Travaux d’un copropriétaire parties communes et droit de jouissan

Bonjour,
Un nouveau propriétaire a fait des travaux sans prévenir la copropriété (3 propriétaires)
Il a 2 lots au rdc séparés par une cour dont le règlement de copro indique qu’il a la jouissance exclusive.
1- il a cassé le toit en ardoise avec un chien assis du lot au fond de la cour et a reconstruit un toit en tôles de zinc en pente, plat qui dépasse chez le voisin de derrière et de gauche sans les avoir prévenus.
- Aurait-il du demander à la copropriété pour casser le toit ?
- si les voisins sont mécontents (c’est le cas pour 1) se retourneront-ils contre la copropriété ou le celui qui a ordonné les travaux ?

2- Un jardin en jouissance exclusive signifie bien qu’il n’est pas le propriétaire unique ?
Avait il le droit sans demander à la copropriété de creuser une tranchée pour y installer des canalisations d’évacuation d’eaux de toitures mais aussi d’évacuation d’eaux usées et d’arrivées d’eaux puisqu’il a installé une grande baignoire à bulles.
En cas de problème de canalisation qui paye ?

3- Et puis il y a d’autres choses comme un raccordement électrique qui passe dans les parties communes dans 1 gaine mais qui maintenant se termine par un gros câble noir sans gaine pour rentrer dans son appartement …

Le syndic a l’air de s’en moquer …

Merci bien

Bonjour,
Un jardin à jouissance privative reste une partie commune.
Pour tout travaux qui touche aux parties communes, le copropriétaire doit obtenir une autorisation de l'AG, même si les dispositions de la loi 65-557 sont un peu simplifiées si moins de 5 lots.

cf l'article 25 :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
...
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Ces travaux non autorisés nuisent aux voisins directs extérieurs à la copropriété, ils peuvent en effet se retourner contre le syndicat qui est responsable vis-à-vis des tiers.

Et en plus votre syndic s'en fiche, il va falloir changer de syndic et remettre un peu d'ordre.

Commencez par demander une AG pour voter
- mise en demeure au copropriétaire de régulariser ou remettre en état
- saisie de la justice avec le budget nécessaire pour l'avocat, les frais d'huissier, etc
Et si tout le monde vote contre ces frais et procédures, vous pourrez à titre personnel saisir la justice et assigner le syndicat pour laisser faire ces travaux illégaux.

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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Merci,

Je l’ai croisé tout à l’heure et maintient être devenu le propriétaire de la cour alors que le règlement de copro indique bien que son lot principal en a la jouissance exclusive et le second lot un droit de passage.

On a AG en septembre.

Il est encore possible d'ajouter des résolutions à cette AG ? ou la convocation a déjà été diffusée ?
Le délai de 21 jours francs doit être respecté.

Le sol est en général une partie commune.
Mais il faudrait relire très soigneusement votre règlement de copropriété afin de tout vérifier avant de vous précipiter dans une procédure.

Et lisez aussi les articles 2 et 3 de la loi 65-557.

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Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Lorsqu’il a fait les travaux dans le lot 1 il a été découvert qu’une canalisation souterraine était hors d’usage, elle a dû être remplacée en urgence au frais de la copropriété, ce qui est normal.
Si il n’y avais pas eu ce problème je ne me serai pas posé la question de la tranchée dans le jardin pour relier lot 1 et 2 pour y faire passer des canalisations + électricité.

On n’a pas encore reçu la convocation d’AG.
Elle aurait dû être avancée à juillet à ma demande car des travaux étaient prévus mais annulés pour cause de fonds utilisés pour la canalisation défectueuse.

Alors demandez les résolutions additionnelles au syndic par courrier RAR.
Et relisez bien le règlement de copropriété pour comprendre le statut de cette cour.

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Merci,

Tout est inscrit noir sur blanc dans le règlement de copropriété y compris ce qui concerne les toits qui appartient tous à la copropriété même si les répartitions diffèrent selon les toitures et les lots.

Je emedisais que peut être il y à longtemps le propriétaire des lots rdc avait acheté le jardin mais où trouver ?
Toujours est-il que le propriétaire précédent avait fait faire une petite véranda de 2m2 dans le jardin mais avait demandé l’autorisation a la copro (j’ai la résolution votée)
Le nouveau propriétaire a cassé la véranda qu’il n’a pas remplacé d’ailleurs ou pas encore (?) sans demande aucune autorisation ?

où trouver ?
au SPF ou via un notaire.
Toute mutation de propriété ou modification du règlement de copropriété doit être publiée.

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Merci,

Le notaire de l’ancien propriétaire est mon notaire. C’est elle qui s’est occupée de la vente du rdc. Elle est en congés jusqu’à la fin du mois d’août.

Tout notaire peut vous renseigner.
Vérifiez bien avant de lancer une procédure.
Vos relations ne vont pas s'améliorer...

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Merci

Bonjour,

Vous devez avoir le règlement de copro dans l'espace privé en ligne mis a disposition par le syndic.

Si le règlement a été modifié, sa modification devrait s'y trouver.

