Comment vérifier le status indivisaire ou non de son terrain

Bonjour,

Mon acte de vente mentionne que je suis propriétaire des 500 / 1000 indivis des parties communes générales d'une copropriété horizontale de 2 lots - lot 1

le propriétaire du lot 2 m'affirme qu'il est propriétaire des 500/1000 des parties communes générales - mais sans mention de l'indivision

- comment est-il possible qu'un lot soit en propriété indivise et pas l'autre ?

- comment remonter la succession des ventes pour savoir si et à quel moment l'indivision a été levée : le voisin est allé porter plainte parce que je me promène sur l'ensemble du terrain, dont sur ce qu'il considère comme sa propriété pleine et entière ?

cordialement

Bonjour



Dans la mesure ou il est noté qu'il a 500/1000 des parties communes cela signifie que quelqu'un autre a 500/1000 des parties communes et donc qu'il y a indivision ...

Pour que sa propriété soit pleine et entière il faudrait qu'il ait 1000/1000 des parties communes ...

Hello !

Michèle, il vous a "dit", mais ce serait mieux que vous puissiez "lire". Comment un des deux copropriétaires peut-il avoir "pleine et entière" propriété de la moitié des parties "communes" de la copropriété ? Je ne comprends pas.

A ce jour que savez-vous de sa plainte factuellement en regard des éléments d'information ci-dessous ?
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35505

A+

Merci pour vos réponses.

Pour l'instant de sa plainte je n'ai que le courrier qu'il a déposé dans ma bàl récemment suite à son dépôt de plainte qu'il mentionne avoir fait au début de sa lettre. Je n'ai pas encore été convoquée.Je sais que cela peut prendre un peu de temps et je me prépare à répondre à cette convocation.

Dans sa lettre mon voisin écrit : "qu'à la lecture de son acte notarié (1) la police nationale et mon avocat a confirmé que je suis pleinement propriétaire de l'ensemble de mon terrain (mes 500/1000 èmes)"

(1) il cite aussi son acte notarié en disant qu'il est "Propriétaire des 500/1000 des parties communes générales"


Lors de sa précédente menace verbale, il m'est apparu en l'écoutant, que mon voisin pense que, comme le terrain est découpé en 2 lots il a pleine propriété sur le sien (ce que la police et son avocat semblent lui avoir confirmé)
Dans mon acte de vente c'est différent, la propriété sur le terrain est indivise. J'avais cru comprendre que cela signifie que le terrain nous appartient à tous les 2, que nous avons les mêmes droits sur la totalité, quel que soit le coté ...

Il s'avère que pensant être en propriété indivise je me déplace sur l'intégralité du terrain, notamment pour jardiner pour, par exemple, élaguer des branches sur des petits arbres et arbustes.
Mon voisin fait de même mais uniquement sur son "lot" coté EST.
Comme son élagage laisse à désirer et que certaines branches des arbustes plantés "de son coté EST" envahissent un peu mon "lot" coté OUEST et me gênent, je complète son élagage ce qui le met dans une fureur noire.
Je lui ai pourtant demandé plusieurs fois de le faire mais au prétexte que ces branches ne le gênent pas lui il n'élague pas celles qui me gênent.

Mon voisin estime donc que j'ai violé sa propriété privée en pénétrant sur son lot, il a mis des caméras pour me filmer et avec cette preuve il est allé porter plainte pour violation de propritété privée.

Il est clair que la police a reçu et accepté sa plainte.

Je vais donc me rendre à la convocation avec mon acte de propriété qui mentionne cette indivision.
Si lui a justifié sa plainte par son acte de propritété qui ne mentionne pas cette indivision il va être compliqué de justifier la contradiction ...

Je suis un peu dépassée, j'avoue !

Bonjour
Il faudrait en savoir plus en consultant aussi l'état descriptif de division qui a été établi lors de la création de cette copropriété.
Vous pouvez être propriétaire indivis de 500/1000 des parties communes, mais les jardins peuvent être à jouissance privative de chacun des lots.
Ce qui signifie que chaque jardin est réservé à celui qui est titulaire du lot.

Il est aussi envisageable de diviser la parcelle de terrain en 2 et de sortir de cette indivision... sauf si d'autres parties communes ? Réseau d'eau ? D'électricité ? Accès ? Etc.

