Apport bien immobilier

Il faudrait bien sûr avoir en main "l'acte d'apport", mais je suis quasi-certain qu'il ne s'agit pas d'un acte où votre père, au jour de cet acte, apporte le bien à la communauté, ce qui effectivement n'aurait aucun sens.

Il s'agit certainement d'un acte servant à attester, au jour de cet acte, que votre père avait apporté, au jour de son contrat de mariage en communauté universelle, un bien. Et ce, en vue de prouver la chronologie des mutations de propriété, pour la publicité foncière.

C'est d'ailleurs assez courant qu'en communauté universelle avec clause d'attribution, rien ne soit fait au premier décès, les mutations de propriété étant faites au second décès, le notaire constatant rétroactivement qu'en vertu de l'attribution intégrale, le survivant était devenu unique propriétaire des biens. Chose possible alors que ce survivant est pourtant désormais décédé.

L’acte du 10 juillet 2025 ne peut pas être considéré comme une simple « régularisation » neutre.
En droit, l’apport d’un bien immobilier à la communauté universelle doit :

être mentionné expressément dans l’acte,

et faire l’objet d’une publicité foncière (art. 28 et 30 du décret du 4 janv. 1955).


En l’absence de ces conditions, l’apport n’est pas opposable aux tiers, notamment aux héritiers réservataires (moi).

L’acte signé après le décès de mon père ne peut pas produire rétroactivement d’effets patrimoniaux : la maison restait un bien propre au jour du décès, et doit réintégrer l’actif successoral pour le calcul de ma réserve (art. 1527 C. civ.).

Sur la question de la propriété de la maison

Vous indiquez que la question porte uniquement sur la propriété de la maison entre ma mère et moi.

Or, ce n’est pas exact : la question première est celle de la validité et de l’efficacité de l’apport à la communauté universelle, intervenu dans des conditions irrégulières.

Ce n’est pas un simple conflit de propriété : c’est une contestation d’un acte notarié postérieur au décès, qui modifie artificiellement la consistance de la communauté.



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2️⃣ Sur l’acte du 10 juillet 2025

Vous affirmez qu’il ne s’agit que d’un acte « constatant » un apport déjà réalisé en 2023.

Or, dans l’acte de 2023, la maison n’est jamais mentionnée ni identifiée, contrairement aux exigences légales de publicité et de sécurité juridique.

Ce n’est qu’en juillet 2025, après le décès, que le notaire a fait signer un « apport » visant à régulariser la situation.

Un tel acte n’est pas juridiquement neutre : il opère une modification du patrimoine post-mortem, alors que l’époux propriétaire était déjà décédé.



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3️⃣ Sur la publicité foncière (Décret du 4 janvier 1955, art. 28 et 30)

Vous affirmez que l’oubli de publicité foncière serait irrémédiable : c’est inexact.

L’article 30 du décret du 4 janvier 1955 prévoit que l’absence de publicité rend l’acte inopposable aux tiers, mais non inexistant.

Autrement dit : tant que l’acte de 2023 n’avait pas été publié, il ne pouvait pas produire d’effet contre moi en tant qu’héritière réservataire.

Le notaire ne pouvait donc pas « rattraper » cet oubli après le décès de mon père, car l’apport devait être parfait et publié du vivant des deux époux.



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4️⃣ Sur la jurisprudence (Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-17.549)

L’arrêt rappelle que la publicité foncière a un rôle essentiel :

un acte non publié n’est pas opposable aux tiers,

il ne peut produire ses effets que dans les rapports entre les parties.


En clair :

Mon père et ma mère pouvaient, entre eux, convenir de mettre la maison dans la communauté.

Mais en l’absence de publicité régulière, cet apport n’était pas opposable à moi, héritière réservataire, ni aux tiers, au moment du décès.




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5️⃣ Conséquence pratique

L’acte du 10 juillet 2025 est donc inefficace à mon égard :

il ne peut pas faire entrer rétroactivement la maison dans la communauté universelle,

il ne peut pas priver ma réserve héréditaire d’un bien qui appartenait en propre à mon père au jour de son décès.


Cette maison doit donc réintégrer l’actif successoral, conformément à l’article 1527 du Code civil.



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✅ En résumé :

L’acte de 2023 est incomplet (absence de désignation précise de la maison).

L’acte de 2025, post-mortem, est inopposable et inefficace à mon égard.

La maison doit être réintégrée dans la succession pour le calcul de ma réserve héréditaire.

A moins que votre mère ne soit d'accord, seul un juge peut constater la nullité du contrat de mariage et donc de la mise en commun de la totalité des biens propres des époux.

Si vous considérez que les héritiers sont des tiers vous filez dans le mur, puisque les héritiers sont par définition tenus par tous les actes et engagements du défunt. Vous avez eu les articles en référence.

Mais bon, ce n'est pas le forum qu'il faut convaincre, c'est votre mère, ou à défaut le juge.

Pour le moment, la réalité juridique c'est qu'il y a un acte authentique faisant entrer la maison en question dans le patrimoine commun de vos parents, et qui stipule qu'au décès de votre mère le bien est devenu la propriété de votre mère.

