Calcul rachat de soulte

Bonjour,
Pourriez-vous m'indiquer le calcul de rachat de soulte pour monsieur concernant le bien suivant svp :

Estimation du prix actuel de la maison : 350 000 €

Quote part de chaque propriétaire :
2/3 pour monsieur
1/3 pour madame

Mais Madame rembourse le prêt à hauteur de 50% chaque mois depuis le début du prêt (janvier 2016)

Prêt toujours en cours. Capital restant dû : 137471 €

Merci d'avance. Cordialement.

Isabelle

Bonjour,

Quel est le statut matrimonial du couple ? Si mariés ou pacses, quel régime ?

Les autres dépenses liées au bien comme les travaux ou les impôts ont été payés comment ?

Les apports reflétaient les parts respectives du couple ?

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Modératrice

Bonjour.
On ne peut pas racheter une soulte. La soulte, c'est la somme d'argent qu'on verse pour racheter une part dans un bien.
Racheter une somme d'argent ne veut rien dire...
Il s'agit d'un rachat de part indivise.

On aimerait pouvoir vérifier les proportions indiquées, grâce à ces informations :
- capital emprunté (on comprend que c'est 50/50)
- apports personnels

Sans ça, a priori :
A l'actif, vous avez un bien 350000 partagé 2/3 - 1/3
Donc :
- part de M. dans le bien 233333
- part de Mme dans le bien 116667
Au passif, vous avez une dette 137470 partagée 50/50
- part de M. dans la dette 68735
- part de Mme dans la dette 68735

Au total, la valeur nette des droits de chacun :
- M. = 164598
- Mme = 47932

Si M. rachète la part de Mme, il doit payer une soulte de 47932 (il devient alors unique propriétaire du bien, et unique débiteur de l'emprunt, Mme étant libérée de tout.

Couple pacsés.
Apport de 16450 € pour madame, 63550 € pour monsieur.
Impôts payés moitié moitié.

Vous ne donnez pas le capital emprunté.

Les impôts fonciers auraient dû être partagés au prorata des droits de propriété dans le bien.

Capital emprunté 180 000 €

Cela donne un coût d'acquisition de 260000, et les financements sont :
- M. = 63550 + 90000 = 153550 soit 59% environ
- Mme = 16450 + 90000 = 106450 soit 41% environ

Les proportions à l'acte vous désavantagent sérieusement ("isa" me fait comprendre que vous êtes Mme)... Vous vous retrouvez avec 33% du bien alors que vous en avez financé 41%.

Etiez-vous convenus d'autres proportions de remboursement des échéances lors du calcul des parts, convention non respectée par la suite.
Par exemple 60% pour M. et 40% pour Mme (engagements dans la dette) ?

Dans ce cas, on obtiendrait :
- M. = 63550 + 108000 = 171550 soit 66% environ
- Mme = 16450 + 72000 = 88450 soit 34% environ
Ce qui est plus conforme à 2/3 - 1/3.

Si les proportions à l'acte avaient été conformes au financement, le calcul de la soulte donnerait :

A l'actif, vous avez un bien 350000 partagé 59/41
- part de M. dans le bien 206500
- part de Mme dans le bien 143500
Au passif, vous avez une dette 137470 partagée 50/50
- part de M. dans la dette 68735
- part de Mme dans la dette 68735

Au total, la valeur nette des droits de chacun :
- M. = 138125
- Mme = 74765

Merci bcp pour votre réponse. l'acte notarié ne fait mention d'aucune autre proportion concernant le remboursement du prêt...
Mon notaire s'est basé sur un calcul sans le montant de l'apport de chacun.

Son calcul correspond à 50 000 €...

Je ne comprends pas ce que veut dire "un calcul sans l'apport de chacun", ni "le calcul correspond à 50000".

Reproduisez son calcul permettant de conclure M. 2/3 et Mme 1/3.

