Acquisition et annexion de parties communes
> Immobilier > Copropriété
Posté le Le 01/10/2026 à 07:10
Bonjour,
Notre AG a validé la régularisation de l'achat par un copropriétaire de combles commun au dessus d'un escalier formant, ces combles une extension en mezzanine de son lot X adjacent.
Création d'un nouveau lot Y, détermination de tantième par géomètre etc ...
Il est prévu la création d'un nouveau troisième lot Z consistant en la réunion du nouveau lot Y et du lot initial X.
Toutefois, il a été révélé à partir des plans que le lot initial X avait lui même déjà annexé illégalement les combles au-dessus (les nouveaux combles Y forment donc bien un prolongement des combles du lot initial X annexés).
Toutefois, le géomètre a déterminé de nouveaux tantièmes uniquement pour le nouveau lot Y et n'a pas ajouté de nouveaux tantièmes pour le lot initial X.
Le lot fusion Z aura donc pour tantièmes uniquement les nouveaux tantièmes Y + les tantièmes initiaux X alors que sa consistance a également changé.
Malheureusement, dans le brouhaha de l'AG, les explications précises n'ont pas été données clairement, et si on ne connait pas l'appartement, on ne peut pas le détecter comme cela sur les plans. La résolution a été approuvée.
Mes questions :
- Est-ce que l'enregistrement du nouveau lot Z fusionné actera l'annexion des combles du lot initial X ? (l'ARC et le syndic semblent dire que oui)
- Comment faire procéder à une régularisation des tantièmes du lot X dont la consistance a changé ?
(l'annexion a probablement eu lieu dans les années 90 et il est possible qu'il y ait prescription acquisitive, nous ne pourrions donc pas remettre en question cette annexion ; mais qu'en est-il de tantièmes afférents ? quelles serait la procédure à suivre et y-a-t-il un moyen d'éviter un vote à l'unanimité ?)
Merci
Notre AG a validé la régularisation de l'achat par un copropriétaire de combles commun au dessus d'un escalier formant, ces combles une extension en mezzanine de son lot X adjacent.
Création d'un nouveau lot Y, détermination de tantième par géomètre etc ...
Il est prévu la création d'un nouveau troisième lot Z consistant en la réunion du nouveau lot Y et du lot initial X.
Toutefois, il a été révélé à partir des plans que le lot initial X avait lui même déjà annexé illégalement les combles au-dessus (les nouveaux combles Y forment donc bien un prolongement des combles du lot initial X annexés).
Toutefois, le géomètre a déterminé de nouveaux tantièmes uniquement pour le nouveau lot Y et n'a pas ajouté de nouveaux tantièmes pour le lot initial X.
Le lot fusion Z aura donc pour tantièmes uniquement les nouveaux tantièmes Y + les tantièmes initiaux X alors que sa consistance a également changé.
Malheureusement, dans le brouhaha de l'AG, les explications précises n'ont pas été données clairement, et si on ne connait pas l'appartement, on ne peut pas le détecter comme cela sur les plans. La résolution a été approuvée.
Mes questions :
- Est-ce que l'enregistrement du nouveau lot Z fusionné actera l'annexion des combles du lot initial X ? (l'ARC et le syndic semblent dire que oui)
- Comment faire procéder à une régularisation des tantièmes du lot X dont la consistance a changé ?
(l'annexion a probablement eu lieu dans les années 90 et il est possible qu'il y ait prescription acquisitive, nous ne pourrions donc pas remettre en question cette annexion ; mais qu'en est-il de tantièmes afférents ? quelles serait la procédure à suivre et y-a-t-il un moyen d'éviter un vote à l'unanimité ?)
Merci
Posté le Le 01/10/2026 à 08:31
Bonjour,
Vous pouvez contester la décision dans les 2 mois. C'est votre seul moyen d'éviter d'acter définitivement cette annexion ancienne sans charges.
Sinon vous n'aurez jamais l'unanimité requise, et une procédure judiciaire pour réviser les tantièmes de ce lot Z sera-t-elle votée par l'AG ? on peut en douter...
__________________________
Modératrice
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Vous pouvez contester la décision dans les 2 mois. C'est votre seul moyen d'éviter d'acter définitivement cette annexion ancienne sans charges.
Sinon vous n'aurez jamais l'unanimité requise, et une procédure judiciaire pour réviser les tantièmes de ce lot Z sera-t-elle votée par l'AG ? on peut en douter...
__________________________
Modératrice
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Posté le Le 01/10/2026 à 08:34
Merci,
Après c'est une procédure individuelle ...
Malheureusement j'ai voté pour, l'AG etait un bazar, la présidente n'a pas pu expliquer correctement et clairement ce qu'elle avait découvert sur les plans...
Après c'est une procédure individuelle ...