Alors si tout le monde est d'accord, ça doit pouvoir s'arranger. Mais si votre mère tient à garder le bien pour elle seule, il faut vous faire une raison ou l'assigner au tribunal.

Mais si vos relations ne sont pas exécrables, prenez conseil auprès d'un avocat avant toute initiative. Ce serait dommage de vous brouiller avec votre mère et de perdre le procès.

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Modératrice

Il est important de distinguer deux choses en droit :

Un héritier est une personne appelée à recueillir la succession d’un défunt, selon la loi ou un testament.

Un tiers, en droit, est toute personne non partie à un acte ou à un contrat.


Ainsi, un enfant, bien qu’héritier, peut être considéré comme tiers dans plusieurs situations :

Dans une donation entre époux : il n’est pas partie à l’acte.

Dans une assurance-vie : il est bénéficiaire hors succession et donc tiers au contrat.

Dans un testament : s’il n’est pas expressément partie prenante, il est tiers à l’acte.


Ce sont des cas courants reconnus par la jurisprudence. Donc oui, un enfant peut être héritier et en même temps tiers selon le contexte juridique.

Au final , est ce vraiment la mère qu’il faut convaincre ?

Je suppose que ce n’est pas votre mere qu’il faut poursuivre en justice parce que elle n’est pas responsable de cette situation, non ?

C'est bien pour ça que plus haut j' ai répondu que ça n'était pas ma mère qui était à attaquer mais le notaire.
Mes parents ont fait confiance à un charlot et maintenant nous sommes dans l'embarras et lui continue de dire à ma mère qu'elle est seule propriétaire de la maison sauf que elle ne pourra pas la vendre sans mon accord.
Puisque je suis héritière de mon père et que la maison n'a toujours pas glissée dans la communauté.
Il faut faire jouer la responsabilité du notaire et son assurance ainsi que contacter le procureur qui se situe au dessus des notaires

Ce n’est pas si simple. Les héritiers peuvent contester certains actes comme un testament mais, sauf pour certains types d’actes en nombre assez limité, ils ne sont pas des tiers, ils sont des ayant-droit à titre universel, notion dont vous ne voulez pas entendre parler.

Abstraction faite de la question de la publicité foncière, il vous a été posé à plusieurs reprises une question que vous continuez à éluder. Elle n’est pourtant pas anodine : le notaire vous avait-il informé de l’intention de vos parents de modifier leur contrat de mariage pour se mettre en communauté universelle avec attribution au survivant ?

Dans l’hypothèse où vous auriez été informée, comment pouvez-vous prétendre que le nouvel acte de mariage, dont vous aviez connaissance et auquel vous pouviez former opposition, ne vous est pas opposable ? A mon avis, vous ne le pouvez pas.

Dans l’hypothèse où vous n’auriez pas été informée, quelle serait la sanction du défaut d’information ? A mon avis, je n’ai recherché s’il y a des jurisprudences, ce ne serait pas automatiquement l’inopposabilité à votre égard du contrat de mariage, ce serait la possibilité de former opposition dans les trois mois à compter de la date à laquelle vous avez eu connaissance du nouveau contrat de mariage.

Je suis bien sûr du même avis qu’Isadore : prenez conseil auprès d'un avocat avant toute initiative.

Puisque vous détenez la solution et les actions à engager, et ce avant même qu'on vous réponde, que faites-vous ici ?
Vous n'avez pas besoin du forum pour assigner le notaire ni pour informer le procureur. Faites.

Ainsi, un enfant, bien qu’héritier, peut être considéré comme tiers dans plusieurs situations
Ben non, il est un tiers uniquement du vivant de ses parents. A partir du moment où il devient héritier d'une partie, il "hérite" de tous les engagements du défunt, sauf quand la loi le stipule autrement. C'est de jurisprudence constante car c'est ce que dit le Code civil.

La Cour de cassation rappelle d'ailleurs que les héritiers et les légataires universels ne sont pas des tiers :
https://www.courdecassation.fr/decision/682d68fc16fd466a1ce900d2

Mais bon, si vous ne comptez pas assigner votre mère en justice, cette question n'a d'intérêt que théorique, parce que finalement ça n'a aucune incidence pratique.

Au final , est ce vraiment la mère qu’il faut convaincre ?
Pour une résolution à l'amiable du problème, oui.

Le notaire peut être contraint d'indemniser les parties pour leur préjudice s'il a fait une faute, mais ça ne fera pas disparaître l'acte authentique.

D'un commun accord entre les héritiers du défunt il doit être possible de faire un acte rectificatif.

Mais sinon il faut faire annuler le contrat de mariage, en justice, qui est valide jusqu'à preuve du contraire et donc produit ses effets entre les parties et leurs héritiers. Une personne lambda ne peut décréter qu'un acte authentique est nul.

Donc si la mère est d'accord pour annuler le contrat de mariage, ou en ignorer les effets, non, pas besoin de l'assigner en justice. Mais si elle tient à défendre ses droits, ses enfants doivent soit céder soit l'assigner au tribunal.

