Charges spéciales

Bonjour,
Ma copropriété comporte plusieurs bâtiments dont le bâtiment H qui est un petit bâtiment indépendant, avec un appartement au RDC (le mien) et deux appartements à l’étage.
Mon appartement au RDC a son entrée directement depuis la cour. Les deux appartements de l’étage ont une autre entrée donnant sur une cage d’escalier qui ne dessert qu'eux. Je n’utilise donc jamais ces espaces.
Le règlement de copropriété de 1996 classe de manière générale les cages d’escalier parmi les parties communes spéciales de chaque bâtiment.
Mais, concernant bâtiment H les modification du règlement de copropriété montrent que cette cage d’escalier a été constituée en lot n°243, puis attribuée en indivision aux propriétaires des appartements de l’étage et serait de fait privative.
Or le syndic me fait participer aux dépenses de cette cage d’escalier et du couloir : porte, peinture, Velux, interphone, etc.
Je ne conteste pas les charges réellement communes au bâtiment H (toiture, façade, structure…), mais uniquement celles de ces espaces que je n’utilise pas et qui semblent être privatifs.
Ma question : si cette cage d’escalier est toujours privative et appartient aux propriétaires de l’étage, le syndic peut-il m’imputer une partie de ses frais d’entretien au motif que le règlement général qualifie les cages d’escalier de parties communes ? D’avance merci pour vos réponses

Bonjour,

Il faut considérer le règlement de copropriété avec toutes ses modifications et il faut vérifier à qui ces modifications sont opposables. Elles le sont forcément au syndicat mais elles peuvent ne pas l’être à tous les copropriétaires si elles n’ont pas fait l’objet d’un acte notarié et n’ont été publiées au fichier immobilier.

Si la cage d’escalier est devenue privative, son entretien incombe au propriétaire du lot dans lequel elle est incluse et vous pouvez légitimement refuser d'y participer. Reste à regarder dans le détail ce qui est commun et ce qui est privatif.

Si plusieurs modifications sont intervenues, il faudrait faire un travail de recollement afin que tous les copropriétaires, et aussi le syndic, puissent disposer d'un document unique, incontestable et aisé à exploiter. Ce serait une initiative qui entrerait dans les missions du conseil syndical.

Bonjour,
Le statut de cette cage d'escalier n'est pas très clair.
Si c'est un LOT, c'est privatif,, et le syndic ne peut rien y faire, même pas repeindre les murs.
Si c'est une partie commune SPECIALE aux 2 copropriétaires de l'étage du bâtiment H, vous n'avez pas de part de charges la concernant.
Mais vous parlez de modificatif du règlement de copropriété : a-t-il été valablement voté et publié au SPF ? Si oui, il faut le mettre sous le nez du syndic, de préférence via un courrier RAR.

Vous pouvez aussi saisir la justice pour contester vos charges. Mais une démarche amiable préalable est obligatoire.

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MODERATRICE
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Bonjour,
Le « lot commun » n° 243, devenu une cage d'escalier (entrée commune) était en indivision forcée uniquement entre les propriétaires des lots de l'étage et ne peut être qu'une partie commune spéciale de fait au vu de votre règlement de copropriété (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031509038?isSuggest=true).
Peu importe que ce ne soit pas précisé dans le règlement de copropriété comme en dispose l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000045211602/2022-02-23) puisque la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022.
Subsidiairement la version initiale de l'article 209 précité (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000037639712), le point II ayant été modifié par l'article 89 de la loi n° 2022-217du 21 février 2022 (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000045197456).
BC.

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Ex membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Un grand merci pour vos retours. pour être un peu plus précis et exhaustif:

oui les modifications ont été publiées au SPF. Le problème est que cette cage d’escalier semble toujours avoir été privative.

initialement le bâtiment H qui comprend 2 étages était divisé en 2 lots : le RDC (qui englobait dans un seul lot un local + la cage d’escalier) et le 1er étage. L’ensemble appartenait à un seul propriétaire.

Ce même propriétaire a vendu le 1er étage à un nouvel acquéreur et a divisé le lot du RDC en deux : un grand local et la cage d’escalier.
Cage d’escalier qu’il a vendu conjointement au 1er étage à l’acquéreur pour qu’il puisse y accéder. Ce nouvel acquéreur est cité comme propriétaire de l’étage + la cage d’escalier dans une modification publié au SPF.

