Interdiction location saisonnière ASL

Bonjour,
L'ASL de notre lotissement veut faire voter l'interdiction des locations saisonnières à la majorité des 2/3. Le cahier des charges que j'ai eu chez le notaire autorisait ce type de location. Les statuts de l'ASL prévoient une majorité au 2/3 pour modifier les statuts et le réglement mais rien sur le cahier des charges. Ils prétendent que le cahier des charges remplace le réglement or le cahier des charges date de 2020 et la dernière modification des statuts date de 2021. La majorité des 2/3 peut elle s'appliquer ?

Bonjour.

Sous réserve de correctifs par d'autres intervenants.

Il est effectivement fort possible que le règlement (ayant une vocation de règles d'urbanisme) soit frappé de caducité en présence d'un PLU.

Le cahier des charges est quant à lui un contrat d'ordre privé.

Ce sont deux documents ayant des vocations différentes, et donc l'un ne devrait pas "remplacer" l'autre. En particulier, les règles de modification d'un document ne devraient pas être transposables à l'autre document.

Vous dites que les statuts prévoient une majorité pour modifier les statuts eux-mêmes et le règlement, mais sont muets quant au cahier des charges.

Mais le cahier des charges prévoit-il en lui-même une majorité pour sa modification ?

Rien dans le cahier des charges
Il n'y a pas de PLU sur notre commune

Bonjour,
Le tout est de savoir s'il existe un règlement du lotissement proprement dit ou si le cahier des charges contient des clauses règlementaires, que l'autorisation ou non de locations saisonnières n'est pas.
Dans le cas où le dit règlement est en fait un cahier des charges contenant des clauses règlementaires et conventionnelles (locations saisonnières) ne contient aucune clause concernant une modification conventionnelle, cette dernière doit se faire à l'unanimité... à moins qu'il ne soit renvoyé à l'article L.442-10 (ancien article L.315-3) du code de l'urbanisme par le cahier des charges où bien que les statuts de l'ASL prévoient une règle de majorité spécifique à la modification du cahier des charges et dans tous les cas l'approbation administrative n'est pas nécessaire :
- Cour de cassation du 12 juillet 2018 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037384057?isSuggest=true)
- Cour de cassation du 27 juin 2019 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000038734160?isSuggest=true)
BC.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Bonjour,

Une ASL ne peut rien décider sur le mode d’administration des propriétés comprises dans son périmètre, c’est hors de son objet.

L’objet d’une ASL est limité à ce qui est prévu à l’article premier de l’ordonnance 2004-632 du premier juillet 2004 :
Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d'intérêt commun, en vue :
a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
b) De préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles ;
c) D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;
d) De mettre en valeur des propriétés.

Ce qui pourra être voté en assemblée générale de l’ASL sur les locations n’aura aucune valeur.

Re,
Une AG d'ASL, qui réunit ses membres qui sont des propriétaires (colotis) peut très bien décider d'une modification conventionnelle (locations saisonnière) du cahier des charges.
Unanimité si les statuts de l'ASL ou le cahier des charges sont muets sur une majorité définie pour modifier ce dernier.
Dans le cas contraire cette majorité définie peut être celle de l'actuel article L.442-10 (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667337/2021-11-18) ou de l'ancien article L.315-3 (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006815500/1986-01-07) du Code de l'urbanisme.
Dans tous les cas une modification conventionnelle n'a pas besoin d'obtenir une autorisation administrative contrairement à une modification règlementaire.
Pour cela il suffit de lire attentivement les jurisprudences que je donne en lien dans ma précédente intervention.
Dans cette dernière je n'aborde que la modifications des clauses conventionnelles d'un cahier des charges qui peut contenir aussi des clauses règlementaires dont les modifications doivent être approuvée par l'autorité administrative.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Je le répète, une ASL n’a aucune qualité pour s’immiscer dans la gestion des propriétés privées.

Une interdiction de louer pour de courtes durée votée par l’assemblée générale d’une ASL n’a strictement aucune valeur.

