Absence rapport conseil syndical convocation AG

> Immobilier > Copropriété > Syndic de copropriété

Posté le Le 26/07/2025 à 16:57
Je plussoie.
D'autant plus si l'AG vote contre le maintien de ce contrat, il sera résilié et vous n'aurez aucun recours sauf si erreur de majorité ou irrégularité des votes.

Sans contrat, rien n'empêche le syndic de faire intervenir des prestataires au coup par coup... sauf que c'est souvent dans l'urgence, avec des délais parfois difficiles à accepter, et souvent bien plus cher qu'un entretien régulier.

Le CS n'a de responsabilité sur cette résiliation ou renouvellement du contrat que si l'AG vote une délégation selon l'article 22-1 pour prendre cette décision.
Et dans ce cas ce serait tout à fait légal.

Poser une question Ajouter un message - répondre
Posté le Le 26/07/2025 à 17:50
Bonjour @titus42, merci pour vos éclairages juridiques, toujours utiles.

Cela dit, une question me semble essentielle : comment l’AG peut-elle savoir ce qu’elle perd si le contrat lui-même n’est pas annexé à la convocation ?
On nous propose de supprimer un contrat sans qu’aucune information ne soit fournie sur ce qu’il couvre exactement (alors qu’il y a deux toitures différentes dans notre copropriété), ni sur les conditions d’exécution, ni même sur son coût ou sur un éventuel bilan. C’est une décision prise sans aucune base factuelle partagée.
Je précise aussi après vérification, que le contrat n'est pas accessible sur le site du syndic.

Or, la jurisprudence reconnaît que le défaut d’annexion de documents essentiels à une résolution (devis, contrats, diagnostics, rapports, etc.) peut porter atteinte au droit des copropriétaires à un vote éclairé – et donc ouvrir la voie à une contestation judiciaire.
Bien sûr, encore faut-il prouver que l’information était nécessaire pour décider valablement, et que son absence a biaisé le consentement des votants. Mais ici, on coche presque toutes les cases…

@Yapasdequoi : je me permets une remarque. Seriez-vous, par hasard, membre ou proche de votre propre conseil syndical ? Car je remarque une tendance à minimiser systématiquement les obligations légales du conseil syndical. Ce n’est pas parce qu’une obligation n’est pas assortie d’une sanction directe qu’on peut la considérer comme accessoire ou optionnelle.

Ce que je trouve dommage, c’est qu’on propose de résilier un contrat d’entretien important sans aucun rapport préalable, sans analyse de la situation, sans devis alternatif, ni explication sur ce qui a motivé cette proposition. C’est la méthode qui pose problème, pas seulement la décision elle-même.

Je suis bien conscient qu’une AG a le droit de prendre de mauvaises décisions – mais encore faut-il qu’elle le fasse en connaissance de cause. Sinon, c’est tout simplement une délibération viciée dans son principe même.

Suis-je vraiment le seul à m’étonner qu’une décision aussi importante sur l’entretien du bâti puisse être prise sans base objective, sans transparence, sans débat ?

Posté le Le 26/07/2025 à 18:25
@Urbicande75 Je vous confirme avoir trouvé une obligation d'entretien dans le règlement sanitaire départemental.

"Les travaux d'entretien doivent être exécutés périodiquement et toute détérioration imprévue de nature à porter un préjudice à la santé des personnes doit faire sans délai l'objet d'une réparation au moins provisoire."

"Les couvertures et les terrasses, les murs et leurs enduits, les cloisons, plafonds, sols, planchers, fenêtres, vasistas, portes, emplacements de compteurs, ainsi que les gaines de passage des canalisations ou des lignes téléphoniques sont entretenues régulièrement pour ne pas donner passage à des infiltrations d'eau ou de gaz, tout en respectant les ventilations indispensables."

Donc on propose un vote de suppression du contrat d'entretien sans proposer quelque chose de concret à la place et une planification précise.

Posté le Le 26/07/2025 à 19:13
Citation :
Cela dit, une question me semble essentielle : comment l’AG peut-elle savoir ce qu’elle perd si le contrat lui-même n’est pas annexé à la convocation ?
[...]
Je précise aussi après vérification, que le contrat n'est pas accessible sur le site du syndic.


D'accord. Dans ces conditions, c'est simple :

1) article 33-1-1 al. 2 du décret de 1967

"L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace, dont la liste minimale est définie par décret sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois suivant la dernière assemblée générale annuelle ayant été appelée à connaître des comptes."

2) décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, article 1 :

"La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé accessible à l'ensemble des copropriétaires, est la suivante :
[...]

6° L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

7° Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
"

Donc votre syndic viole le décret de 2019. C'est une chose très courante, je vous rassure, les miens le font aussi.

