Promesse de vente

Comment est formulée dans la promesse la condition suspensive de garantie d’achèvement ?
L’acheteur a-t-il été versé un dépôt de garantie sur un compte séquestre ?

Bonjour,

"Autorisation de pré-commercialisation :
5°) Obtention d’une garantie financière d’achèvement pour la réalisation du programme envisagé par le BENEFICIAIRE."

Séquestre :
A la sûreté des engagements pris ci-dessus, les parties conviennent qu'il sera séquestré entre les mains du notaire du PROMETTANT, la somme de 5% prélevée sur le prix de la vente, jusqu’à complète libération des lieux.
Le séquestre sera autorisé :
- Pour le cas de libération des lieux en temps utile, à remettre la totalité de la somme séquestrée au PROMETTANT devenu VENDEUR hors la présence et sans le concours du BENEFICIAIRE devenu ACQUEREUR.
- Pour le cas de non-libération des lieux aux jour et heure convenus, à distraire de la somme séquestrée et à remettre au BENEFICIAIRE devenu ACQUEREUR, les indemnités journalières auxquelles il aura droit et ce, hors de la
présence et sans le concours du PROMETTANT devenu VENDEUR.
La privation de jouissance est évaluée à la somme de MILLE CINQ CENT EUROS (1 500,00 EUR), le prix de vente tient compte de ladite privation de jouissance.
Etant ici précisé, que le PROMETTANT pourra conserver tous les meubles y compris les immeubles par destination, c'est-à-dire tout meuble rattaché à l'immeuble de manière fixe et dont la séparation de l'immeuble nécessite un descellement, un démontage, une dénaturation des lieux (tel que carrelage, huisserie sans que cette liste soit limitative), ainsi qu'il résulte de l'article 517 du Code Civil.

INDEMNITE D'IMMOBILISATION :
Dans l’hypothèse où le BENEFICIAIRE décidait de ne pas donner suite à la promesse et de ne pas lever l’option dans le délai imparti, alors que l’ensemble des conditions suspensives serait réalisé, celui-ci s'engage à verser au PROMETTANT, à titre d'indemnité d'immobilisation, la somme de (égale à 5 % du prix de l’IMMEUBLE), en réparation du préjudice subi par le PROMETTANT du fait de l'immobilisation de l'IMMEUBLE, pendant la durée de la présente promesse.
Ce versement devra intervenir dans les TRENTE (30) JOURS suivant l’expiration de la promesse, contre restitution par le PROMETTANT, de la caution visée « ci-dessous ».
Cette somme ne constitue pas un dédit mais une indemnité compensatrice forfaitaire attribuée au PROMETTANT, lequel n'a pas la faculté de se refuser à la réalisation de la vente et renonce, à cet égard, aux dispositions de l'article 1590 du Code civil.
Pour garantir ce paiement, le BÉNÉFICIAIRE s'oblige à fournir au PROMETTANT une caution promoteur dans le mois qui suit le dépôt des demandes d’autorisations d’urbanisme par le BENEFICIAIRE, faute de quoi la promesse de vente deviendra caduque et les parties retrouveront leur liberté sans indemnité de part et d’autre, ce qui est expressément accepté par le PROMETTANT qui consent de ce fait au BENEFICIAIRE une promesse unilatérale de vente gratuite
jusqu’au délai énoncé ci-dessus.
Cette caution solidaire devra, en conséquence, comporter renonciation aux bénéfices de discussion de division. Elle devra avoir effet pour une durée expirant trois mois après la réalisation de l’acte authentique de vente pour permettre au PROMETTANT d’actionner la caution et d’accorder le cas échéant une prorogation de la promesse de vente n’excédant pas la durée de validité de la caution.
La mise en jeu, le cas échéant, de cette caution par le PROMETTANT devra se faire par lettre recommandée, avec les justifications nécessaires, adressée au Promoteur à son adresse de siège.
En cas de défaillance d’une quelconque des conditions suspensives, l’indemnité ne sera pas due et le cautionnement sera restitué sans délai au BENEFICIAIRE à première demande de sa part.

Voici textuellement la réponse que je peux vous apporter, merci de votre attention
Clt

Vous ne répondez sur ce qui bloque, la condition suspensive d’obtention d’une garantie financière d’achèvement.
Quelle est la durée de validité de cette condition ?
Quelles sont les obligations du bénéficiaire, inscrites dans la promesse, en vue de l’accomplissement de cette condition et des justifications qu’il doit vous apporter si elle n'est pas accomplie ?