Une personne morale ne peut décider quoi que ce soit que dans les limites de son objet. Or imposer à un propriétaire une restriction au droit d’usage de sa propriété est forcément en-dehors de l'objet de l’ASL qui doit être conforme aux dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Une ASL peut-elle vous obliger à vous faire vacciner contre la grippe ? Non, elle ne peut pas.
Peut-elle vous interdire de louer votre bien comme vous l’entendez ? Non, elle ne peut pas.

Donc si je résume, aucune clause des statuts ou du cahier des charges ne prévoient une modification.
Par ailleurs effectivement quand on y regarde l'ordonnance de 2004 je ne vois pas ce qui autorise l'ASL à gérer les lots individuels. Pourtant elle peut apparemment interdire certaines activités (commerce etc.). Commet cela se fait il ?

La future modification du cahier des charges, qu'ils ont prévu de voter en AGE samedi, prévoit une amende de 500 euros pour ceux qui loueraient, à récupérer directement sur les charges. Est ce légal ?
Par ailleurs on parle d'une maison dans un lieu de villégiature avec seulement 1 résidence principale sur 32 lots.L'agence immobilière qui nous a vendu la maison il y a deux ans nous dit que l'interdiction de location entrainerait une dépréciation des biens de l'ordre de 20 à 25%. L'ASL peut elle être condamnée à indemniser cette perte financière à la revente ?

Re,
Pour la jurisprudence (voir celle que j’ai données en lien) le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Donc pas de restriction.
Une ASL ne décide rien, se sont ses membres propriétaires (colotis) qui décident.
Une ASL est régie par ses statuts et éventuellement un cahier des charges qui est un document contractuel qui engage tous les propriétaires (colotis) entre eux pour toutes les clauses de droit privé (contractuelles) et éventuellement règlementaires (administratives) qu'il contient.
Le cahier des charges du lotissement de « sordoillet » autorisant les locations saisonnières, clause de droit privé, les propriétaires (colotis) réunis en assemblée peuvent décider à une majorité définie, sinon à l’unanimité, l’interdiction des locations saisonnières, clause conventionnelle de droit privé, qui engage tous les colotis entre eux.
Dans le cas où il existe des terrains, des équipements et des services communs, un lotissement peut être organisé, pour leur gestion et leur administration, en ASL ou sous le statut de la copropriété.
Dans tous les cas, éléments communs ou pas, il peut être établi un cahiers des charges concernant, en particulier, toutes règles de droit privé entre les propriétaires (colotis) qui peuvent être modifiées.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Effectivement, il peut exister des lotissements, avec cahier des charges, qui se sont pas en ASL parce qu'il n'y a pas d'équipements communs.

Pour autant, les colotis peuvent modifier le cahier des charges, contrat privé entre eux, selon les modalités définies par le cahier des charges, et à défaut, à l'unanimité.

Le cahier des charges peut éventuellement définir un objet, et alors les modifications devraient respecter cet objet, dont la nature n'est pas régie par l'ordonnance.

Dans le cas d'un lotissement avec ASL, il faudrait donc que les modifications du cahier des charges ne soient pas faites sous l'égide de l'ASL (si elles ne correspondent pas à l'objet de l'ASL), mais directement par les colotis entre eux.

L’interdiction de certaines catégories de chiens n’a rien à faire dans le cahier des charges d’un lotissement. Néanmoins, une telle interdiction étant d’ordre public, il ne servirait à rien de contester cette clause du cahier des charges.

En soi une clause pénale est légale. Mais en instituer une à une majorité qui ne soit pas l’unanimité enfreint la règle fondamentale selon laquelle un contrat n’engage que ceux qui y ont souscrit. Pourrait se poser la question de la possibilité de modifier le cahier des charges si celui-ci contenait une clause de révision autrement qu’à l’unanimité mais, comme il n’en contient pas, la question ne se pose pas. Si vous n’êtes pas d’accord avec ce qu’il est prévu de décider à la prochaine assemblée, il vous suffit de voter contre ou de ne pas participer à l’assemblée.

La clause qui sera peut-être adoptée par la prochaine assemblée générale pourra, si vous ne participez pas à l’assemblée ou si vous votez contre, être contestée de deux manières.