Dans un deuxième temps l’appartement de l’étage a été divisé en deux lots pour faire deux logements et par conséquent chaque propriétaire respectif devenait propriétaire en indivision de la cage d'escalier.
cette modification a aussi été publiée au SPF et aucune autre publication mentionne un changement d’état de cette cage d’escalier depuis.

Le syndic me rétorque que selon le Règlement les allées sont des parties communes qui engendre des charges spéciales a chaque bâtiment mais semble ne pas tenir compte que dans mon bâtiment l’allée est privative et en plus ne dessert pas mon appartement l’entrée dans mon appartement se fait directement dans la cour.

Re,

Avez vous bien lu et compris l'arrêt de la Cour de cassation que je vous ai donné en lien.
Dans votre cas au départ il existait trois lots : un au premier étage et deux au rez-de-chaussée dont un était la cage d'escalier permettant d'accéder au premier étage.
Suite à la division du premier étage en deux lots, le lot n° 243 (la cage d'escalier/entrée commune) est devenu automatiquement un lot commun aux deux lots issus du partage du premier étage, soit une partie commune spéciale, propriété indivise entre les propriétaires de ces deux lots (article 4 de la loi du 10 juillet 1965).
La cage d'escalier ne peut pas être une partie privative puisqu'elle est utile (article 3 de la loi précitée) et nécessaire pour accéder aux deux lots du premier étage.
Votre bâtiment comporte un lot commun indivis : la cage d'escalier (partie commune spéciale) contrairement à cet arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2009 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000021081463?isSuggest=true).
Dès le départ vous n'avez rien à voir avec la cage d'escalier acquise uniquement, en tant que lot, par le propriétaire du premier étage pour y accéder.

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Ex membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

merci Jet
En effet je n’avais pas pris connaissance de votre message. Ce que vous citez parait tout a fait logique mais depuis des années moi et mes prédécesseurs contribuons forcés aux frais de cette cage d’escalier et le syndic nous confirme qu’on ne peut rien y faire sauf à soumettre au vote en l’AG un changement de situation.

Initialement
2 lots, 1 le rez de chaussée englobant la cage d’escalier, 2 l’étage.
Après division du rez de chaussée, 3 lots, 1 le local du rez de chaussée, 2 la cage d’escalier, 3 l’étage.
Après division de l’étage
4 lots, la cage d’escalier devenant indivise entre les deux propriétaires de l’étage.

La cage d’escalier est la partie privative du lot n° 243. Elle reste une partie privative. Ce n’est pas une partie commune spéciale. C’est inhabituel mais c’est possible.
Comme dit dans la première réponse, le syndic ne peut rien y faire. Il ne peut vous imputer une quote-part de frais d’entretien de la cage d’escalier.

L'article 3 est supplétif. Le règlement de copropriété peut déroger et c'est le cas.

Re,
L'article 3 est supplétif uniquement pour la liste, qui énumère les parties communes, qui n'est pas exhaustive (par exemple le gros oeuvre ne peut pas être une partie privative) ; ce n'est que l'utilité et l'usage qui ne sont pas d'ordre public à cause des parties communes à jouissance privative reconnues par la Cour de cassation aux pages 391 et 392 de son rapport annuel 2007 (https://www.courdecassation.fr/files/files/Publications/Rapport%20annuel/rapport-annuel_2007.pdf) :

La gage d'escalier (lot n° 243) correspond à l'entrée commune (lot n° 71) du premier arrêt que je donne en lien (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031509038?isSuggest=true).
Le lot n° 243 (cage d'escalier) étant utile et nécessaire aux deux lots du premier étage est en indivision forcée perpétuelle (https://www.onb-france.com/actualites/quest-ce-que-lindivision-forcee) et ne peut être qu'une partie commune spéciale aux deux lots du premier étage ; la Cour de cassation donnant sa propre définition dans un arrêt du 12 octobre 2010 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022924098/) :
.
En fait, pour l'usage et l'utilité, l'article 3, qui prévoie des parties communes spéciales, comme le rappelle la Cour de cassation dans son rapport annuel 2007, est complété et restreint par l'article 6-3 qui définit les parties communes à jouissance privative.
Sachant que la Cour de cassation, à la page 319 de son rapport annuel 2003 (https://www.courdecassation.fr/files/files/Publications/Rapport%20annuel/rapport-annuel_2003.pdf), rappelle qu'un lot de copropriété (appartement) est un immeuble distinct :

Avant d'être péremptoire il est utile de se baser sur des fondements sérieux tels qu'une définition notariale et surtout de la Cour de cassation.