Malheureusement j'ai voté pour, l'AG etait un bazar, la présidente n'a pas pu expliquer correctement et clairement ce qu'elle avait découvert sur les plans...
Posté le Le 01/10/2026 à 08:35
Nous ne voulons pas l'éjecter des combles. Juste corriger les tantiemes pour refléter la consistance modifiée.
Posté le Le 01/10/2026 à 09:11
Bonjour,
Il faut tenir compte du premier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
À moins qu'il n'y ait eu autorisation de l'AG pour effectuer des travaux sur l'annexion illégale de parties communes, il faudrait l'unanimité pour modifier les tantièmes du lot X.
BC.
__________________________
Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.
Il faut tenir compte du premier alinéa de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
À moins qu'il n'y ait eu autorisation de l'AG pour effectuer des travaux sur l'annexion illégale de parties communes, il faudrait l'unanimité pour modifier les tantièmes du lot X.
BC.
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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.
Posté le Le 01/10/2026 à 10:03
@jet ou acte d'acquisition. La prescription acquisitive étant une acquisition, quelle est la date a retenir pour l'acte ? Probablement la decision d'AG ou l'enregistrement dans quelques mois du fichier modifié.
Dans ce cas est ce que modification des tantiemes devait etre strictement faite lors de cette AG ou peut on le demander a l'AG prochaine ? (A la majorité d'acquisition donc).
L'article 5 indique aussi que les tantiemes doivent refléter la consistance, or ce ne sera pas le cas, les tantiemes annexés n'existant pas (mais dans ce cas reconnaissance judiciaire obligatoire car nous n'aurons pas d'unanimite)
Dans ce cas est ce que modification des tantiemes devait etre strictement faite lors de cette AG ou peut on le demander a l'AG prochaine ? (A la majorité d'acquisition donc).
L'article 5 indique aussi que les tantiemes doivent refléter la consistance, or ce ne sera pas le cas, les tantiemes annexés n'existant pas (mais dans ce cas reconnaissance judiciaire obligatoire car nous n'aurons pas d'unanimite)
Posté le Le 01/10/2026 à 10:13
AG a validé....
A quelle date ?
Est-il encore possible de demander l'annulation de cette décision que vous souhaitez contester ?
Sinon pour l'acquisition ancienne, il faudra soit obtenir l'unanimité (y croyez-vous ?) ou bien engager une procédure de révision des tantièmes (à vos frais ...).
Suite à l'annexion de ces combles, y a-t-il eu des travaux sur les parties communes ? (velux ? branchement de canalisations ? etc ?)
__________________________
Modératrice
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
A quelle date ?
Est-il encore possible de demander l'annulation de cette décision que vous souhaitez contester ?
Sinon pour l'acquisition ancienne, il faudra soit obtenir l'unanimité (y croyez-vous ?) ou bien engager une procédure de révision des tantièmes (à vos frais ...).
Suite à l'annexion de ces combles, y a-t-il eu des travaux sur les parties communes ? (velux ? branchement de canalisations ? etc ?)
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Modératrice
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Posté le Le 01/10/2026 à 10:23
Je dirais que c'est le lot Y qui aurait dû être mieux défini, comme étant les combles déjà annexés sans formalité et le reste des combles concernés par la demande.
Concernant le prix de vente, ce devrait être la totalité des combles sauf prescription acquisitive de la partie déjà annexée.
Concernant les tantièmes, ce devrait être pour la totalité des combles.
Concernant le prix de vente, ce devrait être la totalité des combles sauf prescription acquisitive de la partie déjà annexée.
Concernant les tantièmes, ce devrait être pour la totalité des combles.
Posté le Le 01/10/2026 à 10:25
Re,
« Urbicande 75 » au vu des textes (loi et décret) ce ne serait qu'une fois acquise la prescription, décision d'un juge, qu'il y aurait création d'un nouveau lot avec attribution de tantièmes comme pour le lot Y
__________________________
Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.
« Urbicande 75 » au vu des textes (loi et décret) ce ne serait qu'une fois acquise la prescription, décision d'un juge, qu'il y aurait création d'un nouveau lot avec attribution de tantièmes comme pour le lot Y
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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.
Posté le Le 01/10/2026 à 11:27
Merci a tous,
PV reçu ce jour mais comme dit j'ai voté pour compte tenu de l'absence de mise en évidence claire, je ne voyais pas de raison de bloquer pour ses "nouveaux" combles régulièrement defini... les anciens combles n'ont pas été mentionnés mais son visible sur le plan de l'ancien lot ... qui va donc etre enregistré avec.
Est ce que le syndic, malgré l'approbation de l'AG pourrait encore lui demander de fournir des plans conformes a l'état actuel de l'ancien lot X donc sans les combles annexés alors que l'AG a approuvé l'ensemble ? Je doute.
Donc la seule voie serait la révision de charge pour modification de la consistance du lot ?
