Répartition de charge copropriété horizontale et eaux usées

Bonjour, j'ai un soucis dans ma copropriété.
C'est une copropriété horizontale et des travaux doivent être fait au niveau de l'évacuation des eaux usées/branchement tout à l'égout. La répartition des charges ne me conviennent pas car elles sont repartis que sur une partie des copropriétaires alors que le règlement de copropriété stipule bien que tout ce qui touche au réseau d'eau fait partie des parties communes, donc doivent être prisent en charge par l'ensemble des copropriétaires. J'ai eu à faire à 2 notaires pour demander un avis, celui qui était la pour mon achat et celle qui a rédigé le règlement de copropriété. Les deux me disent qu'effectivement cela ne leur paraît pas normal mais ils ne veulent pas se mouiller et me propose de faire appel au Cridon et/ou a un avocat specialisé.
Voici pour le résumé.
C'est la première fois que je viens sur ce site donc je ne sais pas trop comment cela fonctionne donc j'ai essayé de synthétiser au mieux... J'ai bien sûr en ma.possession tous les documents qui peuvent éclairer cette situation.
Merci par avance
Bien cordialement
Romain

Bienvenue,

Une synthèse vaut mieux qu'un trop long discours et vous avez bien posé le problème, mais pourriez-vous préciser ce que dit exactement le règlement de copropriété à l'article concerné par les réseaux d'eau/canalisations ? (éventuelle ambiguïté)...

Comment le syndic justifie-t-il de faire payer seulement une partie des copropriétaires. S'appuie-t-il sur une soit disant "utilité" ou un autre article du règlement ?

Où en sont les travaux ?

Cette prudence des Notaires est habituelle, mais les notaires ne sont pas des avocats en contentieux, ils vous renvoient vers le CRIDON (c'est à eux de le faire) ou un avocat pour vous donner une force juridique opposable au syndic.

Pour que les frais soient imputés à une seule partie des copropriétaires, il faudrait effectivement que le règlement de copropriété crée expressément des parties communes spéciales affectées à un seul bâtiment avec des charges spéciales associées.

Si le texte parle globalement de "réseau d'eau" comme d'une partie commune sans distinction de bâtiment, la règle générale s'applique.

Avant d'engager des frais d'avocat, adressez une lettre (RAR) au syndic de copropriété en rappelant les termes exacts de votre règlement de copropriété (citez l'article concerné) et le fait que les travaux d'évacuation des eaux usées/tout-à-l'égout relèvent des parties communes et doivent donc être répartis selon les charges générales de la copropriété entière.

Exprimez en outre votre exigence de voir la grille de répartition rectifiée pour cette facture/ce devis, conformément à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

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Marck, Administrateur

Bonjour,
Ces travaux ont-ils été votés en AG ou est-ce une réparation urgente ?

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Janus2 - Administrateur

Bonjour,
Il est tout à fait possible, au vu du premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que des frais de modification de ce qui touche à un service collectif ne soient imputés qu'aux seuls copropriétaires concernés par cette modification :

BC.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Merci de vos réponses en tout cas.
Je peux bien sur fournir le règlement de copro si nécessaire.
Mon lot est actuellement relié au réseau global d'assainissement de la copropriété. Sauf que d'aveu même de Odivéa/Suez le réseau a été mal fait au début et ne pouvais pas fonctionner correctement que ce soit sur le cours ou long terme (on parle d'il y a 40 ans). Le point de raccordement au tout à l'égout est trop loin de certains lots et la pente est trop faible (un plan du réseau a été réalisé l'année dernière (la société a eu du mal et cela nous a couté cher) car nous n'en avions pas de complet.
Cela pose de gros problème a certains lots (moi ça va à peut prêt). Donc des travaux on été décidé pour le raccordement au tout à l'gout en un autre point, pour séparer le réseau globale en deux. Ces travaux vont passer proche de mon lot donc je vais faire partie de ce nouveau réseau. Sauf que le gestionnaire de la corpo a décider de faire payer que les lots concerné par ce nouveau réseau... Et ça je ne suis pas d'accord...
J'espere etre claire car je veux synthétiser au mieux.

Re,
La fourniture du règlement de copropriété n'est pas nécessaire.
Donc cette modification ne concerne que certains lots et, conformément au premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public, ce sont leurs propriétaires qui seront seuls redevables des frais occasionnés par cette modification.
Ce qui signifie, au vu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, que toutes clauses contraires à l'article 10, du règlement de copropriété, sont réputées non écrites.
Botter en touche, alors que l'on a rédigé un règlement de copropriété sans connaitre réellement la loi du 10 juillet 1965, c'est un peu fort de café.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Bonjour,

Ce n'est peut-être pas aussi simpliste que cela. On peut très bien envisager une modification de certains lots pour améliorer la situation de tous. Dans ce cas, effectivement, seuls certains lots subissent des travaux mais ces travaux profitent à tous.

