Promesse de vente

J'apporte une précision :
- avec le compromis, les deux parties sont engagées et peuvent donc théoriquement faire forcer la vente en justice si l'autre se désiste ;
- avec la promesse unilatérale de vente, seul l'acheteur peut envisager de faire forcer la vente ; si l'acheteur renonce à acquérir le bien, l'indemnité ne sera due que si le contrat le prévoit.

En pratique, en cas de désistement sans justification ça se règle plutôt par une indemnité. Forcer la vente d'un bien immobilier exige une procédure longue.

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Modératrice

Bonjour,

A 2 semaines de signer un compromis de vente, le futur acquéreur revient sur sa décision et m'indique ne plus vouloir signer un compromis de vente.

A la place, il est d'accord de signer une promesse de vente dont la date de validé correspondra à l'échéance à laquelle il doit décider de lever son option d'achat, soit le 29 décembre.

Le hic, c'est qu'il refuse le versement d'une indemnité s'il venait à ne pas lever son option d'achat à l'échéance de la date butoir.

Cependant, l'offre d'achat indiquait le versement d'un acompte de 5%. Pour corser la chose, l'offre indique tantôt un compromis de vente, tantôt un avant-contrat de vente

L’acquéreur est-il dans son droit en invoquant un flou dans la rédaction du type d'avant-contrat de vente, puisqu'un avant-contrat de vente peut être aussi une promesse
de vente ?

Si l'acquéreur reste sur ses positions (promesse de vente sans clause d'indemnité) et moi sur les miennes (compromis ou promesse de vente avec clause d'indemnité) que sera le dénouement ?

Dans l’intervalle (soit jusqu'au 29 décembre), il me semble que je ne pourrais pas accepter l'offre d'un autre acquéreur. Exact ?

Bonjour,
Donc cette personne vous a fait une offre d'achat ? L'avez-vous acceptée ? Si oui, l'acheteur est engagé.

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Superviseur

Bonjour,

Comme déjà dit, l'acquéreur est engagé par ce qu'il a écrit ... et ceci semble quand même assez flou. Et il lui restera toujours 10 jours pour se désister après la signature de l'avant contrat (promesse ou compromis) sans justificatif et sans pénalité.

Le vendeur est engagé s'il a accepté l'offre d'achat. Sinon il peut vendre à un autre candidat sans aucun problème.

Etes vous assisté par un notaire ? Parce que vos nombreuses questions montrent votre manque de connaissances qui pourrait vous mettre en difficulté.

Quand on s’engage tout en ayant la faculté de se rétracter, en fait on n’est engagé à rien.
Il est clair que votre acheteur vous mène en bateau depuis le début et que vous n’arriverez à rien avec lui.
Si vous voulez vraiment vendre, coupez court avec ce plaisantin.
N’acceptez aucune offre d'achat. Cela n’apporte que des ennuis. Invitez seulement verbalement à négocier un compromis dans la semaine.
Si, lors de la négociation du compromis vous ne parvenez pas à vous entendre mettez fin à la négociation. L'exigence d'une promesse unilatérale sans indemnité d'immobilisation n'est pas acceptable.

Pourquoi parlez-vous du 29 décembre ?

Autre question concernant l'ordre de prévalence des documents de vente :

Lorsque le compromis de vente ou la promesse de vente a été signé par le vendeur et l'acquéreur, l'offre d'achat signée précédemment devient-elle caduque ?

Le 29 décembre, c'est la proposition de date de signature de l'acte authentique chez le notaire.

Lorsqu’un contrat complet, promesse bilatérale ou unilatérale, peu importe, a été conclu, il emporte novation des engagements antérieurs : article 1329 du code civil. L’offre de vente est devenue caduque. Seul compte le contrat qui a été conclu.

Vous n’avez pas encore conclu le compromis mais vous avez déjà arrêté une date limite pour l’acte authentique. C’est complètement aberrant.

Quel était exactement le contenu de l’offre ? L’avez-vous acceptée ?

Si vous ne l'avez pas acceptée, vous n'êtes engagé à rien.

Si vous l'avez acceptée, qu'elle portait sur la signature d’un compromis, c’est à dire une promesse bilatérale de vente, et que maintenant l’acheteur ne veut plus s’engager par une promesse bilatérale, alors vous n’avez aucune obligation d’accepter de vous engager dans une promesse unilatérale, même si vous avez accepté l’offre.

Le compromis de vente n'est pas encore signé, donc son contenu peut être encore modifié.

Je rencontre mon notaire cette semaine pour discuter de tels et tels points.

A quel moment la date de signature pour l'acte authentique est elle "figée" ?

Elle est figée lorsque les parties se sont entendues pour fixer une date limite.

Avec ce qu'on sait de votre affaire, on reste dans le flou le plus total. Il est néanmoins clair que votre acheteur veut vous mener en bateau.

Comme indiqué auparavant, j'ai accepté l'offre d'achat de l'acquéreur.

Cette offre indique qu'un avant-contrat sera signé par l'acquéreur et le vendeur au plus tard le 13 octobre.

Si au 13 octobre, l'avant-contrat n'est toujours pas signé, l'acquéreur est-il toujours dans l'obligation de maintenir / réitérer son offre; le vendeur est-il dans l'obligation d'accepter l'offre avec une autre date de signature ?