Hello !

Donc Michèle si je comprends bien pour l'instant* vous n'avez aucune "preuve" que votre voisin ait vraiment porté plainte (avec son courrier il aurait pu vous en glisser une copie). Il ne vous a pas plus donné une copie d'un extrait de son acte de propriété, c'est ça ? Peut-être se contente-t-il de vous impressionner en évoquant la place, une plainte, un avocat...?

* mais qu'est-ce qui vous fait dire "Il est clair que la police a reçu et accepté sa plainte" ?

En tout cas son avocat (si tant est qu'il en ait sollicité un en l'occurence) peut dire ce qu'il veut. Et la "police nationale" n'a pas plusautorité pour déterminer officiellement si votre voisin a raison ou pas (qu'elle ait pris sa plainte ne lui donne pas raison)...

Au fond, que de son coté il soit "Propriétaire des 500/1000 des parties communes générales" n'est à mon sens en l'état que l'expression de la clé de répartition des éventuelles charges de ces parties communes... ce qui colle à vos propres 500/1000 puisque vous n'êtes que deux copropriétaires.

A suivre...

Bonjour,

Selon les actes, vous partagez une copropriété avec votre voisin. En tant que copropriétaires vous êtes propriétaires indivis des parties communes qui, selon ce que je crois comprendre, se limitent au sol de la copropriété.

Comme il vous a été dit, il est vraisemblable qu’une clause du règlement de copropriété vous attribue à chacun une jouissance exclusive sur une moitié de terrain. Dans ce cas, votre voisin a raison, chacun doit rester de son côté. Il faut lire le règlement de copropriété. Si vous ne l’avez pas il faut vous le procurer. Ce n’est pas votre acte de propriété qui prouvera vos droits de copropriétaire à l’égard de votre voisin mais le règlement de copropriété dont vous pouvez demander une copie au service de la publicité foncière.

Cette copropriété est probablement un montage destiné à contourner des règles d’urbanisme connu sous le nom de méthode Stemmer. Des tribunaux ont jugé que de telles copropriétés étaient fictives et ont prononcé leur inexistence faisant ainsi des deux copropriétaires des propriétaires à part entière chacun sur sa moitié de terrain.

Sauf à apporter la preuve que votre voisin a tort, que pour l'instant vous n'avez pas, il vaudrait mieux faire comme s’il avait raison.

Bonjour Michele,



Votre voisin n'a pas bien compris.
Dans une copropriété horizontale, les constructions appartiennent à leur propriétaires respectifs, et le terrain, plus quelques annexes potentielles constituent les parties communes.
S'il n' a rien d'autre que les maisons et le terrain, quelqu'un qui est propriétaire à la fois de la maison ET du terrain n'est pas en copropriété.

Par ailleurs, le terrain n'est pas loti. A la base, il appartient donc aux deux copropriétaires ensemble, chacun pouvant aller se promener partout.

Maintenant, comme déjà précisé, le RdC peut avoir prévu un droit de jouissance exclusive sur des portions bien définies. Dans ce cas, aucun de vous deux ne peut aller ou intervenir sur la 'portion' de l'autre.

Quant à la méthode Stemmer, si chère à un intervenant qui s'y réfère de temps à autre, elle était inutile pour tout cas de découpage d'un terrain en DEUX (voire QUATRE dans certains cas), ceci étant permis par la loi (comme je l'ai déjà signalé). Il n'est donc pas utile d'y faire référence dans votre cas. La première condamnation de cette technique de contournement de la loi, utilisée à partir de TROIS lots, date de 1999.

Hello !

Michèle à part ces deux formulations* un peu différentes de vos 500/1000èmes rapportées semble-t-il respectivement de vos actes de propriété (?) pensez-vous avoir un règlement de copropriété (ou autre document recevable) évoquant d'éventuelles parties communes à usage exclusif de votre voisin ou de vous-même ?

Pour la votre pourriez-vous nous pourriez-vous nous citer exactement et plus longuement le paragraphe dans laquelle elle se trouve et le titre de ce paragraphe. Pourriez-vous citer également l'énoncé complet de ce dont vous êtes propriétaire dans le cadre de cette copropriété ?

