Transfert de part entre 2 maisons avec mêmes indivisaires

Bonjour et merci à tous pour vos précieux conseils.
J'attends déja la réponse de la notaire actuelle à mon mail précédent pour voir sa réaction et si elle propose des solutions au vu des différentes contraintes évoquées.

Je vous partagerai le résultat pour voir comment avancer sur le sujet.

Merci

Depuis le debut, je vois ça comme un partage successoral
Pour moi, toutes les conditions primaires sont réunies:

2 biens difficilement "gerables" dans le cadre d’une indivision et pourtant chacun y tient*
Les coindivisaires ne veulent pas vendre car veulent les conservent dans le "patrimoine familial"
* un des co veut reprendre un des biens pour faire sa résidence principale.
* l’autre co veut entretenir l’autre bien personnellement et a besoin de liquidites pour financer les travaux.

C’est comme cela que j’ai vu le projet de départ..

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Je pense que le projet initial n'a pas été jugé possible par le notaire à cause du "transfert" d'usufruit dans la situation cible.

L'usufruit n'est pas en indivision, et ne peut pas être traité par un partage entre deux personnes qui ne sont pas en indivision sur l'usufruit.

Le partage ne concerne que la nue-propriété indivise.

Ah d’accord !

Je pensais que c’était une indivision de pleine propriété ..
( le pere n’étant pas le conjoint de la mere)

Mais alors, pourquoi la notaire leur a proposé de s’échanger, via rachat/vente, leur quote part de pleine propriete ?

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Parce que la demande initiale consistait à recevoir la pleine propriété de la maison A !
C'est moi qui ait suggérée de ne traiter que la nue-propriété (éventuellement avec donation ultérieure d'usufruit).

Oui Rambotte mais j’ai vu votre proposition comme voulant réduire le montant de la soulte ( pas qu’elle paraisse moins
" disproportionnée " à la notaire.

Et ce serait l’usufruit sur la moitié des biens , alors ?

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

C'est avant tout pour simplifier l'opération, pour qu'elle puisse relever du partage. De fait, la soulte sera plus faible, et les frais et droit aussi, probablement.

Le père est total usufruitier (plein propriétaire de sa part, et usufruitier successoral de la part de la mère).

Pas sur pour l’usufruit sur l’entièreté des biens
Comme dit dans mon message d’avant , il peut y avoir cas de figure oû la fille n’est pas seulement nue propriétaire sur la moitié mais vraiment propriétaire sur la moitié des biens, ́on ?

Moi aussi je recherche la voie du partage parce que ça en a tout les caractéristiques
Mais bien sûr les notaires doivent etre précautionneux mais certains parfois le sont un peu trop..

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Si c'est certain, dans le contexte de toutes les informations données. Le mail de la notaire reproduit le 12/11/2025 à 15:16 est très clair, dans le contexte où la notaire décrit les ventes à faire pour parvenir au résultat initialement escompté de pleines propriétés respectives sur chacun des deux biens.

Chaque bien est détenu par le père 50% PP et 50% US, et par
Nemrik182 50% NP. Le père est donc 100% usufruitier des deux biens.
L'origine en est le fait que les biens étaient la propriété commune du couple. Au décès de la mère, la fille a hérité d'une moitié de chaque bien grevée d'usufruit au profit du père.

@Rambotte : je pense que c'est très bien résumé.
Et surement un cas classique en cas de succession matrimoniale.

Maintenant reste à voir si la notaire va accepter d'autres solutions que l'achat / vente (complètement hors faisabilité budgétaire)

La suite au retour de mail...

Si jamais, on interrogera un autre notaire dans les prochains jours.

Okay désolé j’avais zappé cette info ( que les parents etaient mariés!) et les calculs de la notaire ( qui pour moi est bien - trop pour moi- focalisée sur cession croisée )! !

Nemrik, il ne faut pas hésiter a consulter un autre notaire si l’actuelle campe sur ses positions..

Bon courage

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Citation notaire:
"Vente par vos soins au profit de votre père de la moitié en nue-propriété de la maison d’Arsac, pour un montant de 26 250€ "

J’avoue que je ne comprends pas ce résultat pour le bien B évaluée a 170ke.

A et B ont ils la meme repartition de propriété ?
1/2 PP pere et 1/2 NP fille ?

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Oui, vu la nature explicitée des droits vendus, et qu'il n'est fait nulle part ailleurs d'autres ayants-droit.

Un mail même d'un notaire peut contenir des coquilles.

D'ailleurs, visiblement, il n'utilise pas le barème fiscal, ou alors ils l'utilise pas les valeurs en pleine propriété mentionnées au tout premier message ?

Pour le bien A, 279500 = 225000 + 24,22% de 225000.

