[AG] Résolution(s) de désignation du syndic

@Nihilscio,





Ce sont bien vos termes !

Citation tronquée de mes propos qui leur fait perdre tout leur sens.

Citation complète :

Comme je l’ai dit dans une autre discussion, il faut procéder en deux temps :
- sélection pour aboutir à ne retenir qu’un candidat selon une procédure à adopter au préalable,
- confirmation de l’élection du candidat sélectionné à la majorité requise par la loi.

Je maintiens.

Bonjour à tous,
Merci pour ces réponses très argumentées.
J'ai appelé l'ARC et suis tombé sur la personne qui prodigue la formation ad-hoc sur le changement de syndic.
Il me renvoie évidemment aux article 25, 25.1 et 24 de la loi de 1965 et abonde dans le sens d'AGeorges en indiquant que chaque candidature fait l'objet d'un vote à la majorité de l'article 25 puis éventuellement d'un second vote à la majorité de l'article 24.
Il indique que le législateur n'a prévu aucune solution en cas de double élection ou en cas d'aucune élection (chaque candidat obtient moins d'1/3 des voix).
Il m'indique qu'il est nécessaire de reconvoquer l'Assemblée si l'on veut élire un nouveau syndic.

Il m'indique également que l'Assemblée peut demander au Syndic sortant, même s'il est nommé secrétaire de séance, de sortir pendant le vote, à condition qu'on lui fournisse les informations nécessaires à l'établissement du PV d'AG.

Bonjour Forseti,



Cela faisait effectivement partie des usages anciens. Mais la dernière loi sur le sujet a tout de même changé la donne.

Dans le passé, il y a eu des AG qui étaient coupées en deux. On élisait le nouveau syndic tout de suite après les élections fondatrices (PdS et Scrut.), l'ancien Syndic s'occupait du début de l'AG, et le nouveau prenait le relais dès son élection, avec le problème de la résolution d'élection du secrétaire qui devrait être refaite.

La dernière loi (...) laisse le Syndic en fonction jusqu'au lendemain de l'AG. Le nouveau Syndic éventuel ne prend ses fonctions qu'un JOUR FRANC après l'AG, soit le surlendemain, voire plus loin s'il y a un weekend ou un jour férié.

Un secrétaire n'étant qu'un secrétaire, sans droit à intervention ni à commentaire, le fait de "faire sortir" le secrétaire se justifie-t-il encore ?

Merci AGeorges



Les échanges ne sont pas interdits à l'occasion du vote pour élire un nouveau syndic, surtout si le consensus n'est pas formé.
La présence du syndic peut être gênante car les copros n'oseront pas le critiquer en sa présence, même sans droit à intervention.
Voilà pourquoi, pour des raisons d'équité, je demande s'il est possible de "faire sortir" le syndic sortant.
Merci

Forseti,

Ce ne serait pas de "l'équité", mais plutôt de la confidentialité. La difficulté principale tient toujours à un manque de professionnalisme et des deux côtés. J'entends par là que des adultes peuvent être en désaccord sans se faire la guerre. Dire à haute voix que le Syndic n'a pas fait ci (ou à fait ça qui n'était pas bien) fait partie des délibérations. Faire sortir le Syndic accusé donc sans capacité de se défendre est-il juste ? C'est le rôle du Président de séance de gérer cela.
Donc tout autant le Syndic peut reconnaître avoir fait des erreurs et tout autant le copropriétaire peut reconnaître que ce qui est reproché au Syndic ne pouvait pas être exigé.
On reste factuels et pas dans ces querelles de personnes et d'ego qui sont courantes en copropriété.

Par ailleurs, si vous pensez que les délibérations seront plus libres sans le Syndic, celui-ci n'ayant pas d'autre rôle à jouer que se justifier et que vous lui retirez ce droit, vous pouvez lui demander de sortir PENDANT les délibérations. Celles-ci terminées, vous allez le chercher, lui dire que la délibération est terminée, et qu'il peut revenir pour gérer le vote. S'il reste, il sera content de voir une forêt de bras au POUR, et si c'est le contraire, il saura ce qu'il lui reste à faire ...

