Rétrocession lotissement refus de la mairie

Bonjour, j'habite un lotissement dont une ASL (association syndicale libre) a été mis en place en 2018.
Nous souhaitons effectuer la rétrocession des parties communes, espaces verts, eclairage et voiries à la mairie afin qu'elle prenne en charge par la suite notre lotissement.
Lors de notre première assemblée générale l'adjointe à l'urbanisme s'est engagée à reprendre le lotissement dès qu'au moins 80% des logements sont achevés, ce qui est le cas aujourd'hui car nous avons dépassé les 85% d'achèvement, ceci a été écrit sur le procès-verbal de l'AG.
Hors il y a quelques mois nous avons entamé la procédure pour la rétrocession et nous avons reçu un courrier recommandé de l'adjointe à l'urbanisme indiquant que 40 lots sur les 46 sont non conformes au règlement du lotissement et que la rétrocession ne peut avoir lieu tant que tout n'est pas conforme.
Il y a bel et bien eu malheureusement certains propriétaires qui n'ont pas respecté à la lettre le règlement et je le regrette, je n'en fais pas parti pour le coup.
Je comprends amplement que la mairie dénonce les non conformités mais ma question est simple, est-ce une raison valable pour empêcher la rétrocession? Quels sont les conditions pour que la rétrocession puisse se faire?
Je cherche un article de loi qui les définit, je ne trouve pas.
Normalement cela n'impacte pas la reprise du lotissement puisque la rétrocession concerne les espaces communs, l'éclairage et la voirie, rien n'empêche à la mairie par la suite de contacter chaque propriétaire qui n'est pas conforme, ce sont des espaces privés et ne font pas parti des éléments repris par la commune.
Et je rappelle qu'ils se sont engagés à reprendre le lotissement dès 80% de logements achevés, c'est écrit, est ce qu'avec ça cela suffit pour les obliger à entamer la procédure?
la conformité n'a jamais été mentionné et les seuls conditions que j'ai lu, c'est que les espaces communs doivent être en bonne état, là oui ça se comprend et d'ailleurs il y a eu un état des lieux d'exécuter pour cela.
Voilà, j'espère que quelqu'un connait un peu près le sujet et pourra me répondre.
Merci pour votre aide.

Bonjour,

Si la commune a obligation à reprendre les parties communes, ce ne peut être qu’en application d’une convention conclue avec l’aménageur qui doit être mentionnée dans les actes de vente des lots. Il faut rechercher cette convention qui doit préciser à quelles conditions doit avoir lieu la reprise des parties communes du lotissement par la commune.

Et je rappelle qu'ils se sont engagés à reprendre le lotissement dès 80% de logements achevés, c'est écrit, est ce qu'avec ça cela suffit pour les obliger à entamer la procédure?

Qui sont "ils" ? Une déclaration verbale de l'adjointe à l'urbanisme présente à l'assemblée de l'ASL n'engage pas juridiquement la commune. Une acquisition immobilière doit avoir fait l'objet d'une délibération du conseil municipal.

Oui c'est bien cela, une déclaration verbale de l'adjointe à l'urbanisme mentionné dans le procès-verbal.
L'étape de délibération en conseil municipal c'est bien lorsque tout a été fait en démarche pour la rétrocession avec l'état des lieux réalisés, c'est bien à ce moment là qu'elle a lieu?
Là elle refuse d'entamer d'autres démarches, nous sommes coincés parce qu'elle veut que tout les propriétaires soient conformes au règlement du lotissement, mais nous savons très bien qu'il s'agit d'un faux prétexte et surtout qui n'est pas valable, mais je n'ai rien à ma disposition qui pourrait le dénoncer.
J'ai demandé à l'aménageur de me faire parvenir la convention que vous avez mentionné, la personne qui s'occupe des asl est en congé jusqu'au 1er août et reviendra vers moi donc j'attends.
Je sais pas quoi faire d'autre.

Commencez pas lire votre acte d'achat.

Par ailleurs tous les documents relatifs au lotissement doivent être conservés par le président de l'ASL.

Oui je l'ai mon acte d'achat notarial, il y a le règlement du lotissement, le cahier des charges, les statuts de l'asl et bien sûr tout ce qui concerne mon achat. À aucun moment ça parle de rétrocession à part peut être dans les statuts de l'asl c'est mentionné:

Dissolution

La dissolution de l'association syndicale ne peut être prononcée que par une délibération prise à la majorité des trois quarts des voix de tous les propriétaires.

