Frais de relances et huissier syndic

https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4285-loiselet-daigremont-confirmation-de-faux-comptes-bancaires-separes

L'article date de 2017, il semblerait qu'ils n'ont pas changé leur manière de procéder depuis lors, sans vraiment être inquiéter par la justice

Ils sont pertinemment dans le tort, mais que faire si ce n'est me couché ..
Sans payer la totalité du paiement dû via leur plateforme, il en faudrait peu de temps pour voir ma facture doublée à coup de frais d'huissier, la nécessité de faire appel à un avocat sera alors indispensable, dont les honoraires dépassera sans doute ce que j'ai à payer à cet instant T

C'est le petit poucet contre le géant

OBTENEZ LE RIB ! Ce qui vous permettra de payer par virement la somme que vous considérez due.
Le syndic devra vous poursuivre pour les sommes résiduelles, et il sera fort probablement débouté ne pouvant pas les justifier.

Bonsoir,

1. Saisir la DDPP,

2. et si vous avez confirmation, saisir la DGCCRF. (*)


(*) J'ai ça en projet pour ma résidence, du fait d'une double facturation des liasses AG, fraude bien connue et répertoriée dans les tablettes de la DGCCRF. Si je me lance, je vous tiendrai au courant.

Il y a différents moyens de paiement. Le virement en est un. Le chèque en est un autre. Je ne sais pas si le virement est plus officiel que le chèque.

Ageorges vous « décommande » le chèque. Si le verbe recommander peut prendre le sens de conseiller, le verbe « décommander » ne prend jamais le sens de déconseiller.

Je doute un peu que beaucoup de syndics continuent à contourner la loi les obligeant à ouvrir un compte séparé. Peu importe, Ce n’est pas votre problème immédiat. Soyons pragmatique. Le syndic refuse de vous communiquer le n° du compte bancaire qui vous permettrait de payer par virement. Vous reste le chèque que vous pouvez adresser par courrier recommandé.

La raison évidente pour laquelle le syndic tente de vous forcer à l’autoriser à prélever sur votre compte bancaire est qu’il tient à encaisser la totalité de la somme qu’il vous réclame. Si vous ne versez que le principal de votre dette, il aura le plus grand mal à recouvrer les frais annexes. Il sait parfaitement que, s’il devait saisir le tribunal, il n’aurait gain de cause que pour une petite partie de ces frais annexes. Je vous rappelle l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat … Il n’arrivera jamais à convaincre le tribunal que, dans les circonstances que vous avez décrites, 900 € de frais de recouvrement ont été nécessaires pour recouvrer 900 € de charges de copropriété. Il le sait très bien. Il faut être bien conscient qu’il n’a pas attendu pour prélever ces frais sur la trésorerie du syndicat. Si vous ne payez pas ces frais, il restera un trou qui risque de mal passer si le conseil syndicat vérifie les comptes scrupuleusement. Il sera contraint de rétrocéder à la copropriété une bonne partie des honoraires de recouvrement qu’il s’est attribués.

Je vous recommande donc, à moins d’avoir obtenu le numéro de compte bancaire du syndicat, de payer par chèque. Ce sera une preuve d’une certaine bonne foi de votre part qui vous sera utile dans l’éventuelle procédure dont le syndic vous menace et qui desservira le syndic dans ses prétentions.

Je ne dispose pas de chéquier à ce jour, moyen de paiement que je considère comme archaïque et peu sécurisé
Néanmoins je pourrais en faire la demande auprès de ma banque, cela prendra des semaines voire davantage, à savoir le délai de la commande du chéquier, la fabrication, l'expédition, puis réexpédition pour le syndic ..