Merci de répondre à nos questions.

A+

Il n'est pas sans intérêt de chercher le pourquoi de la situation présente. Le sol est resté en indivision. Il doit bien y avoir une raison. Je ne sais pas laquelle, mais Ageorges la connaît. Il ne manquera pas de vous l'expliquer.

Votre copropriété a un caractère fictif qui la rend susceptible d'être reconnue inexistante par un tribunal.

Bonjour,

Un propriétaire de grand terrain peut vouloir bâtir, par exemple deux maisons. Une pour lui, et une pour sa fille chérie qui va se marier.
S'il construit deux maisons sur un sol qui lui appartient, les deux maisons vont lui appartenir.
Il peut couper le terrain en deux lots, c'est permis depuis longtemps, ou il peut établir une copropriété horizontale de deux lots, c'est permis aussi. Stemmer n'a rien à voir ici, puisqu'il n'y a rien à contourner.
On peut imaginer d'autres montages, sachant que, évidemment, je ne peux connaître l'histoire du vôtre. Il faudra lire le RdC, voir ce qui est défini comme parties communes, comment la situation a évolué au fil du temps, et déjà, voir depuis QUAND cette copropriété existe. Si c'est récent, Stemmer n'a rien à voir.
La seule analyse possible se base sur les parties communes, par exemple, y a-t-il un chemin ou une route d'accès partagée, un éclairage commun et donc des charges communes,
des élagages de grands arbres ?

Si les deux maisons et les deux terrains sont totalement séparés avec des jouissances exclusives et qu'il n'y a aucune charge commune, alors effectivement, il peut s'agir d'une fausse copropriété. Encore faudrait-il que quelqu'un fasse une action dans ce sens. Et il n'y a pas non plus la moindre certitude que tout ceci soit relié au fameux juriste.

Bonjour,
Merci à nouveau pour vos réponses et commentaires / suggestions.
Pour répondre à vos demandes.

Mon acte de propriété mentionne chapitre DESIGNATION
- Sur la commune ....
Dans un immeuble en copropriété à ... mon adresse
Figurant au cadastre : section ... numéro ... lieu dit ... contenance ..ha ..a

Le lot n°1
une maison à usage d'habitation comprenant ... liste des pièces de la maison

ET les tantièmes suivants :
Et les 500/1000 indivis des parties communes générales de l'ensemble du terrain.

Tel qu'il est désigné et décrit dans l'Etat descriptif de division de l'immeuble

... superficie de la maison ...

L'acquéreur prendra les biens tels quels ...sans pouvoir faire de réclamation au vendeur

A ma connaissance il n'existe pas de règlement de copropriété pour notre copropriété horizontale à 2 lots.
Peut être qu'il y a eu un règlement à l'origine.

Sur une copie du projet déposé au cadastre, j'ai retrouvé le nom des 2 copropriétaire initiaux, qui ont fait construire chacun une maison sur la même parcelle divisée en 2 lots, chacun ayant déposé un projet pour son lot.

La construction a été réalisée à la fin des années 80 bien avant que je ne l'achète.

Il faut peut être que je recherche le dépôt de ce règlement initial, mais s'il date de plus de 30 ans, a-t-il encore une valeur ?


Autre précision qui a peut être son importance:, notre parcelle à 2 lots est intégrée à un lotissement en ASL. Mon "autre" voisin a lui acheté en entier sa parcelle, qui est donc plus grande. Pour les autres je ne sais pas précisément. Je crois qu'au bout de la rue une dame a construit en indivision avec sa fille : une parcelle/ 2 lots/ 2 maisons.
Pour le lotissement je suis le lot 2a et mon voisin pas sympa le lot 2b.
Le lotissement est tout petit, je paye quelques charges pour l'éclairage et le petit square-jardin au bout de la rue. Il y a un règlement pour le lotissement (bien qu'on m'ait dit qu'il n'est plus valable, trop vieux, pas renouvelé ...)


En ce qui concerne la "méthode Stemmer"
j'ignore s'il y a eu tentative de contournement de la loi lors de la construction en utilisant cette méthode.


