Montant de la soulte

Effectivement, dire qu'une autre personne de la même agence a produit une estimation cohérente avec d'autres estimations d'autres agences, donc exclure celle qui s'écarte énormément des autres pour trouver une moyenne. Par exemple 200000.

Mais il n'y a pas de loi, même pour le calcul de la moyenne. On peut prendre les valeurs la plus basse et la plus haute de toutes les fourchettes (185000 et 210000) et faire la moyenne, ou bien faire la moyenne des moyennes des fourchettes.

Bonjour,

La proposition la plus correcte est celle qui satisfait tout le monde.

Si pas possible, tant que vous restez dans un cadre amiable, la proposition "correcte" sera celle qui aboutira à un accord.

En dernier ressort c'est le juge qui fixera le montant de l'indemnité d'occupation, et le prix de vente sera déterminé par l'adjudication aux enchères publiques.

La seule chose sûre c'est que si vous ne vous entendez pas, la situation va pourrir ou finir devant le juge, avec avocats, et tout le monde y laissera des plumes. Si vous continuez à occuper privativement la maison pendant plusieurs années de procédure judiciaire cela aura un coût pour vous.

Si vous ne voulez pas payer l'indemmnité d'occupation, il faut laisser à votre co-indivisaire la liberté de jouir du bien au même titre que vous : venir y habiter, y passer des week-ends, y inviter des amis... le tout sans restriction.

C'est-à-dire qu'à moins de trouver un accord rapidement, soit vous devrez payer une indemnité d'occupation, soit vous acceptez que votre maison puisse devenir un moulin, jusqu'à nouvel ordre.

En ce sens c'est sans doute vous qui avez intérêt à en finir vite, quitte à verser une soulte élevée.

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Modératrice

Madame ne paye plus rien depuis le 1er janvier 2025.

Concernant l’indemnitée d’occupation, elle a les clés, le badge de la maison et elle est partie avec les enfants alors que j etais au travail. Je n’étais pas informé de son départ. Comment lui devrais-je une indemnitée? Personne ne luiba demandé de partir et encore moins de pas venir dans la maison.

Le fait qu’elle ne paye plus le crédit, dans le cas ou je lui devrais une indemnitée d’occupation, cela s’équilibre ?

Comment lui devrais-je une indemnitée?
Dans ce cas je vous conseille une démarche simple : écrivez-lui un courrier recommandé en disant que vous ne comptez pas lui payer d'indemnité d'occupation car vous lui avez toujours laissé la libre jouissance du bien, et qu'elle reste libre d'en profiter à sa guise.

Mais attention : cela implique que vous ne pourrez pas jouir privément du bien. Elle sera libre de débarquer à toute heure du jour ou de la nuit, seule ou avec des invités, ou encore les membres de son nouveau foyer.

L'indemnité d'occupation sert à compenser le fait qu'un indivisaire prive les autres de leur droit de jouir librement du bien. Comme actuellement vous vivez seul dans le bien et que c'est votre domicile (y entrer sans votre permission est un délit, même si on a les clefs) il faut lever toute ambiguïté.

Le fait qu’elle ne paye plus le crédit, dans le cas ou je lui devrais une indemnitée d’occupation, cela s’équilibre ?
Pas forcément. L'indemnité d'occupation est calculée en fonction de la "valeur locative" du bien.

Le prêt, lui, doit être remboursé au prorata des parts de chacun dans l'indivision. Les sommes ne sont pas forcément identiques.

Evidemment, à l'amiable, vous pouvez vous entendre à votre guise.

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Modératrice

Merci pour vos réponse.

Concernant le crédit, la traite mensuelle est de 735 euros.

En moyenne un logement comment le nôtre se loue 1000 euros environs.

Dans le cas d'une indémnitée d'occupation, je lui serais redevable de la moitié de 1000 euros ? ou alors 1000 euros plein ?

Je suis propriétaire a 57% et elle a 43 %.

Comme déjà expliqué, dans les calculs liquidatifs du partage, l'indemnité d'occupation (si elle est due, mais il semble que ce ne soit pas le cas si votre jouissance n'est pas privative) est à porter à l'actif de l'indivision sur le bien (celle détenue 57/43), puisque l'indemnité est due à l'indivision, pas à elle.

Toutefois, si vous vouliez faire un partage anticipé sur cette indemnité à chaque mensualité, elle devrait être partagée au prorata des droits indivis dans le bien (de même la taxe foncière d'ailleurs), pas par moitié.

Dans ce cas, comptablement, vous payez mensuellement une indemnité de 1000€ à l'indivision. Cette indemnité est, comptablement, partagée en 570€ pour vous, et 430€ pour elle. Vous lui versez donc, concrètement, une soulte mensuelle de 430€. Ne pas confondre l'indemnité d'occupation, et la soulte qui en résulte lors de son partage.

Dans ce cas, il n'y a plus lieu de la comptabiliser dans les opérations finales du partage, puisque son partage a déjà été réalisé au fur et à mesure.