Cela dit, d'après ce que je comprends votre AG résilie un contrat d'entretien. Elle n'en vote pas un nouveau, elle en résilie un existant, qui a logiquement été signé par votre syndic sans avoir besoin de l'accord de qui que ce soit pour le faire.

Donc elle interfère avec la mission de pourvoi à l'entretien du syndic énoncée à l'article 18 I de la loi.

Votre syndic n'a donc pas d'autre choix que poursuivre sa mission, possiblement en contractant à nouveau avec quelqu'un d'autre, ou par vacation comme le dit yapadequoi, avec le budget que vous lui avez donné pour le faire.
Il interprétera cette décision d'AG comme une marque de mécontentement d'une majorité de copropriétaire de ce qui est fait par l'actuel prestataire. C'est le droit de l'AG, mais cela ne change rien au fait que votre syndic doit "pourvoir", autrement dit utiliser le budget au mieux, sans avoir de compte à rendre personne, sinon non votre CS pour choisir entre le contrat A ou le contrat B, et rapporter la preuve qu'il a fait ce qu'il devait.

Posté le Le 26/07/2025 à 19:37
Je ne minimise rien, et je n'ai aucun intérêt à le faire.
Sur le plan juridique, le CS n'a même pas la personnalité morale, et la seule responsabilité est celle déléguée par l'AG selon l'article 22-1 et suivants.
Mais l'AG peut aussi ne rien déléguer au CS !

Des décisions stupides, illégales ou mal éclairées, les AGs en prennent tous les jours.... La sagesse de l'AG n'est guère que la somme de celle des votants.

Si le sujet du contrat d'entretien vous tracasse, rien ne vous empêche de soumettre un autre contrat à la prochaine AG (pour celle-ci c'est trop tard).
Et une "obligation d'entretien" n'est jamais une "obligation de souscrire un contrat d'entretien".
Pour le RSD, c'est le résultat qui compte, pas la manière de l'obtenir.

NB: en cas de défaillance et de mauvais entretien de l'immeuble, les responsables sont : le syndic qui aura failli à son contrat et à l'article 18, mais surtout le syndicat qui est responsable vis-à-vis des tiers (les passants qui prennent des tuiles sur la tête, mais aussi les copropriétaires qui subissent des fuites)

Posté le Le 26/07/2025 à 19:43
Ok d'accord merci.

Dans la convocation il est proposé "de donner mandat au CS pour le choix de la maintenance de cette toiture dans la limite du budget actuel". Et je n'ai pas du tout confiance en eux.
Ce mandat revient à déléguer un pouvoir décisionnaire à un conseil syndical qui ne rend pas compte par écrit de son action, a un fonctionnement opaque, alors qu’il s’agit ici de la conservation de l’immeuble. Ce manque de transparence ne me permet pas de voter favorablement.

Donc ma posture sera la suivante, convaincre de la "dangerosité" de supprimer ce contrat (même si mal exécuté) sans avoir de raisons précises écrites et d'alternatives et programmation prévisible (avis écrit, rapport CS, contrat, alternatives, contrat assurance multirisques immeuble non disponible pour vérifier les clauses).
Et demander un report du vote en attente des éléments et sinon voter contre me concernant en demandant que soit mentionnées mes réserves sur l'absence d'éléments préalables au vote et l'obligation du syndic de tenir à disposition sur son site les contrats et de son obligation de l'entretien énoncée à l'article 18 de la loi et en citant l'article du RSD.

Cela me permettrait soit de contester (j'ai bien compris la difficulté) ou tout du moins faire transcrire par écrit les obligations légales en cas de défaillance et sinistres ultérieurs.

Posté le Le 27/07/2025 à 08:04
bonjour thomas28,

dans ces conditiosn, il faudrait que vous soyez choisi comme président de la prochaine A.G.

Salutations

Posté le Le 27/07/2025 à 08:11
Le président de l'AG vérifie le PV t le signe. Par contre il n'a pas plus de voix que ses tantièmes (plus éventuels pouvoirs donnés par des absents).
Il peut toutefois par ses talents d'orateur tenter de convaincre les présents de voter dans son sens.

MAis généralement l'AG désigne président de l'AG le président du CS... sauf qu'ici celui-ci veut rester planqué. Bizarre.

Posté le Le 27/07/2025 à 08:14
Bonjour,

Attention sur vos réserves. Parfois il vaut mieux ne rien dire et laisser le syndic responsable de son manque d'avertissement que de manifester clairement que vous en aviez conscience.

Ici, vu qu'une délégation est proposée pour retrouver un contrat ou un entretien, vous ne pourrez pas faire grand chose sauf à attendre une défaillance l'année prochaine.

Votez contre et c'est tout.

