Cave de la voisine sous ma maison

Re,
Je vous renvoie de nouveau à l'intervention du 08/05/2024 à 10:51 d'un certain « Nihilscio », à opposer à celles qui ont suivi la vôtre du 02/08/2026 à 07:41 :

Quelle est l'origine et la motivation d'un tel retournement ?

L’origine c’est que j’ai demandé des comptes au notaire lui disant que j’avais l’impression d’avoir été trompé et que j’étais capable d’aller en contentieux contre lui pour plusieurs raisons (service négociation à l’origine de la vente, le fait qu’il soit sur la vente de ma maison + celle de la voisine et qu’il était au courant de l’histoire).

Quelques temps après j’ai un retour selon lequel il me proposait une division en volumes.

Re,
L'origine et la motivation concernent les interventions, autres que les vôtres et les miennes, qui ont suivi la vôtre du 02/08/2026 à 07:41 et non pas les comptes que vous avez demandé au notaire.

Re,

Aucune loi ne définit la division en volume qui est une pratique jurisprudentielle.
Partant du principe que l'article 3 du décret n° 2023-1297 de 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie des notaires dispose qu'il a obligation d'expliquer la loi et en assurer l'application, comme il n'existe aucune loi sur la division en volume il faut se reporter à l'article 11 du dit décret qui dispose que le notaire a obligation de se tenir informé de l'évolution du droit, de l'économie et de la société, dont la jurisprudence en est le pilier principal (article 4 du Code civil).
Demandez-lui alors de vous expliquer une jurisprudence, qui dans votre cas, « propose » une division en volume et qui soit opposable à celle du 13 mai 2015, pourvoi n° 13-27.342 - 14-15.678, que je vous ai donné en lien.
Une inutile division en volume impliquant un EDDV lui rapporterait des émoluments supplémentaires facturés au vu du Code du commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000032132058).

Pour finir, je résume.
Pour vendre la maison, deux possibilités :
1. Vous ne faites rien,
2. Vous acceptez la proposition du notaire d’acter une division en volume.

Dans la première hypothèse, afin d’éviter que votre acheteur ne se retrouve dans la même situation que vous et ne risque d’engager votre responsabilité de vendeur, il est impératif que l’acte de vente contienne, pour ce qui concerne la cave, deux clauses qui vous exonèrent des deux obligations principales du vendeur mentionnées à l’article 1603 du code civil, l’obligation de délivrance d’une part, la garantie d’éviction d’autre part. Ce serait laisser en suspend la question de la propriété de la cave.

Ces clauses pourraient être mal perçues par l’acheteur et constituer un certain frein à la vente.

Dans la seconde hypothèse, cela ne changerait rien à l’état de fait mais aurait le mérite de la simplicité et de la transparence.

Pour ne pas laisser indéfiniment en suspend la question de la propriété de la cave, légalement, il n’y a pas d’autre solution que d’acter une division en volume qui implique la publication au fichier immobilier d’un état descriptif de division conforme aux prescriptions de l’article 7 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 et des articles 71-1 à 71-5 du décret d’application 55-1350 du 14 octobre 1955.

Le seul inconvénient pour vous est que cela impliquerait de renoncer à une éventuelle action en revendication de toute la surface de la cave. Mais comme une telle revendication se heurterait presque certainement à la prétention du voisin à une prescription acquisitive très difficilement contestable, finalement il n’y a aucun inconvénient. Il n’y a pas même l’inconvénient des frais puisque le notaire offre de les prendre en charge.

Il serait extrêmement maladroit de sortir au notaire des arguments prétendument juridiques accompagnés de jurisprudences dont il n’a que faire. Ce n’est pas vous qui allez lui donner des leçons de droit. Il le prendrait très mal.

Quant à une éventuelle faute du notaire dans la vente à laquelle il a procédé, je n’ai pas d’avis. Vous avez interrogé deux avocats. Je ne suis pas en mesure de vous en dire plus.

Re,

Ce qui implique des lots volumes soit des entités homogènes différentes et rien n'interdit à une cave d'être habitable.
Légalement la question de la propriété de la cave ne se pose pas au vu de la jurisprudence et des actes de ventes des différents propriétaire de la parcelle voisine à celle de « Mart14000 ».
Au vu de ce lien « professionnel » (https://www.cheuvreux.fr/wp-content/uploads/2019/01/Fiche-Cheuvreux-La-division-en-volumes.pdf) dans votre théorie vous oubliez le cahier des charges.
En dépit de vos contradictions, au final, vous proposez une inutile usine à gaz pour une situation qui trouve sa solution, étant donné l'absence d'une loi, dans la jurisprudence, qui au vu des actes de ventes successifs de la maison voisine de celle de « Mart14000 » donne la propriété de la cave en-dessous de la maison de « Mart14000 » aux propriétaires de la maison voisine.
Donnez nous alors une jurisprudence et/ou une loi qui définit la division en volume dans le cas objet du topic et pourquoi cette pratique jurisprudentielle a été créée alors qu'il suffisait d'un acte de vente pour dissocier la propriété d'une maison (le dessus) d'une cave (le dessous) ; alors que l'on a toujours fonctionné dans ce genre de situation avec la seule mention, dans les actes de vente, d'une propriété imbriqué sous une autre.

Je ne comprends pas en quoi les deux obligations me concerneraient puisque je ne semble pas être propriétaire de cette partie de cave. C’est plutôt la maison voisine qui devrait avoir ces deux obligations lorsqu’elle vend concernant cette partie de cave qui dans l’idéal j’aimerais récupérer.

Ce qui me fait le plus peur c’est pas tant la prescription qui doit être prouvée et il y a plusieurs conditions notamment d’avoir occupé la cave de façon publique et aux yeux de tous, non équivoque, paisible etc…
C’est plus le fait qu’elle soit titré dessus depuis longtemps… d’où mon idée de ne pas aller en contentieux pour cette raison..