La plus sûre est la contestation par voie d’action dans le délai de prescription qui est de cinq ans.
Mais il vous sera aussi possible de vous contenter d’une contestation par voie d’exception dès que l’ASL tentera de mettre à votre égard à exécution la clause d’interdiction des locations de courte durée. En effet, selon l’article 1185 du code civil, l'exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n'a encore reçu aucune exécution.

Comme la maison est située dans un lieu ce villégiature et qu’il n’y a qu’une résidence principale sur trente-deux, il est difficile de comprendre quel serait l’intérêt de ceux qui voterait pour l’interdiction à l’exception du seul résidant permanent.

La question d’une indemnisation pour perte de valeur de votre bien ne se pose pas puisque vous avez le moyen de vous opposer à la résolution en projet.

Euh non, une ASL ne peut pas imposer n'importe quelle absurdité aux colotis. Comme indiqué par Nihilscio, une ASL ne peut prendre valablement de décisions que conformément à ses statuts et ses, qui ont une valeur contractuelle.

Elle ne peut insérer valablement dans son cahier des charges l'interdiction de porter des chaussons chez soi ou de mettre en location un bien. Et la Cour de cassation est d'accord avec cette opinion : l'ASL ne peut prendre des décisions contraires à son objet, peu importe ce qui est voté en AG.
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045652595

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Modératrice

Re,
Contrairement à « Rambotte » vous semblez occulter, autant l’une que l’autre, ce chapitre législatif (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006158645/2023-09-30/#LEGISCTA000006158645) et ce chapitre règlementaire (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074075/LEGISCTA000006158845/2023-09-30/#LEGISCTA000006158845) du Code de l’urbanisme.
Je vous invite à prendre connaissance, plus particulièrement, des articles L.442-7 et L.442-9 à L.442-11 pour comprendre ce qu’est un cahier des charges d’un lotissement et que ce dernier ne peut faire l’objet d’une ASL que dans certaines conditions (existence d’éléments communs) conformément à l’article R.442-7 (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006819522/2007-10-01).
Dans le cas où ces derniers existent l’on aura à faire à une ASL de lotissement et pour comprendre ce à quoi elle correspond il faut aller au point 5 du premier alinéa de l’article un de l’ordonnance 2004-632 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000623191/) par rapport à l’article 1 de la loi du 21 juin 1865 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006074259/) qu’elle a abrogée.
Vous constaterez que l’article R.442-7 du Code de l’urbanisme correspond bien au point 5 du premier article de l’ordonnance 2004-632 : « De mettre en valeur des propriétés. »
ASL ou pas les décisions concernant le lotissement sont prises par les propriétaires (colotis) : soit pour l’objet de l’ASL, si elle existe (article R.442-7 du Code de l’urbanisme précité), soit pour le cahier des charges contenant des clauses de droit privé (conventionnelles) ou de doit administratif (règlementaires) telles que les règles d’urbanisme.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

et que ce dernier ne peut faire l’objet d’une ASL que dans certaines conditions
Bref, ici cela semble être le cas puisqu'il y a une ASL.

Et s'il n'y a pas d'ASL, eh bien le vote de l'AG d'une association inexistante n'a aucun effet. Une ASL peut modifier sous certaines conditions son cahier des charges uniquement parce qu'elle a des statuts et des textes légaux qui le prévoient. Un groupe informel de copropriétaires ne peut pas imposer une modification du cahier des charges d'un lotissement sans l'accord de tous les concernés. Un contrat n'est pas une démocratie.

Vous constaterez que l’article R.442-7 du Code de l’urbanisme correspond bien au point 5 du premier article de l’ordonnance 2004-632 : « De mettre en valeur des propriétés. »
Non, je ne constate pas, cet article parle de l'engagement du lotisseur à constituer une ASL.

Et oui, une ASL peut avoir pour objet de mettre en valeur des propriétés. Quel rapport avec le sujet ?

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Modératrice

Que vient faire ici une AG ?

Un cahier des charges est un contrat privé entre des parties (ici des colotis).

Les parties à un contrat ne sont pas obligées de se constituer en une personne morale de type associative régie par telle ou telle loi pour ensuite tenir une AG en vue de modifier leur contrat.