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Si le syndic ne veut rien savoir, il faudrait contester vos charges au tribunal.
Le juge prendra en compte les arguments et documents que vous fournirez en appui de votre contestation.
Attention vous ne pourrez contester que les 5 dernières années, le reste est prescrit.
Prévoyez quelques années de procédure quand même.

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MODERATRICE
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Re,
Il faut prendre les choses dans l'ordre et commencer par la définition de l'indivision forcée perpétuelle faite par la Cour de cassation que je rappelle dans mon intervention précédente :

La cage d'escalier est en indivision forcée perpétuelle uniquement entre les deux lots du premier étage, à l'exclusion de celui du rez-de-chaussée et au vu de l'article 3, comme le rappelle la Cour de cassation dans son rapport annuel 2007, est une partie commune spéciale affectées à l'utilité de certains copropriétaires (ceux des deux lots du premier étage) et non pas à tous.

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Merci pour vos réponses.

J’ai une question complémentaire concernant la conduite à tenir dans l’immédiat.

Le syndic me réclame actuellement environ 1 700 € au titre du solde de répartition des charges, dont, une grande partie correspond à des travaux effectués dans cette cage d’escalier.

Ces travaux n’ont pas été votés en AG, le syndic les ayant engagés au titre de l’urgence et dans la limite du montant qu’il est autorisé à engager.

Compte tenu de la situation, puis-je suspendre le paiement de la part correspondant à la cage d’escalier en demandant au syndic de justifier, documents et textes à l’appui, sur quel fondement ces dépenses sont imputées à mon lot, puis attendre une éventuelle décision de justice ?

Ou dois-je malgré tout payer les sommes réclamées, puis en demander ensuite le remboursement si leur imputation s’avère injustifiée ? sachant que ça risque d’être long et que cela m’oblige à immobiliser cette somme.

Merci pour vos conseils.

Vous pouvez soustraire la somme litigieuse.
Mais attendez vous à des poursuites en recouvrement, et donc il est important de saisir la justice en parallèle.

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MODERATRICE
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Re,
Effectivement c'est possible au vu du deuxième alinéa de l'article 6-2 :

Création dans le sens général ; dans le cas présent c'est une création de fait suite à la division en deux lots du premier étage ; la cage d'escalier devient une partie commune en indivision forcée perpétuelle entre les propriétaires des deux lots créés.
Mais n'attendez pas à être remboursé des charges indues déjà acquittées.

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Ex membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Cage d’escalier commune ou privative ?

L’état descriptif de division fait apparaître l’existence d’un lot numéroté 243 intitulé cage d’escalier. L’état descriptif de division établit une division en volume comme prescrit par la réglementation qui s’applique à la publicité foncière, notamment les articles 71-1 à 71-5 du décret 55-1350 du 14 octobre 1955.
Les actes de vente et le règlement de copropriété déterminent le statut, commun ou privatif, du volume cage d’escalier, de ce qui l’entoure et de ce qui le dessert.
Globalement, ce volume est privatif à l’exception de ce qui est commun.
L’escalier étant un lieu de passage, les lieux de passage étant, selon le règlement de copropriété, des parties communes, ce qui est classique, il faudrait en déduire que l’intégralité de la cage d’escalier est commune ce qui réduirait à néant la partie privative du lot 243 et n’aurait aucun sens. Le volume cage d’escalier est donc privatif.

Il peut arriver que les volumes définis dans l’état descriptif de division soient modifiés et qu’à cette occasion un copropriétaire s’accapare de parties communes. Afin d’attester d’un empiétement, il est généralement possible de se référer à des plans annexés à l’état descriptif de division. Ce peut être important dans certains cas. Imaginons deux lots décrits comme les parties privatives de deux locaux situés à tel étage de l’immeuble. Quid du palier ? Il est extérieur à ces deux locaux, il n’est compris dans un autre lot, c’est donc une partie commune. Il peut arriver que les deux locaux deviennent la propriété d’une seule personne. Il est assez courant que cette personne, pensant être en droit de modifier l’agencement de ce qui lui appartient, abatte la cloison séparant les locaux du palier pour annexer celui-ci ce qui peut faire naître un de litige. Car le palier étant partie commune, le propriétaire des deux locaux desservis par ce palier ne peut s’en accaparer que si l’assemblée générale accepte une cession à titre onéreux de cette partie commune.
Mais il n’y a rien de tel dans la situation qui a été exposée : le volume cage d’escalier est intégralement partie privative.

