Charges de copropriétés exhorbitantes

Bonjour,

J'ai acheté il y va plusieurs années une cave et une place de parking pour les louer sans bien faire attention aux charges de copropriétés correspondantes (le vendeur m'avait montré un document tronqué et je n'ai pas fait attention ni vérifié par moi même).
Jusqu'à présent le lot était loué chère, je ne gagnais quasi rien mais je ne perdais rien.

Le locataire de la place de parking est depuis parti sans que je trouve un autre locataire et la place et je souhaite vendre l'ensemble pour changer de région.
Mais impossible a vendre car toutes les personnes intéressées sont effrayés par les charges de copro correspondantes (165€ par trimestre pour le lot, la place de parking représentant 4/5 de cette somme).
La plus grosse charge de la copro correspondante étant l'accès à l'eau froide que je paye alors que je n'en ai nullement accès.
La deuxième étant le ménage de la copro qui ne me concerne pas non plus.

J'ai tenté des discussions avec le syndic mais cela ne donne rien car tout est en règle les concernant.
Aujourd'hui je suis bloqué a payer ces charges sans que cela soit loué et sans que je puisse vendre les biens correspondants.
Savez vous comment je peux me sortir de ce pétrin svp?

En vous remerciant par avance pour votre aide.


Raphaël

Bonjour,
Demander à voir le contrat de nettoyage, et essayer de voir comment est facturé le nettoyage des garages.
Ça m est arrivé , il y avait eu inversion entre le nettoyage du garage , et le nettoyage de la cage d escalier.
Pour le garage, le nettoyage a lieu une fois par mois, pour la gage d escalier de 8 étages il passait tous les jours.
Pour ceux qui ont appart et garage , l un compensait l autre, ils n avait rien vu.
Pour ceux qui avait que le garage les charges étaient exhorbitantes.

Une piste….

Bonjour,

Merci pour la réponse mais le nettoyage c'était pas dans tes charges communes générales ?
Car moi ça semble faire partie du package que tout le monde paie peu importe le type de bien qu'il à facturé en une seule ligne (comme l'eau froide)

Dans ton appel de charge tu avait deux lignes avec une ligne nettoyage des garages et nettoyage de la cage d'escalier ?

Rafael,
Oui c est un immeuble , entrée A , entrée B , SouS sol A sous sol B . Les 2 entrées sont dans des rues différentes .
Tout est différencié, pour le nettoyage.
Pour les charges générales je paie au tentieme, auquel on rajoute le nettoyage des garages au tentieme aussi.
Ceux qui n ont pas de garage, ne participe pas à son nettoyage, et paye celui de la cage d escalier .
Ceux qui ont les 2 paie les 2.
Normal c est pas très cher le nettoyage des garages, il passe une fois par mois , une nettoyeuse , et toutes les semaines ramasse les papiers , vérifie quoi.
En fin vous payez au tentieme pour le nettoyage de l,immeuble.

Bonjour,

pour l'eau, regardez la piste de la différence entre "usage potentiel" et "utilité objective". S'il n'y a pas de robinet d'eau dans le garage, vous pouvez peut-être faire jouer la non utilité objective (l'eau n'est d'aucune utilité objective pour vous puisque vous ne pouvez pas y accéder, donc vous m'avez pas à payer de quotepart pour cette charge). C'est une piste, à vérifier.

RS92.
Si c est comme mon garage, il arrive qu il le nettoie au jet.

L'ensemble des charges communes générales sont fixés au tantième sauf que la place de parking est au tantième de 20 (contre 2 pour la cave) alors que les appartements ne sont qu a des tantièmes compris entre 48 et 70. (Avec une moyenne a 60)

De mémoire il y a pas de robinets d' eau au sous sol (mais il doit y en avoir dans les parties communes aux étages supérieurs pour faire le ménage mais je n'y passe pas pour aller au sous sol)

Aucun ménage n'étant fait au sous sol.

Bonjour,
Il faut vous reporter au règlement de copropriété et à votre acte de vente.
Les lots "cave" et "parking" ont certainement une quote-part des charges générales et éventuellement une quote-part de charges spéciales (désignées "parking" ou "sous-sol")

Si le syndic impute les charges en respectant ces quote-parts, il n'y a pas d'issue.
Toutefois le montant que vous indiquez semble très élevé : y a-t-il des travaux votés dans l'immeuble ? y a-t-il une porte automatique pour le garage (le contrat d'entretien coûte assez cher) ? et les charges générales de ménage/sortie des poubelles/électricté/eau sont aussi réparties sur les parkings et caves.

Contactez le conseil syndical pour comprendre mieux comment s'expliquent ces charges et si éventuellement des erreurs sont visibles.