Je n'ai pas encore la preuve, parce que la police ne m'a pas convoquée, que mon voisin a porté plainte mais il le dit avec joie dans sa lettre et il l'a confirmé à boulangère du quartier qui l'a dit à mon autre voisin (c'est plus belle la vie chez nous aussi ...). Bref tout le quartier semble le savoir.
Je veux donc d'une manière ou d'une autre régler cette question et si l'acte par lequel j'ai acheté la maison est faux, qu'il n'y a pas indivision du terrain entier mais des lots séparés en pleine propriété le faire rectifier.

Merci pour les précisions Michèle.
Du coté de la plainte, "Wait and see" comme on dit outre-Manche...

Bonsoir Michele,



Quand une parcelle de lotissement est coupée en deux, il y a deux lots vendables séparément et quand les deux acheteurs font, individuellement construire dessus, il n'y a pas de copropriété.

Loi 65-557, article 1, alinéa 1 :


Quand la parcelle a été coupée en deux, il n'y avait pas d'immeuble bâti. Donc pas de copropriété.
Que s'est-il donc passé après ?

Il manque une précision : comment le terrain est-il divisé en deux lots ? Y a-t-il une clôture ou une marque quelconque pouvant donner à penser que chacun possède un droit de jouissance exclusive sur la moitié du terrain ?

Ce qui est sûr est que ce terrain a été divisé en deux lots de copropriété et que la propriété du sol est indivise, ce qui n’empêche pas que l’indivision puisse être assortie de droits de jouissance privatifs. Votre titre de propriété fait référence à un état descriptif de division sans mentionner de règlement de copropriété qui ne semble pas exister. Il serait utile de connaître cet état descriptif de division dont vous devriez avoir une copie. Si vous n’en avez pas, le service de la publicité foncière pourrait vous en délivrer une, quoique ce soit plutôt au voisin de prouver que vous n’avez pas le droit de circuler sur ce qu’il considère comme chez lui.

En ce qui concerne la plainte, elle ne peut porter que sur une violation de domicile. L’officier de police l’a enregistrée, ce qu’il a l’obligation de faire. Cela n’implique nullement qu’elle soit fondée.

Bonjour,

Effectivement la configuration naturelle (2 hauteurs différentes) permet de penser que chacun possède un droit de jouissance exclusive sur la moitié du terrain. Ce découpage naturel est apparent sur le plan cadastral qui identifie les 2 lots (le métrage est-il exact est une autre question).

Je vais me mettre à la recherche d'un éventuel règlement de copropriété originel, qui se serait "perdu" dans les ventes successives et qui pourrait indiquer que l’indivision est assortie de droits de jouissance privatifs.

Je vais également rechercher un état descriptif de division dont je n'ai pas de copie. J'ai pris RV (dans 2 semaines) avec la notaire qui a enregistré mon achat. Coup de chance : il semble que ce soit également son office qui a fait la publication du lotissement à sa création. Elle pourra me guider sur la manière d'obtenir ces documents qui me manquent et clarifier cette notion d'indivision.

De plus, lors de l'achat, son clerc avait été très franc et explicite concernant cette indivision et ce que cela implique. Il m'avait dit que le voisin avait le droit de se déplacer sur mon terrain, venir sur la terrasse, utiliser ma piscine hors sol ...

Par respect mutuel, cela ne s'est jamais produit et avec les anciens propriétaires de la maison de mon voisin tout ce passait à l'amiable en discutant, en bonne entente, c'était d'ailleurs la seule voie cohérente possible. La copropriété horizontale à 2 lots en indivision est un sac de noeuds ... et nous n'avons ni syndic, ni AG, ni règlement , ...

Aussi, je n'ai rien dit quand l'ancien voisin a fait construire sa piscine (qui n'est pas apparente sur le cadastre), je n'ai rien dit quand le nouveau voisin a modifié les parties communes sur son lot en construisant une terrasse autour de la piscine, je n'ai rien dit quand il a fait construire un abri pour sa voiture (sans faire de déclaration de travaux, qu'il n'aurait pas obtenue car j'ai voulu faire pareil et l'autorisation m'a été refusée car cela enfreint les règles d'urbanisme).

