Servitude non notée sur l’acte notarié

Bonjour,

Je viens en appel à l’aide. Mes parents ont achetés une propriété il y a plus de 30 ans. Aucune servitude n’est inscrite dans l’acte notarié.
Néanmoins une route donne accès à la maison et celle d’un voisin, cette route est goudronnée et marquée d’un cédez le passage.
Des arbres ont étés plantés, une variété permettant de ne pas empiéter sur le passage (4m de largueur).

Le voisin ayant acheté il y a 5 ans, nous oblige à couper les arbres et insiste sur la servitude de passage qui elle est notée sur son acte notarié.
Je précise que le passage traverse deux de nos parcelles, mais c’était le cas avant l’achat il y a plus de 30 ans.

Pouvez-vous m’aider à éclaircir cette situation, nous sommes de bonne foi mais le voisin estime que fasse à la justice il aura forcément gain de cause et mes parents ne comprennent pas car pour eux le passage ne leur appartient pas.

En vous remerciant grandement.
Bonne journée.

Bonjour.
Une première étape serait de regarder le plan cadastral pour voir si la parcelle cadastrale du voisin possède une excroissance correspondant à la route (ou bien s'il y a une autre parcelle cadastrale correspondant à la route).
Si l'étendue de la parcelle cadastrale de vos parents va jusqu'à inclure la route, c'est que vos parents sont propriétaires de la route, laquelle est l'assiette de servitude de passage grevant leur propriété.
Car avant tout, ce dont on est propriétaire, c'est une parcelle cadastrale.

Ensuite, que vos parents soient ou non propriétaires de la route ne changera rien au fait que les arbres en bordure ne doivent pas nuire, soit au propriétaire de la route, soit au bénéficiaire de la servitude de passage.
Il faudrait donc comprendre en quoi le voisin se dit gêné que les arbres nuisent à son passage.

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse.

Le passage fait partie de notre parcelle, néanmoins comme il est goudronné et avec un cédez le passage débouchant sur une départementale,aucun statut dans leur acte notarié, mes parents ne pensaient pas que cela leur appartenait.

Bien sûr, pour les arbres, nous évitons de les couper comme ils font partie d’un programme de replantation et nous les taillons de sorte de laisser un passage de 4m pour une voie de circulation en sens unique d’un camion.
Nous voulons les préserver néanmoins si il faut les couper …

Si je comprends bien même si cela n’est pas notifié, la route leur appartient ?

Bonne journée.

Je ne sais pas qui est "leur" dans cette phrase : vos parents ou les voisins.
La route est la propriété de vos parents, et leur propriété subit, au niveau de la route, une servitude de passage au profit de la propriété voisine.
Le fait que la route est leur propriété n'a pas besoin d'être notifié sur leur acte de vente (dans lequel ils étaient acquéreurs) : ce qui leur a été vendu, c'est la parcelle cadastrale N° X avec tout ce qui est dessus (dont la maison).

La question est plutôt de savoir pourquoi leur acte de vente ne mentionne pas que votre propriété est un fonds servant au profit du voisin, tandis que l'acte de vente des voisins (dans lequel ils sont acquéreurs) mentionne que leur propriété est un fonds dominant (sur votre parcelle).

Et donc ensuite de savoir quels inconvénients concrets liés à la présence des arbres nuit à leur passage, pour estimer que vous seriez condamnés à la coupe des arbres. D'ailleurs, couper les arbres au sens de les faire disparaître, ou couper des branches qui gêneraient ?

Le leur était destiné à mes parents. Désolée si je n’ai pas été claire.

D’accord, merci pour votre aide c’est beaucoup plus compréhensible. Effectivement comme rien n’était indiqué nous nous référions par erreur sûrement, au marquage de la route par un cédez le passage et au goudronnage qui n’avait jamais été demandé par mes parents.

Certaines branches gênent et nous sommes complètement conscients qu’il faut les couper.
Pour notre voisin au nom de la servitude il veut abattre les arbres, néanmoins si quelques branches sont concernés la majorité des branches non coupées ont bien les 4m demandés.
De ce fait nous voudrions épargner les arbres.

