Achat maison mais des travaux réalisés sans autorisation préalabl

Bonjour,
Ma fille a signé une promesse de vente pour une maison il y a 3 mois. Elle s'apprete à signer l'acte définitif.
Il y a un mois et demie elle a appris que les travaux réalisés il y a un peu moins de 10 ans par l'actuel propriétaire n'avaient pas fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux. Le vendeur l'a donc refaite et attend ces jours ci le retour (1 mois).
Dans le projet d'acte de vente qu'elle vient de recevoir le notaire précise qu'il recommande d'attendre la fin des recours mais que ma fille renonce à cela.
Ce n'est évidement pas le cas.
Dans la promesse de vente il est précisé que tous les travaux ont plus de 10 ans. Ce n'était donc pas la réalité. Pour moi elle est en droit de renoncer à l'achat aux torts du vendeurs et donc toucher de sa part 10 % du montant (mensonge dans la promesse). J'ai bon ?
Si la vente se fait (ce qu'elle souhaite) est il possible d'inclure une clause la protégeant des éventuels recours des voisins pendant la durée de validité de ces recours ?
Enfin si les travaux sont terminés depuis plus de 6 mois (en réalité 8 ans) et que l'actuel propriétaire peut le prouver, pour moi les recours des voisins ne sont plus possible : J'ai bon ou tout faux ?
Ma fille panique évidement et souhaite être rassurée...
Merci d'avance de vos réponses !

Bonjour
Votre fille ne devrait pas signer l'acte définitif sans régularisation du dossier.

__________________________
Marck ESP, Administrateur
Après un séjour-randos au Népal, je vois mieux encore l'essentiel et la valeur d'un mot bienveillant. (°_°)

bonsoir et merci pour votre réponse.

Le problème c est qu'elle se retrouve dans une situation impossible : elle doit quitter son logement dans 15 jours puisqu'elle a résilié son bail il y a 2 mois.
Je sais bien qu'elle ne peut signer dans ces conditions.
Mais dans ce cas pensez vous qu'elle peut prétendre toucher la sommes prévue en cas de désistement du vendeur ? je sais bien que c'est elle qui ne signe pas mais du fait des manquements du vendeur quand à la régularité de la promesse de vente.
Ou bien comme je l'évoquais une clause dans l'acte la protégeant ?

L'inclusion d'une clause résolutoire dans un acte de vente est possible, mais a bien étudier juridiquement. Je vous conseille d'en parler avec un avocat.

__________________________
Marck ESP, Administrateur
Après un séjour-randos au Népal, je vois mieux encore l'essentiel et la valeur d'un mot bienveillant. (°_°)

Merci pour votre retour,

je vais tenter cette voie mais il reste peu de temps !
avez vous un avis sur l extinction des recours des voisins si la demande de travaux est acceptée et si ceux ci sont terminés depuis plus de 6 mois (et qu il existe des preuves de cela-art r600-3) . fais je une bonne lecture de cet article ?
et concernant la possibilité de demander dédommagement au vendeur ?

Pour un "dédommagement", je serais bien incapable d'évaluer un préjudice !
C'est aussi une question pour l'avocat.

__________________________
Marck ESP, Administrateur
Après un séjour-randos au Népal, je vois mieux encore l'essentiel et la valeur d'un mot bienveillant. (°_°)

RE bonjour

Le dédommagement que j'évoquais était les 10 % prévus dans la promesse de vente... la aussi je vais poser la question.
Et, désolé d'insister, ma lecture de l'article R600-3 sur les recours des voisins ? si la déclaration préalable est acceptée, les voisins ont ils la possibilité de recours sachant que les travaux sont terminés depuis 8 ans ?

Encore merci pour votre aide

Bonjour,


Votre fille a fait appel à son propre notaire ? Qu'en dit-il ?


En quoi consistent ces travaux exactement ?


Non, si des tiers veulent déposer un recours contre la déclaration préalable déposée par l'actuel propriétaire c'est leur droit.


Le recours, administratif ou contentieux, est porté contre l'autorisation d'urbanisme. Si les voisins veulent contester les travaux réalisés ils doivent alerter le maire. Si les travaux ne sont pas conformes au PLU la régularisation ne sera pas possible.


Encore faut-il que la demande d'urbanisme et l'accord de l'autorité interviennent préalablement à la réalisation des travaux. Dans votre cas, non seulement les travaux ont déjà été faits, mais en plus la déclaration préalable n'a pas encore été délivrée.

Bonjour et encore merci pour cette réponse très complète !

Je vais tenter de vous donner les précisions demandées :

citation :
Votre fille a fait appel à son propre notaire ? Qu'en dit-il ?
Le notaire de ma fille lui a indiqué qu'elle était en droit de renoncer à l'achat mais ne semble pas s'engager sur les 10 % qui selon moi sont dus par l'actuel propriétaire.

Citation :
En quoi consistent ces travaux exactement ?

Nous n'avons pas la demande de travaux (je vais tenter de la récupérer) mais a priori cela concerne une ouverture de fenêtre.

Citation :
Non, si des tiers veulent déposer un recours contre la déclaration préalable déposée par l'actuel propriétaire c'est leur droit.
C'est un fait mais l'objet de la clause aurait été de faire prendre en charge par le vendeur les conséquence d'éventuels recours (modification) pouvant aller jusqu'à la résolution de la vente si ces recours devaient rendre tout ou partie de la maison impropre à son usage (chambre sans fenêtre...).