A mon avis, le bien A était valorisé à 430000 lors de la succession, et l'usufruit est à 30%. Il a utilisé la valeur de la succession : 430000/2 x 1,3 = 279500.

Le bien B était-il valorisé 75000 lors de la succession ?
75000/2 x 0,7 = 26250.

Bien entendu, l'opération doit se calculer avec les valeurs actuelles.

J’avais trouvé 20% usufruit avec les valeurs notaire cession bien A et je ne retrouvais pas ce % usufruit sur bien B..

En effet, quoi qu’il en soit, il faudrait qu’elle se base sur les valeurs actuelles. Et pas forcément avec le barème fiscal si c’est des ventes , non ?
Si c’est un partage, a t on le choix du barème ?

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Avec 20%, on n'arrive pas à des valeurs rondes.

Pour le calcul des droits fiscaux, le barème fiscal s'impose.
Mais pour la soulte effectivement payée, le barème économique devrait pouvoir être utilisé.

Question subsidiaire

Si le scénario ou la fille devient 100% propriétaire du bien via échange de part mais le père reste usufruitié dans un premier temps.

Peut-on ajouter une clause d’occupation à l’acte pour sécuriser la fille si le père souhaitait revenir et qu’il y avait conflit ?

Est-ce quelque chose de commun ?

Merci pour votre retour très juste.

Pour préciser, le père a 72 ans, donc selon le barème fiscal (article 669 du CGI), la valeur de son usufruit est estimée à 30 % et la valeur de la nue-propriété à 70 %. Exact ?

Effectivement, nous sommes bien conscients que l’usufruit ne se limite pas à l’usage : il implique aussi la prise en charge de l’entretien courant, de la taxe foncière, etc.
C’est justement pour éviter toute ambiguïté que nous envisageons d’intégrer une convention d’occupation à titre gratuit et irrévocable dans l’acte, afin de sécuriser l’usage de la fille sans pour autant léser le père dans ses droits d’usufruitier.

L’objectif est bien de :

procéder à un partage limité à la nue-propriété (fille => maison A / père → maison B) avec soulte compensatoire,

tout en maintenant l’usufruit du père sur les deux biens dans un premier temps,

mais en encadrant son exercice par ces clauses pour éviter tout conflit ultérieur (occupation gratuite, pas de location, vente conjointe).

Pensez-vous que cette approche reste juridiquement équilibrée et praticable dans ce contexte ?

Bonsoir Nemrik,

Usufruit 30% , faut donc déjà refaire les calculs
Sur valeur au jour du partage ou estimation proche des 2 biens pour trouver montant soulte(*)
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Si la fille n’est plus nu proprietaire du bien B, le pere devient seul proprietaire du bien B, non ?
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L’indivision avec la fille date de quand ?

Rambotte vous renseignera mieux que moi
Mais je pense que l’on peut encadrer ce partage avec ajout de clauses pour eviter les " dérapages".

Ajout (*) rapide calcul, je garantis rien, plus les yeux en face des trous ce soir
Soulte : 98 000 euros

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Un problème sans solution est un problème mal posé. A.E

Bonjour
Je viens de mettre la main sur l'acte de propriété de la maison A.
Cela confirme bien le scénario faisable de rachat simple de nue propriété sans toucher l'usufruit du père ?


Sur la succession :

DROITS TRANSMIS SUR LES BIENS DEPENDANT DE LA SUCCESSION
Le notaire soussigné atteste que, par suite du décès, les biens et droits
immobiliers dont la désignation précède se sont trouvés transmis aux ayants droit en
leur qualité ci-dessus exprimée, de la manière suivante :
(le père) recueille la totalité (1/1) en usufruit
(la fille) recueille la totalité (1/1) en nue-propriété


CERTIFICATION ET ATTESTATION DU BIEN
"Monsieur (nom du père) pour la moitié en pleine propriété et la moitié en usufruit,

Madame (nom de la fille) pour la moitié en nue-propriété."

La pleine propriété du père c'est : 50% nue propriété / 50% usufruit ?

J'avoue avoir encore un peu de mal à tout cerner sur ce sujet.

PS : le père a 73 ans

A votre avis ?
Si votre père a 50% PP + 50% US et vous 50% NP, la somme des deux = 50% PP + 50% US + 50% NP.
S'il n'y a pas d'autre ayants-droit, cette somme doit aussi égaler 100% PP. Conclusion ?


Cette situation d'indivision 50/50 sur la seule nue-propriété suite à succession est évidente depuis le milieu de la première page de cette discussion. Cette indivision à égalité peut être partagée par attribution des biens, à charge de soulte pour compenser la différence de valeur des lots. On se répète.