Fond de travaux ALUR

Bonjour,

Je tiens à vous remercier pour vos réponses.
Veuillez trouver ci-joint le règlement de copro dans lequel la maison individuelle est définit par le lot 22 / lot 23 (Batiment B).

http://s385996254.onlinehome.fr/S22C-6e20083110350.pdf

N'ayant pas assez de connaissances légales et juridiques, je souhaite avoir plus de précisions à ce sujet.

Dans l'attente de votre retour.

Cordialement,

Votre document n'est pas anonymisé.
Ce n'est pas un règlement de copropriété.
Vous devriez consulter un avocat pour comprendre en détail votre RDC.

Bonjour,

L’insatisfaction de se trouver en copropriété alors qu’on est propriétaire d’une maison individuelle est fréquent et bien compréhensible. Il est évident que la copropriété est organisée autour du bâtiment collectif et profite très peu au propriétaire de la maison individuelle. La sortie de la copropriété est envisageable mais peut être très compliquée dès lors qu’il y a des éléments communs, canalisations notamment, et enclavement. La sortie de la copropriété implique alors la mise en place de servitudes.

Pour répondre précisément à la question posée qui porte sur le fonds de travaux, il faudrait connaître les réponses à ma dernière question.

Le plus souvent, les contributions au fonds de travaux sont appelées selon la grille de répartition des charges générales. Parfois c’est la seule inscrite dans le règlement de copropriété et alors les choses sont très simples. En l’espèce, il y a deux grilles de charges : charges générales et charges bâtiment. C’est ce qui ressort de la clause du règlement de copropriété qui a été citée : chaque bâtiment supportera les charges inhérentes. Seules les taxes et impositions éventuelles concernant l'ensemble de la copropriété générale seront réparties au prorata des millièmes généraux.

Observation : ce règlement de copropriété est peut-être antérieur à l'entrée en vigueur de la loi de 1965. Les frais d'administration doivent aussi être répartis au prorata des millièmes généraux.

S’il n’y a jamais de gros travaux que sur le bâtiment collectif, le propriétaire de la maison individuelle alimente le fonds de roulement et sa contribution ne sert à rien, ni à lui, ni aux copropriétaires du bâtiment.

Rien n’interdit d’appeler les contributions au fonds de travaux sur une autre grille de répartition que celle des charges générales. En l’espèce il y aurait lieu de les appeler selon la grille de charges bâtiment. C’est l’assemblée générale qui décide. Au-delà d’un certain seul déterminé à l’article 14-2-1, qui est celui du montant des charges annuelles, l’alimentation du fonds de travaux n’est plus obligatoire. Il me paraît logique que, lorsqu’un copropriétaire ne profite jamais du fonds de travaux, il puisse exiger de cesser d’y contribuer lorsque le montant cumulé de ses contributions atteint le montant de sa quote-part de charges annuelles. Je n’ai pas connaissance de jurisprudence sur ce point. Une telle exigence reposerait sur la nullité d'une clause sans contenu (article 1128 du code civil).


Non.

1. Le règlement de copropriété dit clairement le contraire. Il y a individualisation des charges d’entretien, le bâtiment collectif d’un côté, la maison individuelle de l’autre.

2. Cette individualisation est conforme à l’article 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
La maison est une partie privative. Elle n’est pas gérée par le syndicat et le fonds de travaux ne peut être mis à contribution pour son entretien.

Bien que ce ne soit pas prévu par le plan comptable, il est indispensable de conserver l’historique des mouvements avec les quotes-parts des copropriétaires. Certes, lorsque les entrées et les sorties se font toujours selon la même grille de répartition, il n’est pas nécessaire d’individualiser le compte 105 comme cela se fait pour le compte pour le compte 450 mais c’est indispensable s’il en est autrement. Il faut alors tenir à jour le solde de la quote-part du fonds de travaux de chaque copropriétaire.

Dès lors qu'il y a des charges spéciales, le compte 105 doit avoir des sous-comptes individuels par lot. Ainsi les crédits doivent être faits selon les tantièmes généraux, et les débits selon les tantièmes spéciaux.

Certains syndics ont longuement trainé la patte sous prétexte que leur logiciel ne savait pas faire ce calcul différencié...

Chaque année, l'annexe 8 à la convocation de l'AG doit présenter la quote-part de fond travaux enregistrée pour chaque lot.

Je viens de prendre connaissance du document pdf mis en ligne.

C’est un modificatif datant de 1985 à l’état descriptif de division et règlement de copropriété initial datant de 1959. Il faudrait se procurer ce dernier document pour avoir toutes les informations.

On peut néanmoins comprendre que la copropriété comprend quatre bâtiments.

Bâtiment A: immeuble sur rue de quatre étages, lots 1 à 20
Bâtiment B : maison de deux étages, lots 22 et 23
Bâtiment C : lots 24, 25 et 26
Bâtiment D : lots 27 à 30.

Mais il manque les quotes-parts de parties communes qui ne sont qu’évoquées page 4 : « Etant ici indiqué qu’à chaque lot de la co-propriété il a été attribué une quote-part indivise des parties communes générales, en ce compris le terrain.»

La maison du fond, bâtiment B, étant répartie en deux lots, le gros œuvre de la maison est partie commune mais spéciale aux deux copropriétaires. Le fonds de travaux peut éventuellement être utilisé pour des travaux sur le bâtiment B, mais dans la limite des contributions des deux copropriétaires concernés. En aucun cas ces deux copropriétaires ne peuvent être contraints à participer via le fonds de travaux au financement de travaux sur le bâtiment A.


Ce n'est malheureusement pas prévu dans le plan comptable mais, vous avez raison, comme il faut faire figurer les soldes dans les synthèses de comptes, c'est indispensable.

Bonjour,

Merci infiniment pour vos réponses.
Cela m’a beaucoup aidé.

Bonne journée

Bonjour,

Merci infiniment pour vos réponses.
Cela m’a beaucoup aidé.

Bonne journée