Doit on demander au copro de faire établir un acte notarié de prescription acquisitive ? A soumettre a la prochaine AG et alors on declenche la révision de tantiemes en meme temps ?
On est sur un cas où le plan enregistré va donc contenir une acquisition sous prescription mais sans acte officiel de prescription acquisitive finalement.
Il est clair de la résolution que l'achat visait uniquement les nouveaux combles mais cette opération de fusion des 2 lots subsequente brouille et peut impliquer que l'acquisition votée s'étend implicitement aux 2.
Encore merci.
PV reçu ce jour mais comme dit j'ai voté pour compte tenu de l'absence de mise en évidence claire, je ne voyais pas de raison de bloquer pour ses "nouveaux" combles régulièrement defini... les anciens combles n'ont pas été mentionnés mais son visible sur le plan de l'ancien lot ... qui va donc etre enregistré avec.
Est ce que le syndic, malgré l'approbation de l'AG pourrait encore lui demander de fournir des plans conformes a l'état actuel de l'ancien lot X donc sans les combles annexés alors que l'AG a approuvé l'ensemble ? Je doute.
Donc la seule voie serait la révision de charge pour modification de la consistance du lot ?
Doit on demander au copro de faire établir un acte notarié de prescription acquisitive ? A soumettre a la prochaine AG et alors on declenche la révision de tantiemes en meme temps ?
On est sur un cas où le plan enregistré va donc contenir une acquisition sous prescription mais sans acte officiel de prescription acquisitive finalement.
Il est clair de la résolution que l'achat visait uniquement les nouveaux combles mais cette opération de fusion des 2 lots subsequente brouille et peut impliquer que l'acquisition votée s'étend implicitement aux 2.
Encore merci.
Posté le Le 01/10/2026 à 11:30
En gros, par cette opération de fusion "sournoise", il fait passer une prescription acquisitive (qu'il n'aurait peut etre pas eu si considérée comme simple jouissance) en une acquisition régulière...
Posté le Le 01/10/2026 à 11:32
Le geometre a-t-il une responsabilité de ne pas avrir pris le plan initial du lot X tel que dans l'EDD et d'avoir pris le plan actuel sans vérifier qu'il y avait une "surface en trop" ?
Posté le Le 01/10/2026 à 11:39
Ayant voté pour, vous ne pouvez donc plus contester la décision.
En englobant la totalité des combles dans son nouveau lot, ce copropriétaire a été malin.
Il reste toujours possible d'engager une procédure pour faire réviser ses tantièmes qui ne sont pas conforme à la réalité de son lot actuel, prescription ou pas.
Comme l'AG ne votera certainement pas cette révision, ni de lancer une telle procédure, vous pouvez consulter un avocat, mais la procédure sera longue, couteuse, et le résultat n'est jamais garanti.
Parfois il faut savoir faire "la part du feu"...
__________________________
Modératrice
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
En englobant la totalité des combles dans son nouveau lot, ce copropriétaire a été malin.
Il reste toujours possible d'engager une procédure pour faire réviser ses tantièmes qui ne sont pas conforme à la réalité de son lot actuel, prescription ou pas.
Comme l'AG ne votera certainement pas cette révision, ni de lancer une telle procédure, vous pouvez consulter un avocat, mais la procédure sera longue, couteuse, et le résultat n'est jamais garanti.
Parfois il faut savoir faire "la part du feu"...
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Modératrice
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Posté le Le 01/10/2026 à 11:53
Merci yapasdequoi ...
Oui, après on pourra peut-être envisager de se grouper pour la lancer à titre individuelle.
Je n'ai pas eu le temps d'estimer l'impact. Comme on a les tantièmes attribués aux nouveaux combles, nous devrions pouvoir estimer ce que ça donnerait pour la surface des anciens combles et voir si cela peut valoir le coût.
L'avantage de la révision de tantièmes est que c'est pour toutes les années à venir, donc un gain potentiel sur 10, 15, 30, l'infini du temps ; même si le gain annuel peut paraitre faible ; alors que le prix c'est en 1 fois.
On peut plus facilement laisser passer un prix erroné (tant pis) qu'une charge qui aura un impact sur 50 ans ...
Oui, après on pourra peut-être envisager de se grouper pour la lancer à titre individuelle.
Je n'ai pas eu le temps d'estimer l'impact. Comme on a les tantièmes attribués aux nouveaux combles, nous devrions pouvoir estimer ce que ça donnerait pour la surface des anciens combles et voir si cela peut valoir le coût.
L'avantage de la révision de tantièmes est que c'est pour toutes les années à venir, donc un gain potentiel sur 10, 15, 30, l'infini du temps ; même si le gain annuel peut paraitre faible ; alors que le prix c'est en 1 fois.