C’est la Tradition laquelle repose sur une mauvaise lecture des textes. Faites lire mon exposé du 16/07 à 12 h 41 à un vrai juriste et demandez-lui où il y une faille : texte législatif ou réglementaire, jurisprudence ?

La personne de l’ARC qui vous a répondu n’a manifestement pas réfléchi à la question. La Tradition s’explique principalement par la pratique du vote à main-levée. En procédant à main levée, soit on interroge un à un chaque participant à l’assemblée soit on interroge l’ensemble successivement sur chaque candidature. Mais le vote sur bulletin est aussi autorisé. Doit-on alors impérativement voter n fois parce qu’il y n candidatures ou peut-on tout simplement ne procéder qu’à un seul vote où sur chaque bulletin sera inscrite un choix et un seul ? Vous pouvez poser la question à l’ARC.


Il montre par là qu’il n’a pas réfléchi à la question.

le législateur n'a prévu aucune solution en cas de double élection : forcément, il ne peut y avoir qu’un seul syndic. Il ne peut y avoir des co-syndics comme il peut y avoir des co-gérants dans une SARL. Ce n’est pas dit expressément dans la loi mais cela ressort tout de même clairement de la loi, notamment de l’article 18. Sur ce point, personne ne vous dira le contraire. Comme il ne peut y avoir deux syndics, la résolution ou les résolutions ayant désigné deux syndics sont nulles. La méthode que je propose rend impossible une double élection.

ou en cas d'aucune élection : si, il y a l’article 46 du décret : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête …

Sauf que cet article 46 ne vise que les cas où l’assemblée n’est pas parvenue à désigner un syndic. C’est notamment la situation où l’assemblée refuse de reconduire le syndic quittant alors qu’il n’y a pas d’autre candidat.

Ce qui est vrai néanmoins est que la loi ne dit pas comment faire pour sélectionner une candidature parmi plusieurs. Or, quand un texte d’ordre public ne dit pas comment procéder, les parties concernées ont toute latitude pour s’entendre sur une solution. C’est la liberté contractuelle et c’est une règle de base du droit des contrats. Les décisions prises en assemblée générale relèvent du domaine des contrats même si le régime de la copropriété est tellement encadré qu'on finit par le perdre de vue.

La question de l’absence momentanée du secrétaire est tout à fait accessoire. Le secrétaire de séance peut bien sûr se retirer le temps d’un débat ou si un besoin pressant le pousse à se rendre aux toilettes. Cela n’entache pas de nullité la tenue de l’assemblée.


En réponse à quelle question vous indique-t-il cela ?
Si vous voulez nommer un syndic dont la candidature ne figure pas sur la convocation, il faut effectivement convoquer l'assemblée à nouveau.

Je reprends votre question initiale :

Lors de la mise en concurrence de plusieurs syndics, l'AG doit-elle comporter : 
- 1 résolution : désignation du syndic avec la liste des n syndics candidat 1, candidat 2, etc...
- n résolutions portant sur la désignation de chaque syndic candidat ?

On doit procéder pour la désignation du syndic comme pour une décision de travaux impliquant de choisir entre plusieurs devis.

Sur la convocation figurera le point n° n de l’ordre du jour : « désignation du syndic pour la période du ... à ... parmi les candidats suivants : ... ».

Dans le procès-verbal ne figurera qu’une résolution : « L’assemblée désigne Untel comme syndic pour la période du ... à ... . »

Bonjour,

Les assimilations, à mon avis fâcheuses, qui ont été faites dans plusieurs interventions, notamment de M. Nihilscio, me paraissent (c'est donc uniquement mon avis), et pour utiliser son propre vocabulaire, absurdes, car inadaptées au monde de la copropriété.
A quoi sert une AG de copropriété ?
A prendre des décisions. Rien d'autre.
Face à une proposition de décision, les copropriétaires qui ont souhaité voter, directement ou indirectement, disent POUR ou CONTRE ou nosé.