Merci beaucoup pour votre aide.
Bonne journée.

Bonjour

Si cela date de plus de 30 ans, il y a peut-être une prescription acquisitive dans le coin.
Qui a payé la route et son entretien ?

Hello !

En effet il est curieux que les parents d'Ali pensant être propriétaires de leur parcelle y compris* le passage en question aient vu son goudronnage gratuit et "à l'insu de leur plein gré"... et que leur acte ne mentionne pas cette servitude de passage qui serait dûe au voisin selon son propre acte**...

* Est-ce vraiment la réalité sur le cadastre ?

** Ali, vos parents ont-ils une copie de l'acte du voisin ? Si oui ont-ils vérifié la réalité du droit de passage tel qu'affirmé par le voisin et son assiette de passage précise ?

Mais si les troncs des arbres en question sont à l'extérieur d'une éventuelle assiette de passage actée, pas question de les couper. Elaguer certaines branches débordant l'assiette de passage est nécessaire et suffisant.

Stephane quelle prescription acquisivite suspectez-vous précisément ? A ma connaissance il n'y en a pas en matière de création d'un droit de passage.

A+

Bonjour,
vous êtes vous renseigné en Mairie pour connaitre le statut de cette route ? La présence d'un panneau de signalisation pourrait suggérer qu'il s'agit d'un chemin rural appartenant à la Commune!

Oui Burs, il manque une ou plusieurs pièces au puzzle...

Henriri, je ne regarde pas le problème avec l'optique du droit de passage, mais avec celui d'un usage et d'un entretien d'une parcelle depuis x années, un peu comme l'utilisation d'une parcelle pour le jardinage pendant plus de 30 ans, sans que le propriétaire de ladite parcelle ne s'y soit opposé.

Si je comprend bien, le voisin demande la coupe des arbres bordant ce passage. (la coupe ou l'élagage ?)

Demandez lui de vous montrer son acte afin de définir quelle est la largeur du passage et les conditions de sa mise en place.

Hello !

Stéphane loin de moi l'idée de vous présumer telle ou telle approche. Mais vous évoquez maintenant celle d'une prescription acquisitive. Ici qui suggérez-vous avoir éventuellement obtenu quoi par ce moyen ?

On a tous néanmoins un problème : Ali ne nous apporte pas les pièces qui manquent à son puzzle. Il apporte même des pièces contraditoires car exemple il commence par dire que "ses parents ne comprennent pas la situation car pour eux le passage ne leur appartient pas", puis dit plus tard que "Le passage fait partie de notre parcelle".

Ali ?

A+

Bonjour,

Tout d’abord meilleurs vœux pour 2024 !
Effectivement le puzzle n’est pas très clair, car il est flou pour nous.

Je vais essayer de faire simple, sur l’acte de mes parents un passage sur les servitudes est noté « "L'Acquéreur" profitera des servitudes actives dont peuvent bénéficier les biens vendus. Il supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou non, pouvant grever ces biens, le tout à ses risques et périls et sans recours contre le "Vendeur", et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droit qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers ou de la loi. » il date de quasiment 30 ans. Mais aucune notion de bien dominant ou autre juste cette phrase.

La route traverse une de nos parcelles, pour desservir la maison de notre voisin et la notre.
Mais cette route a été goudronnée sans demande de notre part et avec un cédez le passage, qui n’est pas entretenu par nous.
En mairie, rien à nous dire, ils ne savent pas si c’est une route communale.
Sur l’acte de notre voisin, il est noté une servitude.

Comme nous (ma famille) ne voulons pas de soucis, nous entretenons les arbres pour éviter de gêner (environ 3m80 de passage) mais notre voisin impose 4m, voir au mieux de couper les arbres ce qui est dommage mais si nous n’avons pas le choix nous le feront.

En vous remerciant.
Belle journée :)

Hello !

Ali, il est effectivement fort curieux que l'acte de vos parents évoque le principe de servitudes pouvant bénéficier à ou gréver leur bien mais sans formuler aucune...

