Application d'une clause réputée non écrite

Oui c'est cela, car la grande différence entre lui et les autres copropriétaires est déjà que lui n'a pas besoin du passage, l'extinction de sa servitude n'entrainerait pas de dévaluation réel de son bien. Mais surtout car ses locataires (les gérants du restaurant) utilisent la courette non pas pour accéder à leur bien, comme le titre de leur servitude le permettrait si elle était légale, mais bien essentiellement pour squatter cette courette et l'utiliser comme une arrière-cour du restaurant, ce qui n'est pas la même chose, avec toutes les nuisances qui s'en suivent.

Face à des gens aussi malhonnêtes, les attaquer sur les nuisances ou l'utilisation abusive de cette courette ne changerait rien, même un jugement prononcé par un juge ne les arrêterait pas. Il y aurait certes une amélioration pendant quelques jours ou semaines mais ils finiront toujours par revenir à la charge. Tant qu'ils auront le droit d'ouvrir la porte de cette courette ils continueront le squatte et les nuisances. Je comprends que cette situation peux vous paraitre ubuesque, mais j'habite à Aubervilliers dans le 93, les lois de la république ne s'appliquent pas de la même façon ici que dans le reste de la France (surtout quand on n'est pas issue de la communauté magrébine).

J'avais également signalé dans un autre post qu'ils squattent ma cave du fait d'une autre servitude de passage qu'ils ont cette fois dans ma cave pour l'accès aux compteurs d'eau, et donc l'impossibilité pour moi de changer la serrure de ma cave sans leur donner la clé. A ce jour ma cave est toujours squattée par le restaurant pour la 6eme fois en 3ans.

Donc le problème n'est pas tant d'arriver à faire qu'ils arrêtent de squatter la courette ou ma cave, car j'arrive régulièrement à les déloger (grâce au syndic, à des huissiers, ou encore au propriétaire des murs du restaurant), mais plutôt à faire qu'ils n'y reviennent plus, ce qui n'est pas exactement la même chose et est beaucoup plus compliqué.

Donc soit j'arrive à faire condamner la porte de cette courette pour le restaurant, soit j'oblige par une procédure le propriétaire des murs du restaurant à casser le bail et à changer de gérants (ce qui risque de prendre des années).
Il n'y a malheureusement aucune autre solution pour arrêter les nuisances et empêcher les squatteurs de revenir, a part peut-être déménager et vendre mon bien (pour une bouchée de pain car celui-ci subit bien évidemment une forte dévaluation du fait de ces squatteurs et des nuisances associées)

Je reconnais bien la même situation que vous évoquez à répétition sur divers forums.

Vous cherchez des solutions alambiquées et à moindre coût et çà ne marche pas. Facile ensuite de dire que la justice ne s'applique pas dans votre département (!)

Pourquoi n'avez vous pas missionné un avocat pour traiter ces litiges et faire valoir vos droits ?

Je reconnais bien la même manière désinvolte de dénigrer à répétition les propos des gens qui ne pensent pas comme vous

J'ai poster seulement deux post sur ce forum à deux mois d'intervalle, donc dsl pour la répétition... Et si mes post vous ennuis vous n'êtes pas obligé d'y répondre. Ce n'est pas un site de rencontre ici, si vous n'avez pas de réponses pertinentes à donner ce serait peut être mieux de se taire.

C'est le problème des forums sur internet, beaucoup de gens qui pensent tout savoir, et qui n'ont surement pas grand chose à faire de leur vie, viennent polluer les discussions en donnant leur avis bidon. Au détriment de ceux, que je remercie grandement, qui tentent vraiment d'apporter leur expertise dans le domaine en question, afin d'aider les demandeurs. Je suis moi-même inscrit sur d'autres forums en lien avec mes domaines de compétence (ingénierie) et je ne répond tout simplement pas si je ne sais pas.


Vous pouvez penser que c'est alambiqué de faire constater la réglementation par ma copropriété, et donc simplement de demander a ce que cette servitude de passage contraire à la loi ne soit pas appliquée, mais ce n'est pas mon avis ni celle des avocats que j'ai consulté. A vous lire il serait plus simple de lancer une procédure judiciaire couteuse et qui durerai des années.