Elle décident directement de faire un avenant à leur contrat.

Ici, en présence d'une ASL, les colotis peuvent donc décider, éventuellement selon les règles de leur contrat, et sinon unanimement, de modifier leur contrat "cahier des charges", sans que ce soit sous l'égide de l'ASL, et sans formalisme d'AG d'ASL, ni d'AG tout court.

Pour apporter cette réponse, je me suis amusé à poser la question "comment modifie-t-on un cahier des charges d'un lotissement quand il n'y a pas d'ASL ?" La méthode sans ASL n'a aucune raison de ne pas fonctionner en présence d'une ASL, qui n'a des pouvoirs que pour ce qui la concerne.

Et je viens de demander "cette méthode fonctionne-t-elle en présence d'une ASL, si les modifications sont hors champ de l'objet de l'ASL ?".

Les réponses, dont il faut toujours se méfier, me paraissent cohérentes et logiques.

Re,
Dans une ASL, qui n'est pas une copropriété il n'y a pas de copropriétaires, il n'y a pas non plus d'assemblée générale, comme dans une copropriété, qui décide de tout (article 17 de la loi du 10 juillet 1965).
C'est l'ASL qui est propriétaire des terrains et des équipement communs (article R.442-7 du Code de l'urbanisme) et non pas ses membres, comme le sont les membres d'un syndicat des copropriétaires (confusion de votre part).
Au vu de l'article 9 de l'ordonnance 2004-632 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006479033/) l'assemblée des propriétaires, membres de l'ASL, désigne les membres du syndicat, qui est le pouvoir décisionnaire principal, et subsidiairement modifie les statuts et donne quitus aux membres du syndicat pour leur gestion et leur administration.
Il n'y a aucune obligation pour le président, membre du syndicat (articles 4 et 9 de l'ordonnance 2004-632 et articles 4 et 5 du décret 2006-504), de convoquer tous les ans une assemblée et dans les ASL à petit budget il serait suffisant de convoquer tous les trois ans (mandat le plus courant pour les membres du syndicat) et de notifier les charges au même rythme ; ce qui n'empêche pas le président de convoquer à tout moment pour prendre une décision du ressort de l'assemblée ou concernant le cahier des charges.

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Que vient faire ici une AG ?
Bonjour Rambotte, les adhérents à une ASL doivent se réunir en assemblée générale pour prendre certaines décisions, les statuts en organisant les modalités.

Comme dans toute association l'AG ne peut prendre que des décisions conformes aux cadres légal et statutaire.

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Modératrice

Re,
Au vu des articles 3 de l'ordonnance 2004-632 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000623191/) et du décret 2006-504 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000637453/2021-10-06/) le terme « adhérent » n'est utilisé qu'a la création d'une ASL autre que de lotissement ; en fait c'est le propriétaire du ou des immeubles qui fait adhérer ces derniers vu que les droits et obligations leur sont attachés.
Dans le cas d'une ASL de lotissement les immeubles sont intégrés d'office dans le périmètre de l'association, généralement par une clause du cahier des charges en référence à l'article R.315-6 du Code de l'urbanisme (actuel article R.442-7).

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Ex-membre d'un conseil syndical coopératif et actuel membre d'une ASL.

Bonsoir,

Mais d’oû vient l'idée d'interdire les locations saisonnières ?

Si " on parle d'une maison dans un lieu de villégiature avec seulement 1 résidence principale sur 32 lots.", combien ne louent pas leur résidence secondaire ?

Un risque que ça passe si voté au 2/3 ?

Un bien immobilier n'a pas de personnalité juridique et n'adhère à rien. L'acquisition d'un bien faisant partie du périmètre d'une ASL entraîne une obligation d'adhérer à l'association. La cession d'un bien fait perdre la qualité d'adhérent.

Et c'est justement en leur qualité d'adhérents que les propriétaires des biens concernés ont des droits et des devoirs dans l'association.

Une association étant automatiquement dissoute si elle ne comporte qu'un seul adhérent, ce serait assez malcommode que seuls les "fondateurs" puissent avoir la qualité d'adhérent.

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Modératrice