Application d'une clause réputée non écrite

Bonjour et encore merci pour la contribution des membres de ce forum.

Habitant dans une copropriété, j'ai la jouissance privative d'une courette (qui est de nature une partie commune générale). Mon problème concerne une servitude de passage au profit d'un autre lot sur cette courette.

La loi du 10 juillet 1965 précise:

Selon l'article 6-1-A:
"Aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot"
Selon l'article 43:
"Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites."

La loi est donc très claire. Une servitude de passage sur une partie commune est réputée non écrite (même en cas de jouissance privative).

J'ai ainsi lu sur différents site internet: Elle doit ainsi être considérée comme inexistante et ne doit pas recevoir application. Dès lors que le réputé non écrit est prononcé par la loi, son application est de plein droit. Toute personne qui y a intérêt peut donc constater que les conditions de sa prise en compte sont satisfaites et s'en prévaloir."

J'aimerais savoir comment concrètement le réputé non écrit doit être constaté par la copropriété.
Dois-je simplement le faire constater par les autres copropriétaires lors de la prochaine AG?
Doit-il y avoir une résolution précise à ce sujet, avec un vote des copropriétaire? (voter sur une clause contraire à la loi me semble farfelu)
Ou seul un juge peut déclaré le réputée non écrite de cette servitude, pourtant déjà déclarée non écrite par la loi?

De plus, cette servitude étant réputée non écrite, puis-je demander aux autres copropriétaires de simplement faire comme ci elle n'existait pas, sans pour autant entrainer une modification (couteuse) du réglement de copropriété?

Etant gérer par un syndic bénévole, je ne sais pas vraiment comment faire appliquer cette loi par les autres copropriétaires...

Merci beaucoup!!

Bonjour,

En quels termes exactement sont stipulés d’une part la jouissance privative et d’autre part la courette ?

Une partie commune est par définition à l’usage de tous les copropriétaires et c’est la raison pour laquelle une servitude ne peut être établie sur une partie communes au profit d’un lot.

La courette étant une partie commune, tout copropriétaire devrait donc pouvoir la traverser.

Le droit de passage peut s’analyser de deux manières.

- Votre jouissance privative n’est pas totale, vous la partagez avec le propriétaire d’un autre lot.

- Votre lot comprenant un droit de jouissance privative sur la courette, le droit de passage par la courette est une servitude sur votre lot au profit d’un autre.

La clause du règlement de copropriété donnant un droit de passage par la courette dont vous avez la jouissance privative n’est pas pas contraire à la loi et ne peut être réputée non écrite.

A supposer néanmoins que cette clause soit irrégulière, vous contesteriez un droit à un autre copropriétaire. Ce serait un litige à régler entre ce copropriétaire et vous.

merci de votre réponse,

Sur mon réglement de copropriété, ainsi que sur mes titres de propriété il est écrit:
"jouissance de la courette se trouvant entre les lots D et E"
"La dite courette est grevée d'une servitude passage pour l'accès aux wc communs aux profit des lots 18,19,20 et 23"

Je précise que j'ai consulté deux avocats spécialiste en droit de l'immobilier, tous deux arrivent à la même conclusion lors de la lecture du RdC.

Je me permets d'apporter une contradiction aux éléments que vous m'avez donné Nihilscio:


Il me semble que le simple fait que je sois le seul à avoir la jouissance de cette courette me confère un droit de jouissance privatif, sinon cette partie commune serait une partie commune "spéciale", commune à plusieurs lot, ce qui n'est pas le cas. C'est une partie commune générale avec une jouissance seulement pour mon lot.


La servitude ne s'exerce pas sur mon lot, mais bien sur la courette. La servitude de passage ne s'exerce pas sur le droit de jouissance lui même, qui est privatif, elle s'applique au fond qui lui est commun.

La jurisprudence actuelle à statuer sur ce cas. Aucune servitude ne peut être établit au profit d'un lot sur une partie commune, même si cette partie commune comporte une jouissance privative au profit d'un autre lot.


L'article 6-1-A de la loi du 10 juillet 1965 est normalement sans ambiguïté. Aucune servitude de passage ne peut s'établir sur une partie commune. Donc ce n'est pas moi qui conteste ce droit à un autre copropriétaire, c'est la loi qui le fait.

Alors continuez avec eux pour faire valoir la suppression de cette clause illégale à votre avis et au leur.

NB : Obtenir gain de cause sans passer par un tribunal semble illusoire, puisque vous allez vous heurter aux objections des titulaires du droit de passage.

Ces "WC communs" sont-ils toujours en fonctionnement ?

Et que disent les avocats ?

Il y a une contradiction dans votre règlement de copropriété.

Soit vous avez la jouissance exclusive de la courette et les autres lots n'ont plus l'usage des toilettes communes.

Soit les autres lots ont un accès à ces toilettes et c'est la jouissance privative de la courette qui est réputée non écrite.