Citation :
"Le recours, administratif ou contentieux, est porté contre l'autorisation d'urbanisme. Si les voisins veulent contester les travaux réalisés ils doivent alerter le maire. Si les travaux ne sont pas conformes au PLU la régularisation ne sera pas possible."
Là je me mettais dans le situation ou la demande de travaux est acceptée (donc conforme au plu ect..). j'ai compris en lisant l'article R600-3 qu'en l'absence d'affichage (en l’occurrence absence de demande de travaux) les voisins avaient 6 mois pour contester. Mais a la lecture de votre réponse je pense que j'ai tort....

Tout cela n'est pas rassurant... La prescription en matière de travaux et permis de construire est de 10 ans. On y est presque à quelques mois près...

Encore merci pour votre aide !

Bonjour,
Pour compléter :
La prescription par rapport à une infraction à l'urbanisme est bien de 10 ans, mais pour les droits des tiers... c'est plus compliqué. Notamment une vue droite (cette fenêtre ?) créée une servitude qui ne peut être acquise qu'au bout de 30 ans.

Le vendeur doit une garantie décennale sur ses travaux, mais n'est pas responsable des recours des tiers, sauf s'il avait caché la situation (dol))

Votre fille pourrait se désister de cette vente et récupérer son séquestre sans frais supplémentaires (à part les émoluments concernant le compromis)...

Par contre pour toucher les 10% de pénalité, il faut aller au tribunal avec un avocat et démontrer au juge qu'elle y a droit. Une procédure c'est toujours long, coûteux et aléatoire.

Merci pour ce complément de réponse

J'en apprend à chaque message ! je ne faisait pas de distinguo entre recours de l'administration et recours des tiers... Et visiblement là aussi j'avais tort.

Pour aller en justice, ce n'est évidement pas son souhait mais je pense qu'il y a bien dol dés lors que si elle avait eu connaissance de ce problème elle n'aurait pas signé le compromis, résilié son bail et préparé son déménagement !

Du coup je ne vois plus qu'une clause résolutoire ajouté à l'acte de vente pour être protégée.
Je vais demander à son notaire d'en préparer une.

Le comble dans cette affaire c'est que le vendeur ne veut pas reporter la signature ! Même si cela pose problème à ma fille, j'aurai privilégié ce report à l'issue des recours possibles des voisins et de l'administration.
D'ailleurs peut elle exiger ce report ?

Attention car la prescription pénale est de 6 années à compter de l'achèvement des travaux (art. 8 CPP). Les 10 années concernent le délai de prescription administrative (L.421-9 CU).

Démontrer un dol est délicat. Il faut en discuter avec un avocat.
Si votre fille achète en toute connaissance de cause (ce qui est le cas présent) il n'y aura pas dol.
Elle a résilié son bail sans connaitre l'issue de la vente, c'est une erreur de sa part, pas du vendeur.
Le mieux serait qu'elle demande au vendeur de reboucher cette fenêtre litigieuse avant de signer la vente.

re bonjour,

reboucher la fenêtre signifie ne plus avoir de chambre...
le dol c est a la signature de la promesse de vente.
au vu de tout ces messages et réponses, on va tenter la clause résolutoire ou le report de la signature de l acte de mois, après les délais de recourt.

Merci à tous.

reboucher la fenêtre signifie ne plus avoir de chambre...
Alors il faut exiger la régularisation ... si c'est possible : et vous n'avez pas précisé la configuration de cette fenêtre, et donc on ne peut pas vous répondre.

- urbanisme = vérifier le respect du PLU et demander une autorisation de travaux
- fiscal : déposer une déclaration H1 pour ajuster la valeur locative
- civil = acheter au voisin la servitude de vue (si c'est une vue droite ? oblique ? )

Désolé pour le manque de précision.
La maison se situe en campagne et la fenêtre a été crée lors de la rénovation de la maison il y a un peu moins de 10 ans.
elle est sur un pignon et donne sur le toit de l’appentis de la maison puis dans le prolongement chez le voisin (eh oui...).
Le voisin est visiblement de la famille du vendeur (tout est simple...).
La demande préalable en régularisation a été déposée il y a un mois sans retour pour le moment (normalement c'est bon....).
Donc coté administration, sauf très mauvaise surprise, c'est bon.
Concernant le dol a la promesse de vente, je comprend que c'est un peu léger mais pourtant une promesse de vente engage les parties. Et là le vendeur n'a pas respecté les termes de cette promesse.

S'il s'agit uniquement de la création d'une fenêtre, sa conformité au PLU de la commune/intercommunalité et au code civil est facilement vérifiable. Si c'est conforme votre fille ne prend pas grands risques à acheter le bien.

ok,

donc si la demande est acceptée, vous pensez que le risque devient minime ?

J'imagine mal un voisin déposer un recours contre une DP pour la création d'une fenêtre conforme au règlement d'urbanisme et code civil. Et quand bien même un recours est déposé il convient d'analyser sa recevabilité et la solidité des arguments.

Lé fenêtre est-elle située à plus de 1m90 de la LIMITE de propriété du voisin ?
C'est essentiel !
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150123/

Lisez bien le 678 !