Tromperie sur la surface habitable (250m² annoncés vs 200m² réels

Bonjour à tous,

Je viens vers vous pour avoir vos avis et retours d'expérience concernant un litige important suite à l'achat récent de ma maison individuelle (hors copropriété).

Les faits :

Achat récent : J'ai acheté une maison il y a 2 mois. Le vendeur m'avait démarché directement en m'envoyant son annonce (affichée à 250 m² habitables). Nous n'avons finalement pas passé la transaction par l'agence.

Ce qui est inscrit aux actes : Sur le compromis et l'acte authentique, le notaire n'a pas indiqué de superficie (pas d'obligation de Loi Carrez car maison individuelle). Le DPE fourni reprenait le chiffre de 250 m² sans avoir remesuré.

La réalité découverte : En mesurant moi-même et en consultant le dossier, la maison fait en réalité environ 200 m² habitables. Le vendeur a comptabilisé un garage non chauffé ainsi que l'emprise des murs extérieurs/bruts pour arriver au chiffre de 250 m². L'écart est de plus de 50 m² (soit +de5% de la surface).

Les preuves en ma possession :

La discussion Messenger où le vendeur me démarche directement en m'envoyant le lien de son annonce LeBonCoin (lien aujourd'hui désactivé, mais j'ai l'URL et le numéro d'annonce).

Le Permis de Construire et les plans d'architecte réels en possession du vendeur indiquant ~200 m² bruts (preuve qu'il connaissait la surface réelle).

L'email transmis à mon notaire lors de la vente avec le descriptif de l'annonce d'origine.

Le vendeur doit actuellement terminer quelques petits travaux de finition chez moi. Je prévois de faire intervenir un diagnostiqueur certifié pour établir une Attestation de Surface Habitable (Loi Boutin) officielle avant de lancer la moindre démarche.

Mes questions :

La qualification de Dol (Article 1137 du Code civil) a-t-elle de fortes chances d'aboutir devant un juge dans ce cas précis (écart de 20 %, mauvaise foi documentée) ?

Le fait que les plans d'architecte portaient la mention "Ne peut servir de plan d'exécution" peut-il être utilisé par le vendeur pour dire qu'il m'avait informé ?

Quelle est la meilleure stratégie pour négocier un dédommagement financier (accord amiable via notaires vs assignation en justice via avocat) ?

Merci d'avance pour vos retours et vos conseils !

Bonjour,
S'agit-il de la surface habitable ou de la surface totale ?
Le garage a-t-il été construit en même temps que la maison ?
Pour une maison il n'y a pas de garantie de la surface, le DPE n'a pas cet objectif.
Vous pouviez vous mêmes mesurer la surface avant de signer. Vous avez donc très peu de chances d'obtenir quoi que ce soit.
Consultez un avocat.

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Alors le vendeur ma demarché car javais mis une annonce sur facebook que je cherchais une maison il ma partagé le lien de l'annonce que son agent avait publié sur son site ou il y avait marqué 250m² habitable.

Je ne pense pas que tous les acheteurs verifient le jour de la visite en mesurant toute la maison avec un mètre laser? ce serait fou?

Si c'est un élément essentiel de sa décision, l'acheteur va vérifier.
Sinon il achète "en l'état". C'est marqué sur l'acte.

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Alors je ne suis pas un expert immo, mais oui mon prix a été basé sur les m² habitables indiqués

si on s'arrete à cela alors tout le monde pourrait mentir sur les m² de sa maison et les vendre plus cher et tromper les acheteurs? cela me parait incroyable?

Le vendeur avait mandaté un agent immo qui a posté sur son site (grande agence immo) 250m² habitable le vendeur nous a démarché sur notre compte facebook en partageant le lien de cette annonce.

nous avons vu qu'il y avait bcp moins de m² en voulant meubler la maison.

Impossible visuellement de voir la différence c'est notre premier achat de maison.

Notre prix s'est basé sur le prix au m²

Il a sans doute indiqué la surface totale comme "habitable", c'est une démarche classique.
Et vous n'avez pas vérifié.
Vous n'êtes pas passé par l'agence, donc ce qu'elle a publié importe peu.
La surface habitable n'est pas garantie pour une maison individuelle, déjà dit.
Voyez un avocat avec vos documents. Mais ne rêvez pas.

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Merci pour votre retour.Attention toutefois à ne pas confondre la Loi Carrez (garantie de superficie propre à la copropriété) et le Dol / la responsabilité civile du vendeur (articles 1137 et 1240 du Code civil), qui s'appliquent à tous les contrats, y compris la vente d'une maison individuelle.

La Cour de cassation rappelle régulièrement qu'afficher et commercialiser sciemment un bien avec une surface habitable fortement exagérée (20% d'écart ici) constitue une manœuvre dolosive entraînant la responsabilité du vendeur, peu importe l'absence de clause de superficie dans l'acte.

Le vendeur de mauvaise foi ne peut pas s'exonérer en reprochant à l'acquéreur de ne pas avoir mesuré.