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Modératrice

Ou simplement admettre que le bien litigieux n'est pas concerné par le contrat.
Au demeurant, que dites vous des biens meubles, de l'argent et des valeurs mobilières ayant été propres à votre père (qui ne sont pas concernés par la publicité foncière) ? Il n'y a pas d'inventaire dans le contrat de communauté universelle, donc ses biens propres meubles n'ont pas été apportés et ne sont pas rentrés en communauté ?

En la possession de mon papa il y avait par exemple un camping car 7places neuf, acheté par mon papa comptant, il y a trois voitures et cie ça ne m'intéresse pas.
Ma mère a déjà vendu le camping car et je n'ai rien eu à demander.
La si tout avait été fait correctement apport et autres je n'aurai jamais rien fait où dit.

Et non aucune liquidation ni aucun inventaire des biens de mon papa n'a été réalisé.
La maison n'apparaît nulle part, elle n'est jamais inscrite nommée où autre dans les actes du changement de régime.
Il a juste noté les biens immobiliers hérités de leurs parents ont été vendus.....
Rien sur la maison nulle part.

Juste pour le fun et remettre les choses à leur place

Bref, au final il n'y a pas de problème à part le fait que vous avez décidé de faire des histoires ?

Bref, si vous voulez taper sur le notaire : prenez un avocat.

Et si vous estimez que "des choses ne sont pas à leur place" : prenez un avocat.

Ou alors changez de notaire, qui avec votre concours et celui de votre mère remettra les choses d'équerre avec un acte rectificatif. Ce sera moins cher et moins pénible.

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Modératrice

Faire des histoires ?
Concernant une maison qui n'a jamais été apportée dans une communauté universelle ante mortem et donc me reviens à 2/3.
Maison qui vaut 3millions d'euros... Oui je fais des histoires....
Faire respecter la loi c'est faire des histoires ? Ouaou...
Pas besoin d'avocat pour les prochaines étapes.
Comme écrit dans l'invitation des irrégularités et autres ont été relevées d'où la tentative de conciliation.
Sauf que je sais déjà que la conciliation sera....
Donc voilà, et ce n'est pas moi qui vais taper sur le notaire mais sa hiérarchie.
Un travail fait proprement ne supporte aucune attaque où critique.
Et lorsque l'on fait une erreur on a a coeur de la réparer spontanément sans être pédant où condescendant envers l'autre partie.
Tu sème tu récolte surtout avec moi....

Quelle étapes ?

Le notaire se fera peut-être taper sur les doigts par son ordre professionnel. Mais s’il est aujourd’hui mentionné au fichier immobilier que votre mère est propriétaire de la maison qui vaut 3M € et que vous voulez faire apparaître au fichier immobilier que c’est vous la propriétaire de la maison, vous devrez vous faire représenter par un avocat qui, en votre nom, assignera votre mère devant le tribunal judiciaire. Il assignera peut-être aussi le notaire mais ce sera accessoire.

L’intransigeance est facteur de succès lorsqu’on a raison.
L’intransigeance est facteur de déconvenues lorsqu’on a tort.

Sauf que chaque pièce obtenu dans le dossier contre le notaire sera utile pour la suite je ne dis rien de plus.
Après ce n'est pas le fait que un tel soit propriétaire où pas le pbm c'est l'irrespect de la procédure c'est tout simple.
Bien entendu que ma mère n'est pas pleinement propriétaire de la maison ce sera une formalité de le confirmer.
Les textes de loi n'ayant pas été respecté dans le formalisme.
On interprète pas les lois comme on le veut.
Après la conciliation il y a encore d'autres étapes contre le notaire avant même le judiciaire.
Le judiciaire c'est pour après....
La, la chambre va lister et notifier officiellement les choses pour après..
Le monde étant petit et ayant fait l'erreur de mettre l'identité de l'étude au début de mon post....
Donc voilà, je n' ai pas besoin de conseil sur comment faire la suite où non.
Juste que en effet l'apport était obligatoire, la liquidation de l'ancien régime aussi.
Donc bcp sur ce cite avait tord

Bonjour Dianetilt,

Juste pour vous dire que j’ai lu récemment x jugements jusqu'à la cassation qui a fini par la destitution d’.......

J’ai pas noté le temps entre première cour et cassation mais cela m’a paru une éternité ( d’ailleurs ce sont les héritiers du plaignant qui ont du continuer la procédure ! )

Et pourtant vu de l’extérieur, l’attaqué avait plusieurs " irregularites" a son actif et meme une précédente ou 2 condamnations.

Je vois par cet exemple qu’il faut ( beaucoup) de persévérance.

Bon courage

Merci pour le courage.
Après je sais où je vais le notaire doit assumer ces méfaits pour dire ça avec élégance.
Je ne suis pas pressée la procédure prendra le temps nécessaire.je veux juste que les erreurs soient identifiée par ces père dans un premier temps, cette reconnaissance me sera utile pour la suite.
C'est de l'endurance.
Un pas après l'autre, je sais que le temps judiciaire est bien différent du temps commun.
Vouloir tout faire en même temps et rapidement n'aurait pas de sens.