[AG] Résolution(s) de désignation du syndic

Je ne propose pas une usine à gaz et le vote par bulletin n'est pas indispensable. Je dis seulement qu'il est préférable au-delà d'un certain nombre de participants à l'assemblée. Je connais les assemblées générales et je sais comment elle se passent.

Je me répète. Si l'on préfère la main levée :
- trois votes sur les trois candidats pour en sélectionner un,
- ensuite, si nécessaire un vote ou deux si passerelle article 25-1 pour confirmer
C'est une usine à gaz ?

Combien de copropriétaires ?
S'ils sont nombreux, la simplicité est le vote par bulletin.


C'est exactement ce que j'invite à éviter. Ce que préconise Ageorges est au contraire de tout faire pour qu'il y ait manipulation et doutes sur la validité des mandats.

Mais je ne polémiquerai pas. Il peut continuer à plaider pour le n'importe quoi. C'est votre affaire, ce n'est pas la mienne.

L'usine à gaz tient à :



Il n'y a pas à sélectionner.
Les votes permettent de dire QUEL candidat a eu le plus le voix. Il suffit de dérouler les TROIS et de comparer.
Celui qui a le plus de voix est élu. Il n'est pas sélectionné pour je ne sais quelle opération ultérieure qui n'est d'ailleurs pas précisée dans ce résumé !

Si l'on "sélectionne" pendant l'AG, le résultat ne pouvant être connu, il est IMPOSSIBLE de rédiger le formulaire de VpC à l'avance pour demander si l'on souhaite, finalement, voter POUR ou CONTRE le candidat "sélectionné".
Les VpC sont donc perdus. Et le risque de Syndic judiciaire augmente, comme il augmente si l'on demande de ne voter QUE pour un seul candidat. C'est de l'incitation au suicide !

Merci pour vos réponses.
@AGeorges : je n'ai pas compris votre dernier paragraphe



Pourriez-vous détailler svp ?

Par ailleurs, je suis en difficulté par rapport à la rédaction du syndic: il m'envoie le projet le jeudi en indiquant qu'il part en congés le vendredi et fait partir les convocations en RAR ce vendredi soir ou lundi matin.
Je lui ai transmis mes recommandations afin qu'il modifie l'article: Désignation du Syndic. Je lui ai demandé la version corrigée mais pas sûr qu'il me l'envoie

Que faire s'il envoie la convocation avec cet article non modifié ?

Merci

Si le syndic ne modifie pas selon vos demandes, personne ne lui tordra le cou.
Après tout selon la loi c'est lui qui rédige la convocation.
Il faudra que le président de l'AG gère les votes selon la convocation.
Le bon sens permettra sans doute de n'élire qu'un seul syndic...

Inutile d’écrire des mots en lettres capitales ce qui donne l’impression au lecteur qu’on le prend pour un imbécile.
Trois votes sur chaque candidat permettent effectivement de savoir qui recueille le plus de voix et de comparer.

Quand on passe de trois propositions à une décision sur une des trois, j’appelle cela une sélection, ou un choix, simple question de vocabulaire. Il y a trois possibilités, il faut n’en retenir qu’une mais il n’y aurait pas de choix à faire … La copropriété rend fou. Je connais une autre solution : pas de choix ni de sélection, s’en remettre au hasard. Pourquoi ne pas jouer aux dés ?

A la limite, puisqu’il ne faut pas sélectionner, qu’on peut voter pour les trois à la fois, les trois candidats pourraient tous recueillir la majorité de l’article 25 et donc se partageraient le mandat de syndic. Pourquoi pas ? La copropriété rend fou.


S’il a obtenu la majorité absolue des voix, oui.
Sinon il n’est pas élu selon les modalités imposées par la loi.

En ce cas, on retient ce seul candidat – ce que j’appelle une sélection - et l’on vote sur son seul nom. Il doit alors recueillir au minimum un tiers des voix de tous les copropriétaires.

Est-ce si difficile à comprendre ?

Bonjour Forseti,

Ces 5 lignes expliquent POURQUOI je considère la proposition de Nihilscio incorrecte et source de problèmes. Il s'agit bien sûr de suicide financier.
L'argument est que si, pendant l'AG en présentiel, vous faites débattre les présents/représentés sur un modus operandi, ceci NE PEUT PAS être transposé au niveau des VpC, puisque vous n'en connaissez pas le résultat. (1)Ces derniers deviennent donc défaillants et vous les perdez.