En outre cette dissolution ne peut intervenir que dans l"un des deux cas suivants:

1) disparition totale de l'objet défini classe 1.2*

2) approbation par l'association syndicale d'un autre mode de gestion légalement constitué.

* classe 1.2:

OBJET

Cette Association Syndicale a pour objet : L'acquisition des équipements communs du lotissement et des terrains qui leur servent d'assiette et particulièrement des voies créées , espaces verts , canalisations et réseaux , éclairages publics , ouvrages et constructions nécessaires au fonctionnement et à l'utilisation des réseaux ;

La gestion de ces choses et leur entretien ;

Eventuellement , leur transfert à la Commune ou à toute personne morale qu'il appartiendra ;

La création de tous éléments d'équipements nouveaux ; Le contrôle de l'application du règlement et du cahier des charges du lotissement ;

L'exercice de toutes actions afférentes au dit contrôle ainsi qu'aux ouvrages et équipements ;

La répartition des dépenses de gestion et d'entretien entre les membres de l'Association et leur recouvrement ;

Et d'une façon générale , toutes opérations financières , mobilières et immobilières , concourant aux objets ci - dessus définis , notamment la réception de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts .

S'il y avait un engagement de la commune à acquérir les parties communes du lotissement, il serait mentionné dans l'acte d'achat ainsi que dans le permis d'aménager ou une annexe à celui-ci.

Donc en l'état, ils ne sont donc pas engagés à reprendre le lotissement malgré ce qui a été dit et notifié sur le procès verbal lors des assemblées:

juin 2018:

Il est indiqué que la Mairie reprendra les ouvrages communs, voiries et espaces verts dès lors que 80 % des constructions seront achevées, c'est-à-dire, une reprise éventuelle fin 2019, début 2020.

Mars 2020:

Etat des lieux des logements achevés et la reprise du lotissement par la mairie

Après discussion il est confirmé que 80 % de la construction des 42 lots doit être achevée, soit 34 bâtiments. A ce jour 30 sont achevés. L'ASL restera en activité tant que les 80 % ne seront pas atteints.

Novembre 2021:

Etat des lieux des logements achevés, information et vote pour la reprise du lotissement par l'Agglomération Seine - Eure et la mairie de Louviers.

Discussion avec Mme --------- : La rétrocession de l'ASL à la Ville peut se faire dans les conditions suivantes : > bon état de la voirie et des espaces verts. > La question sur les 80 % concernait - elle le nombre de constructions achevées ou la superficie construite ? D'après les PV précédents, il s'agit bien de 80 % du nombre de constructions.

Le PV de L'AG de l'ASL n'est pas une promesse d'achat que la commune aurait faite. Ce n'est que le recueil unilatéral fait par l'ASL d'un accord de principe verbal donné par l'adjointe à l'urbanisme.

D'accord, merci pour les informations, je crains que l'on soit condamné à rester en ASL, dommage qu'il n'y est pas une loi qui définit clairement les conditions et oblige ainsi la rétrocession, nous sommes pas protégés face à la mauvaise volonté de certaines mairies, nous devons pas être les seuls dans cette situation.

Bonjour,
Il ne faut pas se décourager et remettre sans cesse le fil à l'ouvrage.
Nous avons mis 5 ans pour y parvenir dans notre lotissement.
Ceci étant, dans l'autre sens la collectivité peut très facilement adjoindre la voirie du lotissement dans son domaine public si cela présente un intérêt quelconque (prolongation réseau, route passagère...).
Sinon il faut bien comprendre que la collectivité hésite à prendre en charge une voirie plus ou moins bien réalisée, ainsi que des réseaux dont elle ignore la complexité (pompes de relevage...).

Non elle n'a aucun intérêt à le faire en faite, on est situé en bout de ville et derrière c'est la forêt donc voilà ça fera 5 ans nous aussi l'année prochaine.
Mais j'abandonnerai pas avec notre asl, on a encore du monde à consulter pour nous aider.
On consultera peut-être un avocat au nom de l'asl en dernier recours si on voit qu'elle reste sur sa position.