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Janus2 - Administrateur

Bonjour,
Est-ce vraiment une copropriété ou bien une ASL ?
Ce réseau de canalisations est-il défini comme "parties communes" ou "parties communes spéciales" ou "parties privatives" ?
Sauf si le vote en AG a décidé autre chose et n'a pas été contesté, le syndic doit appliquer la grille de charges indiquée dans le RDC.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Re,
Cela peut être possible mais dans le cas présent il est dit que l'écoulement ne poserait pas de problème pour certains lots, qu'il serait à peu près satisfaisants pour d'autres et problématique pour le reste.
Donc les branchements (travaux) au nouveau réseau ne concernent que les lots où l'écoulement ne serait pas totalement satisfaisant.
Les propriétaires des lots non concernés ne sont pas responsables du fait que le réseau initial aurait été mal fait : ils ont eu seulement du bol que pour eux il fonctionne correctement et ils n'auraient tiré aucun avantage de cette amélioration au vu du deuxième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039280636).
Maintenant à savoir si la routine (différent alinéas) de l'article précité a été respectée.
Dans une ASL, qui n'est pas une copropriété dite horizontale, il n'existe pas de règlement de copropriété mais des statuts et éventuellement un cahier des charges, pas plus qu'un syndic mais un syndicat conformément à l'article 9 de l'ordonnance n° 204-632 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006479033/).
Mais comme il s'agirait d'une copropriété dite horizontale au vu du II de l'article premier de la loi du 10 juillet 1965 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) il ne peut pas exister, dans le RdC, de grille pour d'éventuels travaux d'amélioration utiles et nécessaires qu'à certains lots ; sachant que le RdC et la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique que pour les parties communes à l'exclusion des lot proprement dit (parcelles bâties ou non).

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

S'il n'existe pas de grille spécifique pour ce type de travaux et que l'AG n'a pas précisé une répartition, c'est à répartir aux tantièmes généraux.
Ceux qui veulent contester doivent adresser leurs récriminations au juge.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Re,
Vous mettez la charrue avant les bœufs c'est à ceux qui ne sont pas d'accord avec la répartition faite par le syndic, qui s'en est tenu au premier alinéa de l'article 10, d'adresser leurs récriminations au juge.
Le syndic ne respecte peut-être pas la routine de l'article 30, mais il peut se réfugier derrière l'article 10 et l'utilité objective notion d'ordre public.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Espérant que ceux qui sont satisfaits ne tenteront pas de saisir le tribunal pour être déboutés.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Bonjour.

Il est assez courant qu'un désordre sur des parties communes n'affectent que quelques lots.
Pour autant, les réparations sont payées par tous les lots.

Après, ici, est-ce une réparation d'un défaut de conception, ou une amélioration ? Je dirais qu'une amélioration consiste à apporter un mieux à quelque chose qui est bien, tandis qu'une réparation consiste à rendre bien fait ce qui est mal fait.

Bonjour,

Il me semble que cela relève de l'article 30 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039280636 puisqu'il y a amélioration avec transformation du reseau.

Il aurait du y avoir également un vote sur le financement en fonction des avantages (ok vous allez gagner un réseau mais vous aviez des soucis avant que la copro devait traiter)

Vous auriez du également établir les règles de l'entretien futur (vu que vous aurez 2 reseaux, l'entretien de chaque devrait logiquement être à la charge de chaque groupe de copo conformément au critere d'utilité de l'article 10)

Aucune répartition n'a été votée en meme temps que les travaux ? Qu'applique le syndic ? Il ne peut pas sortir une règle de son chapeau.

Soit une repartition des coûts a ete votée et il applique soit c'est le reglement en charges communes.

Savez vous si il y avait une alternative à cette création de 2 reseaux ? (Pompes de relevant, profondeur plus importante...) car l'avantage des copro non concernés est peut etre que ces travaux alternatifs d'entretien/réparation et non d'amelioration/transformation aurait coûté plus cher... et aurait été communs.

Bref, deja identifié la source de ce que veut appliquer le syndic : resolution votée -> a contester devant le tribunal ou de son chef -> tantiemes généraux.

Préoccupez vous aussi des règles pour l'entretien car si vous etes raccordé à un réseau "neuf", vous n'avez plus à participer à l'entretien de l'ancien réseau qui a 40 ans. Cela peut être interessant.

Re,
« yapasdequoi » s'il y a une répartition des charges faite par le syndic c'est que les travaux ont été votés et adoptés en AG et je ne vois pas en quoi ceux qui seraient satisfaits saisiraient le tribunal.
« Rambotte » il y a amélioration puisqu'il y a transformation.
« Urbicande 75 » pour l'article 30, qui est une évidence et qui peut être couplé avec l'article 10 pour peu que l'on s'intéresse sérieusement à la copropriété, je renvoie à mes deux précédentes interventions.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Serait-il possible de recopier la résolution adoptée par l'AG ?
Y est-il précisé une répartition du coût uniquement sur ceux qui sont raccordés ?
Et comment a été calculée la majorité pour approuver ces travaux ?
Le vote de ceux qui ne payent rien a-t-il été pris en compte dans le calcul de la majorité ?
Est-il prévu une modification du règlement de copropriété pour définir ce nouveau réseau comme partie commune spéciale à certains copropriétaires ?

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Re,
« yapasdequoi » que recherchez-vous ?... alors que lors de l'AG, suite à un débat qui est le propre d'une AG, les votants savaient très bien que les travaux concernaient un « dédoublement » du réseau des eaux usées pour uniquement le rendre « opérationnel » pour certains lots défavorisés par le réseau unique initial.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

J'attends les réponses à mes demandes pour commenter.

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Modératrice

Page 1 = tout va bien. Page 2 = on s'enlise. Page 3 = on tourne en rond, au delà = on se noie ...

Re,
Pour commenter quoi au vu de vos interventions de 15:36, 16:15 et 16:28 ?
À vous suivre « Romain2121 » devrait assigner le syndic, si ce n'est le syndicat des copropriétaires, sur la répartition des charges réclamées (coûts) uniquement à certain propriétaires de lots.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.