Décompte charges du par nu-propriétaire

Bonjour,
En tant que nu-propriétaire d’un appartement occupé par un usufruitier, puis-je exiger de recevoir l’appel de fonds spécifique aux gros travaux dont je suis redevable et payer directement au syndic mon du.
Actuellement seul l’usufruitier a accès à l’extranet. Je ne reçois aucun document.
Le syndic me propose comme solution de régler ces charges à l’usufruitier qui les lui reversera.

Bonjour,
cf article 23 de la loi 65-557
(que l'on vous a déjà transmis en 2022)
"En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic."

Expliquez pourquoi dans votre cas c'est l'usufruitier qui reçoit toutes les infos du syndic.

Si vous voulez changer et en cas de désaccord avec l'usufruitier, il faudra saisir la justice.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour,
Avant d'aller en justice ne serait-il pas plus prudent et raisonnable de rappeler, par LRAR, au syndic l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965.
BC.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

L'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'en cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. Ce texte règle la représentation en assemblée. Il ne décrit pas le circuit des appels de fonds : la solution proposée par le syndic (vous payez l'usufruitier, qui reverse) relève d'un arrangement, pas de cet article.

Demander au syndic par écrit qui est enregistré comme représentant du lot, et sur quelle base, aide à voir où cela coince. Si l'usufruitier refuse de s'effacer, l'ADIL de votre département peut vous orienter avant tout recours.

Re,
Un appel de charges est une notification et une notification est adressée à celui qui détient l'abusus (propriétaire ou nu-propriétaire) à moins qu'au cas d'un démembrement, après accord avec l'usufruitier, le nu-propriétaire informe le syndic que toutes les notifications doivent être adressées à l'usufruitier.
Suite à la modification apportée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (article 22) l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 a repris les dispositions du deuxième alinéa de l'article 3 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000623191/).
Ce n'est pas au syndic de décider à qui doivent être adressées les notifications.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Il n'y a pas d'obligation de notifier (= courrier RAR) les appels de charges, de provisions ou de travaux.

La plupart des syndics l'adressent en courrier simple, parfois par mail, ou se contentent de le publier sur l'extranet.

Ces appels sont connus : montant et date d'exigibilité grâce au PV de L'AG qui les a votées.

Ce sont les convocations aux AGs qui doivent être notifiées, ainsi que les PVs aux absents et opposants (articles 9 et 18 du décret 67-223).
Mais uniquement au "mandataire" du lot. Aucun exemplaire supplémentaire n'est exigible par les autres ayants droits.

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Modératrice

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Re,
Comment prouvez-vous alors qu'un l'appel de charges a été bien été adressé (envoyé) ?

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

On n'a pas besoin de le prouver, c'est inutile.
cf article 35-2 du décret

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Re,
Comment pouvoir réclamer quelque chose que l'on ne peut pas prouver avoir réclamée ?

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Allez voir dans vos cours de droit.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour

En outre, il est important de signifier au syndic (par courrier R.AR) qu'en vertu de votre qualité de nu-propriétaire et des dispositions légales, vous exigez de recevoir directement les appels de fonds relatifs aux travaux relevant de l'article 606 du Code civil, et de régler ces sommes directement sur le compte de la copropriété. Le syndic n'a pas à vous imposer un intermédiaire.

Je réitère que rien n'oblige le syndic à satisfaire votre demande : il connait un représentant seulement, et si ce n'est pas vous, il faudra le modifier, soit par accord amiable avec l'usufruitier, soit par décision du tribunal.

Le règlement de copropriété prévoit-il une solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire ?
La convention qui a établi le démembrement (succession ? donation ?) donne-t-elle une autre répartition que celle prévue aux 606/607 ?

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

On ne sait pas si une convention existe suite au démembrement.
On ne sait pas non plus s'il y a désaccord (même si on peut le deviner)
Et l'article 23 n'impose pas au syndic d'envoyer un décompte de charges à chacun des ayants droits. Il n'est même pas tenu de l'envoyer tout court.

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Modératrice

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Re,
Lors d'une mutation ou d'une succession le syndic, par l'intermédiaire des parties, d'un notaire ou d'un avocat ne connait que le nom du nouveau propriétaire ou du ou des nus-propriétaires seuls à détenir l'abusus (le droit de disposer de la chose).
Dans le cas d'un démembrement, s'il existe une convention notifiée au syndic par un notaire, les parties ou, en cas d'une décision judiciaire par un avocat, entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, qui fait de ce dernier le seul représentant, toutes notifications du syndic seront adressées à ce dernier ; la convention, comme dans l'article 3 de l'ordonnance 2004-632, peut comporter une clause qui oblige l'usufruitier à informer le nu-propriétaire, des décisions prises et de toutes, ou certaines, notifications.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Bonjour,

A défaut d’accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, comme en dispose l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, le représentant commun est le nu-propriétaire. Vous êtes donc en droit d’exiger du syndic d’être le destinataire de tous les documents, dont les appels de charge, et d’être habilité à vous connecter sur le site internet mis à dispositions des copropriétaires par le syndic mais vous devez alors tenir l’usufruitier informé de tout ce que vous recevez du syndic, ce qui concerne les charges en premier lieu.