Au plus probable, la grande majorité des résolutions seront gérées de façon entièrement satisfaisante par ce dispositif.
Tu veux ou tu veux pas !

Seulement voilà, dans certains cas, non majoritaires, prendre une décision implique un choix. Exprimer un choix multiple via une seule résolution étant impossible, il suffit de considérer que plusieurs résolutions sont liées entre elles, et aucun texte ne dit le contraire (et même le double colonage du formulaire de vente va dans ce sens) et de procéder en deux temps.
1. Acquisition des votes
2. Compilation des résultats
La décision finale résulte de cette approche. Elle est tout à fait logique, conforme à la tradition et équitable.

Toutes les considérations qui tendraient à rapprocher la Copropriété des lourds systèmes de votes mis en place pour les élections de personnes politiques sont parfaitement inutiles, voire nuisibles. En effet, le scope des décisions en copropriété est large et s'il fallait mettre en place un système de vote différent selon la nature de la résolution, on ne s'en sortirait plus. C'est déjà assez compliqué comme ça avec les divers niveaux de majorités.

Peut-être, tout dépend de ce qu’on entend par acquisition des votes et compilation des résultat. Si l’on acquière n’importe comment et que l’on compile n’importe comment, on fait n’importe quoi.


Que ce soit dans le cadre d’une copropriété ou dans celui d’une élection nationale, existent les mêmes risques d’erreur ou de fraude.

Lorsqu’il n’y a que cinq personnes dans la salle, on peut se passer de tout formalisme.

Lorsqu’il y a cent personnes, l’absence de formalisme conduit à toutes les dérives possibles et affirmer « Les copropriétaires sont des grandes personnes, majeures et vaccinées tout à fait capables de faire la part des choses dans ce qui leur est présenté, à condition qu'on leur explique. » n’est que l’expression d’un déni de réalité. Si, en plus, au constat « Combien de fois ai-je vu une résolution votée en dépit du bon sens suite à la phrase du syndic : "y a t-il des opposants à cette résolution ?" » on enchérit par : « Et moi, donc ! C'est la principale raison pour laquelle il ne faut pas élire une brèle comme Président de Séance » on est en pleine contradiction.


Il ne s’agit pas de un système de vote différent selon la nature de la résolution, il s’agit de mettre en place une procédure de sélection des choix qui sont proposés, quel que soit l’objet de la décision à prendre, avant de pouvoir passer au vote Pour ou Contre seul mentionné dans la loi. La loi étant muette, il appartient à chaque copropriété de mettre en place la procédure que les copropriétaires estiment adaptée.

Maintenant, si les copropriétaires estiment que permettre au président de séance – voire au syndic – des : « Bon, nous sommes tous d’accord, c’est la proposition N qui s’impose. Qui est contre ? » inutile de s’encombrer d’un quelconque formalisme. Mais si l’on exige un minimum de rigueur, ce n’est pas le précepte « il ne faut pas élire une brêle comme Président de Séance. » qui apportera la rigueur souhaitée. D’ailleurs le risque n’est pas que le président soit une brêle, il est que le président soit intelligent, autoritaire et manipulateur. Ce que je propose fonctionne quelle que soit la personnalité du président, qu'il soit une brêle ou un habile manipulateur.

C'est votre leitmotiv et votre opinion.
Pour moi, on passe au vote tout de suite et on juge les résultats après. Les 'détails ont déjà été précisés.
C'est une autre opinion qui ne requiert rien d'autre qu'appliquer la loi, sans inventer aucune nouvelle procédure.
Et qui, en pratique, fonctionne très bien. Je l'ai vérifié, et pour me répéter, ce n'est pas une invention mais une déduction des organismes spécialisés sur le sujet que je lis et consulte beaucoup.

Sauf que nous n’avez toujours pas dit en détail comment faire.

Puisque que la loi est suffisamment complète, selon vous, vous êtes capable de nous dire, pas à pas, comment on doit procéder.