S'agissant de la plainte et de mon audition, pour l'instant j'organise mes idées pour démontrer ma bonne foi en fonction des éléments en ma possession (mon acte de vente) et la loi (notamment celle du 10 juillet 1965) : je ne veux pas être bousculée si je reçoit une convocation du jour au lendemain et j'ai besoin de temps pour comprendre le vocabulaire utilisé dans les textes qui n'est pas toujours celui du langage courant. Il y a beaucoup de jurisprudence aussi ...

En fonction de ce qu'il me reproche dans son courrier et qui semble avoir motivé sa plainte, je ne vais pas nier avoir pénétré sur son lot, mon angle de défense est de nier la violation de propriété privée en démontrant ma propriété indivise. Je vais nier aussi la dégradation de bien (les plantes) en démontrant avoir les même droit que lui concernant la conservation du bien en procédant à l'entretien du jardin.

Mon but est d'apporter les arguments suffisants, cohérents et organisés pour faire classer la plainte : j'ai agi dans mon droit.

Que le voisin s'adresse ensuite, à son avocat, au tribunal d'instance pour contester le caractère indivisaire des parties communes est une autre affaire. Il aura peut être divorcé et revendu avant car mon petit doigt m'a dit ... ou peut être faut-il lui donner un os à ronger avec le service de l'urbanisme ?
Tout dépendra de son agressivité. Je lui ai maintes fois écrit pour lui dire que la situation immobilière était compliquée et qu'il serait plus constructif de nous rencontrer et discuter. Cela n'a pas marché.

Et d’emprunter votre voiture tant qu’à faire ?


Ce n’est pas un sac de nœud dès lors que vous considérez comme votre voisin que chacun est chez soi dans son coin et que la copropriété n’est qu’un montage juridique.

L'usage est tout de même que le terrain attenant à la maison est annexe au domicile.

Le plus simple pour mettre fin au conflit serait d’admettre, même implicitement, que le terrain est divisé en deux et que chacun est chez lui sur sa moitié de terrain même si en pur droit l'ensemble est commun aux deux.

Bonjour Michele,



Dès que vous savez être en copropriété, il suffit de vous renseigner sur ce que ça implique. Par exemple :
- Obligation d'avoir un Syndic
- Obligation de faire une AG une fois par an au moins
- Obligation d'enregistrer votre copropriété.

Lire les premiers articles de la loi 65-557 sur le site LégiFrance n'est pas bien long.

Le cas de petites copropriétés a été simplifié récemment et certaines décisions peuvent se prendre par consultation. La comptabilité peut être réduite.

Visiblement, il n'y a pas de charges communes. Pourtant, si le terrain est commun et qu'il s'y produit un accident, quid du sinistre ? Si un enfant venant d'ailleurs se noie dans une des piscines extérieures ? Vous devriez bien avoir AU MOINS une assurance de la copropriété pour cela ?

Un syndic qui n'aura rien à gérer.
Une assemblée où l'on n'aura rien à se dire.
Une comptabilité où l'on enregistrera aucune dépense.

Si un enfant se noie dans une piscine, le responsable sera le propriétaire de la piscine laquelle n'est pas indivise entre les copropriétaires.

Cette copropriété n'est qu'une fiction juridique.

Un peu de bon sens.

Juridiquement, vous avez peut-être raison, mais, socialement, vous avez tort et le mieux est que chacun des deux copropriétaires admette que, si la propriété du sol est communes, l'usage ne l'est pas.

Hello !

Remarque : Michèle même si votre copropriété à 50/50 comportait des parties communes "à usage privatif" aux abords de vos maisons respectives les projets d'aménagements extérieurs de votre voisin (piscine, terrasse, abri) devaient vous être soumis a priori... (et satisfaire ussi les règle du PLU éventuellement applicables bien sûr).

Lecture : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31518

PS : en fait depuis 2020 la gestion des copropriétés à 2 a été simplifiée (cf articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 Juillet 1965 modifiée) et se rapproche de celles des indivisions...

Autre lecture (chercher les termes "copropriétés à deux") : https://www.legifrance.gouv.fr/contenu/Media/Files/autour-de-la-loi/legislatif-et-reglementaire/fiches-d-impact/fiches-d-impact-ordonnances/2019/fi_jusc1920054r_28_10_2019.pdf

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