Comme vous le suggérez, je vais envoyer le dossier à un avocat spécialisé en droit immobilier avec l'ensemble des pièces (échanges écrits, permis de construire et métrage certifié).

on vit dans une monde de fou vraiment on ne peut plus faire confiance en personne je le crains

Bonjour,

Si le vendeur a délibérément gonflé la surface en incluant des espaces non habitables (garage, cave, etc.) pour tromper l'acheteur, cela peut être qualifié de manœuvre dolosive. Conséquences possibles : nullité de la vente ou dommages-intérêts. Il faut toutefois prouver l'intention de tromper, ce qui n'est pas toujours simple.

Le fait que l'annonce mentionne 250m² et que ce chiffre "disparaisse" du compromis et de l'acte peut être interprété en défaveur du vendeur : cela peut suggérer qu'il savait la surface inexacte et a évité de l'inscrire dans un document engageant sa responsabilité, tout en laissant l'acheteur se fier à l'annonce pour se décider.

Autre possibilité, l'erreur sur les qualités substantielles (article 1132)
Si la surface habitable a été un élément déterminant du consentement de l'acheteur (ce qui est généralement présumé pour ce type d'achat), une action en nullité pour erreur peut être engagée, même sans intention frauduleuse du vendeur.
Ce qui compte, c'est que l'acheteur ait fondé son consentement sur une donnée erronée, peu importe qu'elle figure ou non dans l'acte final. L'annonce fait partie du processus précontractuel et peut établir cette erreur.

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Janus2 - Administrateur

Merci janus2 pour cette analyse juridique rigoureuse .

C'est précisément sur le terrain du Dol (article 1137) et subsidiairement de l'erreur sur la substance (article 1132) que le dossier est orienté .

Concernant la preuve de l'intention dolosive et de l'élément déterminant du consentement, le dossier comporte la fiche commerciale d'origine diffusée par le vendeur qu'il a faite rédigé par un agent immo et publié sur son site en ligne et surleboncoin avec 250m² habitable, la reprise exacte de ces métriques dans le DPE, ainsi que les échanges écrits précontractuels (Messenger/SMS) où le vendeur confirme la surface habitable proposée. Le vendeur étant par ailleurs un habitué de la construction individuelle, l'argument de l'ignorance profane tiendra difficilement.

Un métrage certifié par un expert indépendant est en cours pour établir formellement le préjudice net avant la mise en demeure.

Merci d'avoir apporté un éclairage fondé sur le Code civil.

Bonjour,
En premier lieu la loi Boutin concerne la location.
Dans un second temps :

Vous aviez donc tous les éléments en main pour savoir que la surface habitable était réellement de l'ordre de 200 m².
BC.

alors non il ma envoyé les plans par whatsapp et c'était marqué plan non contractuel ne peut servir d'exécution, il ma dit oralement que la maison faisait 25m0m² il a d'ailleurs essayé de vendre par agence ou j'ai encore l'annonce de l'agent ou il est clairement indiqué 250m² habitable, sur son plan je n'ai pas tout remesuré vu que c'était marqué plan non contractuel il a pu tout à fait mettre plus
de plus sur le permis de construire est indiqué 250m² de surface plancher

je ne suis pas un pro de l'immo , lui il en a fait construire 5 donc si il fait tjrs pareil effectivement il gagne des m² imaginaires en habitable

Merci pour ces précisions.

Sur le plan technique, le métrage selon le protocole Boutin réalisé par un diagnostiqueur certifié est la référence retenue par les experts judiciaires pour établir la surface habitable réelle d'une maison.

Concernant les documents, le fait que les plans et le permis affichent ~250 m² bruts démontre précisément que le vendeur ne pouvait ignorer que la surface habitable était très inférieure aux 250 m² qu'il a commercialisés. Un acheteur profane n'a pas à retrancher lui-même les épaisseurs de murs d'un plan pour vérifier la véracité des affirmations d'un vendeur.

Mesurer la surface habitable ne servira par à grand chose puisque rien n'est indiqué sur les documents officiels.
L'annonce de l'agence ou les mails n'ont pas de valeur juridique et leur prise en compte dépend de l'appréciation du juge.
Une procédure pour dol c'est plusieurs milliers d'euros et 5 à 10 ans, sans aucune garantie de succès.
Voyez avec votre avocat si c'est bien ce que vous voulez.

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Bonjour,

Cette surface de 200 m² habitable est bien mentionnée dans des documents annexés au compromis ou à l'acte de vente ?

S'agissant d'une maison neuve, il est fort probable que le permis de construire ait été annexé.

Si lors de la signature de l'acte de vente, vous pouviez raisonnablement connaître la superficie réelle de l'espace habitable, il est impossible de prouver le dol ni même l'erreur. Il est de la responsabilité de chaque partie de lire le document intégralement.

Peu importe ce qui a été publié ailleurs par une agence, ou ce qui vous a été dit à l'oral.