Les données du problème :
- Choisir une proposition parmi trois, A, B, C ;
- Majorité requise : article 25 ou 25-21 le cas échéant ;
- Vote par bulletins.

Comment fait-on, pas à pas ? ?

Bonsoir,

@Nihilscio

Le principe a déjà été exposé dans mon message du 16 juillet à 5h30. Avec opinion de Forseti qui a suivi.

Pas de bulletin, trop long ! Vote à main levée.
Ni le Syndic ni le Syndicat ne souhaitent des votes qui durent trop longtemps. Les mains restent levées et sont traitées au fur et à mesure.
Dans le PV, les résultats de chaque vote seront notés.
Personne ne contrôle ce que votent les participants. Les votes en doubles sont tout à fait permis. Et cela n'a rien d'absurde ! Comme chaque vote est indépendant, il n'y a aucune dispersion. Et s'il y a un défaut de majorité, ce n'est que parce que les participants ne sont pas assez nombreux, sans autre raison. Et il n'y a pas de nouvelle procédure hors-la-loi et non définie au RCP, ce n'est pas utile. Et le principe se propage sans problème qu'il y ait deux candidats, trois ou quatre. Compliquer les exemples ne sert à rien.

Ce sont mes arguments.
Vous n'avez aucune obligation de les accepter !
Et dire que c'est absurde ou que je suis fou ne résout rien, ce n'est que l'expression d'une absence d'arguments.

Quand il y a 200 personnes dans la salle ‘expérience vécue), c’est le seul moyen à peu près fiable.

.
Absurde. Je l’ai démontré : elle donne la possibilité de nommer deux syndics, de confier le même chantier à deux entreprises etc. Un vote est un choix, forcément exclusif. Se prononcer pour A et B lorsqu'il est demandé soit A soit B exclusivement est une absurdité.

Vous n’avez pas la solution

cqfd.

@Nihilscio

Pas d'argument et recours à l'invective.
Classique !
Vous allez sans doute prétendre que, dans un vote 'libre' à 200 votants, il est possible que deux candidats aient exactement le même nombre de voix. En Mathématiques, la probabilité de cela est très proche de zéro.

Et si deux ou plus candidats auraient été élus sur le principe de la majorité requise, seul celui qui a le plus de voix l'est. Faire autrement est contraire à l'équité. Celui qui passe le premier, même s'il répond aux critères bruts ne peut pas en tirer avantage.
C'est logique, équitable et de bon goût.
Tout le contraire de l'absurdité (voir le dictionnaire).

Dans un Syndicat avec peu de lots, le vote libre PEUT provoquer une égalité de voix. Dans ce cas, et puisque l'AG sert à prendre des décisions, le président de séance va demander à ce que vote soit refait puisqu'un choix est fortement souhaité (voire quasiment obligatoire pour un Syndic). Et il ne sera pas nécessaire de mentionner les "essais" au PV (cela restant possible).

J'ai vu pas mal de cas où le résultat du vote annoncé par le PV était erroné. Mauvais comptage du Syndic, mauvais traitement des votes par correspondance et autres facéties.
La méthode proposée ci-dessus est sans faute.

Aucun texte ne prétend que les résolutions sont toutes indépendantes entre elles et la considération qu'il faut prendre en compte de façon définitive le résultat d'un seul vote (ce qui conduit aux élections multiples) ne repose sur rien. D'ailleurs, une résolution d'AG peut annuler une résolution qui a précédé. Ceci prouve cela.
Je ferais la concession qu'il peut être utile de le dire dans le texte. L'expression d'une condition SI dans une résolution est fort courante donc rien ne l'empêche.
CQFD.

Merci @Nihilscio et @AGeorges pour ce débat éclairant et passionné !
J'avoue être partagé car la méthode proposée par @Nihiscio qui consiste à remplacer la question ternaire "POUR/CONTRE/ABSTENTION" par la question à choix multiple à une réponse "pour quel syndic votez-vous : SyndicA/SyndicB/SyndicC", quand bien même s'affranchit-elle de la "Tradition", ne me paraît pas illégale.