Posté le Le 27/07/2025 à 08:50
Il serait aussi utile de mettre la main sur ce fameux contrat. Voir ce qu'il couvre (ou pas) combien il coûte (est-il compétitif) et si une mise en concurrence est envisageable avec d'autres prestataires.
Vous pourrez étayer vos interventions de manière bien plus convaincantes si vous avez des arguments précis

Posté le Le 27/07/2025 à 17:20
Bonjour à tous,

merci pour vos nouveaux messages.

@Urbicande75 Le problème est que s'il y a défaillance, le syndic pourrait avoir tendance à se défausser sur la délégation au CS, mais ce dernier n'a pas une personnalité morale, comme la précisé yapasdequoi.

Le soucis c'est qu'il n'est pas précisé qu'une délégation est proposée pour retrouver un contrat ou un entretien mais de laisser le choix de l'entretien au CS, le flou est là.
Qu'est-ce qui garantis dans ces conditions que le CS va faire ce qu'il faut pour assurer cet entretien ? A mon sens, rien. Et honnêtement, je suis en droit de penser qu'on va assister à des défaillances ultérieures.

Pour les réserves, j'avais en tête de demander des inscriptions pour divers sujets dont celui-ci ET d'envoyer un courrier AR très rapidement après la fin de l'AG avant envoi du PV pour repréciser par écrit ce que je demandais comme réserve. Justement, je vois bien déjà un non respect de la réglementation concernant l'inscription de mes réserves.
De plus, j'envisageai également de citer nommément la ou les personnes du CS prenant la parole pour justifier cette résiliation dans mon courrier AR en rappel. Au moins des noms seront cités quelque part par écrit.
J'ai constaté dans tous les PV que quand le CS prend la parole aucun nom n'est jamais mentionné mais uniquement le CS de façon générale.

@yapasdesquoi Pour vous répondre, je pense que la raison est là concernant le fait que président du CS souhaite rester planqué. Ne pas assumer de responsabilité personnelle et que son nom n'apparaisse pas.

Si effectivement lors de l'AG il est dit, "nous allons remettre en concurrence le contrat" et que cela est transcrit dans le PV, ça m'ira très bien sauf que rien n'est dit.
Pour le contrat oui tout à fait, c'est l'idéal de l'avoir mais il n'a été ni communiqué et n'est pas disponible sur le site. Et le compte à rebours est lancé pour l'AG. Je me répète mais pour moi il y a un défaut grave de communication.
Sauf si le document est fourni le jour J ce dont je doute je ne vois pas comment l'AG pourrait voter de façon éclairée.

Par ailleurs, il est proposé de remettre en concurrence d'autres contrats dans la convocation, pourquoi pas celui-ci sachant que l'entretien des toitures est obligatoire ? C'est le flou total.

Je reste encore sur ce sujet des toitures car j'aurai encore d'autres sujets montrant l'opacité du CS mais ça touche la récupération de frais de travaux annulés (non effective de l'ancien syndic) alors qu'on est censé voter l'approbation des comptes et que le CS n'a rien proposé en ce sens à ce stade...

Posté le Le 27/07/2025 à 17:25
Faites attention de ne pas confondre le PV de l'AG qui est simplement un relevé des décisions votées avec un compte-rendu des débats, ce qu'il n'est jamais.

Si vous votez contre une résolution, vous pouvez exiger que vos commentaires soient ajoutés au PV, mais c'est tout.

Ensuite vous faire nommer président de l'AG (puisque l'autre veut se cacher...) est encore la meilleure suggestion !

D'ici l'AG vous ne pourrez ni faire ajouter de résolutions si d'autres contrats. Ce sera pour l'an prochain.

Posté le Le 27/07/2025 à 19:51
Je viens de vérifier. Il avait été élu président de séance à la dernière AG donc le président du CS souhaite présider l'AG mais sans forcément que les gens sachent qu'il est bien président du CS...
J'ai prévu de citer les textes réglementaires concernant les réserves le cas échéant.

Pour le PV, oui tout à fait, j'avais bien conscience de cela.

Concernant l'ajout de résolutions, oui tout à fait. Mais je vais quand même préciser oralement que si une demande d'inscription de résolutions est demandé par un copropriétaire, cette demande doit être respectée.
Pour rappel, j'avais déjà demandé l'inscription de résolutions à la dernière AG bien en amont et ma demande avait été occultée sans donner de motifs mais ma lettre avait été jointe à la convocation.

Je précise également que de base, j'avais essayé de dialoguer avec l'ancien président du CS, une membre du conseil syndical à plusieurs reprises (celle-ci m'avait précisé le nom du futur président du CS), le nouveau président du CS via des mails et qu'au fur et à mesure que je posais des questions qui me semblaient fondées et bien j'observais de plus en plus des absences de réponses, des "je ne me souviens pas", etc.

Donc, je n'ai pas d'autres choix que de relever les manques de respect des réglementations de façon formelle et écrite.

Ajouter un message - répondre

PAGES : [ 1 ] [ 2 ]


pub devis