Bonjour,

Si la commune a obligation à reprendre les parties communes, ce ne peut être qu’en application d’une convention conclue avec l’aménageur qui doit être mentionnée dans les actes de vente des lots. Il faut rechercher cette convention qui doit préciser à quelles conditions doit avoir lieu la reprise des parties communes du lotissement par la commune.

Bonjour, j'ai reçu une réponse de l'aménageur et m'indique qu’il n’a pas établi de convention de l'aménageur pour cette opération.
Ça veut dire quoi concrètement? C'est normal qu'il n'y est pas eu de conventions?

Bonjour Jess,

Un peu de lecture pour la rétrocession des voiries :

https://www.senat.fr/questions/base/2011/qSEQ110116741.html

C'est une réponse à une question au gouvernement datée de 2011;

Bien sûr que c'est normal qu'il n'y ait pas de convention de rétrocession.
Si les mairies accordent des permis pour des lotissements, c'est justement pour ne pas avoir à s'occuper des voiries et laisser cette gestion aux propriétaires privés. Bien sûr, il y a des exceptions.
Il ne faut pas rêver, s'il n'y a pas d'engagement écrit de reprise, il est illusoire d'espérer rétrocéder vos voies du lotissement à la commune.
Tel est mon avis.

Hello !

Jess il est peut-être dommage que la loi n'impose pas la rétrocession des parties communes d'un lotissement, mais la loi en ménage les conditions (des lotissements conservent leur parties communes).

Si cette rétrocession n'a pas été actée entre votre lotisseur et la municipalité, alors juridiquement votre ASL n'a aucune base pour "l'exiger", mais ça n'empêche pas qu'elle l'obtienne un jour.

Ce serait intéressant de connaître la nature et l'importance des non-conformités les plus "graves" de certains lots de votre lotissement que la mairie dénonce. Car au fond nos lois sont là pour régler notre vie en communauté. Si on considère normal que la collectivité prenne à sa charge les parties communes d'un lotissement (même sans convention préalable), il est d'abord normal que les parties privées d'un lotissement respectent les règles de la communauté.

A+

Re Jess,



Vous pouvez vérifier si cette personne a bien reçu délégation du maire. Il doit pour cela y avoir un arrêté.
Si ce n'est pas le cas, elle n'est pas compétente, LRAR ou pas, pour vous notifier un refus.
Et dans ce cas, il faut contacter directement le maire.

Si la délégation est officielle, pas de réaction possible, sauf mettre les lots en conformité et confirmer ou réémettre la demande.

Voici exactement le courrier que nous avons reçu et c'est bien mentionné "par délégation pour le maire un adjoint"


Objet : Travaux non conformes: CR / VB / CB / AH n ° 23/0312 Monsieur le Président , Suite au dépôt d'une déclaration préalable de travaux pour une clôture sur un bien situé rue ..... à ....... , mon attention s'est portée sur les travaux réalisés sur l'ensemble des parcelles de secteur . En effet , ce dossier fait état d'une clôture déjà réalisée et non conforme à la réglementation en vigueur . Une visite de terrain a donc été réalisée par les services communaux afin de constater l'avancement et la conformité des clôtures édifiées et des entrées charretières . Au vu des constatations , il ressort un nombre important d'infractions au règlement de lotissement applicable à l'ensemble des parcelles . Pour rappel , les dispositions applicables aux clôtures et entrées charretières sont les suivantes : Accès et stationnement des véhicules : Les acquéreurs devront réaliser sur leur lot , un accès dit entrée charretière d'une profondeur de 5.00 m et 5.00 m ou 3.00 m en largeur en retrait du domaine public . L'éventuel portail sera implanté au fond de l'entrée charretière . L'entrée charretière devra rester ouverte sur la voie et ne sera pas close ; Clôtures - Traitement des limites d'emprise publique Plantation d'une haie de charmilles ponctuées d'aubépines rouges , doublée d'une clôture grillagée verte d'une hauteur de 1.20 m . cette clôture grillagée sera implantée à 70 cm a l'intérieur de la parcelle . Cette clôture pourra être remplacée par un mur de 1.50 m de hauteur maximum pour répondre à des problématiques de dénivelés ou de soutènement ; Clôtures Traitement des limites séparatives entre parcelles : Elles seront exclusivement constituées d'un grilage vert de 1.50 m de hauteur , double ou non d'une haie bocagère comprenant au moins 3 essences différentes dans la liste des végétaux suivants viornes , ouillers , fusains , fs , cytises , lilas , seringas et photinias . Ce grillage pourra être remplacé par un mur de 1.50 m de hauteur maximum pour répondre à des problématiques de dénivelés ou de soutènement ; Portails et portillons Les portails et portilions d'accès seront en bois , en métal peint ou en PVC , leur hauteur ne dépassera pas 1.30 m . Ils seront de formes simples et droites , excluant les courbes de type chapeau de gendarme.