De la même façon, demander à chaque votant de ne voter QUE pour UN seul candidat va provoquer une répartition des votes en moyenne en 3x1/3. Comme il y a toujours des absents, par rapport au total, (2)aucun candidat ne pourra, toujours en moyenne disposer d'au moins 1/3 des voix totales pour bénéficier de la passerelle.

Les situations (1) et (2) vont donc augmenter le risque pour qu'aucun Syndic ne soit élu, ce qui peut entrainer un passage en Syndic Judiciaire. Avec le coût associé.



Il faut expliquer d'abord ceci :
"Tant au niveau de la liste des formulaires de VpC, que de l'ordre de déroulement des votes PENDANT l'AG, il ne FAUT PAS que l'ordre choisi ait une influence sur le résultat."

C'est la raison pour laquelle IL FAUT, puisqu'il y a TROIS candidats, dérouler les TROIS votes de premier tour, sans la moindre restriction, chaque votant pourra voter pour plus d'un candidat s'il le souhaite.
Après chaque vote, le résultat N'EST PAS diffusé. On procède au vote suivant, etc.
Par ailleurs, le formulaire de VpC contenait aussi 3 LIGNES de premier tour, UNE par candidat. Il n'y a donc AUCUN problème pour prendre ces votes en compte.

Une fois les TROIS votes du premier tour terminés, les résultats sont communiqués.
--> Si au moins un Syndic passe la barre des 50% article 25, celui qui a le plus de voix est élu. C'est FINI.
--> Si aucun Syndic n'obtient plus des 50% article 25, ceux qui ont moins de 33% sont éliminés, et on procède au SECOND TOUR pour ceux qui restent.
Dans les formulaires VpC, les 3 votes du SECOND TOUR au AUSSI été prévus (avec une mention disant que ces votes peuvent ne pas devoir être utilisés). Leur prise en compte est donc simple.
En laissant chaque votant libre de choisir plusieurs candidats, on réduit le risque de n'avoir personne au-dessus des 50%-article 24. Pour ce second tour aussi, ce sera le Syndic ayant eu le plus de voix (au-dessus de 50%) qui sera déclaré élu. C'est FINI.

Tout est conforme. Le système des passerelles prouvent qu'il n'y a AUCUNE raison de considérer que le résultat d'un seul vote est indépendant de toute autre résolution, et qu'il est donc permis de procéder à TROIS votes successifs et de choisir le meilleur résultat, et non pas le premier qui répond aux critères, voire même tous ceux qui y répondent, provoquant ainsi l'élection de plusieurs Syndics !

C'est du bon sens absolu. Celui qui a le plus de voix gagne.

Forseti,
Est-ce plus clair ainsi ?

Nous sommes au moins d’accord sur ce point. C’est déjà ça.

Pour le reste … il y a de quoi se taper la tête contre les murs.

Admettons.


Mais si l’on s’en tient aux termes de la loi, si deux passent la barre, les deux sont élus.

Sauf que si l’on réfléchit un tant soit peu, ce doit être impossible. Cela ne peut arriver que si des copropriétaires ont exprimé le choix pour un et pour un autre. Ce n’est pas du bon sens, c’est du non-sens. On ne peut pas dire que l’on veut comme syndic A et B. On ne peut pas dire qu’on veut que la cage d’escalier soit repeinte par une entreprise et ensuite pas une autre et payer deux fois pour le même travail fait deux fois.

Il faut donc qu’il soit clairement entendu qu ’à un même tour de scrutin un copropriétaire ne puisse s’exprimer que pour un seul candidat exclusivement.

Il y a deux façons de voter.
- Sur bulletin : un nom et un seul par bulletin. Le candidat retenu est celui ayant eu le plus de voix (il y a d’autres moyens de sélection imaginables, mais c’est le plus simple).
- A main levée : puisqu’il y a trois candidats, il faut demander à trois reprises aux copropriétaires de lever la main. Mais ces trois votes successifs sont équivalents à un seul tour de scrutin sur bulletin et l’on ne peut lever la main que pour un seul candidat. On peut aussi ne pas lever la main, c’est équivalent à un vote blanc assimilé à une abstention.

