ASL - répartition des responsabilités

Bonjour,

Merci pour votre réponse complète.

Je suis justement en train de rédiger un cahier des charges, en collaboration avec le notaire. Le but étant effectivement de présenter une version aboutie à voter en AG.

Chaque occupant d’un lot ayant souscrit son propre contrat d’abonnement d’alimentation en eau, le concessionnaire est responsable de tout ce qui est situé en amont des compteurs individuels.
Sur ce point, je n'en trouve justement pas la preuve. La Régie affirme même l'inverse. Comment s'en défendre ?

Acte de vente

À la lecture de mon acte de vente, je ne vois pas de mention précise quant à ce sujet. Seule une phrase assez vague pourrait s'y rapporter, mais elle reste à interpréter :

Tel que le BIEN existe, s’étend, se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques y attachées, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées aux présentes.

Quant aux plans de géomètre annexés, ils sont limpides : les regards sont bien situés dans l'emprise de la voie centrale, la parcelle achetée ne contenant que l'emprise du lot.

Régie des eaux

Leur réponse contient aussi la phrase "Concernant la limite de responsabilité entre la Régie des Eaux du Pays d'Aix et la copropriété, votre analyse est juste." Et voici l'analyse dont je leur avais fait part :

- la Régie des eaux gère le réseau d'alimentation jusqu'au joint après le compteur général situé sous voirie avant le portail du lotissement
- l'ASL gère la suite du réseau, jusqu'aux portails individuels de chaque propriétaire
- les propriétaires gèrent chacun leurs parties terminales, situées dans leur lot

Pour eux, la partie individuelle débuterait donc au portail de chaque lot.

Compteur général

Vous avez effectivement mis le doigt sur un point à approfondir, il pourrait être judicieux de leur demander de l'enlever. Mais ça risque d'être un combat long et coûteux, car ça ne correspond pas à leur mode de fonctionnement et ils m'ont déjà refusé de simplement établir une convention dans laquelle ils prendraient à leur charge la partie du réseau jusqu'aux compteurs individuels, pourtant prévue au dernier paragraphe de l'article 7.1 :

Si le compteur n’est pas placé en limite de propriété, et qu’une partie du branchement est située sur une propriété privée, la partie du branchement située en partie privative
jusqu’au compteur devra faire l’objet d’une servitude, régularisée par convention, au profit de la Régie.

Bonjour,

Je déterre ce sujet, car nous avons de nouveaux éléments mais nous nous posons toujours des questions à caractère juridique.

Nous avons demandé à la Régie des Eaux de supprimer notre compteur général. Cette demande nous a été refusée, au regard d'une convention qui a été signée avant nos achats de terrains, entre la Régie des Eaux et le lotisseur. Cette convention explique également la répartition des charges d'entretien entre la Régie et l'ASL, et notamment le fait que le réseau situé sous voirie dans le lotissement est à la charge de l'ASL.

Des colotis pensent pouvoir faire valoir que, en cas de problème sur cette partie du réseau, nous pourrions faire faire les travaux par la Régie des Eaux car ladite convention ne nous a jamais été remise. Notamment, Elle n'était pas annexée à l'acte de vente, et le lotisseur ne nous l'a pas communiquée. Le notaire de l'ASL dit que ce document n'avait pas à être annexé à l'acte de vente, un autre notaire dit qu'il aurait dû l'être, nous ne savons plus distinguer le vrai du faux.

Qu'en pensez-vous ? Quels éléments juridiques pourraient nous permettre d'avancer sur cette histoire ?

Merci encore pour votre aide.

Bonjour,
Votre Régie des eaux évoque une clause abusive condamnée par le Conseil d'État (11 juillet 2001, n° 221458) repris par la Cour de cassation (4 septembre 2025, pourvoi n° 24-17.470).
Le concessionnaire public ou exerçant une délégation de service public est responsable des canalisations en amont des compteurs individuels même si elle sont implantées dans une propriété privée.
BC.