Le constat sur site fait état de 6 propriétés conformes au règlement sur 29 observées .

Les inconformités observées portent notamment sur l'absence d'entrée charretière non close et la création de portails non conformes et sans autorisation préalable l'absence de haies et / ou du retrait de 0.70 m en limite avec la rue ; le non - respect des hauteurs et / ou couleurs des clôtures et murs de soutènement en limite avec la rue le non - respect des hauteurs et / ou couleurs des clôtures et murs de soutènement en limite séparative la présence de bâches occultantes ou moquettes sur certaines clôtures la présence d'un portail type chapeau de gendarme ; la présence de piliers d'une hauteur de 2.5 m .

Le réglement du lotissement est valable 10 ans à partir de la date du permis d'aménager , il est donc applicable de plein droit sur l'ensemble des parcelles . De même que les permis de construire , instruits et accordés conformément à ce réglement , doivent respecter les prescriptions relatives aux accès , aires de stationnement , clôtures , portails et portillons .

En l'état , la rétrocession de la voirie et de ses dépendances ne pourra être effectuée . En effet , il convient tout d'abord de faire respecter les règles d'urbanisme en vigueur et de mettre en conformité l'ensemble des propriétés actuellement en infraction . Je vous invite dès à présent à prendre attache auprès de l'ensemble des propriétaires afin de les informer du constat réalisé et du non - respect des règles par certains . Je vous remercie de bien vouloir m'informer des suites qui seront données à ce présent courrier et des démarches entreprises par les propriétaires concernés pour régulariser leur situation . Je me tiens également à votre disposition pour vous recevoir et faire un état des lieux détaillé des constatations effectuées .

Dans cette attente , je vous prie d'agréer , Monsieur le Président , l'expression de mes salutations distinguées

Eh bien Jess, on ne peut qu'admirer la qualité du travail de cette adjointe.
D'un autre côté, on peut s'étonner que l'ASL ait été aussi laxiste dans sa vérification du respect des règles du lotissement.
Il ne fait pas de doute qu'aujourd'hui, vous en payez le prix, en étant obligés de continuer à payer l'entretien des voiries et des parties communes.
En plus, je suppose que reprendre tout ce qui n'est pas correct pourrait coûter assez cher.

C'est pas terrible, tout ça, désolé pour vous.

En outre, je ne lis aucun engagement de reprise des voiries pour le cas où le lotissement serait conforme au règlement.

Tant qu'il n'y a pas conformité, la question de la rétrocession n'est même pas examinée.

Une fois la conformité obtenue, la question sera examinée, et la réponse pourra être négative : il n'existe aucun devoir de reprise des voiries par une commune, même en cas de conformité. Sauf si engagement écrit préalable (chose que l'adjointe s'est bien gardée d'écrire).

Bonjour,
Il me semble qu'un certain raisonnement qui a été tenu ici n'est pas adapté.
Une commune ne peut souhaiter, globalement, avoir moins d'espaces communs ou de voies à gérer sur son territoire. Ce type de raisonnement ne s'applique qu'à une position de particulier qui doit gagner de l'argent pour entretenir ses biens.
A l'opposé, une Mairie ne met pas la main dans SA poche, qui est vide, mais la met dans la poche des contribuables, directement ou indirectement. Plus elle aura d'espaces communs et de voies, plus son budget-impôts locaux ou le versement de l'état augmenteront, et plus la Mairie sera importante et son Maire puissant.
Une Mairie a donc tout intérêt à communaliser des voies et des terrains, dans le cadre de ses évolutions budgétaires.

C'est, à mon avis, pour cette raison que l'absence d'une convention initiale de reprise n'est pas une catastrophe, même si elle apporte une sécurité claire aux "repris".
Ici, il pourra y avoir des "repris" même si c'est de justesse.

Ma remarque ne vaut que sur le plan général, une Mairie spécifique pouvant avoir des plans assez consommateurs pour pouvoir aussi absorber des demandes de communalisation.