Pour le reste.

Somme séquestrée.
Si la vente se réalise, 5 % du prix de vente seront séquestrés jusqu’à complète délivrance de l’immeuble vendu.

Levée d’option
Le bénéficiaire vous doit une indemnité d’occupation de 5 % s’il ne lève pas l’option dans le délai garanti. A-t-il levé l’option ? Quel est le délai imparti ?

Caution
Le bénéficiaire a-t-il fourni la « caution promoteur » ?

Tout cela me semble équilibré. Cette condition suspensive de garantie d’achèvement est analogue à la condition suspensive d’accord de prêt pour un acheteur particulier. Si l’organisme financier n’a pas confiance, il n’accorde pas le prêt ou la garantie. Je serais plutôt porté à jeter l’éponge, c’est à dire s’en tenir strictement aux termes de la promesse plutôt qu’à accepter baisse de prix ou prolongation.

Quand le promoteur vous a dit que son point fort était d'avoir ses fonds propres et donc qu’il n’avait pas besoin d’emprunter, il jouait sur les mots. Certes il avait suffisamment de fonds propres pour tenir financièrement pendant le temps de monter le projet mais il n’avait pas les fonds propres suffisants pour construire l’immeuble. Ce qu’il appelle pré-commercialisation est une vente en l’état futur d’achèvement. La construction est principalement financée par les clients qui paient au fur et à mesure de l’avancement de la construction mais pour ce faire le vendeur doit apporter à ses clients une garantie d’achèvement donnée par un organisme financier que, manifestement, il tarde à obtenir. Soit vous lui accordez un temps supplémentaire, soit vous vous en tenez strictement aux termes de la promesse et lui notifiez que le projet de vente est annulé du fait que la condition suspensive n’est pas accomplie. Ce faisant, d’un côté vous repartez à zéro mais d’un autre côté vous ne prenez pas le risque d’être mené en bateau.

Je rejoins les propos de Nihilscio concernant les fonds propres, le prêt bancaire et la GFA.

Lorsque le promoteur vous a indiqué disposer des fonds propres nécessaires au projet, il aurait dû, de fait, renoncer à inclure une condition suspensive d'obtention de prêt. En ajoutant malgré tout une condition liée à la GFA, il vous a induits en erreur en jouant sur les mots — rassurez-vous, ce n’est malheureusement pas un cas isolé dans la profession.

Je tiens d’ailleurs à rappeler qu’il est du devoir du notaire de vous expliquer l’ensemble des tenants et aboutissants. En tant que "non sachants", vous bénéficiez de son obligation de conseil.

Je ne connais ni le projet en question, ni la situation financière du promoteur, ni les garanties qui vous ont été présentées, ni les éventuelles autres sollicitations que vous avez pu recevoir. En revanche, je sais que le temps passe et qu’il s’agit déjà du deuxième promoteur à engager les démarches. N’oubliez pas qu’une collectivité se trouve aussi derrière ce projet, et que votre foncier peut tout aussi bien faire l’objet d’une modification du PLU, être grevé de logements sociaux ou autre. Autant de chose qui peuvent déprécier le prix de votre foncier.

On sait ce que l’on a, mais on ne sait jamais ce que l’avenir nous réserve.

En effet, je dois prendre ma décision d'arrêter à la fin du mois en refusant la prolongation sans garantie d'aboutissement à fin décembre et une baisse financière sur la part variable d'augmentation de surface à bâtir !
C'est vrai qu'il s'agit de la seconde fois et c'est très long !!
Les deux promoteurs ont pignon sur rue, les reins très solides, là dessus pas de soucis d'argent.
Le PLU, pas de soucis non plus, nous sommes dans le 06 en cœur de village de 4500 habitants, qu'il est en train de restyliser à son gout et à la décharge des promoteurs, c'est le maire (ex maitre d’œuvre) qui impose un bâtiment d'architecture provençal bien plus couteux que ce que ne l'impose les bâtiments de France. Quant aux logement sociaux, c'est prévu par l'état, 30% obligatoire.
Pas simple!!!
Encore merci de vos conseils avisés,
Bien à vous