@AGeorges : quelle est votre position concernant la légalité/illégalité de la méthode de @Nihilscio ?

Merci.

Bonjour Forseti,

L'illégalité est ce qui est clairement interdit par la loi.
Aucune loi ne limite le contenu des délibérations d'une AG.
Donc la méthode proposée par Nihilscio reste possible et légale.
Ce n'est pas cet aspect qui me gêne.
Ce qui me gêne, c'est que cette technique reporte la décision finale de l'AG d'une façon qui n'est pas transposable au niveau ni de la convocation, ni des votes par correspondance, ni même des pouvoirs (qui se déduisent de la convocation). C'est donc une méthode qui m'apparait comme antédiluvienne car ne tenant aucun compte des nouveautés récentes et des efforts du législateur pour améliorer le taux de participation aux AGs.

Car il faudrait, bien sûr, assortir la méthode Nihilscio d'un passage en défaillants de tous les VpC et de tous les pouvoirs. Ce qui me semble parfaitement impossible.

Et donc, à partir du moment où la préparation de l'AG doit donner accès à l'ensemble des candidatures de Syndic ou à l'ensemble des devis d'entreprises candidates à des travaux, la méthode que je propose peut parfaitement être utilisée dans le formulaire de VpC, elle est claire pour quiconque donnera son pouvoir et elle permet donc de collecter le maximum de voix qui pourront amener à l'expression d'une large majorité des votants.

Comme une sorte de conclusion, il existe encore divers 'trous' et imprécisions dans la multiplicité des lois sur la copropriété. Un Code spécifique avait été annoncé. Il n'est toujours pas paru. Moralité, vous avez diverses instances qui réfléchissent aux interprétations des textes légaux. Un très bon exemple est celui des passerelles et des VpC, quand le formulaire omettait la ligne pour le second vote. De nombreuses élections ont ainsi été proclamées en utilisant le résultat d'un seul vote deux fois, jusqu'à ce qu'une jurisprudence d'Orléans décide que c'était erroné.

Pour votre question, Forseti, je considère qu'une façon de faire qui ne prend pas compte des corollaires à son usage (ici le fait de n'être adaptée qu'à une décision 100% en présentiel sans mandat) est incorrecte et que l'avenir le confirmera. Et je ne suis pas le seul à penser cela.
Cela reste malgré tout un AVIS.

Bonjour,
Je viens de recevoir le projet d'OdJ de la prochaine AG.
L'article concernant la nomination du syndic est formulée comme suit : 




Cette formulation me semble 
1/ ne pas être compatible avec la "passerelle" associée à l'élection du syndic (ie : 1er tour de vote pour chacun des candidats à la majorité de l'article 25 et 2ème tour à la majorité de l'article 24 en prenant les candidats avant obtenu plus d'1 tiers des voix au 1er tour - si j'ai bien compris)
2/ favoriser le renouvellement du syndic #1 et il me semblerait plus équitable de mettre la même phrase pour les 3 syndics
Qu'en pensez-vous ?

Merci

Je maintiens que la procédure sous-entendue par la rédaction de la convocation, qui impose un ordre de préférence entre les trois choix proposés, n’établit pas une saine concurrence dans l’esprit des articles 21 de la loi et 19 du décret.

Il ne serait pas surprenant que le syndic ou le président de séance, peut-être téléguidé par le syndic, avertisse les participants à l’assemblée que, si aucun des trois candidats ne recueille la majorité requise qui est la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance recueillie à l’issue d’un deuxième vote en application de l’article 25-1, alors vous vous retrouverez sous administration judiciaire et que, dans cette crainte, les copropriétaires ne votent en masse pour le premier choix, voire le deuxième même si ce n’est pas celui qu’ils préfèrent. C’est de la manipulation.

Je préconise le vote sur bulletin, les bulletins devant être préparés à l’avance. En parler au conseil syndical. Pour que le vote ait un sens, un bulletin ne doit exprimer qu’un choix, c'est à dire un nom ou aucun. Premier scrutin : si un candidat recueille la majorité de l'article 25, il est élu. A défaut, le plus simple est de ne retenir que le mieux placé et il faut procéder à un ou deux autres scrutins par Pour / Contre / Abstention sur le seul nom du cadidat le mieux placé.