Intéressant, en effet !

Je pense percevoir peut-être une différence de taille dans ce cas, mais elle ne me semble pas explicite. Dans les cas mentionnés dans cette jurisprudence, est-ce que la partie du réseau considérée comme "ouvrage public" (mais située en partie privative) n'aurait pas été construite par l'opérateur public ? Car dans mon cas, c'est une société privée qui a fait l'ensemble des travaux du réseau situé entre le compteur général du lotissement et les compteurs individuels.

J'imagine que cet aspect peut faire une différence dans le jugement, mais encore une fois je ne crois pas le voir mentionné explicitement dans les décisions.

Merci encore

Re,
Peu importe, du moment que les compteurs individuels appartiennent à la société.
Généralement lors de la construction d'un lotissement (lots non construits) ou PCVD (lots construits) lors des travaux de viabilisation le promoteur fait installer un seul compteur.
Ce n'est qu'une fois cette viabilisation terminée qu'il fait installer les compteurs individuels et éventuellement pour des espaces communs réclamant un point d'eau.
Laisser le compteur individuel une fois la viabilisation terminée est une solution de facilité qui donne la porte ouverte au prestataire d'essayer de se décharger des ses responsabilités par rapport aux abonnés.
Le compteur général en entrée est inutile et seule la vanne doit être laissée.
Pour la jurisprudence tout ce qui est en amont d'un compteur individuel appartient au concessionnaire et tout ce qui est en aval appartient à l'abonné.

Bonjour.

Existe-t-il de la jurisprudence disant que les réparation entre le compteur "général" de l'ASL et ceux individuels sont à la charge du concessionnaire ?

Il me semble que l'arrêt cité concerne un compteur individuel sans intermédiaire, et je doute que sa conclusion "tout ce qui est en amont d'un compteur individuel appartient au concessionnaire et tout ce qui est en aval appartient à l'abonné" s'applique hors contexte. Quelque part, le compteur "général" est un compteur individuel de l'ASL… Que dit la jurisprudence sur ce qui est entre deux compteurs individuels en cascade ?

Re,
« Rambotte » l'on part toujours du robinet de l'abonné ; la canalisation qui sort du compteur individuel et qui va jusqu'au robinet est privative ; la canalisation qui arrive au compteur individuel est la propriété du prestataire ; peu importe que des compteurs inutiles soit en amont du compteur individuel qui dessert l'abonné.

Re,
D'autres intervenants ont justement précisé qu'une ASL n'est pas une copropriété, comme l'a rappelé la Cour de cassation (17 septembre 2013, pourvoi n° 12-23.027) et le prestataire se sert abusivement et de mauvaise foi de l'article L.135-1 du Code de la construction et de l'habitation applicable du 31 décembre 2006 au 1er juillet 20121 :

Qui renvoie à l'article R.135-1 :

Il n'est pas question d'un compteur principal mais de compteurs individuels pour chaque lot (parties privatives) et d'un compteur propre au parties communes.

Bonjour,

Merci beaucoup pour tous ces éléments que je n'aurais jamais trouvés seul. Étant donné l'intrication des textes et les interprétations possibles, je pense qu'il nous serait judicieux d'être assistés dub professionnel en droit compétent pour nous orienter et nous protéger correctement. Hors, je n'ai pas trouvé d'assurance proposant une protection juridique pour une ASL sans syndic pro. Connaissez-vous des assurances adaptées, ou comment chercher des professionnels juridiques qui pourraient nous assister ?

Merci encore

Re,
Comme l'on vous l'a déjà dit il n'existe pas de syndic pro dans une ASL au vu des dix premiers articles de l'ordonnance n° 2004-632 et des cinq premiers articles du décret n° 2006-504 qui régissent les ASL.
Pour ce qui est, pour le moins, une confusion il faut se reporter à la loi un 21 juin 1865 qui a été abrogée par l'ordonnance précitée.
Pour ce qui est des assurances d'une ASL il vous suffit de taper dans le moteur de recherche « assurer une ASL ».
Un cahier des charges ne sert pas à définir les charges dues par chaque coloti mais à fixer des règles privées entre ces derniers tels que la couleur des façades l'autorisation ou l'interdiction de certaines professions, etc...