Les copropriétaires des autres lots concernés ne font peut-être pas la même lecture que vous du règlement de copropriété.

Par ailleurs, le droit de passage est-il encore utilisé par les autres copropriétaires ?

Oui, vous pouvez. C'est le plus simple. Mais sont-ils d'accord ?

Les avocats me disent que la servitude de passage sur cette partie commune est bien contraire à la loi et réputée non écrites.

Concernant les wc communs qui sont des bien "enclavés", mon avocates m'a dit que l'article 6-1-A qui interdit toute servitude sur une partie commune est relativement récent (2019) et que tous les cas particuliers n'ont pas encore été jugés par la justice. Si j'interdisais effectivement l'accès à ces biens enclavés aux propriétaires concernés, une nouvelle jurisprudence serait probablement établit sur ce cas précis.

Je ne souhaite bien évidement pas interdire le passage de ces copropriétaires, ils ont un bien enclavés c'est normal qu'ils puissent y accéder. Mon problème est qu'il n'y a en fait qu'un seul des copropriétaires (un restaurant) qui utilise ces wc (depuis probablement très longtemps), les autres ne les utilisent pas. Ce restaurant est donc le seul à les utilisés mais surtout il a lui un accès direct à ces wc depuis son restaurant, donc il n'a pas besoin de passer par la courette pour y accéder. Pourtant, sous prétexte de sa servitude de passage pour l'accès à ces wc, il squatte la courette quotidiennement, y entrepose divers objets, et laisse la porte de cette courette ouverte en permanence pour créer un courant d'air, entrainant des nuisances olfactives et sonores insupportables et permanentes.

Donc ce n'est pas la servitude des propriétaires des biens enclavés qui me pose problème, mais bien celle du restaurant qui en plus d'être inutile car il a un accès direct et plus court à ces wc, est également contraire à la loi selon mes avocats.

C'est encore la suite de ceci :
https://www.forum-juridique.net/immobilier/copropriete/parties-communes/jouissance-d-une-partie-commune-avec-droit-de-passage-t37896.html

Votre litige avec ce restaurateur comporte plusieurs aspects et vous devriez commencer par tout mettre à plat avec un avocat.
Ce n'est pas en posant des questions partielles sur un forum que vous pourrez résoudre une telle situation.

il se trouve que, encore une fois, j'ai consulté deux avocats, dont la dernière qui est une spécialiste des servitudes de passage avec de nombreux articles sur le sujet à son actif.

Dsl si mes questions vous semble partielle, mais mon analyse de ce problème évolue avec le temps et les avis des avocats que je consulte.

D'ailleurs, mes questions du jours étaient je pense précises, il suffit de lire le titre de mon post. Je ne pose pas de questions sur le fond de mon problème mais sur la forme: comment faire constater à la copropriété une clause du réglement de copropriété réputé non écrite.

Je vous remercie tout de même de me donner des conseils sur le fond de mon problème, mais au vu des textes de loi et consultation faite avec différents avocats spécialisés en droit de l'immobilier depuis presque 2 ans, je pense pouvoir vous confirmer simplement ce que je vous ai dit dans mon premier post de ce jour. Mais vous avez bien évidemment le droit de pas être d'accord ;)

Effectivement il vaut à priori mieux que je retourne consulté mon avocate sur cette question, mais à 300euros de l'heure j'ai cru que j'aurai pu obtenir des réponses ici un peu moins chères sur les clauses réputées non écrites.

Je vous remercie tout de même ;)

Pour répondre strictement à la question précise que vous posez :

L'article 26 de la loi n°65-557 précise :
"
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"

Il vous faut donc une majorité article 26, et pour convaincre les copropriétaires, vous auriez intérêt à prendre en charge tous les frais liés à cette modification.

Et vous vous heurterez probablement aux copropriétaires titulaires de ce droit de passage en partie commune que vous contestez.

L'alternative étant une décision du tribunal.

Autrement dit, la servitude est illégale mais il est normal que ceux qui en bénéficient puissent en profiter. Ce n’est pas très logique.

En fait vous avez un problème de voisinage avec le propriétaire du restaurant et il sera difficile à régler sans la bonne volonté du restaurateur.

Cela dit, je reste en désaccord avec vos avocats. La jouissance privative est un droit qui est inclus dans les parties privatives de votre lot. Le droit de passage qui apporte une limite à votre droit de jouissance de la courette grève votre lot. C’est vous qui devez la servitude, ce n’est pas le syndicat.

Le b) de l’article 26 n’est pas applicable en l’espèce parce qu’il s’agit de contester un droit réel qui n’appartient pas au syndicat mais aux propriétaires des lots 18, 19, 20 et 23. L’assemblée générale n’a pas le pouvoir de disposer d’un droit qui n'appartient pas au syndicat. Pour contester le droit de passage, il faut attaquer les propriétaires de ces quatre lots.

Je vous remercie.