Mais il n'est plus question aujourd'hui de trouver une solution, le dossier partira au contentieux, on s'expliquera sans doute devant le juge

" Encore une fois, la Loi n’écrit nulle part notre obligation de transmettre le RIB pour le paiement des charges surtout que vous pouvez payer vos charges cheque, tip, telereglement, prelevement "

Pour répondre à yapasdequoi

J'ai contacté la présidente du conseil syndical pour obtenir le rib, surprise dans un premier temps, elle a finit ( après avoir contacté le syndic ) par m'envoyer un copier coller du message du syndic, à savoir " par mesure de sécurité .. "

L'ironie est que le syndic m'impose de régler par prélèvement ( tip, telereglement, prelevement mensuel et trimestriel ), moyen de paiement qui nécessite à ce que je leur communique mon rib alors qu'eux refusent obstinément de me communiquer celui du compte de copropriété ^^'

La présidente du CS est donc incompétente !
Demandez lui le RIB : QUI EST SUR LE RELEVE DE COMPTE.
Mais si elle ne demande jamais non plus les relevés de compte... vous verrez qu'elle est encore plus incompétente qu'incompétente.

Pour pouvoir payer par prélèvement, il faut non seulement donner votre RIB mais aussi autoriser un prélèvement SEPA. Ne vous laissez pas abuser.

Le titulaire du compte est bien "sdc" selon la présidente du conseil syndical
Je lui ai expliqué à maintes reprises, article à l'appui*, mais elle ne semble pas comprendre que sdc pourrait autant signifier "syndicat des copropriétaires" que "syndic de copropriété", l'un n'aillant rien à voir avec l'autre bien entendu

J'ai adressé de mon coté un courrier à DDPP, mais sans rib, comment pourront-ils vérifier, et me confirmer si le compte en question est un compte séparé, et non pas un sous-compte dont le titulaire n'est autre que le syndic de copropriété ?

*https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4285-loiselet-daigremont-confirmation-de-faux-comptes-bancaires-separes

En effet, vous pouvez mener l'âne à la rivière mais pas l'obliger à boire...
Peu importe le titulaire, vous avez bien compris que SDC n'est pas significatif.
Avec le numéro du compte, j'avais pu vérifier pour ma copropriété, mais j'ai oublié comment.
Autre piste : adhérer à l'ARC et leur demander.

Vous avez encore du chemin à faire...

Après chaque chose en son temps, dans votre situation vous voulez juste régler ce que vous leur devez. La question de si le compte bancaire est celui du syndic ou du syndicat pourra être éclaircie plus tard. N'allez pas embrouiller la présidente de votre conseil syndical qui a l'air déjà un peu dépassée.

Oui je confirme. Il faut faire des priorités et se concentrer sur l'essentiel.
Parce que à chaque pas vous allez déterrer des trucs pas nets et vous risquez de vous y noyer.

Le chèque à part, l'unique solution pour pouvoir régler le montant que je leur dois, est le virement bancaire, c'est pourquoi je leur mets la pression sur la raison de leur refus de me communiquer le rib du compte de la copropriété, à savoir l'irrégularité dans leur gestion

Et ça a porté ses fruits. Après avoir réclamé le fichier FICOBA auprès de la présidente du Conseil Syndical, qui a sans doute demander le fichier à son tour au syndic, ce dernier a fini par me communiquer le rib, non sans oublier de se pavaner en philanthrope, vantant leur générosité de m'accorder ce bien si précieux

Voilà ! Bravo... Affaire à suivre.

Bonsoir Messieurs, Mesdames

Je reviens vers vous pour conseil
Après une longue bataille, j'ai enfin réussi à obtenir le fameux sésame afin de pouvoir saisir exactement le montant dont je souhaiterai régler au syndic

Donc comme convenu le virement a été effectué dans la foulée.. Sauf que je reçois aujourd'hui le nouveau appel de fond par mail, avec deux nouvelles lignes de relance et mise en demeure ..