Ayant accepté l'offre, vous êtes tous les deux engagés pour finaliser cette vente.
L'acquéreur peut se désister à tout moment et ne sera donc plus engagé après soit un désistement formel, soit la date limite de validité de son offre, ou dans les 10 jours suivant la signature d'un avant contrat.
Vous n'avez plus aucune possibilité de vous rétracter. Vous êtes maintenant à la merci de cet acquéreur que votre notaire devra sommer de se prononcer si rien n'est signé avant le 13 octobre.
Vous êtes bloqué et ne pouvez vendre à personne d'autre en attendant.

Le 4 septembre vous disiez n’avoir pas encore accepté l’offre d’achat en je vous mettais en garde contre le risque de le faire.

Vous vous êtes engagé envers l’acheteur en acceptant son offre d’achat. L’acheteur, lui, qui a un droit de rétractation, n’est engagé à rien. Il peut se désister quand il veut et vous mener en bateau comme il veut, ce qu’il fait depuis deux semaines. Si l’avant-contrat n’est toujours pas signé le 13 octobre, l’acquéreur n’a aucune obligation de maintenir ou de réitérer son offre. En revanche vous, vous vous êtes lié les pieds en acceptant l’offre. A quoi ? Je ne sais pas. C’est vous qui savez si vous avez lu l’offre avant de l’accepter.

J'ai accepté l'offre d'achat car son contenu répondait à ce que je souhaitais, à savoir le montant de la transaction et la date pour la signature de l'acte authentique.

Même si je n'avais pas accepté cette offre, l'acquéreur aurait toujours eu la possibilité de se rétracter sous 10 jours après signature de compromis de vente.

Pour le moment, je ne suis pas lésé. Un rétractation de l'acquéreur est du domaine du possible pour n'importe quel vendeur, offre d'achat signé ou pas.

Bien entendu, je dois rester vigilant sur le contenu du compromis de vente. So far, so good (les cinéphiles reconnaîtront).

Bonjour,

Mon acquéreur m'indique que l'achat se fera dans le cadre d'une SCI qu'il est en train de créer.

Est-ce que pour le vendeur cela amène des risques ou tout au moins d'être davantage vigilant - sur quel(s) point(s) ?

L'acquéreur indique également que l'acompte/ dépôt de garantie ne sera déposé "au plus tard dans les 15 jours à compter de la signature du compromis de vente".
J'aurais préféré le jour de la signature du compromis de vente.

Un dépôt de garantie n'étant pas obligatoire, je pense que je ne peux pas l’exiger. (Ces 15 jours de délai excède le droit à rétractation. Donc, s'il y a rétractation dans les 10 jours, l'acquéreur n'aura pas à réclamer le remboursement du dépôt de garantie).
Je comprends sa position;
Acquéreur et vendeur "jouent' chacun leur partie.

Merci par avance pour vos commentaires.

A savoir :
Article L271-2
Version en vigueur depuis le 08 août 2015
Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 210
Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours.

Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.

Traduction, svp !

Ca veut dire que le dépôt de garantie/ séquestre peut être reçu par mon notaire ?

Nihilsicio écrivait plus haut: L'exigence d'une promesse unilatérale sans indemnité d'immobilisation n'est pas acceptable.

Oui le notaire peut recevoir le séquestre.
Mais attendez de passer les 10 jours de rétractation.

C’est parfaitement légal mais c’est accepter que l’acheteur ait le beurre sans avoir à donner l’argent du beurre.

En signant une promesse de vente, vous immobilisez votre bien. Si la promesse est unilatérale, le contrat est déséquilibré en faveur de l’acheteur parce que vous lui réservez votre bien tandis que lui peut se désister tant qu’il n’a pas levé l’option. Pour qu’un tel contrat soit tout de même équilibré, il est généralement convenu que l’acheteur qui se désiste laisse en compensation au vendeur une indemnité dite indemnité d’immobilisation.

En pratique, promesse unilatérale avec indemnité d’immobilisation ou promesse bilatérale, cela revient finalement quasiment au même pour les parties et le plus usuel est la promesse bilatérale.
La petite différence est qu’avec la promesse unilatérale, l’acheteur conserve la faculté de ne pas mener l’affaire jusqu’au bout et d’abandonner en cours de route, même s’il doit laisser une indemnité au vendeur, ce qui lui coûte cher, tandis qu’avec la promesse bilatérale, l’acheteur est en droit de forcer la vente.

Votre acheteur qui veut une promesse unilatérale sans indemnité d’immobilisation vous fait savoir qu’il n’est pas sûr d’acheter et qu’il aimerait pouvoir vous balader sans risque financier pour lui pendant quelques mois.

C’est vrai que c’est assez alambiqué.

La pratique usuelle est que l’acheteur verse un acompte ou un dépôt de garantie.

Le notaire ou l’agent immobilier ayant une garantie financière qui le lui permet peut recevoir la somme correspondante avant l’expiration du délai de rétractation. Si l’acheteur se désiste pendant ce délai, la somme versée lui est restituée. A noter que certains agents immobiliers ne veulent pas prendre la responsabilité de conserver des fonds. L’acompte ou dépôt de garantie, s’il en est stipulé un dans l’avant-contrat, est alors remis au notaire.