Par ailleurs, si l'état a changé, ce sera a lui de prouver sa propriété.


Ne tardez pour la resolution. Visez tout (il vaut mieux plus large que trop précis). Vous aurez toujours l'opportunité de détailler les griefs précis à l'assignation. Êtes vous au CS ?

En tout état de cause, mettez aussi en demeure formellement le syndic de prendre les dispositions nécessaires. Ainsi en cas de problèmes (électrique, fuite, voisin qui attaque), sa responsabilité pourra être mise en cause.

Il ne faut pas hésiter a faire les choses "au cas où". On ne ratrappe pas les mises en demeure le jour d'un problème.

Merci,

J’avais envoyé des mails avec photos (nouveau toit, tranchée + canalisation dans le jardin, véranda avant puis disparue) au syndic peu après que les travaux ont commencé en avril.

Dans l’espace privé du syndic j’ai pu trouver le vote de la création de la véranda d’il y a plus de 30 ans mais rien sur l’achat éventuel de la cour/jardin.

Des que la notaire est rentrée de congés je vais la voir.

De tout façon ça se passera forcément mal puisqu’hier soir le nouveau propriétaire faisait des travaux perso de percage à 9h30 qui ont même déplacés le voisin d’à côté : il est persuadé selon la légende urbaine qu’il a le droit jusqu’à 22h (très très haut niveau de sans gêne) et même avec une copie de l’arrêté préfectoral avec les horaires autorisés des travaux il a répondu que celui-ci datait de 2009 …

Pour demander vos résolutions additionnelles au syndic écrivez lui un courrier RAR (vu qu'il semble un peu laxiste).
Un mail est utile mais pas probant sur le plan juridique.

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Si votre notaire revient fin aout, vous prenez le risque que la convocation parte avant...

Essayez d'avoir la date d'AG et de calculer votre délai minimale pour adresser une resolution (comptez 2 mois).

Oui, il y en a des comme ça... à l'arrêté préfectoral, qui fixe des limites générales applicables partout, il convient de lui rappeler qu'une copropriété peut toujours fixer des critères plus stricts... si vous avez une clause tranquillité dans votre RDC, envoyez lui en lui rappelant qu'un reglement est un contrat et qu'en achetant ici, il s'est engagé à respecter le contrat.

Concernant les nuisances sonores, vous pouvez appeler le 17. Les gendarmes lui rappelleront les règlementations en vigueur.

Pour l'AG, il faut compter 15 jours de réception du courrier RAR (que vous pouvez doubler d'un mail) plus 21 jours francs pour la distribution de la convocation avant l'AG.

Vous devez rédiger la résolution et joindre en annexe les documents utiles.

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Merci,

De toute façon ca ne va pas etre simple, je vais prendre mon temps d'autant plus que nous ne sommes probablement pas a la fin des soucis puisque les travaux que nous pensions terminés ne sont manifestement pas terminés.
Je le vois bien refaire une véranda ou encore ne pas refaire la toile enduite + peinture sur le bout de mur du couloir qu'ils ont cassé par "inadvertance", etc

Bonjour,
Effectivement comme votre copropriété comporte au plus cinq lots et que le nombre de voix n'est pas réparti entre deux copropriétaires, vous bénéficiez du régime dérogatoires prévu aux articles 41-8 à 41-12 de la loi du 10 juillet 1965.
Le problème du câble électrique concerne la sécurité de l'immeuble donc s'applique le dernier alinéa de l'article 42-11 :

Vous demandez au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'AG les questions proposées par « yapasdequoi », dans sa première intervention, sinon que vous convoquerez vous-même une une AG comme vous l'autorise l'article 42-11 précité.
Le deuxième lot ne peut pas avoir un droit de passage (servitude) conformément à l'article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Au vu de l'article 3 de la loi précitée une cour est obligatoirement une partie commune (si le dit article n'est pas d'ordre public c'est uniquement parce que la « liste » n'est pas exhaustive) ; il serait très étonnant que le propriétaire revendiquant possède un titre de propriété.
La cour ne peut être qu'une partie commune à jouissance privative attachée au lot n° 1 (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965) et éventuellement au lot n° 2.
La cour comme un jardin ou un emplacement de stationnement ne peut pas être un lot comme en a décidé la Cour de cassation aux pages 391 et 392 de son rapport annuel 2007 (https://www.courdecassation.fr/files/files/Publications/Rapport%20annuel/rapport-annuel_2007.pdf) ; tout acte contraire serait « illégal ».
BC.

Bonjour,

Merci,
Concernant la cour c'est ce qui est écrit noir sur blanc dans le règlement de copropriété mais a bien y refléchir ca n'a pas d'importance sauf à discuter l'enduit blanc qu'il a mis sur et au dessus des murs mitoyens.
Seul compte le fait qu'il a fait une tranchée pour se raccorder au réseau d'évacuation de l'immeuble sans passer par un vote au syndic.
Quid d'une éventuelle malfaçon et d'un incident quelconque, etc ? Comment réagissent les assurances ?