Re,
La viabilisation, des lots d'un lotissement, quelle que soit son organisation, par le lotisseur, est obligatoire sous peine de sanction (https://www.immodroit-formation.fr/note-sur-lobligation-de-viabilisation-dun-ou-plusieurs-lots-issus-dune-division-lotissement/) que le lotissement soit organisé en ASL (article R.442-7 du Code de l'urbanisme) ou lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots (article R.442-8 du Code de l'urbanisme) soit un lotissement (ensemble immobilier) organisé en copropriété (2° du II de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans le cas d'un lot bâti vendu clé en main (VEFA), qui n'est pas un lotissement au sens propre du terme (article R.431-24 du Code de l'urbanisme), c'est exactement pareil (articles L.261-1 et suivants et L.263-1 et suivants pour la partie législative et R.261-1 et suivants et R.263-1 et suivant du Code de la construction et de l'habitation).

Est-ce plus exact si je dis que : depuis que nous avons résilié notre contrat avec la société qui assurait la gestion de l'ASL, nous avons bien souscrit une assurance sans problème, mais nous ne trouvons pas de société proposant une protection juridique.

Re,
Quel contrat avec une société qui aurait assuré la gestion de l'ASL ?
Je vous ai orienté vers les dix premiers articles de l'ordonnance n° 2004-632 qui régissent les ASL et en particulier l'article 9 :

Je suppose que le représentant de la société se comportait comme un syndic de copropriété et que le syndicat, définit à l'article 9 de l'ordonnance n° 2004-632, n'avait qu'un rôle consultatif comme un conseil syndical de copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) une telle organisation étant sanctionné par la Cour de cassation (13 septembre 2018, pourvoi n° 17-22.041).
Que viendrait ou venait faire un syndic pro dans une ASL ?
Au fait est-ce que vos statuts sont conformes à l'ordonnance 2004-632 (dix premiers articles) et au décret 2006-504 (cinq premiers articles) pour que votre ASL ait la capacité juridique (article 60 de l'ordonnance 2004-632) comme le rappelle l'arrêt de la Cour de cassation précité.

Voici un extrait du contrat :

Le présent mandat est un mandat de gestion d'une association syndicale libre qui s'applique aux immeubles et équipements communs appartenant à l'ASL ***. Le MANDANT ayant décidé lors de la création de l'ASL, de confier la Présidence de l'Association Syndicale Libre à un professionnel de l'immobilier et souhaitant donc déléguer la mission de gestion de l'Association Syndicale Libre, conformément aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006, confère cette mission au MANDATAIRE qui l'accepte dans le respect de l'objet tel que défini par les statuts de l'Association Syndicale Libre.

Re,
Sauf que la loi (9° de l'article 1) et le décret cités, réglementent les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce que n'est pas une ASL, concernent les syndics de copropriété prévus par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui est étrangère au fonctionnement des ASL comme l'a rappelé la Cour de cassation (17 septembre 2013, pourvoi n° 12-21.027) :

Surtout que l'article 9 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ne prévoie pas une telle gestion :

En revanche un syndic de copropriété, si les statuts le prévoient ou une décision de l'assemblée des membres de l'association l'autorise, peut exécuter certaines tâches, en tant que prestataire de service, sous les ordres du syndicat en la personne de son président, tâches qu'il ne peut peut pas exécuter de sa propre initiative ; en aucun cas il ne peut se substituer au syndicat ou au président de l'ASL.
Il est bon de préciser que l'administration d'une ASL n'est pas de la gestion immobilière (6° de l'article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) comme le précise l'article 1-1 de la dite loi.
Enfin je suppose que le « MANDANT » était le lotisseur.
Article R.442-7 du Code de l'urbanisme :