Formulaires de vote par correspondance.

Il y a au maximum trois tours de scrutin :
- le premier tour destiné à sélectionner un candidat et un seul parmi plusieurs, celui qui aura recueilli le plus grand nombre de voix ;
- si nécessaire un second tour pour s’assurer que la sélection recueille le consentement des copropriétaires à la majorité absolue des voix (article 25) ;
- si nécessaire encore après usage de la passerelle de l’article 25-1 un troisième tour à la majorité de l’article 24.

Si l’on suit la jurisprudence du tribunal judiciaire d’Orléans, ce qui est le plus prudent, il faut faire en sorte que les copropriétaires qui votent par correspondance puissent exprimer un choix distinct à chaque tour de scrutin. Petit problème : le formulaire-type imposé par l’arrêté du 2 juillet 2020 ne prévoit que des votes Pour / Contre / Abstention. On peut s’en sortir. Il est bien indiqué dans l’arrêté que le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée. On ne supprimera donc rien, on se limitera à indiquer comment utiliser le formulaire.

Pour respecter scrupuleusement la jurisprudence, il faudra un nombre de lignes égal au nombre des candidatures multiplié par trois, soit en l’espèce neuf lignes. C'est lourd mais on ne peut faire autrement. On pourrait faire plus simple, mais sans respecter le formulaire-type.

Colonne identification de l’objet : inscrire « Désignation du syndic question n° ... »

Tour de sélection : 3 lignes
Colonne « Questions », inscrire respectivement « Scrutin de sélection, candidat …. »
Il faut indiquer clairement qu’ une seule case POUR sur ces trois lignes doit être cochée, à peine de nullité du vote. Les autres cases sont sans utilité.

Eventuel premier tour de confirmation à l’article 25 : 3 lignes
Colonne « Questions », inscrire respectivement « Scrutin de confirmation premier tour, candidat …. »
Les trois lignes sont à renseigner.
La ligne qui sera prise en compte lors du vote en assemblée sera celle correspondant au candidat sur lequel portera le vote.

Eventuelle passerelle article 25-1 : 3 lignes
Colonne « Questions », inscrire respectivement « Scrutin de confirmation second tour, candidat …. »
pour le reste, idem premier tour.

Merci, je synthétise vos réponses qui pourraient alimenter un joli sujet de thèse en droit immobilier et reviens vers vous.

Bonjour,
Le syndic actuelle s'obstine à intituler la résolution de la façon suivante
MISE EN CONCURRENCE DU SYNDIC ET NOMINATION D'UN NOUVEAU SYNDIC SUIVANT CONTRATS JOINTS DES SOCIETES X et Y ANNEXES A LA CONVOCATION


Le terme : "mise en concurrence" me parait abusif (il présuppose qu'il y a un syndic établi) surtout que la soumission de plusieurs candidats est obligatoire depuis quelques années.
Sur quels textes puis-je m'appuyer pour lui expliquer cela ?
Merci

Vous pouvez aussi discuter du sexe des anges. Peu importe l’intitulé de la question, c’est la procédure qui sera suivie qui importe.
La mise en concurrence des candidatures au mandat de syndic est précisée à l’article 21 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Bonjour,
Pourrait-on tout simplement organiser : 

1/ Un tour de l'assemblée où chacun se positionne à l'oral sur un candidat dans le cadre de la discussion préalable :  (+ se positionne sur le choix du copropriétaire qui lui a confié un mandat - à ce sujet je n'ai toujours pas compris si le mandataire devait fournir une preuve écrite du choix du mandant)
Les scrutateurs notent les votes sur la feuille de présence
Le secrétaire, s'il est syndic, n'est pas présent lors du vote pour ne pas influencer les votes.

2/ Un vote "traditionnel" successif concernant chaque candidat : POUR/CONTRE/ABSTENTION


Qu'en pensez-vous ?
Merci

Ce que j’en pense, je l’ai suffisamment développé. Je pense surtout que vous ne lisez pas les réponses qu’on vous donne et que vous ne réfléchissez pas.

