Renouvellement de bail commercial

L’article L145-33 du code de commerce ne mentionne pas la valeur locative fiscale qui ne correspond pas à grand-chose.

Si le prix du marché est 1 000 €, il faut demander 1 000 € et non seulement 800. Pourquoi faire un cadeau au locataire ? Il faut même lui demander 1 200 € dans l’espoir d’obtenir 1 000.

Si le locataire ne veut pas payer plus de 800 €, le choix est soit de céder soit d’obtenir une décision de justice qui aurait une bonne chance d’être plus plus favorable.

Il est important d’être bien renseigné, ce qui peut se faire en interrogeant les professionnels locaux.

C'est vrai et je me dis : si j'augmente juste suivant les indices successifs depuis la signature du bail, en fait je m'assieds sur la possibilité que m'offre le déplafonnement d'un bail très ancien, ce qui serait quand même bête !
Vous allez penser que je suis vénale.... mais je veux juste partir sur une base qui correspond à la réalité !
J'ai fait beaucoup de cadeaux financiers à ce locataire et d'autres et comme on dit : trop bon trop....
Alors je me rebelle Ras le bol d'être la gentille d'autant que s'ils peuvent me la mettre à l'envers....

Bonjour
J'attendais d'avoir du solide pour revenir vers vous....
Mais je pensais vous faire part d'un point plutôt favorable

J'ai pris contact avec le nouveau syndic que l'immeuble qui est aussi gestionnaire de biens immobiliers qui semblait avoir la même idée sur la question, proposer un loyer et voir après si le locataire faisait une action auprès d'un juge.

Je tombe à la renverse :
Leur avocate dit que l'article L145-34 du Code de Commerce limite l'augmentation du déplafonnement de loyer à 10% par an !
Donc pour arriver au loyer moyen actuel pratiqué il me faut 8 ans

Voila je croyais avoir bien avancé mais finalement je suis encore dans le flou le plus complet....

Cet article m'enlève tout espoir de monter mon loyer à hauteur de ce qu'il se pratique ?

Merci de me lire et me dire ce que vous pensez de cet article, j'ai le moral dans les chaussettes (que je ne porte pas vu le beau temps dans la Drôme )

Bonjour

J'ai trouvé :

Le déplafonnement du loyer du bail commercial - Guide Complet (legalplace.fr)

Attention : La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (aussi appelée loi Pinel) instaure un mécanisme de lissage du loyer en cas de déplafonnement. L’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce prévoit en effet une limitation annuelle de 10% à l’augmentation du loyer découlent du déplafonnement. C’est en quelque sorte un “plafonnement du déplafonnement”, qui s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Le bail ayant été signé en décembre 1996 il me semble que la limitation annuelle de 10% n'est pas applicable en l'espèce ?

Merci de m'indiquer si je suis dans le vrai ou pas

Bonjour,

L’avocat de votre locataire a raison, la hausse du loyer sera progressive. Si le loyer actuel n’est que la moitié du loyer correspondant au marché, le rattrapage durera dix ans. Mais
il faudra tout de même déterminer la valeur locative, judiciairement s’il le faut, parce que sans cela, il n’y aura pas de rattrapage possible.
Ce plafonnement s’applique à tout renouvellement de bail depuis 2014. Il s’appliquera au renouvellement de votre bail en 2022.

Merci pour votre réponse.
Je pensais pas me scier la branche sur laquelle je suis assise en ne pratiquant pas d'augmentation tout au long du bail.... Faire cadeaux pendant des années, ça m'apprendra !
Bon de toutes façons je vais demander un nouveau loyer plus élevé et comme il veut vendre il faudra passer par la case procédure... Je le bloque un moment. De plus il vend bail tous commerces alors que dans le bail il y a une exclusivité...
Quel professionnel pour déterminer la valeur locative svp ?

Pour demander un loyer plus élevé, il est indispensable de justifier la hausse demandée. Il faut rédiger un mémoire à cet effet.

Votre locataire ne peut de son propre chef vendre un droit au bail tous commerces alors que le bail en cours stipule un domaine d’activité à exercer dans le local. S’il veut une extension ou une déspécialisation, il doit suivre les procédures prévues aux articles L145-47 et suivants du code de commerce. S’il a fait valoir ses droits à la retraite, il peut de droit obtenir une déspécialisation mais en contrepartie vous pouvez obtenir une hausse du loyer correspondant à l’avantage procuré par le changement des activités autorisées. Si vous envisagez une procédure judiciaire, vous devrez obligatoirement être représentée par un avocat.

Merci Nihilscio

Je pense avoir compris (ça a été long....) pourquoi il existe ce fameux plafonnement à 10%.
Il est vrai que si un propriétaire à la fin d'un bail peut demander une hausse de loyer importante, cela peut mettre en péril une activité.
Pour autant quand un loyer n'a pas connu d'augmentation depuis 1997 il est difficile d'entendre que l'augmentation ne sera que de 10%.
J'ai pris un rv avec un avocat spécialisé semaine prochaine (celle que j'avais consulté n'avait pas évoqué du tout cette disposition ou une autre et je n'avais pas avancé du tout sur rien).
Je suis allée au Centre des Impôts pour me faire remettre un document sur lequel figure la valeur locative : 10585€ donc bien au-dessus des 460€ de loyer mensuel soit 5520€.
Une agence est chargée de ventre le local commercial :
1 annonce comme boulangerie pâtisserie (le matériel est parti dans son autre boulangerie) mais bail neuf tous commerces
1 annonce comme droit au bail tous commerces
Et ne tarie pas d'éloge sur le bien (j'ai appelé pour faire mon enquête)
Mon locataire a également agrandi le magasin sans que je ne puisse en connaitre la surface sur le laboratoire/fournil de production (qui n'en est plus un) ET sans m'en informer et donc le calcul des impôts fonciers n'est plus tout à fait justes (la valeur n'étant pas la même pour le magasin que les laboratoires).

J'espère qu'avec ces éléments je pourrais obtenir un loyer raisonnable. Je ne suis pas dans une démarche d'étrangler ce locataire ou un autre !