Un acheteur profane n'a pas à retrancher lui-même les épaisseurs de murs d'un plan pour vérifier la véracité des affirmations d'un vendeur.
Non, mais si l'acheteur particulier est intéressé par une caractéristique du bien non mentionnée dans les documents qui lui sont fournis avant la vente, il doit le demander.

Il semble que vous ayez relevé une erreur sur le diagnostic. Cela peut peut-être servir votre argumentation.

Concernant les documents, le fait que les plans et le permis affichent ~250 m² bruts démontre précisément que le vendeur ne pouvait ignorer que la surface habitable était très inférieure aux 250 m² qu'il a commercialisés. Un acheteur profane n'a pas à retrancher lui-même les épaisseurs de murs d'un plan pour vérifier la véracité des affirmations d'un vendeur.
En revanche vous ne pouvez utiliser cette argumentation. Il n'y a besoin d'aucune compétence pour savoir que si une maison a une surface totale de 250 m² et comporte un garage, la surface habitable sera inférieure à 250 m².

Au vu de ce que vous dites, il me paraît très compliqué de plaider le dol. Voyez un avocat pour voir si vous pouvez prouver l'erreur (qui vicie le consentement autant que le dol, sans nécessiter de prouver la mauvaise foi de la partie adverse).

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Modératrice

Bonjour,

Un problème est que l'acte ne mentionne pas la surface. Comme vous le dites, dans le cas d'une maison individuelle, ce n'est pas obligatoire mais en conséquence vous allez manquer de base pour l'action des 5%.

Votre base devient donc l'annonce commerciale. Or il est également souvent considéré qu'entre l'annonce et la vente, vous aviez toute opportunité de vérifier les mentions.

Par ailleurs, à moins que vous ne démontriez que la surface était un élément essentiel (et dans ce cas, pourquoi n'avez vous pas fait vérifier avant ?), vous achetez un bien dans son ensemble ne se limitant pas à une simple "surface".

En bref, je pense qu'il y a pas mal d'éléments contre vous, notamment car la surface "promise" n'est pas écrite dans l'acte. Vous n'aurez donc que l'annonce avec toute sa dimension commerciale (en plus il pourra dire qu'il s'est trompé entre surface habitable et emprise totale) et les opportunités que vous aviez déjà vérifier.

Ca me semble fragile.

S'il en a fait 5 et que vous avez les documents le montrant, vous pouvez également argumenter que le monsieur n'est pas un simple particulier mais un quasi professionnel. Il aurait alors des obligations renforcées et aurait du mal a plaider l'erreur.

Mais votre plus gros obstacle est de ne pas avoir vérifié vous même. Il n'y a que si il est considéré professionnel qu'il pourrait y avoir une présomption de confiance dans les infos données.

Merci en fait je me suis basé sur les documents qu'il ma fourni c'est à dire le DPE (il ny avait pas de mesurage mais il est marqué tout en haut surface de référence 250m²) , sur le pc initial il y a marqué : surfacé créé 250m² sur l'autre pc pour panneau solaire il y a marqué surface créé hormis le surfaces de stationnement closes et couverture 250m² et garage 35m² sur latt RE 2020 il y a marqué valeur surcade de référence 250m² sur att de non opposition il y a marqué 250m² (surface plancher construite, surface plancher totale) et sur le document RE202 il ya marqué suface Sref 250m² je pensais qu'avec tout cela j'étais assuré d'avoir réelement 250m² je ne suis pas un professionel de l'immobilier, il ma envoyé lannonce immo ave 250m² , j'ai un sms qui me dit que sa maison fait 250m² habitable

Je ne voyais pas pourquoi avec tous ces élements jaurais du mesurer tous les coins de sa maison? qui est d'autant plus difficile car elle nest pas rectangle mais en trapeze un peu de partout

Pour le DPE, s'il n'est pas accompagné d'un certificat Carrez, il m'est avis que ce n'a ete repris qu'a titre indicatif selon ce qu'a déclaré le vendeur.

Vous pouvez etre certain qu'au pire il plaider l'erreur surplomb l'annonce. Qu'il a écrit "habitable" mais qu'il voulait dire "surface d'emprise" et que vous n'avez pas vérifié.

Une procédure vous coûtera cher et est tres incertaine compte tenu de vos éléments. C'est à vous de le mettre en regard de la baisse de prix attendu (si vous espérez 5 ou 10k€ de moins, laissez tomber). Si vous considérez que les 5% représentent plus que 10-15000€, c'est à vous de voir si vous tentez...

Le droit n'empêche pas d'être pragmatique et de voir votre intérêt. Vous n'êtes pas du tout sur de gagner.

Merci la nous sommes a + de 10 000€ 50m² a 1500€ le m² chez nous!

Il ma bien eut j'ai cependant des échanges mail ou il me précise que sa maison fait 250m² habitable

Aucun intervenant n'a validé votre argumentaire. Consultez un avocat.

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