Apport bien immobilier

Bonjour,

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042431

L'acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042441

L'acte qui n'est pas authentique du fait de l'incompétence ou de l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s'il a été signé des parties.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042436
L'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

En cas d'inscription de faux, le juge peut suspendre l'exécution de l'acte.

Le contrat de mariage de vos parents fait foi en qualité d'acte authentique et la propriété du bien a bien été transférée.

Et dans le cas où il ne serait pas authentique à cause d'un défaut de forme ou d'une formalité non accomplie, il s'impose à vous en tant qu'acte sous seing-privé.

Et ce sans compter le principe du "mort saisit le vif", article 724, tout ça.

D'où les décisions de la Cour de cassation qui rappellent des trucs comme "l'acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants".
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042619111

Ou encore le fait que les parties sont tenues par leurs engagements, publication à la publicité foncière ou pas :
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043759623


Voilà voilà aussi

D'où sort votre texte ?
Bonjour Rambotte, à la base d'une intelligence artificielle, il a ensuite été un peu remanié pour faire plus "humain"... ou d'un être humain programmé pour faire de la génération automatique de texte.

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Modératrice

La question a été posée à un avocat et à un notaire....
J' ai donc mis gentiment en copie les informations et par exemple le texte transmis dans ma question.
Après il y a bcp d'autres textes....
Voilà voilà

En quoi cela sert-il à la discussion sur la validité ou non de la transmission de propriété lors du contrat de mariage en communauté universelle ?

Encore et toujours le pbm d'absence de publicité foncière qui fait que la maison n'a jamais glissée dans la communauté universelle et que comme je le disais post mortem c'est impossible

C'est le contrat de mariage qui fait entrer le bien dans la communauté universelle. C'est marqué dessus.

La publicité foncière se borne à enregistrer un acte afin qu'il soit opposable aux tiers.

Relisez les articles de loi que je vous ai cités.

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Modératrice

Non, l'apport d'un bien immobilier propre est assujetti à un apport ante mortem et pas post où a minima le bien propre la maison en l'occurrence aurait dû pour éviter les publicités foncière où décaler l'obligation donc à condition que la maison eut été identifiée nominativement dans le changement de régime ce qui n'est pas le cas.

Vous avez en main le contrat de mariage ?

Il doit y être écrit noir sur blanc que tous les biens propres des époux deviennent des biens communs.
C'est de genre de phrase qui fait du contrat de mariage l'acte d'apport, puisqu'il décrit la volonté des époux que tous leurs biens deviennent commun, définition de la volonté d'apporter.

Il existe la communauté conventionnelle, où les époux peuvent définir spécifiquement des biens devant être apportés.
Mais en communauté universelle non exclusive, les biens peuvent valablement être décrits génériquement comme "tous les biens présents ou à venir des deux époux", sans qu'ils soient nominativement désignés.

Il s'agit d'un bien acquis en bien propre par mon père en 1977 ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens jusqu'à 2023

Votre père a acquis un bien propre en 1977.

En 2023 il a convenu par acte notarié avec votre mère la constitution d’une communauté universelle avec attribution intégrale au survivant qui faisait entrer dans le patrimoine de cette communauté tous les biens qui étaient jusqu’alors propres à chacun des époux.

En 2025, sous l’effet de cette convention, la maison acquise par votre père en 1977 est devenue à son décès en 2025 un bien appartenant en propre à votre mère.

La sanction du défaut de publicité est indiqué à l’article 30 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncières : Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers …

Un héritier est, comme en dispose l’article 724 du code civil, saisi de plein droit des biens, droits et actions du défunt et, comme en dispose l'article 785, l'héritier universel ou à titre universel qui accepte purement et simplement la succession répond indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent.
Il n'est tenu des legs de sommes d'argent qu'à concurrence de l'actif successoral net des dettes.. Autrement dit il n’est pas un tiers mais un ayant droit à titre universel. En conséquence la convention de 2023 ayant fait entrer la maison dans le patrimoine de la communauté et ensuite dans celui de votre mère vous est opposable.

Il n'y a pas eu de liquidation de régime matrimonial avant le changement de régime.

Il n’y avait rien à liquider.

Mais attendons les réponses du notaire et de l'avocat.

Bien sûr que si à partir du moment ou il s'agit d'un bien immobilier qui était en nom propre à mon papa.

J’aimerais bien savoir ce qu’il y avait à liquider et pourquoi, en vertu de quels textes ?

L'article 1397 voilà voilà....



Article 1397 du code civil :
Les époux peuvent convenir, dans l'intérêt de la famille, de modifier leur régime matrimonial, ou même d'en changer entièrement, par un acte notarié. A peine de nullité, l'acte notarié contient la liquidation du régime matrimonial modifié.


Pourquoi tronquer l'article ?

Les époux peuvent convenir, dans l'intérêt de la famille, de modifier leur régime matrimonial, ou même d'en changer entièrement, par un acte notarié. A peine de nullité, l'acte notarié contient la liquidation du régime matrimonial modifié si elle est nécessaire.

Si elle est nécessaire.
Et dans votre cas, elle ne l’est pas.

Quand vous avez été averti du changement de régime en universelle en 2023, vous n’avez pas vu les conséquences d’un tel changement ?

En fait elle est nécessaire à partir du moment où il y a un bien mobilier propre la liquidation est obligatoire.

Ma question était triple ; Quoi ? Pourquoi ? Quels textes ?

Vous ne répondez pas aux deux premières.

Vous donnez le texte en l’amputant des derniers mots ce qui le dénature : si elle est nécessaire.

Quoi ?
Une liquidation est un partage c’est à dire un inventaire et la détermination de quoi revient à qui.
Lorsqu’une séparation de biens doit succéder à une communauté, il faut bien sûr liquider la communauté.
Lorsqu’une communauté universelle doit succéder à une séparation de biens la notion de partage n’a pas de sens.
Il n’y a donc rien à liquider.

Pourquoi ?
Dans l’intérêt de la communauté. Si l’un des époux apporte des dettes, ce qui pourrait nuire aux intérêts de la communauté à créer, la première phase d’une liquidation, un inventaire portant sur les dettes pourrait être nécessaire. Mais je suppose que ce n'était pas le cas en l'espèce.

Un notaire n’est pas infaillible mais je suppose tout de même qu’il a procédé dans les règles. Vous n’avez pas répondu à cette question : aviez-vous été informé du projet de constituer une communauté universelle ? Avez-vous fait opposition ?

Non le notaire n'a pas agit dans les règles de l'art.
La chambre interdépartementale des notaires me l'a confirmé.
Il va falloir engager la responsabilité du notaire pour rétablir la situation.

Il va surtout falloir saisir la justice pour faire annuler le contrat de mariage qui a instauré la communauté universelle.

Le notaire a fait une erreur en ne publiant pas l'acte à la publicité foncière à l'époque, personne ne le contestera.

Mais il n'en reste pas moins que seul un juge peut annuler un contrat de mariage et ses effets. Il faut donc prendre un avocat et convaincre le juge que vous êtes des tiers à qui l'absence de publicité rend ke contrat de mariage inopposable, et que de toute façon le contrat est nul car il est indispensable de liquider le régime de la séparation de biens avant de passer en communauté universelle.

Choisissez un avocat avec de l'imagination.

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Modératrice