Servitude de vue sur des ouvertures non déclarées

Bonjour

Bonjour,

Je crois que vous avez oublié une partie du message.

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Modératrice

Oups, merci

Je suis actuellement en cours d'achat d'une maison (compromis signé).
Au cours d'un rendez-vous en mairie, j'ai été informé que certains travaux n'avaient pas été déclarés dans le passé. En effet certaines ouvertures ont été créées sans demande de permis de construire (il y a environ 15 ans). Elles se trouvent au premier et deuxième étage, avec une vue plongeante sur la propriété du voisin et en limite de propriété. Il existe une servitude de vue dont je suis le bénéficiaire concernant ces ouvertures.
Les travaux n'ont pas été effectué par le propriétaire actuel, il est lui même un acquéreur récent (avril 2025) et fait de l'achat/revente de biens.

D'un point de vue urbanisme, la situation est en cours de régularisation par le propriétaire actuel (demande de permis de construire déposée).

D'un point de vue juridique est-il possible pour le voisin de casser la servitude étant donné qu'elle a été établie à une époque ou les ouvertures n'étaient pas légales ?

Merci pour vos réponses !

Bonjour.

Votre vendeur a-t-il bien établi avec son voisin une servitude conventionnelle de vue (donc le voisin a-t-il autorisé dans un écrit votre vendeur à avoir des vues qui donnent sur sa propriété) ?

Une convention est contractuelle entre les voisins, et n'est pas remise en cause par la non-conformité à l'urbanisme ou au permis de construire, qui va être au demeurant régularisé.

Rambotte,
Pensez vous que les ouvertures "illegales" de par le PLU vont etre régularisée si elles sont toujours non conformes au PLU ?

Ce serait une servitude acquise par délai d’utilisation ?

Je n'ai pas vu le document mais il est bien indiqué dans le compromis de vente que la servitude a été établie avec le propriétaire voisin. Il est spécifié que la servitude est déclarée auprès du service de publicité foncière.

CLipper,

Pour ce qui est de la régularisation des ouvertures par la mairie, la responsable du service urbanisme m'a dit qu'il n'y aurait pas de problème (le murage de ces ouvertures rendraient le logement presque inhabitable).

D'une part ces ouvertures ne sont pas visibles depuis les espaces publiques. D'autre part la politique de la mairie est de densifier la population dans cette zone. (Toujours selon elle)

Voici un extrait du compromis concernant la servitude de vue :

"Il résulte d’un acte reçu par Maître *******, Notaire à
****, le 5 avril 2023, ce qui suit littéralement rapporté :
« I- CONSTITUTION D’UNE SERVITUDE DE VUE
DESIGNATION DES BIENS
- I - FONDS DOMINANT
Désignation du bien appartenant à Monsieur Alain ***
A **** (DRÔME) *****,
Une maison à usage d'habitation avec terrain
Figurant ainsi au cadastre :
Section N° Lieudit Surface
BH *** Av ***** 00 ha 05 a 22 ca
Effet relatif
Acquisition suivant acte reçu par Maître *** notaire à*** le 19 décembre
1988 publié au service de la publicité foncière de VALENCE 1 le 10 janvier 1989,
****
- II - FONDS SERVANT
Désignation du bien appartenant à *****
A **** (DRÔME) ***,
Un terrain à bâtir
Figurant ainsi au cadastre :
Section N° Lieudit Surface
BH **** 00 ha 04 a 77 ca
BH **** 00 ha 07 a 47 ca
BH **** 00 ha 03 a 50 ca
BH **** 00 ha 03 a 68 ca
BH **** 00 ha 08 a 03 ca
Effet relatif
Acquisition suivant acte reçu par Maître **** notaire à VALENCE le 14 mars
2005 publié au service de la publicité foncière de VALENCE 1 le 18 avril 2005, ***.
NATURE DE LA SERVITUDE
Servitude de vue
Le propriétaire du fonds servant concède au profit du fonds dominant, ce qui est
accepté par son propriétaire, à titre de servitude réelle et perpétuelle, plusieurs
servitudes de vue correspondant à des fenêtres existantes dans le bâtiment du fonds
dominant jouxtant le fonds servant. Précision faite que les fenêtres sont au nombre de
cinq (5), une photographie desdites fenêtres demeure annexée.
Ces vues sont constituées par des fenêtres ouvrantes à verres transparents.
Leur entretien se feront aux frais exclusifs du propriétaire du fonds dominant qui ne
pourra y apporter aucune modification dans le cours du temps, sauf autorisation du
propriétaire du fonds servant et sauf simples travaux d’entretien ou de réparation par
suite de vétusté."

Et bien Lorey, je pense que vous n’avez pas a vous inquieter, il s’agit d’une servitude actée de vue depuis 5 fenêtres de la maison sur le terrain a bâtir ( d’en face).

Pour sur, il y a des endroits ou il faut densifier ( d’autres a l’inverse oû on re vegetalise).

Le voisin a du accepter car il doit savoir qu’il pourra certainement construire une maison avec 5 fenêtres tournées vers la votre.

Bonne soirée

Merci CLipper !