenue de l' AG fixe le terme de son mandat.

Sauf que si l'AG est annulée, la "prochaine AG" n'a jamais eu lieu, et donc le terme du contrat est redevenu la date du xx/xx/xxxx ! Sauf à ce qu'il convoque lui-même la nouvelle "prochaine AG" avant le xx/xx/xxxx. L'AG convoquée par un copropriétaire avant le xx/xx/xxxx n'est pas régulière puisque le mandat reste valide.

Bonsoir à tous,

Je vais essayer de reprendre vos messages.

@Nihilscio
Merci pour ces précisions et ce message très détaillé et très clair. Visiblement, les copropriétaires utilisent l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 par anticipation. La jurisprudence dit que si l'AG est annulée alors le mandat du syndic est annulé rétroactivement mais, actuellement, il y a bien un syndic et n'ont actuellement pas d'émettre une convocation en leur nom. J'ai l'impression qu'on dans un flou juridique et que cette situation est inédite. Je me demande si, juridiquement, l'article 17 s'apprécie au jour de la convocation ou après l'effet rétroactif d'une annulation ultérieure du syndic.

@Rambotte
La date de fin du contrat de l'ancien syndic (celui d'avant l'AG dont l'annulation est demandée) est déjà dépassée.

@zouriteman
A priori, la convocation est envoyée par trois copropriétaires. Il se trouve qu'ils sont le président du conseil syndical et deux membre du CS mais ils ne font pas état de cela dans la convocation (à part dans une lettre explicative qui accompagne la convocation mais qui n'a pas l'air d'être liée à la convocation). Il n'y aucune référence à aucune loi dans cette convocation. Il est écrit dans la convocation qu'il serait bien qu'un maximum de copropriétaires soient présents car, sinon, on devrait réorganiser une AG ce qui occasionnerait à nouveau des frais pour le syndicat. J'ai donc l'impression que cette AG organisée par des copropriétaires a été financée par le syndicat. Il me semble que le syndic a clairement aidé ces copropriétaires dans la rédaction de cette convocation car la mise en page a l'air d'être celle du syndic. Il est aussi écrit que les résolutions ont été préparées en concertation avec le conseil syndical.




Je termine avec deux expériences de pensée (mais qui peuvent arriver...).

1/ Que se passe-t-il si le copropriétaire qui demande l'annulation de la première AG décide d'annuler sa procédure pour que le mandat du syndic ne soit plus annulé, et qu'à la place il décide de demander l'annulation de l'AG convoquée par les copropriétaires (qui ne seraient alors plus dans leur droit de convoquer cette AG !) ?

2/ Que se passe-t-il si d'autres copropriétaires décident de convoquer une AG avant que celle convoquée par les copropriétaires ne se tienne (et qui aurait lieu après), afin d'élire un autre syndic ? Ils auraient alors tout autant qualité à convoquer cette AG selon l'article 17 vu qu'avant qu'on revote pour le syndic, il n'y en a potentiellement pas !

La situation me parait très confuse en tout cas et j'ai l'impression que nous sommes face à un vide juridique.

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Je ne suis pas juriste. Mes réponses sont donc à prendre avec des pincettes.

L' article 17 loi 1965 est inutilisable dans votre situation ACTUELLE , aucun copropriétaire ( ou 3 ensemble ) , ni le Conseil Syndical , ni le Président de ce CS, ne peut convoquer une AG ! Car vous n'êtes pas SANS SYNDIC !!

et les autres articles ne semblent pas utilisables
17-1AA : uniquement des questions propres à un copropriétaire

Je crois que le syndic , avec l' appui du Conseil Syndical , déclenche une AG complémentaire , afin de clarifier et de résoudre les anomalies de la 1ere AG.
Et ainsi rendre obsolète le procès judiciaire fait par l' opposant. Ou le croit-il naievement ??

C'est à l' avocat de votre opposant de lier les 2 AG dans la même requete d'annulation

Si l’assemblée contestée est finalement annulée, la copropriété se sera trouvée sans syndic parce que la jurisprudence n’admet pas la validité d’un mandat de fait ni même d’un mandat régularisé postérieurement. Donc finalement, vous serez reconnu légalement SANS SYNDIC.
Une simple erreur devient une grosse erreur lorsqu’elle est énoncée en lettres capitales.

Tant qu'on n'aura pas la date précise de la fin du contrat de syndic en cours au moment de la 1ère AG, ni la date de cette première AG, ni surtout celle précise de la seconde AG, il est difficile de dire s'il existait ou pas rétroactivement un syndic au moment de la seconde AG, en cas d'annulation de la première. D'ailleurs, il y a la date de convocation, et la date de la séance.