Vous évoquez à nouveau que sur l’acte du voisin il est noté une servitude, mais vous n'avez pas répondu à ma curiosité à ce sujet : disposez-vous d'une copie de l'acte du voisin ? Formule-t-il un droit de passage sur la parcelle de vos parents et en quels termes exacts ? Disposer de ces éléments est indispensable pour que vos parents puissent se positionner par rapport à la demande de leur voisin qui prétend bénéficier d'un droit de passage chez eux !

Si vous ne l'avez pas, si votre voisin ne veut pas vous en faire une copie, vous pouvez l'obtenir ainsi : https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/puis-je-avoir-copie-du-titre-de-propriete-dun-tiers

Vous n'avez pas non plus satisfait ma curiosité sur la réalité des parcelles en question au cadastre, mais vous dites maintenant que la route traverse une de vos parcelles, pour desservir la maison de votre voisin et celle de vos parents). Vous apportez cette information à la lecture* du cadastre ou à la simple visite des lieux ?

* je dirais que si la parcelle ainsi traversée ne porte qu'un N° la route appartient bien à vos parents, mais si le cadastre mentionne deux N° différents de part et d'autre de la route à cet endroit celle-ci serait communale (c'est curieux que la mairie ne sache pas le dire, mais ça pourrait expliquer son goudronnage "gratuit" par le passé...).

A vous lire...

Bonjour,

Non malheureusement je n’ai pas de copie, il m’a seulement informé qu’une servitude était notée et évoque une largueur de 4m, je me demande si cela est peut-être noté sur leur acte. Mais nous n’aurions aucune information de notre côté, est-ce normal que sur l’acte de mes parents rien ne figure ?

Au cadastre c’est une seule et même parcelle, après relecture du cadastre ,donc pour moi mes parents sont propriétaires. Mais comment expliquer un goudronnage et un cédez le passage qui après vérification a été fait avant l’arrivée de mes parents et le panneau cédez le passage à été changé régulièrement depuis plusieurs années.

En vous remerciant.
Bonne journée.

Si le précédent propriétaire a accepté que le bénéficiaire la la servitude goudronne, le chemin a pu être goudronné. Et cela ne veut pas dire que c'est forcément la commune qui a goudronné.

Et je pense que rien n'empêche une commune ou le département de placer un panneau de signalisation au débouché d'une voie privée, s'il juge qu'il y a danger que le propriétaire débouche de sa propriété à vitesse élevée (justement parce que la voie est de bonne qualité, goudronnée, permettant une vitesse élevée).

Savez vous si vos propriété respective, faisaient parties d'une seule et même propriété à la base (en gros, y a t-il eu division de terrain a une époque) ?

Bonsoir,

Oui à la base c’est un corps de ferme (datant de 200 ans) mais cela a été divisé en deux il y au moins une cinquantaine d’année, voir plus.

Bonne soirée.

(suite)

Ali vous répétez ne pas avoir de copie de l'acte du droit de passage dont le voisin prétend oralement bénéficier et vous vous demandez à nouveau pourquoi l'acte de vos parents ne précise pas cette éventuelle servitude. De cette manière vous faîtes du sur place...

Changez d'approche, oubliez l'acte de vos parents, visez celui du voisin.

Votre situation ne pourra se clarifier si vous vous procurez la copie de l'acte du voisin de manière à connaître la réalité de cette éventuelle servitude et la définition de son assiette ! Demandez-la lui ou en exploitez le lien que je vous ai indiqué.

A+

D'accord, ce qui explique que seul votre voisin est une notification de cela sur son acte de propriété. vous êtes donc fond servant. ce qui entend que le chemin vous appartient et vous devez faire en sorte que son assiette soit respectée dans toute sa largeur soit 4m si j'ai bien suivit. par contre l'entretient du passage est de son ressort (sauf si vous en bénéficiez tous les deux (dans ce cas, à frais partagés) Mais concernant les arbres, votre seule obligation est l'élagage permettant de conserver la largeur définie du passage