Bonjour,

Le problème majeur est la consommation d’eau. Les consommations individuelles d’eau ne sont pas des charges de copropriété telles qu’elles sont définies à l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. Il n’est pas dans l’objet d’un syndicat de copropriété qui n’est pas une résidence-services de fournir des biens ou services de nature privative.
La conséquence en est que le syndicat ne peut vous contraindre à participer aux dépenses de consommations individuelles d’eau alors que vous ne consommez pas d’eau.
La solution pourrait être l’installation d’un compteur d’eau qui permettrait de déterminer le volume d’eau consommé à l’occasion du nettoyage des parties communes. Ce serait une proposition à faire voter en assemblée générale. Tout copropriétaire a le droit de faire inscrire un projet de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Si le règlement de copropriété contient plusieurs grilles de charges, il faut faire la part entre ce qui est imputable aux logements et aux seuls locaux situés en sous-sol, caves ou garages. Il faut veiller à ce que la répartition des charges soit conforme aux clauses du règlement de copropriété. Cela devrait conduire à ce que les coûts de nettoyage fassent l’objet de facturations distinctes pour les logements et les locaux situés en sous-sol.

L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires : article 45-1 du décret 67-22 du 17 mars 1967. Vous pouvez donc n’accepter de payer que ce qui vous incombe en application du règlement de copropriété.

Vu l’impossibilité de louer ou vendre votre garage du fait du montant des charges, vous pourriez aussi envisager une contestation en justice de l’approbation des comptes qui porterait principalement sur l’indétermination du volume d’eau consommé pour le nettoyage des parties communes. La représentation par avocat serait nécessaire.

Il y a bien une porte de garage et un portail électrique dans l immeuble.
Mais aucun autre travaux important (j'ai deja payé le Ravalement 600€ il y a un an ou deux...)

Je vais me renseigner sur le règlement de copropriété.
J'avais réussi à faire voter l'installation de compteur d'eau individuel en 2023 (ce qui sous entendait l'installation de compteur pour le ménage) mais l'AG avait ajouté qu ils souhaitent reporter cette délibération a la prochaine AG.

Et ça n a pas bougé depuis (moi non plus par faute de temps)

Le report de la décision d’installation de compteurs d’eau ne vous arrange évidemment pas mais vous êtes parfaitement en droit de contester sans attendre qu’on vous impute une consommation d’eau individuelle qui de toute évidence est nulle.

Bonjour,

Après vérification, des compteurs d'eau froide ont bien été installés dans la résidence.
Le règlement de copropriété indiquant que les charges d'eau froide aurait dû passer en charges spéciales dès que ce fut le cas, ce qui n'a jamais été respecté.

Je vais demander à ce que mes appels de fonds soient modifiés et que je sois exonéré de cette charge d'eau vu que je n en ai pas accès ni accès au ménage correspondant.

Pensez vous que je peux leur demander de me (copro via syneic) rembourser l'intégralité des sommes payes indûment depuis cet achat immobilier ?

Bonjour Rafael,


Je pense que le syndic doit régulariser les charges depuis quque leur répartition ne respecte pas le réglement de copropriété.

Ajout: et même siles comptes de la copropriété ont ete approuves durant tout ce temps entre pose vompteur et aujourd’hui , vous pouvez toujours demander la rectification de votre compte perso a motif de " erreur répartition des charges"

Il serait utile de vérifier si le syndic impute bien les consommations d'eau privative auprès des copropriétaires.
Vous pouvez le voir en consultant le relevé annuel des dépenses de la copropriété :
Vous devez y trouver en charges générales la facturation d'eau du fournisseur et en déduction la facturation individuelle aux lots d'habitation.
Si c'est bien le cas, votre quote part ne concerne que la consommation d'eau commune.

Bonjour,

Après vérification, des compteurs d'eau froide ont bien été installés dans la résidence.
Le règlement de copropriété indiquant que les charges d'eau froide aurait dû passer en charges spéciales dès que ce fut le cas, ce qui n'a jamais été respecté.

Je vais demander à ce que mes appels de fonds soient modifiés et que je sois exonéré de cette charge d'eau vu que je n en ai pas accès ni accès au ménage correspondant.

Pensez vous que je peux leur demander de me (copro via syneic) rembourser l'intégralité des sommes payes indûment depuis cet achat immobilier ?

Oui, mais sur les cinq dernières années seulement.
Le syndic va probablement refuser.
Si vous êtes tenace, vous pouvez tenter de récupérer ce que vous estimez vous être dû en refusant de répondre aux prochains appels de fonds.
Le syndic va peut-être vous attaquer en justice.
Pour vous défendre :
Il n’est pas dans l’objet d’un syndicat de copropriété de fournir des biens destinés à être consommés privativement par les copropriétaires et, si pour des raisons techniques il le fait, ces consommations doivent être individualisées. Les consommations privatives d’eau ne sont incluses dans aucune des deux catégories de charges mentionnées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour tenir compte de l’eau consommée lors du nettoyage des parties communes, il faudrait vous accorder avec le syndicat sur une estimation réaliste.

Avez-vous la certitude que la consommation d'eau pèse vraiment lourd dans vos charges ?
Y a-t-il eu des travaux importants ? ou une fuite ?