Bonjour @Nihilscio
J’ai lu l’intégralité de vos réponses et de vos propositions et vous remercie d’avoir fait avancer la réflexion sur ce sujet en débattant avec @AGeorges que je remercie également.

Concernant les modalités associée à la désignation du syndic, j’en arrive à la conclusion que chaque copropriété est différente et que la solution dépend du contexte qui lui est propre.

Autrement dit : 
1/ Si le CS est motivé et soudé autour de son Président, fait entendre ses conseils au Syndic, que ce dernier, représentant légal du SdC et rédacteur de la convocation, est prêt à jouer le jeu, et que le risque d’élection multiple ou de non-élection est fort, la méthode que vous proposez peut-être étudiée car : 
- visiblement non contraire à la loi
- s’inscrivant dans le libre choix des Parties exprimée part l'article 1103 du code civil : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les
ont faits.” que vous avez rappelé plus haut.
- de mon point de vue plus adaptée à un choix unique parmi plusieurs propositions que le traditionnel POUR/CONTRE/ABSTENSION dédié selon moi à une décision concernant une seule proposition.

Restera au CS d’expliquer le processus tant au niveau de l’identification des bulletins de vote des présents et des représentés que de l’adaptation du formulaire de VpC qui pré-suppose l’implication totale du syndic, et répondre aux objections.
Au CS de décider si tout ce travail en vaut la peine. Je suis preneur de retour d’expériences sur le sujet.



2/ Dans le cas contraire, ie si : 
- les membres du CS n’ont pas le temps d’étudier toutes les subtilités de ces modifications,
- l'on pressent que certains copropriétaires, membres du CS ou non, feront barrage en invoquant le fait que le formulaire précise le traditionnel POUR/CONTRE/ABSTENSION et que le vote en AG doit être cohérent avec celui-ci,
- l'on sait pertinement que le Syndic, rédacteur de la convocation, ne voudra pas envisager de changer ses habitudes et trainera des pieds voire usera de son pouvoir de représentant légal pour tenter de démontrer l'illégalité de la méthode et, par effet de bord, semer la zizanie entre promoteurs et opposants,

l'entreprise me parait vouée à l'échec.


Et par ailleurs, aussi pertinente et de bon sens que soit votre méthode, j’ai bien peur que, dans ce contexte, le malheureux Président du CS qui s’aventure à la décrire soit voué à crier dans le vide intersidéral et s’attire un discrédit aux effets délétères pour les copropriétaires.



Voici pourquoi, je propose une approche mixte consistant à profiter du temps d’échange préalable au vote pour faire un tour de table et demander aux présents de se pré-positionner à l’oral sur 1 seul candidat (et également d’exprimer la position de leurs éventuels mandants).

Le premier tour de table permet au bureau de l’AG de comptabiliser les voix à la majorité de l’article 25. Le Président peut ensuite, et en fonction du contexte, demander aux présents de confirmer ce vote à mains levée en tenant compte des absents représentés.
L’éventuel second tour à la majorité de l’article 24 procède de la même façon.

Cela permet de concilier les approches et positions de @Nihiscio et d’@AGeorges décrites plus haut.

Votre proposition ne tient pas compte des votes par correspondance. donc contestable.
La "préselection" à la bonne franquette n'est valable que si les copropriétaires sont présents.

Bonjour @yapadequoi

Il est possible de passer en revue chaque vote par correspondance, et de dire pour quel syndic le copropriétaire s'est positionné au 1er et à l'éventuel 2ème tour.
Oui, bien sûr, je suppose qu'un certain nombre de copropriétaires sont présents.

Euh ? ça s'appelle "compter les voix".
NB : Il faut calculer cette "préférence" par le nombre de tantièmes de chacun (et pas par nombre de votants ou de mains levées)

oui, en calculant le nombre de voix pour chaque copropriétaire.

Vu les autres sujets où vous indiquez que vous ne faites pas partie du conseil syndical, à moins de vous faire élire président de l'AG, vous n'aurez pas la possibilité d'imposer la procédure de vote ... aussi légale/astucieuse/alambiquée soit elle.

@yapasdequoi
Je le suis.

Bonjour...

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Marck ESP, Administrateur
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