On peut plus facilement laisser passer un prix erroné (tant pis) qu'une charge qui aura un impact sur 50 ans ...
Posté le Le 01/10/2026 à 12:08
Bonjour,
Dans ma copropriété, il y a plusieurs décennies, les combles au dessus des appartements du dernier étage ont être céder aux propriétaires en question, sans contrepartie financière, changement répartition des charges ni modification du règlement de copropriété.
voté a l'unanimité je crois parce que cela arrangeait tous les autres copropriétaires que cette partie des combles soit entretenue et à la charge du dernier étage seulement .
Salutations
Dans ma copropriété, il y a plusieurs décennies, les combles au dessus des appartements du dernier étage ont être céder aux propriétaires en question, sans contrepartie financière, changement répartition des charges ni modification du règlement de copropriété.
voté a l'unanimité je crois parce que cela arrangeait tous les autres copropriétaires que cette partie des combles soit entretenue et à la charge du dernier étage seulement .
Salutations
Posté le Le 01/10/2026 à 12:13
@JFAba
Merci pour l'exemple, mais dans votre cas, s'il n'y a pas de modification de l'EDD, cette "cession" n'en est pas une et est inopposable aux suivants.
Je comprends le point de céder "gratuitement" ou symboliquement en contrepartie de l'entretien (et encore, la toiture reste commune, c'est en général là le problème des combles) ; mais il est parfois préférable d'enregistrer les choses.
Dans mon cas, il a été sournois ou malin ;-)
Merci pour l'exemple, mais dans votre cas, s'il n'y a pas de modification de l'EDD, cette "cession" n'en est pas une et est inopposable aux suivants.
Je comprends le point de céder "gratuitement" ou symboliquement en contrepartie de l'entretien (et encore, la toiture reste commune, c'est en général là le problème des combles) ; mais il est parfois préférable d'enregistrer les choses.
Dans mon cas, il a été sournois ou malin ;-)
Posté le Le 01/10/2026 à 13:43
Le géomètre a réalisé la mission qui lui a été confiée. Pour savoir s'il a commis une erreur, il faut vérifier l'ordre de service donné par le syndic.
Mais c'est, à mon avis, une impasse, surtout si l'AG a déjà validé.
__________________________
Modératrice
Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...
Mais c'est, à mon avis, une impasse, surtout si l'AG a déjà validé.
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Posté le Le 01/10/2026 à 16:54
Re,
Au vu des articles 5, 10, alinéas 1 et 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à tout moment, vous pouvez, seul ou plusieurs copropriétaires, faire constater l'absence de conformité aux dispositions des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031949606/), cette jurisprudence de la Cour de cassation mérite d'être lue avec la plus grande attention.
__________________________
Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.
Au vu des articles 5, 10, alinéas 1 et 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à tout moment, vous pouvez, seul ou plusieurs copropriétaires, faire constater l'absence de conformité aux dispositions des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031949606/), cette jurisprudence de la Cour de cassation mérite d'être lue avec la plus grande attention.
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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.
Posté le Le 01/10/2026 à 19:08
Merci Jet,
@yapasdequoi, classiquement c'est le coproprietaire demandeur qui a mandaté le geometre pour soumettre sa resolution, nous serions plutot sur une faute du syndic qui a manqué de vigilance et n'a pas vérifié (il semble que ca lui ait pourtant été signalé par la présidente du CS).
@yapasdequoi, classiquement c'est le coproprietaire demandeur qui a mandaté le geometre pour soumettre sa resolution, nous serions plutot sur une faute du syndic qui a manqué de vigilance et n'a pas vérifié (il semble que ca lui ait pourtant été signalé par la présidente du CS).
Posté le Le 01/10/2026 à 19:46
Re,
Il pourrait exister une « astuce » pour annuler l'oubli du syndic.
Il suffirait, conformément au premier alinéa de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006471592), aux conditions de majorité de l'article 26-a (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000050623612) et conformément à l'article 6-3 de le loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313526) d'attacher au lot X la jouissance privative des combles annexées et « les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte » ; il aura plus de charges mais pas plus de voix (tantièmes).
Puis vous régularisez les travaux sur cette parte commune à jouissance privative, ce qui implique que tout travaux ou amélioration devront être décidés conformément à l'article 25b (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313590/2024-05-18).
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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.
Il pourrait exister une « astuce » pour annuler l'oubli du syndic.
Il suffirait, conformément au premier alinéa de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006471592), aux conditions de majorité de l'article 26-a (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000050623612) et conformément à l'article 6-3 de le loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313526) d'attacher au lot X la jouissance privative des combles annexées et « les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte » ; il aura plus de charges mais pas plus de voix (tantièmes).
Puis vous régularisez les travaux sur cette parte commune à jouissance privative, ce qui implique que tout travaux ou amélioration devront être décidés conformément à l'article 25b (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039313590/2024-05-18).
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