Je vais surement, je vous l'accorde, finir pas passager par la case tribunal si je n'arrive pas à régler mon litige à l'amiable. Dsl de ne pas être un va-t-en-guerre et de tenter de privilégier une solution amiable plutôt que d'entrainer toute ma copro dans une procédure judicaire.

Si vous avez des (!) avocats qui sont d'accord avec votre interprétation de cette servitude, embauchez les pour de bon !
C'est facile pour eux de dire "oui oui vous avez raison" et de vous laisser vous débrouiller avec des discussions sur des forums...

La suite c'est : vous leur demandez un devis, une convention d'honoraires et en avant pour le tribunal. Sinon effectivement vous en avez pour des années.

Je maintiens que votre histoire je l'ai lue plus de 2 fois sur plusieurs forums, sans plus de réponse adaptée ... mais peu importe.

Bon courage pour la suite.

Je vous transmet ci-joint la même question posé aujourd'hui sur un blog d'un avocat spécialisé en droit de l'immobilier et traitant des servitudes de passage:



Donc mêmes questions posées que sur ce forum, et pourtant la réponse que me donne ici l'avocate est disons.... plus clair lol

Elle n'a pas précisé la majorité nécessaire pour "acter" l'absence de cette servitude...
Elle parle aussi de "mise en conformité du règlement de copropriété" et vous pouvez aussi lui demander aux frais de qui.
Et je répète qu'il est facile de vous donner raison dans un forum, mais qui vous représentera au tribunal en cas de contestation ?

Bonjour Jorette,
Je ne parlerai ni de courette ni de restaurant.
Vous avez la loi nationale (65-557 par exemple) et la loi privée (votre RCP).
Dans le principe, la loi privée peut compléter ou remplacer la loi nationale, pour ce second cas, limité à l'absence d'Ordre Public.
Pour décider qu'une loi privée contredit une loi nationale, il faut passer par un Tribunal. Ni le citoyen ni le groupe de citoyens ne peut interpréter la loi nationale et la faire appliquer.
Dans votre cas, si vous voulez faire changer la loi privée, il suffit de le demander à ceux qui l'ont établie/acceptée : le Syndicat. Si le Syndicat accepte sur votre seule "demande", tant mieux. Si le Syndicat refuse, il faudra passer par la case précédente, le tribunal.
Et si le tribunal décide, le Syndic sera obligé de faire procéder à la modification de la loi privée "non conforme".

Donc, si vous savez avoir l'approbation de la majorité du Syndicat (majorité à préciser, bien sûr), pas la peine de vous embêter avec une action en justice. Décision AG, action en modification du Syndic, nouveau RCP. Du fait de la disparition de la clause protectrice, le Syndic pourra agir contre "le contrevenant".

Subsiste le problème de la majorité, et il est assez épineux. Modifier les conditions de jouissance d'un lot, au regard de l'article 26 semble complexe. Si l'unanimité est requise, il suffira que le contrevenant vote contre. Si une telle décision est juste interdite, vous êtes coincé.

Alors que modifier un RCP qui n'est pas conforme à la loi ou à une décision de tribunal peut se faire sous article 24.

Il peut s'en déduire que sauf action au Tribunal, une simple "action" auprès de l'AG ne donnera rien du fait de majorité inatteignable ou d'impossibilité légale.
C'est peut-être cette part de raisonnement qui fait défaut dans l'analyse de la célébrité que vous citez.

Mais ce n'est qu'un AVIS.

La clause du règlement de copropriété donnant une servitude de passage sur la courette porte sur des droits réels de quelques copropriétaires seulement. Ce sont ces quelques copropriétaires seulement qui ont qualité pour apprécier la régularité de cette clause. Le syndicat n’a rien à voir dans cette histoire. Cela peut paraître bizarre mais c’est ainsi. Il n’y a pas à demander l’avis de l’assemblée générale. L’AG ne serait saisie que pour l’autorisation de modifier formellement le règlement de copropriété une fois que l’extinction de la clause serait acquise soit par accord conclu entre les quelques copropriétaires concernés soit sur décision judiciaire. Cela se vote à la majorité de l'article 24.