Notez que si 1000€ est la valeur locative du marché, l'indemnité d'occupation serait de l'ordre de 800€, pour tenir compte du coefficient de réfaction due à la précarité de l'occupation d'une indivision.

Merci et dans le sens inverse si je comprend bien Mme lors du partage me sera redevable de :

43% de 735 euros ( crédit mensuel) + 43 % de 95 euro (taxe foncière mensuelle) + 43% de 56 euros ( assurance habitation) soit 380 euros.

Donc en cas d'indémnité d'occupation sur une base d'un loyer a 1000euros, pour chaques mois passé, je suis en débit de 50 euros ?

Non, 50% de la mensualité, parce que la dette bancaire, elle, est en indivision 50/50 (ce qui a conduit, rappelez-vous, lors du calcul des financements respectifs, à 57/43 sur le bien, à cause de votre apport).

La taxe foncière est une dette associée à l'indivision sur le bien, donc 57/43.

La taxe d'habitation est due par l'occupant.

Donc en cas d'indémnité d'occupation sur une base d'un loyer a 1000euros, pour chaques mois passé, je suis en débit de 50 euros ?
Oui, à peu près, si on part sur une indemnité d'occupation de 1000 euros.

A titre indicatif les juges fixent une indemnité d'occupation inférieure de 10 à 20 % par rapport au "loyer moyen", car l'occupant n'a pas la même protection qu'un locataire.

Mais bon, dans un cadre amiable l'on peut s'entendre comme l'on veut.

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Modératrice

Ok merci.

Donc concrètement à ce jour tout est gelé.

En revanche si j'arrive a démontrer qu'elle peut jouir du bien, c'est elle qui me sera redevable de manière assez conséquente. Elle semble tétue car pour elle la maison est un moyen de se faire un max d'argent mais la réalité c'est que les estimations vont dans mon sens... Le fait qu'elle ne paye plus le crédit également, et le fait qu'elle a toujours les clés + le badge et qu'elle ne ma pas prévenu de son départ ni aucun arrangement, également.

Madame ne paye plus rien depuis le 1er janvier 2025.

Concernant l’indemnitée d’occupation, elle a les clés, le badge de la maison et elle est partie avec les enfants alors que j etais au travail. Je n’étais pas informé de son départ. Comment lui devrais-je une indemnitée? Personne ne luiba demandé de partir et encore moins de pas venir dans la maison.

Le fait qu’elle ne paye plus le crédit, dans le cas ou je lui devrais une indemnitée d’occupation, cela s’équilibre ?

Madame ne paye plus rien depuis le 1er janvier 2025.

Concernant l’indemnitée d’occupation, elle a les clés, le badge de la maison et elle est partie avec les enfants alors que j etais au travail. Je n’étais pas informé de son départ. Comment lui devrais-je une indemnitée? Personne ne luiba demandé de partir et encore moins de pas venir dans la maison.

Le fait qu’elle ne paye plus le crédit, dans le cas ou je lui devrais une indemnitée d’occupation, cela s’équilibre ?

Selon vous quel montant au vu des élements cités dans les précédant postes serait le plus juste pour tout le monde ?

Je sais que vous allez me dire que le plus juste sera l'arrangement que nous trouverons mais je ne peux surpayer le montant de la soulte.

Je suis propriétaire a 57% et mon ex a 43%

La partie adverse a aussi décidé que pour le pret c'était du 57/43 : Est ce c'est juste de sa part ?

Lorsque j'avais consulté le notaire il y'a 6 mois il m'avait dit que la maison c'était 54/43 mais le prêt 50/50

Non, ce n'est pas exact, puisque les calculs de propriété du bien résultent de l'apport par l'un et d'un prêt supposé 50/50.
Voir en début de discussion.

Avec un apport par l'un, si on décide d'un prêt X / 100-X (on a le droit de décider autre chose que 50/50, vu de la banque, il n'y a que de la solidarité), les proportions du bien ne seront pas X / 100-X.

Exemple.

Supposons que le bien vaut 200000, apport de 40000 par M, emprunt 160000, pour lequel les parties décident de s'engager à hauteur de 40% pour M. et 60% pour Mme.

Alors M. finance à hauteur de 40000 + 40% 160000 = 104000,
et Mme finance à hauteur de 60% 160000 = 96000.
Il convient donc de définir à l'acte des quotités de propriété conformes au financement, soit M. 52% et Mme 48%.

Pour être cohérent, ceci suppose que dans le remboursement, les échéances soient remboursées M. 40% / Mme 60%, et le capital restant dû est M. 40% / Mme 60%.

Le bien lui, est partagé M. 52% et Mme 48%.

Donc qui a raison ?

L'avocate adverse qui dit que pour calcule de la soulte ce que les parties doivent à la banque doit être proportionelle au quote part ?

Ou la notaire qui dissocie les deux en disant 57/43 pour la prorieté et 50/50 pour le pret ?

Le notaire.
Vous avez un bien dont les quotités de propriété ont été déterminées en fonction d'un engagement 50/50 dans la dette.

Les proportions dans le bien et dans la dette ne sont égales qu'en absence d'apport.