Dépenses communes en lien avec la cage d’escalier.

Vous mentionnez porte, peinture, Velux, interphone, etc.

La porte et la fenêtre de toit sont des ouvertures. Généralement les portes donnant accès à un local privatif sont des parties privatives. C’est à vérifier à la lecture du règlement de copropriété. La porte d’entrée donnant accès à l’étage est très probablement soit une partie privative soit une partie commune spéciale aux deux copropriétaires de l’étage et, de ce fait, les dépenses relatives à cette porte ne vous concerneraient pas.

La fenêtre de toit est sur le toit qui est partie commune à tous les copropriétaires du bâtiment. Si le règlement de copropriété ne stipule rien de particulier, en application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, le dormant est partie commune mais l’ouvrant est partie privative et son entretien serait donc à la charge des deux propriétaires indivis de la cage d’escalier. Toutefois il y a peut-être lieu de rechercher le cas échéant ce qui a pu être convenu lors de la pose de cette fenêtre si elle est postérieure à la création de la copropriété.

La peinture est une opération d’entretien qui n’affecte pas le gros œuvre. Elle est à la charge du copropriétaire du lot, à savoir l’indivision constituée des deux copropriétaires de l’étage.

L’interphone est un élément d’équipement mentionné au premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Si vous êtes desservi par cet équipement, vous devez participez au dépenses relatives à cet équipement, sinon vous n’avez pas à y participer.

Possibilité d’action
Le plus simple serait de faire votre propre calcul et de refuser de participer à des dépenses que vous estimez indues, laissant au syndic l’initiative d’un contentieux. Il ne peut pas vous forcer à payer tant qu’il n’a pas de titre exécutoire lui permettant une exécution forcée à votre encontre.

Vous êtes en droit de récupérer les trop payés sur les cinq dernières années, le délai de prescription étant de cinq ans.

En pratique, si vous êtes sûr de vous, le mieux serait de ne rien payer tant que le solde de votre compte de copropriétaire que vous aurez calculé vous-même ne sera pas tombé à zéro.

Vous parlez de travaux décidés d’urgence dans la cage d’escalier. Quels travaux ? Si ce sont des travaux sur le gros oeuvre, il s’agit de dépenses communes à tous les copropriétaires du bâtiment. Prudence.

Re,
Point IV de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 :

Où allez-vous chercher une division en volume ?
La cage d'escalier est un bien indivis qui, ne pouvant être partagé et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux autres biens appartenant à des propriétaires différents : c'est donc un bien en indivision forcée perpétuelle (https://www.mesalertesetconseils.fr/2025-05/bien-immobilier-en-indivision-forc-e-nouvelles-r-gles-jurisprudentielles-prendre-en-compte-FRACIOAR_EU21080701?domainId=222&subdomainId=223) donc une partie commune dans une copropriété à laquelle est applicable d'office la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La copropriété de « persan » n'est pas un ensemble immobilier prévu au II du premier article de la loi précitée pouvant faire l'objet d'une division en volume puisque le statut de la copropriété s'applique d'office ce qui exclut une ASL.
Peu importe que le lot 243 persiste dans l'état descriptif de division ; si l'on veut raisonner par l'absurde, en inventant les parties privatives en indivision forcée, l'on peut considérer qu'une partie commune spéciale du type cage d'escalier est une partie privative appartenant indivisément à deux copropriétaire de lots dont elle est l'accessoire indispensable et pas aux autres ; la loge du gardien est bien une partie commune, propriété indivise entre tous les copropriétaires, ou certains d'entre eux, qui figure dans l'état descriptif de division ; ce qui n'est pas commun à tous peut être considéré comme privatif à l'avantage de certains
La cage d'escalier est en indivision forcée perpétuelle entre les propriétaires des deux lots du premier étage et conformément à la loi du 10 juillet 1965 une partie commune spéciale entre ces deux copropriétaires.
La base de la loi du 10 juillet 1965 c'est l'indivision forcée perpétuelle appliquée aux parties d'immeuble, bâtiment dans le cas présent, réservées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux : soit des parties communes.
Le lot 71 du premier arrêt que je donne en lien (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031509038?isSuggest=true) n'est pas une partie privative (propriété exclusive de chaque copropriétaire) mais la propriété indivise entre deux copropriétaires.
Ne pas confondre l'indivision forcée perpétuelle (copropriétaires) et l'indivision de droit commun (indivisaires) l'indivision forcée est exclusive du droit commun de l'indivision résultant des articles 815 et suivants et 1873-1 et suivants du code civil (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000017696812/).
Question : À qui est réservée l'utilité de la cage d'escalier uniquement indispensable aux deux propriétaires des lots du premier étage ?
Subsidiairement : La cage d'escalier est-elle en indivision forcée perpétuelle ?