Finalement le litige a pour objet une porte qui pourrait être condamnée puisqu’il existe un autre accès. En pratique il faudrait adresser des réclamations au propriétaire des murs du restaurant et à l’exploitant du restaurant. L’argument de l’incompatibilité de la servitude avec le régime de la copropriété pourrait être utilisé pour faire pression.

Sur la question théorique, je ne suis toujours pas convaincu. La question des servitudes en copropriété a été controversée dans le passé. L’existence de servitudes avait longtemps été jugée incompatible avec le régime de la copropriété avant un revirement de jurisprudence l’admettant entre deux lots mais non sur les parties communes, cela ayant été récemment entériné dans la loi. Pour qu’il puisse y avoir servitude, il faut qu’il y ait deux fonds distincts appartenant à deux propriétaires distincts. Quand est défini un droit de passage sur une partie commune à jouissance privative, qui doit le passage, le syndicat des copropriétaires ou le détenteur de la jouissance privative ? A mon sens, c’est le détenteur de la jouissance privative et la servitude est alors bien établie entre deux fonds distincts appartenant à deux copropriétaires distincts. Le refus de cette solution peut avoir pour conséquence de mettre en question la jouissance privative : si, pour accéder à ses parties privatives enclavées un copropriétaire doit passer par une partie commune donnée en jouissance privative à un autre copropriétaires, de deux choses l’une : soit il bénéficie d’une servitude sur la partie commune à jouissance privative, soit il exerce tout simplement son droit d’usage d’une partie commune qui ne peut être laissée à la jouissance privative d’un autre copropriétaire car il ne saurait être question de l’empêcher de jouir de son lot conformément à sa destination.

Belle contradiction.

Evidemment, il n'y a pas d'autre raison de demander l'avis de l'AG que pour faire modifier le RCP suite à la décision du tribunal. Comme je l'ai indiqué, tout autre chemin conduit à une impasse.

La seule complexité est si le Syndicat vote contre la modification imposée par le Tribunal !

En fait, toute condition particulière associée à un lot dans le RCP, comme une jouissance exclusive, un droit de passage ou autre, est attachée à des lots. Le problème de modifier quoi que ce soit ne peut donc se régler "individuellement" entre les copropriétaires concernés. Il ne peut se régler qu'au niveau de l'AG, en se posant la question de subsidiarité.
Quand on parle d'accord entre propriétaires, cela peut se conclure par un acte sous seing privé. S'il s'agit de copropriétaires, ce n'est pas possible et il y a forcément des implications d'une décision, prise dans le contexte d'une AG "extraordinaire", sur le RCP et donc sur les "avantages" attachés à des lots donnés et qui le resteront.

Non.

1. Question de fond.

Il est inscrit dans le règlement de copropriété que le copropriétaire A a un droit de passage sur la courette dont le copropriétaire B a la jouissance privative. B conteste ce droit de passage. Cela ne concerne que A et B. Le syndicat n’a pas à s’en mêler et l’assemblée n’a pas qualité pour voter sur cette question.

2. Question de forme tout à fait subsidiaire et accessoire.

Supposons que le litige entre A et B soit réglé, soit que A ait renoncé à son droit de passage, soit que le tribunal ait tranché en déclarant ce droit nul et non avenu.
Supposons que A ou B souhaite ensuite voir supprimée la mention du droit de passage dans le règlement de copropriété. Ils doivent demander à l’assemblée générale de décider d'une correction, purement matérielle, du règlement de copropriété.
Si l'assemblée accepte, parfait, le règlement de copropriété est modifié par acte notarié.
Si l’assemblée refuse, c’est sans conséquence. La mention du droit de passage restera inscrite dans le règlement de copropriété mais A ne pourra pas s’en prévaloir, la question ayant de toute façon été réglée. A ou B peuvent toutefois contraindre judiciairement le syndicat à la correction matérielle du règlement de copropriété en dépit du refus de l'assemblée générale.

On peut d'ailleurs observer que le syndicat des copropriétaires n'était pas partie dans l'affaire traitée par l'arrêt de cassation de cassation du 23 septembre 2021 n°19-22.556.