Bonjour,
L'attestation de mon notaire me propose le versement d'une soulte de 47 931 €. Je trouve cela totalement injuste vu le montant de mon apport et le fait que je rembourse la moitié du crédit depuis 8 ans. En lui parlant des arguments que vous m'avez donné, pensez-vous qu'il pourrait refaire le calcul en ma faveur ?

Le calcul de la soulte est juste en soi, puisqu'il partage la valeur du bien au prorata des droits définis à l'acte, et qu'il partage la dette au prorata des engagements dans l'emprunt.
(On notera une différence de un euro, liés aux arrondis).

Le problème vient des proportions définies à l'acte, lors de l'acquisition ! Ce n'est pas au moment du partage qu'on tient compte des apports de chacun, c'est au moment du calcul des proportions de propriété à inscrire dans l'acte. Pour avoir des proportions en phase avec le financement, donc tenant compte des apports.

Vous pouvez bien entendu soulever le problème des proportions à l'acte non conformes au financement. Est-ce ce même notaire qui avait fait l'acte de vente où vous étiez acquéreur ?

Vous pourriez revendiquer une créance entre partenaires pour avoir financé une part de la propriété de l'autre (8% du bien environ). Mais cette revendication pourrait être combattue par l'intention libérale d'avantager votre partenaire, ou bien comme participation aux charges du ménage.

Après, à l'amiable, si votre partenaire reconnait qu'il a plus de propriété qu'il n'en a financé, tout est possible.

La moralité de cette histoire, c'est qu'il faut toujours calculer et vérifier les proportions de propriété à inscrire dans l'acte. C'est un calcul d'arithmétique élémentaire accessible à tous.

Au fait, avez-vous soumis votre pacs au régime dit de l'indivision ? Je pense que non, car le notaire le saurait et n'aurait pas fait le calcul qu'il a fait.

C'est un peu compliqué au niveau du PACS : nous avons soumis un PACS avant l'achat de la maison que nous avons dissout quelques mois après la construction de la maison (1ère séparation). Je ne l'ai plus en ma possession et ne me souvient pas s'il était sous le régime de l'indivision.
Nous avons soumis un PACS à nouveau en 2019 sous le régime de l'indivision.

C'est probablement un pacs (le premier) non soumis au régime dit "de l'indivision". Votre pacs doit d'ailleurs être mentionné dans l'acte de vente du terrain (où vous étiez acquéreurs). Et le notaire n'aurait pas calculé des parts dans l'indivision si le premier pacs avait été soumis à ce régime.

Bonjour, pour faire suite aux messages précédents, Monsieur ne veut pas négocier à l'amiable et veut rester bien entendu sur l'acte notarié initial. Est-ce que le recours à un avocat pourrais m'aider ou c'est peine perdue à votre avis ?
Merci d'avance pour votre réponse.

Bonjour,
En cas de litige, il faut faire appel au tribunal. Un avocat est indispensable.

Ok, merci beaucoup.

Sachant que le litige ne porte pas sur le calcul du notaire, qui est correct, fondé sur les proportions à l'acte pour le partage de l'actif, et le partage 50/50 du passif.

La revendication concernerait le financement par vous d'une fraction de propriété de votre ex, résultant du calcul erroné des proportions de propriété à l'acte.

Vous pourriez tenter une autre approche de revendication, basée sur un raisonnement pour moi infondé, mais qui a pu passer en justice, consistant à calculer un actif net de l'indivision 350000 - 137470 = 212530, en disant que le capital restant dû est une dette de cette même indivision, et donc d'appliquer au solde les proportions à l'acte, soit 70843 pour vous, ce qui rapproche de ce qui aurait dû être votre soulte si les proportions avaient été correctement calculées.

Je crois me souvenir d'un arrêt de la cour de cassation validant ce raisonnement mathématiquement infondé (soustraire des choses détenues dans des proportions différentes, et appliquer une de ces proportions sur la différence).