Que puis je faire ? Suis je dans une position où faire appel à un avocat est impératif ? Si je ne règle pas la totalité, il y a bien des chances que les frais continuent à s'accumuler, jusqu'au jour où un autre syndic reprenne les comptes, et rebelote, allez leur expliquer qu'il y a le prédécesseur de l'ancien syndic qui m'a facturé etc etc ..

yapasdequoi > Avec le numéro du compte, j'avais pu vérifier pour ma copropriété, mais j'ai oublié comment


Plus la moindre idée ?

Les 2 sujets sont sans relation.
Vous battre contre les frais abusifs ne changera rien au statut du compte bancaire et réciproquement.

Bonjour 16h35,


Que faire ?
Très simple. Vous extrayez de cet appel la partie charges et vous faites un virement de la somme exacte en ignorant la partie relances.
L'appel de charges étant forcément détaillé (c'est imposé par la loi), vous pouvez isoler ce qui est charges au budget prévisionnel et constitution du fonds travaux, voire des appels pour travaux spécifiques régulièrement votés par l'AG.
Vous faites le total de tout cela et vous payez ce total. Puisque vous avez le RIB, c'est désormais facile.

(C'est ce que je fais en cas de conflit sur le montant de l'appel, et en général, le Syndic finit par corriger ses erreurs. C'est un peu différent pour vous mais ...).

yapasdequoi > ce n'est que mon avis, mais je pense qu'il est primordial de connaitre les forces et faiblesses de l'adversaire. Une bataille judiciaire reste une bataille avant tout, avoir toutes les cartes en main ne serait pas de refus


AGeorges > Oui il serait très simple de juste payer ce que je dois, et ignorer les frais de mise en demeure et relances
Mais est ce une bonne idée sur le long terme ? Ces frais vont s'accumuler au fil des mois, et finir par devenir un gros montant. J'aurai pas l'air idiot si un jour un huissier se pointe chez moi pour 10k de frais de mises en demeure à régler sur le champ

Non, vous n'aurez pas l'air idiot. C'est l'huissier qui prendra un air idiot quand vous lui aurez demandé s'il a un titre exécutoire.

Re,

Ma réponse était adaptée à la nouveauté : la réception d'un appel concernant les nouvelles charges dues, et la reconduction des autres dettes.
Débarrassez-vous d'abord de la nouvelle dette pour ne pas être en faute sur ce plan.
Après, il faut évidemment ne pas ignorer ce conflit sur les relances abusives, mais c'est un autre sujet.
Bien sûr, ces "dettes" sont enregistrées dans votre compte 450. Tant que la situation ne sera pas réglée, elles ressortiront à chaque nouvel appel.
Puisque c'est vous qui faites le virement, c'est vous qui décidez de ce que vous virez. Payer rubis sur l'ongle les nouvelles charges est un MUST.
Pour le reste, vous avez eu divers éléments de contestation. Il faut les formater et les soumettre à un avocat.

Re,
Et je vous confirme ce qui vous a été dit.

C'est au Syndicat que vous devez de l'argent quand vous ne payez pas vos charges. Le Syndic est autorisé à faire ce qu'il faut pour recouvrer les impayés, mais s'il fait n'importe quoi, cela va se retourner contre lui.
S'il vous envoie une LRAR pour exiger le paiement et que la LRAR lui revient en NPAI, envoyer un CdJ à la même adresse est une erreur de gestion. Et c'est le Syndicat qui paye cette erreur, pas le Syndic. En fait, si le CdJ est un bon copain du Syndic, ce dernier lui génère ainsi du CA sur le dos du Syndicat. Les abus sont donc possibles et surveillés.

Un Syndic n'est qu'un prestataire en charge de la gestion, il ne peut pas faire n'importe quoi. Nihilscio vous a bien clarifié cela.
Il est peut-être temps de demander que ces pénalités injustifiées soient annulées, avec le concours d'un avocat. Il ne s'agirait, dans un premier temps, que de négociation.

Mais n'oubliez tout de même pas que la première faute, le péché originel, vous incombe. Même si le Syndic ne le demande pas, vous DEVEZ payer vos charges telles qu'elles ressortent des décisions de l'AG.