Pour le paiement des charges, il importe de savoir si le règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. La majorité des règlements de copropriété contiennent une telle clause.

S’ils sont solidaires, le syndic n’a pas à se préoccuper de la ventilation des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il lui suffit de communiquer les appels de fonds au mandataire commun. En cas d’impayé il peut agir aussi bien contre le nu-propriétaire que contre l’usufruitier.

S’ils ne sont pas solidaires, le syndic doit calculer la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et, en cas d’impayé, il doit procéder au recouvrement sur le seul débiteur.

La répartition des charges se fait comme stipulé dans la convention de démembrement ou, à défaut, selon les dispositions des articles 605 et 606 du code civil. Le nu-propriétaire n’est redevable que des gros travaux énumérés à l’article 606 : Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
La loi est muette en ce qui concerne les travaux d’amélioration. La pure logique économique économique conduit à une répartition en fonction des valeurs respectives de la nu-propriété et de l’usufruit, la valeur de l’usufruit étant celle de l'immeuble affectée d’un coefficient dépendant de l’âge de l’usufruitier. Un barème fiscal est donné à l’article 669 du code général des impôts.

Re,
Depuis le début il est demandé à « faubri », qui n'a pas répondu, directement ou indirectement pourquoi c'est l'usufruitier qui est destinataire et s'il n'existe pas une convention dérogatoire prévue au troisième alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ; alors que ce sujet fait suite à un autre de « faubri » de 2022 auquel vous avez participé (https://www.forum-juridique.net/immobilier/copropriete/repartition-travaux-usufruitier-nu-proprietaire-t28297.html) dans lequel « isernon » lui rappelle que : « l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent indiquer au syndic qui sera le mandataire commun. »
Il lui a été dit, plusieurs fois, que sans convention c'était à lui d'être destinataire et non pas l'usufruitier et de le rappeler au syndic et si besoin est d'agir en fonction.
La seule intervention de « faubri » laisserait croire que c'est une décision unilatérale du syndic... mais alors comment ce dernier aurait eu le nom de l'usufruitier si ce ne serait par la boîte aux lettres, mais comment aurait-il su qu'il était usufruitier et pas locataire.
Je pense, bien que s'étant gardé de répondre, « faubri » connait parfaitement sa situation, au vu de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et que finalement, après réflexion, que si l'usufruitier est le destinataire pour le syndic c'est que ce dernier n'a pas sorti cela d'un chapeau et que dans le cas d'une convention conforme à l'article 23 « faubri » doit s'arranger avec l'usufruitier.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Tout simplement par la notification mentionnée à l'article 6 du décret du 17 mars 1967.

Bonjour,
Toutes les alertes de réponses à mon message ont atterri dans mes spams.
Donc précisions sur :
« La seule intervention de « faubri » laisserait croire que c'est une décision unilatérale du syndic... mais alors comment ce dernier aurait eu le nom de l'usufruitier si ce ne serait par la boîte aux lettres, mais comment aurait-il su qu'il était usufruitier et pas locataire »
- Le syndic a été notifié de la succession par le notaire.Il a donc eu le nom de l’usufruitier qui occupait par ailleurs le logement « gratuitement » avant la succession de Mme X. Le nom au registre des copropriétaires est libellé ainsi: M.X chez Mme X.
Ne me demandez pas pourquoi. Je n’en sais rien.

« Je pense, bien que s'étant gardé de répondre »… Je lis rarement mes spams. Désolé.

- Il n’y a pas de clause de solidarité ds le RC.
- Les relations sont rompues avec l’usufruitier.
Le syndic ne répond pas au mails malgré les relances. La responsable de la copro est toujours « occupée »
Donc je vais me diriger vers un courrier en LRAR.
Je veux juste pouvoir payer ce que je dois sans avoir à passer par l’usufruitier.

Selon vos constatations, c'est l'usufruitier qui est (sans savoir comment) le représentant pour ce lot. C'est donc lui qui vote en AG et qui paye toutes les charges au syndic.

Les charges sont selon les articles 605 et 606 du code civil essentiellement à la charge de l'usufruitier (entretien) ou bien des charges d'amélioration qu'il ne peut pas vous imposer, les dépenses à la charge du nu-propriétaire étant l'exception.

Vous serez plus tranquille à laisser perdurer la situation plutôt qu'à tenter de modifier et devoir vous retourner péniblement tous les trimestres vers l'usufruitier pour qu'il paye sa part.

Mais rien ne vous interdit de communiquer vos coordonnées exactes au syndic par courrier RAR en joignant la copie de l'avis de mutation après décès du notaire.
Vous voulez payer ce que vous devez ? Le syndic saura bien vous trouver si l'usufruitier ne paye pas.... L'usufruitier aussi en cas de besoin.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...