Il est indispensable qu’une discussion ait lieu au préalable sur la procédure de vote. Des questions sont à poser.

S’il est décidé de voter à main levée, qu’au premier scrutin le candidat n° 1 n’a pas recueilli la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, il faut alors procéder à un scrutin sur le candidat n° 2. Ceux qui auront voté au premier scrutin pour le candidat n° 1 pourront-ils voter pour le candidat N° 2 ? Si oui quel sera le sens des votes d’un copropriétaire qui aura porté son choix sur deux personnes alors qu’une seule peut être élue ?

Si, à l’issue des scrutins, aucun candidat n’a recueilli la majorité de l’article 24, que fait-on ? Administration judiciaire ?

J’insiste. Si les votes sont partagés, cela ne signifie pas un rejet d’aucun des trois. Il faut alors faire voter l’assemblée sur le candidat le mieux placé.

Les votes par correspondance compliquent la chose. Si l’on veut suivre la jurisprudence du tribunal d’Orléans du 5 mai 2021, il faut que les formulaires de vote par correspondance comportent six lignes lignes, deux par candidat. Il faut aussi, pour que ces votes aient un sens, qu’ils expriment un ordre de préférence : Choix 1 – tel candidat – POUR / CONTRE / ABSTENTION.

Bonjour Forseti,

Tout à fait d'accord avec vous.
Il y a une élection de Syndic. Pas de renouvellement, cela n'existe pas. On élit un Syndic qui PEUT être le même que celui en poste AVANT.
Il y a trois candidats, tous au même niveau. Il n'y a pas lieu de formuler une résolution différente pour l'un ou pour l'autre.
Chacun Syndic doit avoir fourni son contrat-type et sa fiche de prestation. Il suffit de préciser UNE FOIS la conformité au décret et cela allège le texte de chaque résolution.
Dans la mesure où rien ne contrôle qu'un même copropriétaire vote ou pas POUR plusieurs Syndics, il n'y a aucune raison pour que le premier "élu" soit retenu sans avoir traité le vote des deux autres.

La procédure doit être précisée dans la résolution.
Déroulement des trois premiers tours. Le Syndic qui reçoit le plus de voix est élu s'il dépasse 50%.
Si aucun Syndic ne dépasse 50%, ceux qui ont moins de 33% de voix sont éliminés et il est procédé à un second tour sur les mêmes règles, mais sous article 24, avec les autres. Si au moins un Syndic dépasse 50%, c'est celui qui obtient le plus de voix qui est élu.

Si votre Syndic en place ne veut rien entendre, ce sera au Président de Séance élu de modifier l'ordre, de façon à ce que ce ne soit pas le Syndic en place qui bénéficie du système tordu qu'il a essayé de forcer.
Il entre totalement dans les attributions d'un président de séance de commencer de voter, par exemple, pour le Syndic #3 de la liste des candidats au poste !

Attention, si rien n'a été prévu dans ce sens au niveau du formulaire par correspondance, cela posera un problème de conservation ou pas de ces votes.
La formulation la plus neutre est de lister 3 votes au premier tour et 3 votes au second tour. L'idéal serait de préciser que l'utilisation de ces votes sera faite conformément à un traitement égalitaire des trois candidats, et qu'il n'y a aucune restriction sur les votes, chacun pouvant choisir ou pas plusieurs Syndics.

N'ayant pas vu la réponse parvenue avant la mienne lors de sa rédaction, je me permets d'insister :

Une procédure simple (4 lignes), aménageant au minimum les règles usuelles du fait de la multiplicité des candidats, et parfaitement transposable aux VpC est infiniment préférable à une usine à gaz avec bulletins papier, manipulation de prédétermination du candidat à retenir, perte des VpC, et doute sur la validité des mandats transmis etc.

Mais ce n'est à nouveau qu'un AVIS.