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1 la cage d’escalier est bien uniquement réservée aux 2 propriétaires de l’étage. Ma porte d’entrée donne sur la cour, je n’ai aucun moyen d’accéder à mon appartement en passant par cette cage d’escalier même si je le voulais. la cage d’escalier abrite les 2 compteurs électriques des appartements du haut. mes compteurs sont tous dans mon appartement.

2 je ne sais pas si elle est qualifiée d’indivision forcée et perpétuelle. dans la modification du RC il est seulement dit que le vendeur vend à l’acquéreur : la pleine propriété d'un appartement + cave et la moitié indivise de la cage d’escalier 243 et d’un couloir au premier étage qui distribue les deux appartements.

Re,
Cet acte de vente est ubuesque.
La cage d'escalier et le couloir sont en indivision forcée qui est étrangère à l'indivision de droit commun (articles 815 et suivants et 1873-1 et suivants du code civil) comme le rappelle le dernier arrêt de la Cour de cassation que je donne dans ma précédente intervention.
Les propriétaires des lots du premiers étages ne sont pas les propriétaires indivis de la cage d'escalier et du couloir mais les copropriétaire d'une partie commune spéciale créée par l'effet de la division du premier étage en deux lots.
Un lot commun, dans votre cas la cage d'escalier et le couloir, est une partie de bâtiment réservé à l'utilité de tous les copropriétaires (partie commune générale) ou à certains d'entre eux (partie commune spéciale) ; pour cela je vous renvoi au rapport annuel 2007 de la Cour de cassation aux pages 391 et 392 (https://www.courdecassation.fr/files/files/Publications/Rapport%20annuel/rapport-annuel_2007.pdf) :

La Cour de cassation dit bien que les parties de bâtiment réservées à l'usage exclusif de certains copropriétaire sont des parties communes spéciales... en indivision forcée ; puisque nécessaires à l'usage des deux lots du premier étage appartenant à deux propriétaires différents et constituant l'accessoire indispensable ne pouvant être partagés (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022924098/).
Enfin pour en revenir à la fameuse indivision par moitié de la cage d’escalier 243 et d’un couloir au premier étage qui distribue les deux appartements et si l'on se réfère à l'article 815 du Code civil qui dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ; je voudrais que le rédacteur me dise s'il est possible, dans le cas du 243, de sortir de l'indivision et de ne plus pouvoir utiliser la cage d'escalier et le couloir.
La cage d'escalier et le couloir sont bien en indivision forcée et ne peuvent pas être partagés (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000022924098/) à moitié chacun par un acte ou une convention ; c'est ce que prétendrait l'acte de vente ubuesque qui mélange les torchons et les serviettes.

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mais le fait est que je ne comprend pas par quel mécanisme la cage d’escalier et le couloir, initialement désignés dans les actes comme détenus en indivision par les propriétaires des appartements de l’étage, se retrouvent aujourd’hui intégrés dans la même catégorie de charges spéciales du bâtiment H que la toiture, la façade ou la structure, avec une répartition entre les trois appartements.

Est-ce juridiquement possible sans qu’une nouvelle clé de répartition ait été formellement établie ?

Re,
Le gros oeuvre de votre bâtiment y compris la toiture sont des parties communes spéciales pour tous les copropriétaires du bâtiment dont vous ; mais la cage d'escalier, le couloir et la porte d'accès et éventuellement les fenêtres, propres à ces derniers, sont des parties communes spéciales aux seuls propriétaires des lots du premier étage.
Comme la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022 ces parties communes spéciales propres aux copropriétaires du premier étage n'ont pas obligation d'être inscrites dans le règlement de copropriété puisqu'elles sont de fait et existent suite à la division de l'étage (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000045211602/2022-02-23).
En revanche le deuxième alinéa de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 s'impose :


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