Il me semblait qu'une clause du réglement de copropriété en contradiction avec la loi, n'a pas besoin d'être voté en AG. Le caractère réputé non écrit fait qu'une telle clause n'est censée ne jamais avoir existée.

Si une clause du RdC prévoyait que j'ai le droit de tuer mes voisins dans les parties communes, j'aurai certes pu régler mon problème plus rapidement :), mais je ne pense pas que j'aurai du demander l'accord de la copropriété, par un vote à la majorité de l'article 26, pour que cette clause ne soit pas appliquée.

Il n'y a qu'un juge qui peut confirmer votre affirmation de "non écrite". Ne tournez pas en rond.

en tout cas merci de toute ces précisions et d'essayer de m'aider, je pense qu'effectivement, qu'une action en justice contre le restaurant semble inévitable.

Par contre sur le fond j'ai l'impression qu'un simple recherche sur google "servitude de passage sur une partie commune à jouissance privative" confirme ce que m'a dit mon avocate.

ha merci vous répondez enfin à ma question! tout ca pour ca..... lol

bonne soirée!

En effet ... tout çà pour çà !
Vous n'éviterez pas le recours en justice avec un avocat. CQFD.

C'est ubuesque.

Vous pourrez donc supprimer la servitude puisqu'elle est incompatible avec le régime de la copropriété.

Il y a un accès direct du restaurant, il est possible de condamner la porte qui fait passer par la courette.

Mais ces toilettes sont des parties communes spéciales à trois autres copropriétaires. Comme vous l'aviez dit vous-même, il n'est pas question de leur en interdire l'accès. Comme il ne peut y avoir de servitude, pour que le droit d'accès soit maintenu malgré la suppression de la servitude, la seule solution est la suppression du droit de jouissance privative qui ne peut être que nul et non avenu dans la configuration de l'immeuble.

J'aimerais bien connaître la fin de l'affaire de l'arrêt de cassation du 23 septembre 2021 n°19-22.556. Je ne vois pas d'autre solution que le retrait de la jouissance privative sur le chemin d'accès : on ne peut pas interdire à quelqu'un d'accéder à son lot de copropriété.

Merci Nihilscio pour cette réponse constructive!!

La cour de cassation du 23 septembre 2021 n°19-22.556. a cassé la décision de Cour d'appel de Nouméa du 20 mai 2019 (qui statuait en faveur du fond dominant), ce qui prouve selon moi que je suis dans mon droit dans cette affaire.

Encore une fois, mon litige ne concerne pas le fait que
ma jouissance exclusive empêche des propriétaires d'accéder à leurs biens, car ils ont la clé de cette courette et peuvent donc accéder à leur bien.
Bien évidemment si j'empêchais des copropriétaires d'accéder à leur bien sous prétexte de ma jouissance exclusive, il y aurait la un litige avec une opposition des lois et la justice statuerait à terme en leur faveur.

Je m'entends en plus très bien avec ces propriétaires en question et ils n'utilisent plus ces wc communs depuis très longtemps. Il est donc possible que le restaurant (seul utilisateur des wc depuis plus de 30ans) ait acquis une jouissance privative de ces wc, obtenue par prescription acquisitive (usucapion).


De toute façon ce que je souhaite attaquer est la servitude de passage du restaurant, qui en plus d'être illicite par la loi, est utilisé de manière abusive.

Je peux a priori attaquer le restaurant et lui interdire l'accès à la courette sous prétexte que sa servitude est incompatible avec une partie commune, sans pour autant attaquer celle des autres copropriétaires non?
La justice statut sur des litiges entre des personnes, sans litige il n'y a a priori pas de décision à prendre pour le juge concernant ces biens enclavés?


A termes une solution pourra être trouvé avec les autres copropriétaires, je pourrai faire une demande de rachat de cette courette, qui deviendrait partie privative, des servitudes pourrait ainsi y être grevée. Ou encore racheter les wc communs aux autres lots, qui ne seront ainsi plus enclavés.

Notre copropriété est gérer de façon bénévole et tous les copropriétaires (dont moi) s'entendent très bien, on arrivera surement à s'entendre pour prendre une décision. D'autant plus qu'on à tous un grief avec le restaurant qui lui est très malhonnête (restaurant communautaire algérien à Aubervilliers qui considère que la réglementation n'existe pas dans cette ville, et que les femmes n'y sont pas la bienvenue).
C'est donc vitale pour le bien être de toute la copropriété que ce restaurant n'ai plus accès à cette courette, tous les copropriétaires seront d'accord avec ca, car les nuisances du restaurant dans cette courette sont insupportables pour tout le monde.

Je vous remercie

C'est tout de même assez alambiqué comme méthode pour régler vos litiges avec ce restaurant. Vous n'avez pas trouvé plus simple ?
En résumé vous voulez par ce déni de servitude empêcher le restaurant d'en user alors que vous ne voulez pas en empêcher les autres copropriétaires ?
N'est-ce pas de la discrimination ?